Immobiliengutachter: Was leistet ein Sachverständiger und welche Kosten entstehen?

Immobiliengutachter: Was leistet ein Sachverständiger und welche Kosten entstehen?

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Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie zu verkaufen – egal, ob Haus oder Wohnung – gibt es eine zentrale Person, die Sie dabei unterstützen sollte: der Immobiliengutachter. Hier erfahren Sie, welche Arten von Gutachten ein Immobiliensachverständiger erstellt und wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird.

Aufgabe eines Immobiliengutachters ist es, den Wert Ihrer Immobilie vor einem Immobilienverkauf festzustellen. Im Rahmen seiner Bewertung ist der Immobiliengutachter auch für die Einschätzung von Schäden verantwortlich – und hilft Ihnen bei der Ermittlung anfallender Kosten für eventuelle Reparaturen.

Es gibt zahlreiche Fälle, in denen das Hinzuziehen eines Immobiliensachverständigen sinnvoll sein kann. Meist geht es dabei um Immobilienverkäufe im Zusammenhang mit Erbschaften oder Scheidungen. Problematisch ist, dass die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ in Deutschland keinen geschützten Status hat. Eine Ausnahme ist nur die Berufsbezeichnung des „öffentlich bestellten Sachverständigen“. Deswegen sollten Sie bei der Wahl Ihres Sachverständigen achtsam sein, nicht jeder besitzt die entsprechenden Qualifikationen. Ein kompetenter Immobiliengutachter ist oftmals Mitglied eines Verbandes – ein guter Anhaltspunkt für Ihre Suche nach einem geeigneten Gutachter.

Welche Arten von Gutachten erstellen
Immobiliengutachter?

Der Gutachter orientiert sich bei der Wertermittlung meist an drei grundlegenden Verfahren, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt werden. Diese unterscheiden sich hauptsächlich nach Art der Nutzung der Immobilie.

  1. Das erste Verfahren nennt sich Vergleichswertverfahren und gilt als besonders zuverlässig. Hier wird der Wert einer Eigentumswohnung oder eines privaten Wohnhauses unter Berücksichtigung ähnlicher Immobilien im unmittelbaren Umkreis bestimmt. Mithilfe von Vergleichsobjekten wird ein realistischer Verkaufspreis ermittelt. Voraussetzung ist, dass genügend Gutachten zum Vergleich vorliegen – nur so können Objekte zur Referenz herangezogen werden. Ist dies nicht der Fall, hat der Gutachter die Möglichkeit, eines der anderen beiden Verfahren anzuwenden.
  2. Bei selbstgenutzten Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren. Dabei spielen die Qualität, Lage und Bauart der Immobilie eine wesentliche Rolle. Ermittelt werden die Herstellungskosten und Baunebenkosten des Hauses. Ebenfalls relevant ist, wie sich das Gebäude mit der Zeit und Abnutzung in seiner Beschaffenheit verändert hat. Unter anderem wird der Bodenrichtwert, also der Quadratmeterpreis in der Gegend, mit einbezogen.
  3. Darüber hinaus gibt es das Ertragswertverfahren, das vor allem zur Immobilienbewertung von einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie dient. Die voraussichtlich durch die Immobilie erzielten Mieteinnahmen spielen hier eine zentrale Rolle. Der Zeitwert der Immobilie hängt direkt vom potenziell zu erzielenden Ertrag ab.

Wie ermittelt ein Gutachter den Verkehrswert
einer Immobilie?

Generell gibt es keine festgelegte Formel zur Ermittlung des Verkehrswertes – denn bei der Bewertung spielen unterschiedliche Variablen eine Rolle. Der Immobiliengutachter geht deswegen individuell auf den jeweiligen Fall ein. Er leitet ein Wertermittlungsverfahren in die Wege und berücksichtigt alle entscheidenden Faktoren. Es kommt vor, dass er dabei alle drei der vorgenannten Verfahren mit einbezieht – oder dass der Immobilienwert unterschiedlich beziffert wird, je nachdem, welches Verfahren angewendet wurde.

Woran erkennen Sie einen guten
Immobiliengutachter?

Der Begriff des Immobiliengutachters ist wie folgt definiert: Es handelt sich um eine sachverständige und qualifizierte Person, die durch eine spezifische Ausbildung in der Lage ist, den genauen Sachwert einer Immobilie einzuschätzen. Er oder sie ist außerdem in der Lage, Mängel und Schäden zu identifizieren und diese preislich einzuschätzen.

Ein guten Immobiliengutachter erkennen Sie an seiner fundierten Ausbildung, zusätzlich spielt die Berufserfahrung im Fachgebiet eine Rolle. Die Berufslaufbahn eines Immobiliengutachters ist in Deutschland nicht festgelegt – werfen Sie daher einen Blick auf die Qualifikationen des infrage kommenden Sachverständigen.

