Navigation überspringen
Verkehrswert richtig ermitteln: So viel ist Ihre Immobilie wert

Verkehrswert richtig ermitteln: So viel ist Ihre Immobilie wert

© ah_fotobox / iStock

Sie haben sich entschieden, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Einer der ersten Schritte dafür ist, den Verkehrswert für Ihre Immobilie zu ermitteln. Was der Verkehrswert genau ist, welche Verfahren es gibt und was Sie für eine Verkehrswertermittlung benötigen – wir geben Ihnen hilfreiche Tipps rund um die Immobilienbewertung und klären mögliche Fragen.

Sicherlich liegt Ihnen aus verschiedenen Gründen etwas an Ihrer Immobilie: Vielleicht haben Sie selbst in dem Haus gewohnt oder Sie möchten einfach eine gute Rendite erzielen, um sich einen neuen Traum zu erfüllen. Damit Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert verkaufen, sollten Sie das Objekt im Vorfeld bewerten lassen. Der Grund liegt auf der Hand: Setzen Sie den Verkaufspreis zu niedrig an, könnte Ihnen viel Geld verloren gehen. Verkaufen Sie Ihr Objekt über dem marktüblichen Preis, melden sich vielleicht keine potenziellen Käufer. Die Lösung: Lassen Sie vor dem Verkauf den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert bestimmt den Immobilienwert und ist im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) wie folgt verankert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Einfach ausgedrückt, gibt der Verkehrswert einer Immobilie an, wie viel Ihre Eigentumswohnung, Ihr Mietgebäude oder Haus wert ist. Dieser Wert orientiert sich am aktuellen Immobilienmarkt und wird innerhalb einer Immobilienbewertung bestimmt.

Wann sollten Sie den Verkehrswert ermitteln?

Eine neutrale Verkehrswertermittlung benötigen Sie, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Was zunächst nach viel Arbeit klingen mag, übernimmt ein Gutachter für Sie. Er bestimmt den Verkehrswert anhand von Grundbuchauszügen, Flächenberechnungen, Bauzeichnungen, Mietverträgen und weiteren Unterlagen. Der errechnete Verkehrswert gibt am Ende Aufschluss darüber, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie am Markt erzielen können. In einigen Fällen wird der Verkehrswert auch bei Scheidungen und Erbangelegenheiten verlangt, um den Wert des Hauses oder der Wohnung bemessen zu können.

Um den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln zu können, benötigt der unabhängige Sachverständige bestimmte Unterlagen. Je nach Art des zu verkaufenden Objekts (Mietobjekt, Eigentumswohnung oder Haus) werden folgende Dokumente gefordert:

Haus

  • Grundbuchauszug
  • Grundriss
  • Flächenberechnung
  • Bauzeichnung
  • Lageplan
  • Energieausweis
  • Belege über Sanierungen oder Modernisierungen

Mietobjekt

  • Mietvertrag
  • Mieteinnahmen
  • Nebenkostenabrechnungen

Eigentumswohnung, Reihenhaus o.ä.

  • Wohngeldabrechnung
  • Wirtschaftsplan
  • Teilungserklärung
  • Aktuelle Protokolle von Eigentümerversammlungen

Darüber hinaus können weitere individuelle Dokumente für die Verkehrswertermittlung Ihres Hauses erforderlich sein. Erfragen Sie diese am besten direkt bei Ihrem Gutachter oder einem Immobilien-Experten.

TIPP:

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, sammeln Sie am besten schon vor der Beauftragung eines Gutachters alle wichtigen Unterlagen zum Verkaufsobjekt. So kann der Sachverständige sofort damit beginnen, den Verkehrswert für Ihr Haus zu ermitteln.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Generell ist der Aufbau für das Gutachten Ihrer Immobilie vorgegeben. Der Sachverständige nimmt zunächst Bemerkungen und Grundstücksbeschreibungen vor und entscheidet sich dann für eines der drei vorgeschriebenen Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren.

      1. Vergleichswertverfahren

      Für das Vergleichswertverfahren wird der Wert von ähnlichen Immobilien herangezogen. Die Vergleichsobjekte sollten sich dabei bezüglich Lage, Bodenbeschaffenheit, Nutzung, Zustand und Größe ähneln und gut vergleichbar sein.

      • Wann macht ein Vergleichswertverfahren Sinn?
        Ein Vergleichswertverfahren kommt oft zum Einsatz, wenn sich die zu vergleichenden Objekte in vielen Merkmalen ähnlich sind. Das kann bei baugleichen Wohngebäuden wie Reihenhäusern, Eigentumswohnungen oder Grundstücken der Fall sein.

      2. Sachwertverfahren

      Beim Sachwertverfahren wird zunächst berechnet, wie viel der Neubau Ihrer Immobilie kosten würde. Anhand von Tabellen und auf Basis der Bruttogeschossfläche ermittelt der Immobilien-Sachverständige die Herstellungskosten, Außenanlagen- und Baunebenkosten. Zusätzlich wird der Grundstückswert bei den Gemeinden nachgefragt. Sind alle Kosten erfasst, wird im Anschluss bei der Verkehrswertermittlung die Abnutzung bewertet und abgezogen.

      • Für wen macht ein Sachwertverfahren Sinn?
        Wenn Sie ein Fabrikgebäude, eine kulturelle Einrichtung oder ein selbst genutztes Eigenheim verkaufen möchten, ist das Sachwertverfahren eine gute Wahl. In diesem Verfahren wird der Verkehrswert von Gebäuden ermittelt, die nicht am Mietmarkt zur Verfügung stehen.

