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Die Immobilienfinanzierung ist der zentrale Schritt zur Verwirklichung Ihres Traums vom Wohnen in den eigenen vier Wänden. Sie muss sorgfältig durchdacht und geplant sein, denn sie zählt vermutlich zu den weitreichendsten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Mit unseren 10 Tipps minimieren Sie die Risiken, die mit einer Baufinanzierung einhergehen.

Eine Immobilienfinanzierung ist eine finanzielle Vereinbarung, die den kurzfristigen Erwerb, Bau oder die Sanierung einer Immobilie durch ein über viele Jahre abzuzahlendes Darlehen ermöglicht. Dabei handelt es sich um eine streng verwendungszweckorientierte Finanzierung, bei der das Darlehen durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird.

Finanzierungsrechner

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Es gibt de facto keinen Unterschied zwischen einer Immobilienfinanzierung und einer Baufinanzierung. Der Begriff Immobilienfinanzierung wurde früher eher für den Immobilienkauf und der Begriff Baufinanzierung zur Finanzierung eines Neubaus verwendet. Heute benutzen Banken und Finanzdienstleister jedoch beide Begriffe zumeist synonym.

Besonderheit Neubau

Bei der Auszahlung des Kredits gibt es einen Unterschied zwischen Kauf und Bau einer Immobilie: Beim Kauf eines bezugsfertigen Hauses wird der Darlehensbetrag auf einmal ausgezahlt. Bei Bauvorhaben erfolgt die Darlehensauszahlung an den Bauherren in Teilsummen, die sich nach den fälligen Rechnungen für fertiggestellte Bauabschnitte richten. Werden Teilsummen wegen Bauverzögerungen nicht im vereinbarten Zeitrahmen abgerufen, wird ein Bereitstellungszins fällig.

Im Darlehensvertrag sind die zentralen Punkte der Baufinanzierung fixiert:

  • Darlehenssumme: Sie sollte die Kauf- oder Baukosten ausreichend hoch abdecken, umfasst aber in der Regel nicht die Nebenkosten.
  • Darlehenslaufzeit: Sie sollte so bemessen sein, dass die Immobilie zum Ende der Berufstätigkeit abbezahlt ist.
  • Tilgungshöhe: Je höher die monatliche Tilgung erfolgt, desto schneller ist der Baukredit abbezahlt.
  • Sollzinshöhe: Sie orientiert sich am generellen Zinsniveau und den individuellen Vertragsbedingungen.
  • Monatliche Kreditrate: Sie besteht aus Zins- und Tilgungsanteil und muss langfristig problemlos zu bewältigen sein.
  • Zinsbindungsfrist: Die Sollzinshöhe wird nur für 10 bis 15 Jahre fixiert – danach muss neu verhandelt werden.
  • Möglichkeiten zur Sondertilgung: Durch zusätzliche Einzahlungen lassen sich die Darlehenslaufzeit verkürzen und Zinsen sparen.


Immobiliendarlehen sind zumeist Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten (Annuitäten). Sie bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Anfangs überwiegt der Zinsanteil, der sich allerdings Monat für Monat verringert. Umgekehrt wächst der Tilgungsanteil Monat für Monat.

Besonderer Aspekt: Die Zinsbindungsfrist

Neben der vereinbarten Laufzeit spielt die Zinsbindungsfrist eine zentrale Rolle. Der Kreditgeber gewährt den Sollzins nur für einen begrenzten Zeitraum von üblicherweise zehn oder 15 Jahren (auch länger ist möglich). Ist diese Frist verstrichen, wird der Sollzins im Rahmen einer zweiten, sich anschließenden Baufinanzierung – der sogenannten Anschlussfinanzierung – neu vereinbart.

Tipp 1: Nutzen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Sollzinsbindung

Auch wenn Ihre Baufinanzierung eine Sollzinsbindung von 15 Jahren oder länger vorsieht, haben Sie als Darlehensnehmer nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB das Recht, Ihre Restschuld bereits nach zehn Jahren ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Beachten müssen Sie hierfür nur die Einhaltung der Kündigungsfrist von sechs Monaten vor Ablauf der zehn Jahre nach Erhalt der vollständigen Darlehenssumme.

Die Befristung der Zinsbindung hat Vor- und Nachteile: Steigt das Zinsniveau während der Bindungsfrist, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Sinken die Zinsen, verbilligt sich die zweite Phase Ihrer Baufinanzierung. Sollte der dann von Ihrem Darlehensgeber angebotene Zinssatz schlechter sein als bei anderen Banken, gibt es eine einfache Lösung: Das Ende der Zinsbindung ermöglicht die Vertragskündigung, um mit einem anderen Kreditgeber zu besseren Konditionen weiterzuarbeiten. Auch lässt sich dann gebührenfrei in beliebiger Höhe die Restschuld tilgen.

