Hausbewertung: Was ist mein Haus wert?

Hausbewertung: Was ist mein Haus wert?

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Sie wollen Ihr Haus verkaufen und haben noch keine konkrete Vorstellung vom Marktwert Ihrer Immobilie? Hier erfahren Sie, warum eine Hausbewertung sinnvoll ist, wie sie funktioniert und welche Schritte nötig sind, um am Ende eine realistische Preisvorstellung zu bekommen.

Warum eine Hausbewertung? – Den Hauswert richtig schätzen

Beim Verkauf einer Immobilie wie einem Haus ist es wichtig, dass Sie den Marktwert kennen – also den Betrag, den Sie für das Haus aktuell auf dem Markt verlangen können. Dieser wird auch als Verkehrswert bezeichnet.

Eine realistische Preisvorstellung steigert die Wahrscheinlichkeit eines zeitnahen Verkaufs. Ein zu hoher Preis kann abschreckend wirken, ein stetig sinkender erzeugt womöglich Misstrauen und führt zum Abwarten der Interessenten – und ein zu niedrig angesetzter Preis bedeutet schlicht unnötigen Geldverzicht.

Die Hausbewertung kann eine Herausforderung sein – auch weil es viele verschiedene Faktoren gibt, die dabei eine Rolle spielen. Für Sie kann das Haus viel mehr oder weniger wert sein, als Sie realistisch bei einem Verkauf erzielen. Häufig hängen Erinnerungen an dem Haus oder Sie haben viel Arbeit und Zeit in die Immobilie investiert, sodass der emotionale Wert den realen Marktwert deutlich übersteigt.

Gleiches gilt auch für Käufer: Verschiedene Interessenten können aus persönlichen Gründen bereit sein, unterschiedliche Preise zu zahlen. Einen ersten Anhaltspunkt können Sie gewinnen, wenn Sie sich anschauen, zu welchen Preisen vergleichbare Häuser in der Umgebung angeboten werden oder indem Sie einen Hauswert-Rechner nutzen.

Wie funktioniert eine Hausbewertung?

Für eine Hausbewertung benötigen Sie einen unabhängigen Sachverständigen mit entsprechender Kenntnis. Soll die Hausbewertung vor Gericht bestand haben, muss der Bewertende als Gutachter zugelassen sein. Wollen Sie das Haus nur schätzen oder den Wert aus einem anderen Grund wissen, können auch qualifizierte Fachleute ein geeigneter Ansprechpartner sein, zum Beispiel:

  • Makler
  • Architekten
  • Bauingenieure
  • Banker


Entscheidend ist, dass der Fachmann unabhängig ist und vor allem, dass er die Bewertung vertraulich behandelt. Für die Bewertung selbst benötigt der Sachverständige verschiedene Unterlagen wie:

  • Grundbuchauszüge
  • Flurkarte
  • Energieausweis
  • Bauzeichnungen

Wie wird der Verkehrswert des Hauses ermittelt?

Es gibt drei Verfahren, zwischen denen der Gutachter sich entscheiden muss. Welches er wählt, hängt von den Gegebenheiten ab, die er vorfindet. Der Gutachter entscheidet sich aber stets für das Verfahren, welches am geeignetsten erscheint. So erfahren Sie möglichst genau, was Ihr Haus wert ist.

  1. Vergleichswertverfahren: Gibt es viele ähnliche Grundstücke oder Immobilien, kommt in der Regel dieses Verfahren zum Einsatz. Das Haus schätzen bedeutet in diesem Fall, dass der Wert ähnlicher Immobilien verglichen wird. Voraussetzung ist, dass die Immobilien in den wesentlichen Faktoren tatsächlich übereinstimmen. Dieses Verfahren eignet sich daher besonders für Mehr- und Einfamilienhäuser.

  2. Ertragswertverfahren: Ist Ihr Haus vermietet oder das Grundstück verpachtet, ist dieses Verfahren geeignet. Grundlage der Bewertung ist der Reinertrag, wie beispielsweise die Jahresmiete.

  3. Sachwertverfahren: Für selbstgenutzte Eigenheime eignet sich dieses Verfahren. Auf Basis der Fläche werden die Herstellungskosten des Gebäudes ermittelt. Vereinfacht gesagt werden die Kosten für den Neubau berechnet, anschließend wird ein Wert für die Abnutzung angesetzt und abgezogen.

Ein Gutachter kann auch alle drei Varianten einbeziehen, um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Worauf ist bei der Hausbewertung zu achten?

