Immobilienfinanzierung ✓6 Tipps zur Finanzierung Ihrer Immobilie

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Die zehn Schritte der Immobilienfinanzierung

1. Schritt: Planung und Kassensturz

Die Prüfung der eigenen finanziellen Möglichkeiten steht am Anfang jedes Finanzierungsvorhabens. Schließlich geht man mit der Baufinanzierung und einem Darlehen eine Verpflichtung ein, die mehrere Jahrzehnte umfassen kann. Zunächst sollten künftige Immobilienbesitzer abklären, über welche finanziellen Eigenmittel sie verfügen:

Gibt es schon Eigentum?
Ist ein Bausparvertrag vorhanden?
Wie hoch ist das Sparguthaben?
Welche Mittel können tatsächlich kurzfristig abgerufen werden?

Um von der Bank einen Kredit zu bekommen, sollte das Eigenkapital mindestens zehn, besser 20 Prozent der später benötigten Summe betragen – dazu zählen neben der Kaufsumme auch die Kaufnebenkosten. Experten empfehlen aber je nach Lebenssituation einen höheren Eigenanteil.

2. Schritt: Die Zukunft im Blick

Auch die persönlichen Lebensumstände spielen bei der finanziellen Belastbarkeit ein Rolle:

Wie sieht die Familienplanung aus?
Gibt es schon Kinder?
Wieviele möchte das Paar bekommen?
Können beziehungsweise wollen beide Partner weiterhin im gleichen Rahmen arbeiten?

Nachwuchs bedeutet für Familien immer auch zusätzliche finanzielle Belastungen.
Wichtig ist auch die Frage, wie sicher der eigene Job ist. Bei der Einschätzung ist Realitätssinn angebracht. Stehen neben dem Hauskauf in den nächsten Jahren noch andere größere Projekte an?

3. Schritt: Dauerhafte Ausgaben feststellen

Zum Kassensturz gehört auch zu klären, wie hoch die dauerhaften finanziellen Belastungen sind. Dazu zählen allgemeine Lebenshaltungskosten, Fixkosten wie Versicherungen und die Wohnnebenkosten, die in einer größeren Immobilie nicht selten auch höher ausfallen. Einige Zeit ein Haushaltsbuch zu führen, hilft dabei, einen realistischen Eindruck der eigenen Ausgaben zu erhalten. Nicht vergessen werden dürfen nur einmal jährlich anfallende Ausgaben, Rücklagen für Urlaub und Rückstellungen für größere Anschaffungen wie das Auto.

4. Schritt: Rückzahlungsdauer und Tilgung realistisch planen

Wann soll das Haus spätestens abbezahlt sein? Experten empfehlen, die Finanzierung so zu planen, dass die Kreditnehmer bis zu 60. Lebensjahr schuldenfrei sind. Die Rückzahlungsdauer beeinflusst die Tilgungsrate: Je kürzer die benötigte Zeit, desto höher die Tilgung, desto höher aber auch die monatliche finanzielle Belastung. Kürzere Kreditlaufzeiten werden aber auch mit etwas günstigeren Zinsen angeboten. Bei einer Tilgungsrate von zwei Prozent beträgt die Dauer etwa dreißig Jahre.

5. Schritt: Fördermöglichkeiten abklären

Bauherren können in Deutschland zahlreiche Förderungen nutzen. Neben den Ländern, vergibt auch die KfW günstige Kredite und Zuschüsse. Es stehen verschiedene Programme für den Bau und den Erwerb von Immobilien, aber auch für Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung. Wer eine Immobilie finanzieren will, sollte klären, welche Programme für das eigene Vorhaben in Frage kommen. Bei der Antragsstellung müssen Fristen streng eingehalten werden. Aber auch wer sein Geld nicht in einem vorgegeben Zeitrahmen abruft, muss unter Umständen mit Mehrkosten rechnen. Das sollte bei der Planung beachtet werden.

6. Schritt: Unterlagen zusammenstellen

Banken benötigen zur Erstellung von Finanzierungsangeboten viele Informationen. Deshalb sollten Kunden frühzeitig alle wichtigen Unterlagen zusammenstellen. Dazu zählen die monatlichen Einnahmen, die mit dem Einkommensteuerbescheid nachgewiesen werden können, eine Aufstellung der regelmäßigen Ausgaben und des aktuellen Vermögens und die wichtigsten Informationen zum Kaufobjekt oder Bauvorhaben, wie Kaufvertrag und Kostenvoranschläge. Je umfassender die Unterlagen sind, desto exakter und schneller kann die Bank ein Angebot erstellen.

7. Schritt: Angebote bei Banken einholen

Kredite werden von zahlreichen Geldinstituten vergeben. Die Unterschiede sind groß. Deshalb lohnt es sich, bei möglichst vielen Bankhäusern Angebote einzuholen.

8. Schritt: Kredite und Konditionen vergleichen

Vergleichen sie die Angebote. Dabei können unabhängige Experten helfen. Die Kreditbedingungen der Geldgeber unterscheiden sich teils deutlich, was Laufzeiten, Rückzahlungsmodalitäten und Zinshöhe angeht. Finden Sie das für Sie günstigste Modell.

Tipp: Gehen Sie mit dem günstigsten Angebot zur Hausbank und verhandeln Sie.

9. Schritt: Vertragsabschluss

Wenn Sie sich für eine Finanzierung und eine Immobilie entschieden haben, können Sie mit der Bank einen Vertrag abschließen. Wie bei jedem Vertrag gilt: Schauen Sie genau hin und verlassen Sie sich nicht allein auf zuvor gemachte Zusagen.

