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Wie läuft eine Baufinanzierung ab? Hier finden Sie einen Überblick der einzelnen Phasen und die wichtigsten Begriffe verständlich erklärt. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch Ihr Vorhaben – mit vielen Tipps und kostenlosen Tools wie Rechnern und Checklisten.

Kauf- vs. Baufinanzierung: Was ist der Unterschied?

Der Begriff Baufinanzierung wird oft synonym für Immobilienfinanzierung verwendet – unabhängig, ob Darlehensnehmer kaufen oder bauen.

Der Unterschied zwischen Bauen und Kaufen liegt in der Auszahlung: Bei einem Bauvorhaben zahlt die Bank das Baudarlehen nicht in einer Summe aus, sondern gestaffelt nach Baufortschritt. Kommt es zu Verzögerungen, drohen Bereitstellungszinsen. Tipp: Schließen Sie mit Ihrem Baupartner einen verbindlichen Zahlungsplan, um das Risiko zu minieren. 

Die eigene Immobilie abzahlen statt die des Vermieters: In den meisten Fällen lohnt sich die Investition ins Eigenheim. Doch bei hohen Immobilienpreisen kann Mieten auch dauerhaft günstiger sein. Wann das der Fall ist, lesen Sie unter Wann lohnt sich Mieten eher als Kaufen?

Für die erste Orientierung hilft diese Faustformel: Der Kaufpreis sollte maximal 20 Jahresmieten (kalt) betragen. Wenn Sie nicht selbst in der Immobilie wohnen wollen, sondern Haus oder Wohnung als Kapitalanlage kaufen, gilt: Sie sollten eine Miete erzielen können, die jährlich mindestens 2,5 Prozent der Anschaffungskosten (Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten) beträgt.

Ist die Entscheidung für den Kauf gefallen, geht es an den Kassensturz. Klären Sie bereits vor der Immobiliensuche, ob Sie einen Immobilienkredit erhalten würden und wie viel das Haus oder die Wohnung maximal kosten darf. So können Sie gezielter suchen und schneller zuschlagen, wenn Sie Ihre Wunsch-Immobilie finden. 

Diese 5 Fragen sollten Sie gleich zu Beginn klären

  1. Wie viel kann ich monatlich für die Rate aufbringen?
    Damit Sie sich auch langfristig nicht übernehmen, sollten max. 35 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens in die Finanzierung fließen. Unser Haushaltsrechner hilft Ihnen bei der Ermittlung der idealen Rate.
  2. Wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung?
    Die Höhe Ihres Eigenkapitals bestimmt, ob Sie ein Immobiliendarlehen erhalten, wie hoch es ist und wie viel Zinsen Sie zahlen. Faustregel: Sie sollten mindestens 20 Prozent der Anschaffungskosten selbst finanzieren können.Mehr erfahren Sie auf der Seite zum Eigenkapital.
  3. Würde ich eine Immobilienfinanzierung erhalten?
    Auch wenn der Kaufpreis oder die Baukosten noch nicht feststehen: Sprechen Sie bereits jetzt mit Ihrer Bank oder einem anderen Kreditgeber.Welche Unterlagen Sie für das erste Gespräch benötigen, erfahren Sie aus unserer Checkliste
  4. Kann ich staatliche Förderung beantragen?
    Zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse erleichtern Ihre Immobilienfinanzierung. Welche Programme für Sie infrage bekommen, erfahren Sie beim Finanzierungsgespräch. Einen Überblick finden Sie auch auf unserer Seite zu Fördermitteln.
  5. Wann will ich wieder schuldenfrei sein?
    Spätestens zu Rentenbeginn sollten Sie den Immobilienkredit vollständig getilgt haben. Ein erstes Gefühl für den Zeitplan erhalten Sie mit unseren Tilgungsrechner.

Der wichtigste Tipp zur Immobiliensuche: Klären Sie bereits im Vorfeld die Grundlagen der Finanzierung. Führen Sie erste Gespräche mit einem Kreditinstitut und lassen Sie sich ein Käuferzertifikat bzw. eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. Damit können Sie bei Makler:innen und Verkäufer:innen punkten und kommen womöglich anderen Interessent:innen zuvor. 

