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Alles Wichtige rund um den Untermietvertrag und die Untervermietung

Untervermietung und
Untermietvertrag

© MonkeyBusinessImages / iStock

Die Frage, ob ein Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilen muss, wird häufig zum Streitfall. Nicht selten enden solchen Auseinandersetzungen vor Gericht. Hier erfahren Sie, welche rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Untervermietung gelten, in welchen Fällen Mieter die Erlaubnis der Vermieter einholen müssen und was beim Aufsetzen eines Untermietvertrags zu beachten ist.

Einverständnis des Vermieters einholen

Damit überhaupt ein gültiges Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter zustande kommt, muss das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Der Vermieter hat ein Recht darauf zu erfahren, wer der Untermieter werden soll. Auskünfte über dessen finanzielle Verhältnisse und Kreditwürdigkeit darf der Vermieter hingegen nicht einholen. 

Unproblematisch ist es, wenn nahe Familienangehörige (Ehepartner und dessen Kinder, die Eltern oder die Stiefkinder) dauerhaft in die Wohnung des Mieters einziehen. Diese Situation gilt rechtlich nicht als Untervermietung, eine Zustimmung des Vermieters ist nicht nötig. Er muss auch nicht gefragt oder informiert werden, wenn Familienangehörge nur vorübergehend – konkret: nicht länger als sechs Wochen – in der Wohnung bleiben.

Wann besteht ein Anspruch auf Untervermietung?

Die Frage, ob ein Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilen muss oder nicht, entwickelt sich häufig zum Streitfall. Nicht selten endet die Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern vor Gericht. Um sich solch ein Szenario zu ersparen, sollten Sie die Gesetzeslage kennen und entsprechend handeln: Aus mietrechtlicher Sicht macht es einen großen Unterschied, ob die komplette Wohnung untervermietet werden soll oder nur ein Teil davon.

Untervermietung bei „berechtigtem Interesse“

Sofern die Untervermietung nicht bereits im Mietvertrag ausdrücklich gestattet wird, ist die (am besten schriftliche) Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Allerdings ist der Mieter nicht allein auf dessen guten Willen angewiesen. Nach § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter in bestimmten Fällen einen – notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Voraussetzung für diesen Anspruch ist, dass nach Abschluss des Mietvertrages ein „berechtigtes Interesse“ an einer Untervermietung entsteht. Dazu muss der Mieter einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe nachweisen.
 

Ein berechtigtes Interesse kann sich beispielsweise aus den folgenden Umständen ergeben:
 

  • Die Notwendigkeit, Nebeneinkünften zu erzielen, weil ein Familienmitglied, das bisher den Mietzins mitgetragen hatte, ausgezogen oder verstorben ist.
  • Mieter sind zwingend auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen, beispielsweise nach einer Mieterhöhung.
  • Die Gründung einer Lebensgemeinschaft mit einer dritten Person.
  • Die Aufnahme eines pflege- oder fürsorgebedürftigen Verwandten.
  • Vorübergehender Aufenthalt im Ausland oder in einer anderen Stadt für ein Studium oder den Beruf.
     

Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, wenn seinerseits wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Dritten unzumutbar machen. Dazu gehören zum Beispiel:
 

  • Überbelegung der Wohnung (Faustformel: mehr als eine Person pro Zimmer).
  • Zu erwartende Störungen des Hausfriedens.

Vermietung der ganzen Wohnung: Kein Anspruch auf Erlaubnis

Um die komplette Wohnung unterzuvermieten, ist auf jeden Fall die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Es besteht kein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, steht dem Mieter gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. Bei unbefristeten Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen und in denen für Mieter noch längere Kündigungsfristen von bis zu 12 Monaten festgelegt wurden, kann dies vorteilhaft sein. Unbefristete Mietverträge, die nach diesem Datum abgeschlossen wurden, gewähren Mietern generell eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Wichtig:

Der Vermieter hat unter Umständen das Recht, die Miete für die Wohnung in angemessener Weise zu erhöhen, weil die Räumlichkeiten bei mehreren Bewohnern stärker in Anspruch genommen werden (§ 553 Abs. 2 BGB). Der Hauptmieter muss damit aber einverstanden sein. Ist er es nicht, darf er die Wohnung wiederum nicht untervermieten.

Als angemessene Erhöhung gelten zehn Prozent der Nettokaltmiete oder ein Untermietzuschlag von 20 Prozent der erzielten Untermiete. Laut einer Urteils des Landgerichts Berlin sind aber auch 25 Prozent gerechtfertigt, wenn selbst mit Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2016, Az. 18 T 65/16).

