Im Darlehensvertrag sind die zentralen Punkte der Baufinanzierung fixiert:
- Darlehenssumme: Sie sollte die Kauf- oder Baukosten ausreichend hoch abdecken, umfasst aber in der Regel nicht die Nebenkosten.
- Darlehenslaufzeit: Sie sollte so bemessen sein, dass die Immobilie zum Ende der Berufstätigkeit abbezahlt ist.
- Tilgungshöhe: Je höher die monatliche Tilgung erfolgt, desto schneller ist der Baukredit abbezahlt.
- Sollzinshöhe: Sie orientiert sich am generellen Zinsniveau und den individuellen Vertragsbedingungen.
- Monatliche Kreditrate: Sie besteht aus Zins- und Tilgungsanteil und muss langfristig problemlos zu bewältigen sein.
- Zinsbindungsfrist: Die Sollzinshöhe wird nur für 10 bis 15 Jahre fixiert – danach muss neu verhandelt werden.
- Möglichkeiten zur Sondertilgung: Durch zusätzliche Einzahlungen lassen sich die Darlehenslaufzeit verkürzen und Zinsen sparen.
Immobiliendarlehen sind zumeist Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten (Annuitäten). Sie bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Anfangs überwiegt der Zinsanteil, der sich allerdings Monat für Monat verringert. Umgekehrt wächst der Tilgungsanteil Monat für Monat.
Besonderer Aspekt: Die Zinsbindungsfrist
Neben der vereinbarten Laufzeit spielt die Zinsbindungsfrist eine zentrale Rolle. Der Kreditgeber gewährt den Sollzins nur für einen begrenzten Zeitraum von üblicherweise zehn oder 15 Jahren (auch länger ist möglich). Ist diese Frist verstrichen, wird der Sollzins im Rahmen einer zweiten, sich anschließenden Baufinanzierung – der sogenannten Anschlussfinanzierung – neu vereinbart.
Tipp 1: Nutzen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Sollzinsbindung
Auch wenn Ihre Baufinanzierung eine Sollzinsbindung von 15 Jahren oder länger vorsieht, haben Sie als Darlehensnehmer nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB das Recht, Ihre Restschuld bereits nach zehn Jahren ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Beachten müssen Sie hierfür nur die Einhaltung der Kündigungsfrist von sechs Monaten vor Ablauf der zehn Jahre nach Erhalt der vollständigen Darlehenssumme.
Die Befristung der Zinsbindung hat Vor- und Nachteile: Steigt das Zinsniveau während der Bindungsfrist, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Sinken die Zinsen, verbilligt sich die zweite Phase Ihrer Baufinanzierung. Sollte der dann von Ihrem Darlehensgeber angebotene Zinssatz schlechter sein als bei anderen Banken, gibt es eine einfache Lösung: Das Ende der Zinsbindung ermöglicht die Vertragskündigung, um mit einem anderen Kreditgeber zu besseren Konditionen weiterzuarbeiten. Auch lässt sich dann gebührenfrei in beliebiger Höhe die Restschuld tilgen.
Tipp 2: Denken Sie rechtzeitig an die Anschlussfinanzierung
Planen Sie Ihre Immobilienfinanzierung vorausschauend, auch wenn das Ende einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung weit in der Zukunft liegt. Eine Möglichkeit, sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern, ist ein sogenanntes Forward-Darlehen. Damit können Sie sich aktuell günstige Konditionen bis zu 66 Monate vor Ende der Zinsbindung Ihrer laufenden Baufinanzierung sichern – und somit möglicherweise steigenden Zinsen entgehen. Auch bei Ihrer aktuellen Bank ist eventuell ein Forward-Darlehen möglich.
Alternativ können Sie für die Begleichung der Restschuld einen Bausparvertrag nutzen, mit dem Sie ein entsprechendes Bausparguthaben ansparen. Allerdings muss Ihr Budget dafür ausreichend Luft lassen.
Tipp 3: Den richtigen Finanzierungsmix wählen
Eine Immobilienfinanzierung sollte aus mehreren Darlehen bestehen. Kombinieren Sie dabei am besten unterschiedliche Darlehensformen. So können Sie zum Beispiel einen Teil des Immobilienkredits über einen Bausparvertrag finanzieren, ein Bankdarlehen in Anspruch nehmen und eventuell noch auf einen Kredit von der KfW-Bank zurückgreifen. Durch die Kombination von Immobilienkredit, Bauspardarlehen und KfW-Darlehen ergeben sich unterschiedliche Laufzeiten und Zinsbindungsfristen für Ihre Baufinanzierung.
Tipp 4: Nutzen Sie staatliche Förderungen
Ihre Baufinanzierung können Sie jederzeit mit den Fördermitteln der KfW Bankengruppe kombinieren. Die folgenden drei KfW-Förderungen stehen Ihnen dabei zur Auswahl:
- Baukindergeld (KfW-Programm 424): 12.000 EUR Zuschuss pro Kind erhalten
- Wohneigentumsprogramm (KfW 124): Förderkredit ab 0,75 % effektivem Jahreszins nutzen
- KfW-Programm 151: Mit bis zu -0,75 % effektivem Jahreszins energieeffizient sanieren