Wenn eine Immobilie in die engere Auswahl kommt, sollten Sie Experten beurteilen lassen, ob der Kaufpreis angemessen ist, ob Sanierungsaufwand auf Sie zukommt und ob bzw. welche Mängel das Gebäude hat. Holen Sie sich dazu am besten Hilfe von unabhängigen Sachverständigen. Profis schätzen den Zustand und Wert eines Hauses oder einer Wohnung ein.

Der Immobilienwert hat auch Einfluss auf Ihre Immobilienfinanzierung: Die Bank ermittelt daraus den Beleihungswert, also die maximale Darlehenssumme, die Sie erhalten.

Wenn Sie Ihre Wunsch-Immobilie gefunden haben, können Sie alle Kosten genau berechnen und einen Kreditvertrag abschließen. Wie günstig Ihr Immobilienkredit wird, hängt von mehreren Variablen ab wie Eigenkapital, Tilgungsrate oder Laufzeit. Nutzen Sie unseren Rechner, um verschiedene Varianten durchzuspielen:

Finanzierungsrechner

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Beachten Sie: Um Ihnen einen verbindlichen Sollzins bieten zu können, müssen Finanzierungspartner Ihren individuellen Fall kennen. Unser Baufinanzierungsrechner liefert zwar Richtwerte – eine persönliche Beratung kann er aber nicht ersetzen. Wählen Sie nach der Berechnung bis zu drei Anbieter aus, die Ihnen ein individuelles und unverbindliches Angebot unterbreiten.  

Verständlich erklärt: Diese Begriffe sollten Sie kennen, um Angebote vergleichen zu können

  • Anfangstilgung

    Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent Sie im ersten Jahr vom Gesamtbetrag zurückzahlen. Je höher die Anfangstilgung ist, desto schneller haben Sie den Kredit zurückgezahlt und desto geringer sind die Finanzierungskosten. Wir empfehlen eine Anfangstilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent pro Jahr.

  • Bereitstellungszinsen

    Mit Bereitstellungszinsen sollten Sie sich beschäftigen, wenn Sie einen Hausbau finanzieren. Banken zahlen Baukredite in Teilbeträgen aus - immer dann, wenn ein Bauabschnitt abgeschlossen ist. Kommt es zu Verzögerungen, drohen diese „Strafzahlungen“ für verspätet abgerufene Darlehensbeträge. Achten Sie als Bauherr:in auf die Zinshöhe und Dauer der bereitstellungsfreien Zeit.

  • Restschuld

    Nach Ablauf der Zinsbindung ist in der Regel noch nicht die gesamte Darlehenssumme zurückgezahlt. Für die noch offene Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Sie schließen zu den dann üblichen Zinsen einen neuen Kreditvertrag beim selben oder einem anderen Kreditgeber.

  • Sondertilgung

    Sondertilgung heißt, dass Sie einen Teil des Darlehens außerplanmäßig schon früher zurückzahlen. Sie können unerwarteten Geldsegen (zum Beispiel einen Bonus oder den Tilgungszuschuss der KfW) für die Rückzahlung nutzen. So sinken Restschuld und Zinskosten insgesamt. Die Option zur Sondertilgung ist oft mit einem Zinsaufschlag verbunden.

  • Sollzinssatz

    Der Sollzinssatz ist der Zins, zu dem Sie die Immobilienfinanzierung erhalten. Achten Sie beim Anbietervergleich auf den effektiven Jahreszins. Anders als der nominale Jahreszins beinhaltet er auch Gebühren und weitere Kosten. .

  • Zinsbindung

    Die Sollzinsbindung beschreibt die Laufzeit, für die Ihnen der Kreditgeber den Zinssatz garantiert. Nach Ablauf der Sollzinsbindung müssen Sie den Zinssatz neu verhandeln. Da die Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau sind, streben die meisten Kreditnehmer eine möglichst lange Sollzinsbindung an.