Bezug zur Wohnung muss bleiben

Der Hauptmieter darf nur einen Teil der Wohnung untervermieten und muss selbst in der Wohnung wohnen bleiben oder sie weiter in irgendeiner Form nutzen. Selbst, wenn der Hauptmieter nur noch seine Möbel in der Wohnung belässt oder nur sporadisch die Wohnung benötigt, gilt das aus rechtlicher Sicht als Nutzung.

Sonderregelung für Touristen in Berlin

Angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt hat der Senat in Berlin die Vermietung von Wohnungen – sprich privaten Ferienwohnungen – verboten. Für diese Regelung gibt es nur wenige Ausnahmen. Bis zu 100.000 Euro Bußgeld können bei Verstößen gegen diese Vorschrift fällig werden. Diese Regelung betrifft auch unerlaubte Untermietverträge. Eine Untervermietung an Touristen ist nur dann erlaubt, wenn der Wohnungsinhaber mindestens die Hälfte seiner Wohnung selbst nutzt.

Schriftlicher Untermietvertrag ist ein Muss

Bevor ein Untermieter einzieht, sollte auf jeden Fall ein schriftlicher Vertrag zwischen Haupt- und Untermieter abgeschlossen werden. Juristisch gilt auch ein Untermietvertrag als gewöhnlicher Mietvertrag. Das bedeutet: Der Hauptmieter ist nun Vermieter und der Untermieter der Mieter. Seine Bestimmungen sind in weiten Teilen unabhängig vom Hauptmietvertrag. Das gilt etwa für die Mietsumme. Der Untermieter hat gegenüber dem Hauptmieter Rechte und Pflichten. So darf er im Fall von Mängeln die Miete kürzen. Er sollte allerdings eine angemessene Frist setzen, denn der Hauptmieter sollte die Gelegenheit haben, etwaige Reparaturen vom Vermieter einzufordern.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, einen Standard-Untermietvertrag zu nutzen und ein schriftliches Einverständnis des Vermieters zur Untervermietung einzuholen. Im Internet finden Sie diverse Vorlagen zum Untermietvertrag, beispielsweise können Sie den Mietvertrags-Generator von Immowelt nutzen. Grundsätzlich sollten Sie vor dem Aufsetzen des Vertrags die Belange des Hauptmietvertrags prüfen, denn er hat gegenüber dem Untermietvertrag Priorität. Die folgenden Angaben müssen in einem schriftlichen Untermietvertrag auf jeden Fall enthalten sein:
 

  • Name vom Vermieter (Hauptmieter) und Untermieter
  • Genaue Adresse der Wohnung (gegebenenfalls mit Stockwerk)
  • Genaue Angaben darüber, welche Räumlichkeiten mitgenutzt werden dürfen
  • Wichtige Bestimmungen des Hauptmietvertrags
  • Höhe der Miete und der Nebenkosten
  • Angaben zur Kaution
  • Verweis auf das Kündigungsrecht
  • Beteiligung an Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen
  • Beginn, Dauer und Ablauf des Untermietverhältnisses
  • Regelung zur Rückgabe der Mietwohnung
  • Vereinbarungen zu etwaigen Schadensfällen
  • Regelungen zum Kündigungsrecht
  • Unterschriften beider Parteien

Kündigungsrecht im Untermietvertrag

Auch bei einem Untermietvertrag hat der gesetzliche Kündigungsschutz Bestand. So darf der Hauptmieter den Vertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dabei muss er die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Diese beiden Voraussetzungen gelten aber nicht, wenn es sich beim Untermietvertrag um einen zeitlich befristeten Mietvertrag handelt. Der gilt dann mietrechtlich als Zeitmietvertrag.

Weitere Ausnahme: Hat der Hauptmieter die Wohnung vollständig oder zu einem großen Teil mit seinen Möbeln und seinem Hausrat eingerichtet, greift der Kündigungsschutz nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wird dem Hauptmieter seinerseits von seinem Vermieter ordnungsgemäß gekündigt, muss auch der Untermieter dem Folge leisten und die von ihm genutzten Räume fristgerecht verlassen.

