Bei der Hausbewertung geht es darum, den Wert einer Immobilie möglichst genau zu bestimmen. Dies kann aus verschiedenen Gründen wichtig sein, sei es für den Verkauf, eine bevorstehende Finanzierung oder einfach, um einen aktuellen Marktüberblick zu erhalten.

• Kostenlos oder kostenpflichtig: Es gibt Möglichkeiten, eine Hausbewertung kostenlos online durchzuführen, oder Sie können für eine detailliertere Bewertung einen professionellen Gutachter beauftragen.
• Verschiedene Bewertungsmethoden: Gutachter, Immobilienmakler und Online-Tools bieten unterschiedliche Herangehensweisen und Genauigkeiten.
• Wichtige Dokumente: Für eine präzise Bewertung werden diverse Unterlagen benötigt, zum Beispiel Grundbuchauszüge oder Baupläne.
• Faktoren, die den Wert beeinflussen: Lage, Zustand und Marktsituation sind nur einige der Aspekte, die den Immobilienwert bestimmen.
• Wertsteigerung: Durch gezielte Maßnahmen wie Modernisierungen kann der Wert eines Hauses signifikant gesteigert werden.

Warum eine Hausbewertung?

Eine Hausbewertung dient nicht nur dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie. Sie ist ebenso relevant für Erbschaftsangelegenheiten, Scheidungsverfahren oder die Neufinanzierung von Immobilienkrediten. Sie bietet eine solide Basis für finanzielle Entscheidungen und Verhandlungen.

1. Beim Verkauf einer Immobilie wie einem Haus ist es wichtig, dass Sie den Marktwert kennen – also den Betrag, den Sie für das Haus aktuell auf dem Markt verlangen können. Dieser wird auch als Verkehrswert bezeichnet.
   Eine realistische Preisvorstellung steigert die Wahrscheinlichkeit eines zeitnahen Verkaufs. Ein zu hoher Preis kann abschreckend wirken, ein stetig sinkender erzeugt womöglich Misstrauen und führt zum Abwarten der Interessenten – und ein zu niedrig angesetzter Preis bedeutet schlicht unnötigen Geldverzicht.
2. Gleiches gilt auch für Käufer: Verschiedene Interessenten können aus persönlichen Gründen bereit sein, unterschiedliche Preise zu zahlen. Einen ersten Anhaltspunkt können Sie gewinnen, wenn Sie sich anschauen, zu welchen Preisen vergleichbare Häuser in der Umgebung angeboten werden oder indem Sie einen Hauswert-Rechner nutzen.
3. Bei einer Erbschaft schätzt in der Regel zunächst das Finanzamt den Wert des Hauses, das vererbt werden soll. Auf Grundlage dessen wird die Erbschaftssteuer ermittelt. Wenn Ihnen der Wert des Hauses falsch erscheint, können Sie auch einen Gutachter mit einem Wertgutachten für die Immobilie beauftragen. Das können Sie dann auch heranziehen, wenn Sie das geerbte Haus verkaufen wollen.

Die Kosten einer Hausbewertung variieren stark je nach gewählter Methode:

• Gutachter: Professionell und detailliert, jedoch auch die kostenintensivste Option. Die Kosten für ein Kurzgutachten starten bei etwa 500 Euro. Für ein ausführliches Wertgutachten können bis zu 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes fällig werden. Bei einem Immobilienwert in Höhe von beispielsweise 500.000 Euro würden die Kosten für das Wertgutachten bei 7.500 Euro liegen.
• Immobilienmakler: Oft kostenlos als Teil des Verkaufsservice. Bei Verkauf der Immobilie wird allerdings eine Maklerprovision fällig.
• Onlinebewertungen: Schnell und kostenlos, bieten jedoch nur eine erste grobe Schätzung.

Wie wird der Verkehrswert des Hauses ermittelt?

Der Verkehrswert – oder auch Marktwert einer Immobilie – wird durch die Analyse von Marktbedingungen, Vergleichsobjekten sowie der spezifischen Eigenschaften und Zustände des Hauses bestimmt. 

Es gibt 3 Verfahren, zwischen denen sich der Gutachter für die Wertermittlung sich entscheiden muss. Welches er wählt, hängt von den Gegebenheiten ab, die er vorfindet. Der Gutachter entscheidet sich aber stets für das Verfahren, welches am geeignetsten erscheint. So erfahren Sie möglichst genau, was Ihr Haus wert ist.

1. Vergleichswertverfahren: Gibt es viele ähnliche Grundstücke oder Immobilien, kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren dieses Verfahren zum Einsatz. Das Haus schätzen bedeutet in diesem Fall, dass der Wert ähnlicher Immobilien verglichen wird. Voraussetzung ist, dass die Immobilien in den wesentlichen Faktoren tatsächlich übereinstimmen. Dieses Verfahren eignet sich daher besonders für Mehr- und Einfamilienhäuser.
    