Sie haben den Kaufvertrag geschlossen, sind in Ihr Eigenheim gezogen oder haben Ihre Immobilie vermietet. Jetzt können Sie sich erst einmal zurücklehnen: Sie zahlen monatlich Ihre Rate, müssen ggf. Ihre Mieteinnahmen versteuern und Versicherungen abschließen. 

Das Thema Immobilienfinanzierung wird in zwei Fällen erneut relevant:

  1. Es kommt zu Problemen oder Planänderungen: Sie können die Raten (vorübergehend) nicht mehr zahlen oder müssen bzw. wollen Ihre Immobilie wieder verkaufen.
  2. Die Sollzinsbindung läuft aus oder Sie wollen nach zehn Jahren Ihr Immobiliendarlehen umschulden.  

Was passiert, wenn ich meine Raten nicht mehr zahlen kann?

Wichtig ist, dass Sie möglichst früh mit Ihrem Kreditgeber sprechen. Denn wenn Sie einfach nicht mehr zahlen, kann die Bank ohne eine vorherige Klage die Zwangsversteigerung einleiten. Vereinbaren Sie am besten bei Abschluss der Immobilienfinanzierung Tilgungspausen. Das heißt, dass Sie die Raten vorübergehend verringern oder ganz aussetzen können. Wenn Sie krank werden, Ihren Job verlieren oder in eine andere (finanzielle) Notlage geraten, ist dies meist sinnvoller als eine teure Restschuldversicherung, die in vielen Fällen gar nicht greift.   

Was passiert, wenn ich meine Immobilie wieder verkaufe?

Wenn Sie die Immobilie früher als zehn Jahre nach Abschluss des Kreditvertrags verkaufen und die Sollzinsbindung noch läuft, wird es teuer. Bei einer vorzeitigen Kündigung erheben Banken meist sehr hohe „Strafzahlungen“ für die entgangen Zinsen. Hier lesen Sie mehr zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die Darlehenssumme meist noch nicht vollständig getilgt. Für die Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung.

Sie können direkt bei einer Bank eine Finanzierungsanfrage stellen oder einen Finanzvermittler (auch Finanzmakler genannt) damit beauftragen. Der Vorteil bei Letzterem: Er oder sie arbeitet mit mehreren Kreditinstituten zusammen und kommt so oft an noch bessere Zinsen.
Unser Tipp: Hausbanken bieten ihren Kunden oft nicht von Anfang an die besten Zinsen. Holen Sie Vergleichsangebote ein, um nachverhandeln zu können. Denn bereits 0,1 Prozent können einen Unterschied von mehreren tausend Euro machen. Hier können Sie unverbindlich Anbieter vergleichen.

Ob Sie einen Immobilienkredit bekommen, hängt vor allem von Ihren finanziellen Verhältnissen und Ihrer Kreditwürdigkeit (Bonität) ab. Mit einem sicheren Einkommen, einem positiven Schufa-Score und genügend Eigenkapital haben Sie gute Chancen. Auch ein kreditwürdiger zweiter Darlehensnehmer oder eine zweite Darlehensnehmerin sowie eine bereits abbezahlte Immobilie steigern Ihre Chancen. In unserer Checkliste sehen Sie, welche Unterlagen Sie für das erste Gespräch brauchen.

Klären Sie bereits vor der Immobiliensuche, ob Sie ein Immobiliendarlehen bekommen würden und wie hoch die Darlehenssumme maximal ausfällt. Das hat diese Vorteile:

  1. Sie suchen zielgerichteter und sparen Zeit, Mühe und die Enttäuschung, sich in eine unerschwingliche Immobilie zu vergucken. Aber auch der umgekehrte Fall ist möglich: Vielleicht können Sie sich mehr leisten als gedacht.
  2. Mit einer Finanzierungsbestätigung in der Tasche können Sie schneller zuschlagen, wenn Sie Ihre Traum-Immobilie finden. So kommen Sie möglicherweise anderen Interessenten zuvor.
  3. Sie haben genügend Zeit, um mehrere Finanzierungsangebote einzuholen und diese zu vergleichen. So erhöhen Sie Ihre Chance, möglichst günstige Zinsen zu erhalten.