10. Schritt: Die Auszahlungsphase

Nun kann die Auszahlungsphase beginnen. Diese sollte sich optimalerweise an den Baufortschritten, beziehungsweise den individuellen Bedürfnissen richten. Behalten Sie dabei Ihre Liquidität und Fristen von Förderungen im Blick.

Sechs Immobilienfinanzierungstipps für den erfolgreichen Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf ist eine gesicherte Finanzierung das Fundament für eine lohnende Investition. Wenn Sie die folgenden Tipps zur Immobilienfinanzierung beherzigen, steht einer erfolgreichen Investition nichts im Wege.

Tipp 1: Informieren, vergleichen und clever verhandeln

Nehmen Sie sich viel Zeit, um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie zu planen. Informieren Sie sich gründlich über die unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten. Es lohnt sich, die Angebote verschiedener Finanzierer zu vergleichen. Trauen Sie sich, die Anbieter gegeneinander auszuspielen. Denn wer mit Geldgebern clever verhandelt, kann bei der Immobilienfinanzierung jeden Monat sparen. Wichtig: Achten Sie beim Vergleich unbedingt auf den effektiven Jahreszins. Denn dieser berücksichtigt neben der Zinsrate auch die Gebühren, die für den Kredit anfallen.

Tipp 2: Den richtigen Finanzierungsmix wählen

Eine gesunde Finanzierung besteht aus dem richtigen Mix. Verlassen Sie sich niemals auf nur einen Hypothekenkredit, sondern versuchen Sie, unterschiedliche Modelle zu kombinieren. Sinnvoll kann es zum Beispiel sein, einen Teil des Darlehens über einen Bausparvertrag zu finanzieren, ein Banken-Darlehen in Anspruch zu nehmen und eventuell einen Kredit von der KfW-Bank. So verfügen Sie über unterschiedliche Laufzeiten und somit auch über verschiedene Möglichkeiten etwaiger Sondertilgungen. Auch die Zinsbindung endet bei einem Finanzierungsmix in der Regel nicht für alle Darlehen zur gleichen Zeit.

Tipp 3: Tilgungsrate hoch genug ansetzen

Zugegeben: Es klingt verlockend, wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung mit nur einem Prozent Tilgung zurückzahlen. Die Kehrseite: Wer mit niedriger Tilgungsrate seinen Kredit abstottert, kommt nur im Schneckentempo von seinen Schulden herunter. Wer es sich finanziell erlauben kann, sollte über eine zweiprozentige Tilgungsrate nachdenken. Reichen die finanziellen Mittel nicht aus, empfiehlt es sich zumindest, zeitgleich ein Barvermögen anzusparen, das am Ende der Zinsbindung für eine Sondertilgung genutzt werden kann. Ziel sollte es immer sein, am Ende der Berufslaufbahn über ein schuldenfreies Eigenheim zu verfügen.

Tipp 4: Gehen Sie auf Nummer sicher und planen Sie finanzielle Spielräume ein

Stecken Sie möglichst nicht alle finanziellen Reserven in die Hausfinanzierung. Wer über finanzielle Polster verfügt, ist auch gegen ungeplante Ausgaben gewappnet, wenn zum Beispiel die Waschmaschine versagt oder Ihr Auto nach einem Unfall nur noch Schrottwert besitzt. Ideal ist eine eiserne Reserve in Höhe von einigen tausend Euro.

Kalkulieren Sie die monatliche Finanzierung nicht zu knapp. Denn sind Sie erst einmal Immobilienbesitzer, fallen automatisch diverse Nebenkosten an. Zu den Nebenkosten gehören zum Beispiel die jährliche Grundsteuer, Versicherungen für die Immobilie und den Hausrat sowie die Ausgaben für Strom, Wasser und Wärme. Auch der Kauf der Immobilie an sich verursacht Nebenkosten, zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und möglicherweise eine Maklercourtage.

Tipp 5: Denken Sie schon heute an die Anschlussfinanzierung

Planen Sie Ihre Hausfinanzierung vorausschauend, auch, wenn eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung zunächst unvorstellbar lang erscheint. Eine Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung zu sichern, ist ein sogenanntes Forward-Darlehen. Dabei wird die Darlehenssumme erst nach Ablauf einer bestimmten Frist ausgezahlt. Mit Hilfe eines Forward-Darlehens können Sie sich zum Beispiel langfristig besonders niedrige Finanzierungszinsen sichern. Weitere Möglichkeiten, die Anschlussfinanzierung zu sichern, können Sparverträge sein, in denen Sie über einen bestimmten Zeitraum eine festgelegte Summe ansparen. Allerdings muss die Hausfinanzierung für eine solche Rücklagenbildung ausreichend Luft lassen.

Tipp 6: Lassen Sie Raum für Sondertilgungen

Sondertilgungen sind ein geeignetes Mittel, um die Rückzahlungsphase der Immobilienfinanzierung deutlich zu verkürzen. Wenn Sie absehen können, dass Sie zum Beispiel eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung erwarten, sollten Sie mit Ihren Geldgebern Möglichkeiten zur Sondertilgung vereinbaren. Wer zur Hausfinanzierung einen Bausparvertrag einsetzt, ist diesbezüglich immer auf der sicheren Seite. Zwar sind die Finanzierungszinsen bei einem Bausparvertrag in der Regel etwas höher als bei anderen Kreditverträgen. Dafür haben Sie jederzeit die Möglichkeit, die Finanzierungsphase durch Sondertilgungen zu verkürzen.

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