      3. Ertragswertverfahren

      Die Verkehrswertermittlung erfolgt über das Ertragswertverfahren, wenn eine nachhaltige Rendite der Immobilie im Vordergrund steht. Der Ertragswert wird aus der marktüblichen Jahresrohmiete, sprich dem Reinertrag, dem Boden- sowie dem Grundstückswert ermittelt.

      • Für wen macht ein Ertragswertverfahren Sinn?
        Das Ertragswertverfahren macht vor allem Sinn, wenn Sie über den Verkauf von Mietobjekten wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien nachdenken.

      Es gibt auch die Möglichkeit, alle drei Verfahren für ein Verkehrswertgutachtenhinzuzuziehen und einen Durchschnittswert zu ermitteln. Der Sachverständige macht dies bei seiner Betrachtung von der Art und Nutzung der Immobilie abhängig.

      Die wichtigsten Kriterien für Ihre Immobilienbewertung

      Nun stellt sich die Frage, welche Kriterien ein Sachverständiger bei der Bewertung Ihrer Immobilie zurate zieht. Wie lässt sich der Verkehrswert berechnen? Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst:

      • Immobilie (Haus, Gewerbe, Grundstück, Wohnung)
        Das Verkaufsobjekt ist sicher der wichtigste Faktor für die Verkehrswertermittlung und die Immobilienbewertung. Eine essenzielle Rolle spielen die Größe, die Bauqualität, das Baujahr sowie der Zustand der Immobilie. Zudem werden die Anzahl der Räume und Nutzungsmöglichkeiten bewertet. Das Alter wirkt sich ebenfalls auf den Verkaufswert aus. Daher sind regelmäßige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten empfehlenswert, um einen guten Zustand und damit auch den Wert der Immobilie zu erhalten.
         
      • Die Lage
        Liegt Ihre Immobilie zentral in der Stadt oder in gemütlicher Umgebung auf dem Land? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten oder Ärzte vor Ort? Wie ist die Infrastruktur und Anbindung bei Ihrem Objekt? Mit diesen und ähnlichen Fragen wird sich ein Sachverständiger bei Ihrer Immobilienbewertung beschäftigen. Er erstellt ein Gutachten und betrachtet die Mikro- und Makrolage Ihrer Immobilie: Die Mikrolage umfasst die direkte Umgebung Ihres Objektes sowie die Verkehrsanbindungen. Die Makrolage bezieht sich auf das „große Ganze“ – sprich die Einbettung in die Stadt und Region.
         
      • Energieeffizienz
        Heutzutage möchten viele Kaufinteressenten mehr über die Energieeffizienz eines Hauses wissen. Ist die Immobilie ein Energiefresser oder sehr sparsam beim Energieverbrauch? Ein niedriger Energiebedarf dank guter Dämmung, neuer Heizkörper und moderner Boiler kann sich positiv auf den Verkehrswert und damit auf die Immobilienbewertung auswirken.

        Entspricht Ihre Immobilie noch nicht den neuen Energie-Standards? Bei uns erfahren Sie, wie Sie energieeffizient sanieren können.

      TIPP:

      Heben Sie nach Renovierungen und Baumaßnahmen immer die Rechnungen auf, um die Arbeiten für die Immobilienbewertung belegen zu können und damit den Objektwert zu steigern.

      • Angebot und Nachfrage:
        Je beliebter die Lage Ihrer Immobilie, umso höher ist meist die Nachfrage. Wenn zudem das vorhandene Angebot an Wohnraum gering ist, haben Sie gute Chancen, Ihr Haus zu einem guten Preis zu verkaufen. Beobachten Sie also vor dem Verkauf die aktuelle Marktlage und informieren Sie sich ebenfalls über geplante Bauvorhaben in der näheren Umgebung Ihrer Immobilie. Werden viele neue Häuser gebaut, könnte dies womöglich den Wert Ihres Objektes negativ beeinflussen.

      Schnelle Preisermittlung: Online-Immobilienbewertung

      Sie möchten möglichst schnell den potenziellen Preis Ihrer Immobilie wissen – oder benötigen noch keine detaillierte Verkehrswertermittlung? Dann können Sie die komfortable Online-Immobilienbewertung nutzen. Tragen Sie einfach die geforderten Daten Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in die Felder ein. Im Anschluss wird Ihr Objekt mit ähnlichen Immobilien verglichen und ein realistischer Preis generiert. Die Immobilienbewertung ist für Sie kostenlos und die Ergebnisse erhalten Sie sofort per E-Mail in Ihr Postfach.

      Zu beachten ist jedoch, dass eine Immobilienbewertung durch einen Fachmann wesentlich präziser ist. Denn ein professioneller Gutachter betrachtet neben der Immobilie selbst auch die Rahmenbedingungen vor Ort – sprich Umgebung, Lage, Grundstück und Zustand des Gebäudes.

      Lassen Sie sich gerne vor einem Verkauf oder Kauf von unseren Immobilien-Experten ausführlich beraten. Wir stehen Ihnen bei der Immobilienbewertung zur Seite!

      Jetzt Ihre Immobilie
      kostenlos bewerten lassen

      Sie wollen verkaufen?
      Finden Sie jetzt heraus, wieviel Ihre Immobilie wert ist.

      • Wert sofort online erhalten
      • 100% kostenlos & unverbindlich
      • Beratung durch Experten
      Jetzt Immobilienwert erhalten