Tipp 2: Denken Sie rechtzeitig an die Anschlussfinanzierung

Planen Sie Ihre Immobilienfinanzierung vorausschauend, auch wenn das Ende einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung weit in der Zukunft liegt. Eine Möglichkeit, sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern, ist ein sogenanntes Forward-Darlehen. Damit können Sie sich aktuell günstige Konditionen bis zu 66 Monate vor Ende der Zinsbindung Ihrer laufenden Baufinanzierung sichern – und somit möglicherweise steigenden Zinsen entgehen. Auch bei Ihrer aktuellen Bank ist eventuell ein Forward-Darlehen möglich.

Alternativ können Sie für die Begleichung der Restschuld einen Bausparvertrag nutzen, mit dem Sie ein entsprechendes Bausparguthaben ansparen. Allerdings muss Ihr Budget dafür ausreichend Luft lassen.

Tipp 3: Den richtigen Finanzierungsmix wählen

Eine Immobilienfinanzierung sollte aus mehreren Darlehen bestehen. Kombinieren Sie dabei am besten unterschiedliche Darlehensformen. So können Sie zum Beispiel einen Teil des Immobilienkredits über einen Bausparvertrag finanzieren, ein Bankdarlehen in Anspruch nehmen und eventuell noch auf einen Kredit von der KfW-Bank zurückgreifen. Durch die Kombination von Immobilienkredit, Bauspardarlehen und KfW-Darlehen ergeben sich unterschiedliche Laufzeiten und Zinsbindungsfristen für Ihre Baufinanzierung.

Tipp 4: Nutzen Sie staatliche Förderungen

Ihre Baufinanzierung können Sie jederzeit mit den Fördermitteln der KfW Bankengruppe kombinieren. Die folgenden drei KfW-Förderungen stehen Ihnen dabei zur Auswahl:

  • Baukindergeld (KfW-Programm 424): 12.000 EUR Zuschuss pro Kind erhalten
  • Wohneigentumsprogramm (KfW 124): Förderkredit ab 0,75 % effektivem Jahreszins nutzen
  • KfW-Programm 151: Mit bis zu -0,75 % effektivem Jahreszins energieeffizient sanieren

Die nahezu wichtigste Frage lautet, wie viel Haus Sie sich leisten können – denn aus Ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ergibt sich der finanzielle Rahmen für Ihren Traum vom Eigenheim. Zu Beginn aller Planungen steht daher ein umfassender Kassensturz, den der Darlehensgeber genau prüft. Wenn Sie als gewissenhafter Kreditnehmer aus allen Einnahmen und Ausgaben Ihr Budget für die Monatsraten valide ermittelt haben, kann Ihnen die Bank schnell sagen, in welcher Höhe und mit welcher Laufzeit sie Ihnen den Kredit bewilligt.

Tipp 5: Stellen Sie eine ausführliche Haushaltsrechnung auf

Einige Zeit ein Haushaltsbuch zu führen, hilft dabei, einen realistischen Eindruck von den eigenen Ausgaben zu bekommen. Nicht vergessen werden dürfen nur ein Mal jährlich anfallende Ausgaben, Rücklagen für Urlaub und Rückstellungen für größere Anschaffungen wie das Auto. Haben Sie Ihren verfügbaren Betrag pro Monat ermittelt, nutzen Sie unseren Budgetrechner, um durchzuspielen, welchen Darlehensbetrag Sie bedienen können.

Tipp 6: Gehen Sie auf Nummer sicher – planen Sie finanzielle Spielräume ein

Stecken Sie keinesfalls alle verfügbaren Mittel in die Immobilienfinanzierung. Wer über finanzielle Rücklagen verfügt, ist gegen ungeplante Ausgaben gewappnet, etwa wenn verfrüht ein neues Auto fällig wird. Die eiserne Reserve sollte mindestens drei Monatsgehälter umfassen.

Kalkulieren Sie die Finanzierung nicht zu knapp. Der Immobilienkauf birgt Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag und möglicherweise eine Maklerprovision. Außerdem verursacht eine Immobilie laufende Kosten wie die jährliche Grundsteuer, Gebäudeversicherungen sowie Ausgaben für Strom, Wasser und Wärme.