Für Sie ist wichtig zu wissen, dass das Ergebnis der Schätzung nicht mit dem tatsächlichen Verkaufswert übereinstimmen muss. Gerade wenn Sie unter Zeitdruck stehen, sind Sie vielleicht darauf angewiesen, günstiger zu verkaufen. Alternativ ist denkbar, dass ein Interessent sich in Ihr Haus verliebt und einen höheren Preis zahlt.

Außerdem ist das Schätzen keine exakte Wissenschaft: Die Bewertung des Zustands, die Lage der Immobilie und auch die Situation von Angebot und Nachfrage fließen als Faktoren mit ein. Schwankungen bei der Bewertung durch unterschiedliche Verfahren oder Fachleute sind also normal.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert des Hauses?

Es gibt einige Faktoren, die Sie direkt beeinflussen können und die bei einem Verkauf für Sie von Bedeutung sind, denn sie verändern den Wert Ihres Hauses. Andere Punkte sind nicht kontrollierbar und von Ihnen unabhängig. Sie sollten sich aber auch derer bewusst sein, um einen realistischen Preis fordern zu können.

  1. Alter: Das Alter einer Immobilie spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung. In dem Zusammenhang ist außerdem wichtig, ob das Haus regelmäßig modernisiert wurde. Nachweise über Modernisierungen wie Rechnungen oder ein Energieausweis sollten daher immer bereitliegen.
  2. Zustand des Hauses: Größe, Modernisierungszustand, Mängel und Besonderheiten spielen eine wichtige Rolle. Auch ob das Haus gepflegt ist, macht einen Unterschied. Achten Sie daher vor Besichtigungen darauf, dass das Haus ordentlich und der Garten in einem guten Zustand ist. Diese Faktoren beeinflussen einen Käufer mehr als einen Gutachter und sind daher bei einem geplanten Verkauf besonders wichtig.
  3. Region: Wie teuer ein Haus ist, hängt von der Region ab. In ländlichen Regionen sind Häuser meist günstiger als im Ballungsgebiet.
  4. Lage: Auch innerhalb eines Ortes gibt es Unterschiede zu beachten. Wichtige Faktoren sind z. B. Schulen, Kindergärten, Ärzte und Supermärkte in der Nachbarschaft. Die Nähe zu Eisenbahnübergängen oder einem Flughafen wird den Wert dagegen mindern.
  5. Marktlage: Wenn viele Häuser in der Gegend verkauft werden, senkt das den potenziellen Preis. Umgekehrt kann der Wert steigen, wenn die Nachfrage nach Häusern sehr groß ist, das Angebot aber gering.
  6. Zeit: Der Faktor Zeit beeinflusst nicht direkt den Wert des Hauses, wohl aber den Preis, den Sie bei einem Verkauf erhalten. Wenn Sie unter Zeitdruck stehen, müssen Sie in der Regel mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen als ursprünglich angenommen. Haben Sie Zeit für längere Verhandlungen – oder können in aller Ruhe auf ein passendes Gebot warten –, verbessert dies Ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Käufer.

Diese Faktoren wird auch ein Gutachter zum Teil berücksichtigen. Wie sehr sich diese im Preis niederschlagen, hängt aber vom Einzelfall ab.

Wichtig für Sie ist, dass Sie einen realistischen Preis verlangen. Ein zu niedrig angesetzter Preis macht Käufer misstrauisch und wirkt zu Ihrem Nachteil. Ein zu hoher Preis vertreibt potenzielle Käufer. Haben Sie hingegen eine berechtigte Preisvorstellung, ersparen Sie sich Enttäuschungen und lange Verhandlungen.

Hausbewertung online: Hauswert-Rechner nutzen

Sie möchten schnell eine Antwort bekommen auf die Frage, „Was ist mein Haus wert“? Dann benötigen Sie nicht unbedingt einen Gutachter, um den Hauswert schätzen zu lassen. Sie können alternativ auch den Hauswert-Rechner nutzen, der Ihnen einen ersten Richtwert an die Hand gibt:

Tragen Sie dazu einfach die geforderten Daten ein. Der Rechner vergleicht Ihre Angaben mit ähnlichen Immobilien und Sie erfahren schnell und kostenlos einen realistischen Preis. Diese Online-Bewertung dient aber nur der groben Orientierung – Besonderheiten Ihres Hauses können hierbei nicht berücksichtig werden.

Benötigen Sie eine präzise Bewertung, empfehlen wir Ihnen gern einen Makler, der Sie beim Verkauf und beim Haus schätzen unterstützt.

Was ist Ihre Immobilie wert?