Ein geeigneter Immobiliengutachter besitzt folgende Qualifikationen:

  • Eine fachgerechte Berufsausbildung
  • Fundierte Berufserfahrung
  • Eventuell eine Ausbildung zum Sachverständigen
  • Relevante Zertifizierungen oder Anerkennungen
  • Regelmäßige Weiterbildungen

Vielleicht fragen Sie sich jetzt, wo Sie solche Informationen über den Gutachter finden können: In den meisten Fällen besitzen Immobiliengutachter Werbebroschüren oder Internetseiten. Hier sollten diese Punkte bereits einzusehen sein. Zusätzlich können Sie auch über eine Registrierungsdatenbank recherchieren, ob der Gutachter geeignet ist. Gehört er einem Verband an, können Sie auch dort nachfragen.

Wie finden Sie einen sachverständigen
Gutachter?

Wenn Sie Ihren Gutachter nicht über lokale Beziehungen finden, starten Sie Ihre Suche am besten im Internet. Hier gibt es einige Datenbanken, die Ihnen helfen, einen Hausgutachter ausfindig zu machen – beispielsweise können Sie sich an das Sachverständigen-Verzeichnis der IHK wenden. Auch der Bundesverband Deutscher Sachverständiger hat ein hilfreiches Online-Portal. Hier können Sie einfach Ihre Postleitzahl und den jeweiligen Suchbegriff eingeben und erhalten Vorschläge für geeignete Gebäudegutachter in Ihrer Umgebung. Anschließend liegt es an Ihnen, die jeweiligen Anbieter zu kontaktieren.

Bei der Kontaktaufnahme ist es wichtig, Ihr Anliegen in Bezug auf Ihre Immobilie direkt klarzumachen. Achten Sie auf die Zertifizierungen und Qualifikationen des Immobiliengutachters. Dieser sollte die Immobilienbewertung entsprechend der Vorgaben durchführen können und in der Lage sein, ein passendes Verfahren für Ihre Immobilie anzuwenden.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Wahrscheinlich werden Sie die folgenden Schritte durchgehen, wenn Sie in Kontakt mit einem Immobiliengutachter treten. Auch sie sprechen für einen kompetenten Ansprechpartner:

  1. Detailliertes Beratungsgespräch über das potenzielle Gutachten (Kosten, Terminvereinbarung)
  2. Aufklärung der Umsetzung (Wann? Wo? Wie?)
  3. Klärung der Beschaffung benötigter Unterlagen (Gebäudekonstruktion, Bauplan, Grundrisse usw.)
  4. Vertragliche Vereinbarungen zu relevanten Eckdaten (Kosten, Zeitraum, Zahlungszeitpunkte)
  5. Erteilung der Vollmacht zur Einsichtnahme
  6. Durchführung der Immobilien-Begutachtung vor Ort
  7. Recherche durch den Immobiliengutachter
  8. Ständiger Austausch über aktuelle Erkenntnisse
  9. Übergabe des fertigen Gutachtens
  10. Bezahlung des Gutachtens

Der Austausch mit dem Immobiliensachverständigen in dieser Form entspricht der Norm eines kompetenten Gutachters. Sollten Schritte nicht berücksichtigt werden, kann dies der Kredibilität des Gutachtens schaden. Damit es nicht zu Streitigkeiten kommt, sollten Sie also auf einen korrekten Ablauf achten.

Wie hoch sind die Kosten bei
Immobiliengutachten?

Bis August 2009 gab die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) den Kostenrahmen für ein Immobiliengutachten vor. Diese Bundesverordnung gilt nicht mehr, der Sachverständige kann also sein Honorar für die Wertermittlung frei mit dem Auftraggeber verhandeln.

Generell orientieren sich die Kosten an dem ermittelten Wert der Immobilie. Trotzdem sollten die Gebühren sich nicht gravierend von den bis 2009 gängigen Werten unterscheiden. Liegt der Verkehrswert einer Immobilie z.B. bei 50.000 Euro, kostet Sie das Gutachten etwa 300 bis 600 Euro. Bei einem Preis von 500.000 Euro liegt das Honorar zwischen ca. 1.300 und 2.200 Euro. Die Kosten eines Immobiliengutachtens variieren von Sachverständiger zu Sachverständiger.

Schnelle Preisermittlung:
Online-Immobilienbewertung

Alternativ zu einem Sachverständigen-Gutachten vor Ort haben Sie die Möglichkeit, den potenziellen Preis Ihrer Immobilie online zu ermitteln – und dies zumeist kostenlos. Mithilfe einer Online-Immobilienbewertung werden die Daten Ihrer Immobilie mit vielen ähnlichen Objekten verglichen. So warten Sie nicht wochenlang auf die Einschätzung und der realistische Verkaufspreis Ihrer Immobilie wird innerhalb weniger Minuten in Ihr E-Mail-Postfach geliefert. Geben Sie die relevanten Eckdaten Ihres Objektes dazu einfach in die Abfragemaske ein – der Preis wird anschließend automatisch ermittelt.

Wichtig ist jedoch zu wissen, dass ein qualifizierter Immobiliengutachter Ihnen einen wesentlich genaueren Betrag errechnen wird, da er den tatsächlichen Zustand vor Ort natürlich wesentlich besser einschätzen kann. Nehmen Sie auf jeden Fall kompetente Beratung in Anspruch, wenn es um den Verkauf Ihrer Immobilie geht. Dazu können Sie jederzeit auf unserer Website nach Immobilienexperten suchen, die Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie unterstützen.

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