Tipp:

Bei der teilweisen oder vollständigen Untervermietung gilt: Hauptmieter haften gegenüber dem Vermieter für Schäden, die der Untermieter verursacht. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt den Hauptmietern aus diesem Grund, vom Untermieter eine Mietsicherheit (Kaution) zu verlangen, die Fragen der Schönheitsreparaturen zu klären und eine Regelung für die Betriebskosten zu treffen.

Unerlaubte Untervermietung: Rechtliche Konsequenzen

Überlässt ein Mieter die eigene Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dazu muss der Vermieter allerdings vorher wenigstens ein Mal die Untervermietung untersagen, das heißt eine Abmahnung aussprechen (§ 543 Abs. 3 BGB).

Die fristlose Kündigung droht nicht, wenn der Vermieter hätte zustimmen müssen, wenn man ihn gefragt hätte – also ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht. Für eine fristlose Kündigung muss der Vermieter zudem den Tatbestand der unerlaubten Gebrauchsüberlassung im Räumungsprozess nachweisen. Kann er das, hat er auch gegenüber dem Untermieter einen gesetzlichen Rückgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB.

Ein Vermieter kann eine unbefristete Untermieterlaubnis widerrufen, hat das Landgericht Berlin entschieden. Auch nach 15 Jahren gängiger Praxis können Eigentümer die Erlaubnis aus wichtigem Grund zurückziehen, so das Urteil (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017; 65 S 285/16).


Der Sachverhalt

Die vorherige Eigentümerin einer Wohnung in Berlin hatte den Mietern 1999 eine unbefristete Untermieterlaubnis eingeräumt, weil diese zumindest zeitweise aus der Wohnung auszogen. Nach einem Eigentumsübergang 2006 widerrief die neue Eigentümerin diese Erlaubnis zur Untervermietung – erstmalig im Jahr 2010, nochmals im Jahr 2014. Die bisherigen Mieter sahen sich in ihrem Mietrecht verletzt und ignorierten den Widerruf, woraufhin die neue Eigentümerin den Mietern fristlos kündigte. Dagegen wehrten Letztere sich und der Fall landete vor dem Amtsgericht. Das Gericht gab zunächst den Mietern Recht, woraufhin die neue Eigentümerin Berufung vor dem Landgericht einlegte.


Die Entscheidung

Die zuständigen Richter am Landgericht Berlin gaben der neuen Eigentümerin Recht und stellten klar, dass eine Untermieterlaubnis jederzeit begründet widerrufen werden kann. Die Erteilung einer solchen Erlaubnis erweitere lediglich den Mietvertrag hinsichtlich des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Ein Widerruf kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart ist oder aber ein wichtiger Grund besteht, heißt es im Urteil. Da es sich lediglich um ein Plus zum Mietvertrag handelt, muss dieser Grund nicht so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses als solches unzumutbar wäre.

Nach Ansicht des Gerichts dürfen die Mieter auch bei einer unbefristet erteilten Untermieterlaubnis nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis zeitlich gänzlich unbeschränkt gilt. Vielmehr ergebe die verständige Auslegung nach Treu und Glauben, dass die Gestattung unter dem stillschweigenden Vorbehalt der Zumutbarkeit stehe.

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter von der Untervermietungsgenehmigung in einem Umfang Gebrauch gemacht, der von der Erlaubnis nicht (mehr) gedeckt war. Die Mieter hatten schon seit mehr als zehn Jahren ihren Lebensmittelpunkt nicht mehr in der betroffenen Wohnung, vielmehr wurde diese wechselweise an verschiedene Untermieter vermietet. Die Aussicht, dass die Mieter in absehbarer Zeit in die Wohnung zurückkehren, bestand nicht.

Nach mehr als 15 Jahren sei dem Eigentümer eine solche „Vorratshaltung“ ohne jegliche konkrete Rückkehrpläne der Beklagten in die Wohnung schlicht nicht mehr zumutbar. Demnach überwiege das Interesse des Vermieters am Erhalt der Verfügungsgewalt über sein Eigentum, weswegen der Widerruf wirksam sei.

Praxishinweis

Im vorliegenden Fall handelt es sich nach 15 Jahren Untervermietung um eine ziemlich eindeutige Überschreitung des zumutbaren Gebrauchsumfangs. Schon bei kleinen Abweichungen wie etwa Rückzugsplänen der Mieter in einigen Jahren kann sich die Bewertung der Zumutbarkeit ändern. Es empfiehlt sich daher – zumindest aus Vermietersicht – einen entsprechenden Vorbehalt in die Untermieterlaubnis aufzunehmen.

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