Die Finanzierungskosten bestehen vor allem aus den Zinsen, die Sie an die Bank zahlen. Beispiel: Für einen Kaufpreis von 250.000 Euro und 50.000 Euro Eigenkapital zahlen Sie während einer Laufzeit von 10 Jahren mit 1,39 Prozent Sollzinssatz und 3% Tilgungsrate circa 26.500 Euro Zinsen. Wie viel Ihre Immobilienfinanzierung kostet, können Sie mit unserem Finanzierungsrechner ermitteln.

Sie sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten plus Kaufnebenkosten mit Ihren eigenen Mitteln finanzieren können. Lesen Sie hier, was alles zum Eigenkapital zählt. Wie hoch die Darlehenssumme ausfällt, hängt auch vom Beleihungswert ab, den die Bank vor allem anhand des Immobilienwerts bestimmt.

Kreditinstitute sichern sich über die Grundpfandrechte an der Immobilie ab. Nach Abschluss des Kaufvertrags wird Ihr Kreditgeber als Grundschuldner ins Grundbuch eingetragen. Das heißt: Wenn Sie Ihre Raten nicht mehr zahlen, kann die Bank das Haus bzw. die Wohnung zwangsversteigern. Die erstrangige Grundschuld ist für die Bank eine wichtige Absicherung und eine Voraussetzung, dass Sie einen Kredit erhalten.

Die häufigste Darlehensart ist das Annuitätendarlehen. Die Höhe der Monatsraten bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Es ändert sich aber die Zusammensetzung aus Zinsen und Tilgung. Der Tilgungsanteil steigt, der Zinsanteil sinkt.
Eine weitere Möglichkeit ist ein variables Darlehen. Dabei werden die Zinsen meist alle drei Monate an die jeweilige Marktlage angepasst. Dieses Darlehen ist zwar sehr flexibel, bietet aber ein großes Zinsrisiko und kaum Planungssicherheit.

Ein KfW-Darlehen ist ein staatlich gefördertes Immobiliendarlehen mit besonders günstigen Zinsen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährt es zum Beispiel für besonders energieeffiziente Häuser oder den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum. Sie können ein KfW-Darlehen mit Ihrem Immobiliendarlehen von der Bank kombinieren. Lesen Sie in unserem Ratgeber zur KfW-Förderung, welche Förderdarlehen es gibt und welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen.

Wenn Sie einen Bausparvertrag geschlossen haben, können Sie nach einer Sparphase von meist 7 Jahren das Bauspardarlehen abrufen und als Eigenkapital einsetzen. Meist reicht das Geld aber nicht aus und muss mit einem Baukredit von der Bank kombiniert werden. Hier lesen Sie mehr zum Thema Bausparen.

Ja. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks anfällt. Mit bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis (je nach Bundesland) ist sie meist der höchste Teil der Kaufnebenkosten.
Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer. Die Grundsteuer ist eine regelmäßige Abgabe, die Immobilienbesitzer:innen meist quartalsweise zahlen.

Eine Vollfinanzierung ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Dies ist meist nur möglich, wenn Sie ein sehr hohes und sehr sicheres Einkommen haben. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Vollfinanzierung.

Volltilgung heißt, dass Sie die gesamte Darlehenssumme innerhalb der Sollzinsbindung zurückzahlen. Das hat den Vorteil, dass Sie unabhängig von der weiteren Zinsentwicklung sind und Banken die schnelle Tilgung oft mit noch günstigeren Zinsen belohnen. Der Nachteil: Die monatliche Belastung ist bei einem Volltilgerdarlehen entsprechend hoch. Ob Sie sich eine Volltilgung leisten können, erfahren Sie mit unserem Volltilgungsrechner.

Der wichtigste Unterschied zum Hauskauf: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, treten Sie in eine Eigentümergemeinschaft ein. Was das bedeutet, erfahren Sie auf diesen Seiten:

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