2. Ertragswertverfahren: Ist Ihr Haus vermietet oder das Grundstück verpachtet, ist das Ertragswertverfahren dieses Verfahren geeignet. Grundlage der Bewertung ist der Reinertrag, wie beispielsweise die Jahresmiete.
    
3. Sachwertverfahren: Für selbstgenutzte Eigenheime eignet sich  das Sachwertverfahrendieses Verfahren. Auf Basis der Fläche werden die Herstellungskosten des Gebäudes ermittelt. Vereinfacht gesagt werden die Kosten für den Neubau berechnet, anschließend wird ein Wert für die Abnutzung angesetzt und abgezogen.

Worauf ist bei der Hausbewertung zu achten?

Für Sie ist wichtig zu wissen, dass das Ergebnis der Schätzung nicht mit dem tatsächlichen Verkaufswert übereinstimmen muss. Gerade wenn Sie unter Zeitdruck stehen, sind Sie vielleicht darauf angewiesen, günstiger zu verkaufen. Alternativ ist denkbar, dass ein Interessent sich in Ihr Haus verliebt und einen höheren Preis zahlt.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert des Hauses?

Es gibt einige Faktoren, die Sie direkt beeinflussen können und die bei einem Hausverkauf für Sie von Bedeutung sind, denn sie verändern den Wert Ihrer Immobilie. Andere Punkte sind nicht kontrollierbar und von Ihnen unabhängig. Sie sollten sich aber auch derer bewusst sein, um einen realistischen Preis fordern zu können.

1. Alter: Das Alter einer Immobilie, das sich aus dem Baujahr des Hauses ergibt, spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung. In dem Zusammenhang ist außerdem wichtig, ob das Haus regelmäßig modernisiert wurde. Nachweise über Modernisierungen wie Rechnungen oder ein Energieausweis sollten daher immer bereitliegen.
2. Zustand des Hauses: Größe, Modernisierungszustand, Mängel und Besonderheiten spielen eine wichtige Rolle und hängen oft mit dem Baujahr der Immobilie zusammen. Auch ob das Haus gepflegt ist, macht einen Unterschied. Achten Sie daher vor Besichtigungen darauf, dass das Haus ordentlich und der Garten in einem guten Zustand ist. Diese Faktoren beeinflussen einen Käufer mehr als einen Gutachter und sind daher bei einem geplanten HausVverkauf besonders wichtig.
3. Bausubstanz: Die Bausubstanz einer Immobilie bezieht sich auf die materielle Zusammensetzung und den Zustand der Bauwerke, aus denen die Immobilie besteht. Dazu gehören die tragenden Strukturen wie Fundamente, Wände, Decken, Dächer, sowie die verwendeten Baumaterialien und deren Alterungsprozesse. Die Qualität der Bausubstanz ist entscheidend für die Werthaltigkeit, Sicherheit und Lebensdauer der Immobilie sowie für den Komfort und die Gesundheit der Bewohner.
4. Ausstattung: Die Ausstattung einer Immobilie umfasst alle Merkmale und Eigenschaften, die über die grundlegende Bausubstanz hinausgehen und den Wohnkomfort, die Funktionalität sowie den ästhetischen Wert des Objekts bestimmen. Zur Ausstattung gehören unter anderem Sanitäranlagen, Bodenbeläge, Barrierefreiheit und Außenanlagen.
5. Region: Wie teuer ein Haus ist, hängt von der Region ab. In ländlichen Regionen sind Häuser meist günstiger als im Ballungsgebiet.
6. Lage und Infrastruktur: Auch innerhalb eines Ortes gibt es Unterschiede zu beachten. Wichtige Faktoren sind z. B. Schulen, Kindergärten, Ärzte und Supermärkte in der Nachbarschaft. Die Nähe zu Eisenbahnübergängen oder einem Flughafen wird den Wert dagegen mindern.
7. Marktlage: Wenn viele Häuser in der Gegend verkauft werden, senkt das den potenziellen Preis. Umgekehrt kann der Wert steigen, wenn die Nachfrage nach Häusern sehr groß ist, das Angebot aber gering.
8. Zeit: Der Faktor Zeit beeinflusst nicht direkt den Wert des Hauses, wohl aber den Preis, den Sie bei einem Hausverkauf erhalten. Wenn Sie unter Zeitdruck stehen, müssen Sie in der Regel mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen als ursprünglich angenommen. Haben Sie Zeit für längere Verhandlungen – oder können in aller Ruhe auf ein passendes Gebot warten –, verbessert dies Ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Käufer.