Zinsen sind der ausschlaggebende Faktor, der die Gesamtkosten Ihres Immobilienprojektes bestimmt. Sie sind quasi die Kosten, die der Darlehensgeber dafür berechnet, dass er Ihnen das Geld leiht. Unterscheiden muss man zwischen dem Sollzinssatz und dem Effektivzins. In Letzterem sind alle weiteren Kosten und Gebühren eingerechnet; es ist also der transparentere Wert. Immobilienfinanzierer sind gesetzlich verpflichtet, auch den Effektivzins auszuweisen.

Die Zinsen eines Darlehens richten sich im Grundsatz nach dem aktuellen Zinsniveau. Die individuell verhandelten Konditionen Ihrer Baufinanzierung – u.a. Laufzeit, Zinsbindungsfrist, Tilgungsrate etc. – beeinflussen zusätzlich die Höhe des Sollzinssatzes. Vereinfacht gesagt: Je mehr Flexibilität Sie wollen, desto teurer wird es. Doch gerade in Zeiten von Niedrigzinsen bleibt ein Darlehen trotz Sonderkonditionen noch immer vergleichsweise günstig.

Rechnen Sie mit unserem Finanzierungsrechner verschiedene Szenarien durch, um zu sehen, wie sehr unterschiedliche Konditionen den Sollzinssatz beeinflussen. Um ein Gefühl für die Auswirkung der Zinshöhe zu bekommen, sollten Sie mit dem Rechner auch unterschiedliche Zinssätze durchspielen und die Ergebnisse vergleichen. Gerade die unscheinbaren Stellen hinter dem Komma können die Gesamtkosten für das Immobiliendarlehen um fünfstellige Beträge erhöhen oder senken.

BEISPIELE:

Wenn Sie 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,5 % bei einer Laufzeit von 30 Jahren aufnehmen, beträgt die Monatsrate 690 Euro (Zinsen und Gebühren: 48.486 Euro).

Bei 2,5 Prozent sind es bereits 790 Euro (Zinsen und Gebühren: 84.487 Euro), bei 3,5 Prozent gar 898 Euro pro Monat (Zinsen und Gebühren: 123.312 Euro).

Tipp 7: Informieren, vergleichen und clever verhandeln

Nehmen Sie sich viel Zeit, um Ihre Baufinanzierung sorgfältig zu planen – sie wird Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse auf sehr viele Jahre beeinflussen. Informieren Sie sich gründlich über die unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten und holen Sie Vergleichsangebote bei mehreren Anbietern ein. Cleveres Verhandeln kann sich Monat für Monat durch niedrigere Raten bezahlt machen. Wichtig: Achten Sie beim Vergleich unbedingt auf den effektiven Jahreszins. Dieser berücksichtigt neben der Zinsrate auch die Gebühren, die für den Kredit anfallen. Lassen Sie sich auch die Variablen wie eine flexible Tilgungsrate oder Sondertilgungsoption klar aufschlüsseln – umso besser können Sie vergleichen.

Die Tilgung ist die eigentliche Rückzahlung des aufgenommenen Geldes und neben der Sollzinsbindung bzw. dem effektiven Jahreszins der entscheidende Faktor. Je höher Sie tilgen, desto früher sind Sie schuldenfrei und desto niedriger sind die gesamten Finanzierungskosten.

Berechnen Sie mithilfe des Baufinanzierungsrechners Ihre zukünftige Baufinanzierung mit Tilgungsraten von einem, zwei und drei Prozent. Der Vergleich zeigt: Die schnellere Rückzahlung der aufgenommenen Summe durch höhere Tilgung führt zu Schuldenfreiheit in weniger Jahren. Wichtig dabei ist, dass die Tilgungsrate zu Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit passt.

Tipp 8: Tilgungsrate hoch genug ansetzen

Eine Tilgungsrate von einem Prozent bewirkt eine niedrige Monatsrate: Wer auf diese Weise seinen Kredit abstottert, kommt nur im Schneckentempo von seinen Schulden herunter. Wenn es im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten liegt, sollten Sie über eine mindestens zweiprozentige Tilgungsrate nachdenken, um dadurch die Laufzeit Ihres Immobilienkredits zu verkürzen.

Können Sie nicht jeden Monat eine entsprechend höhere Rate bewältigen, empfiehlt es sich, parallel Barvermögen anzusparen. Das können Sie am Ende der Zinsbindung zur Tilgung Ihrer Restschuld einsetzen. Wenn irgend möglich, sollten Sie zum Ende Ihrer Berufstätigkeit über ein schuldenfreies Eigenheim verfügen.

Manche Darlehensgeber ermöglichen Flexibilität – ein wichtiger Aspekt bei Ihren Verhandlungen: Sie können die Tilgungsrate während der Laufzeit des Darlehens anpassen und beispielsweise senken, wenn ein Verdiener zeitweise ausfallen sollte. Nach einer Gehaltsaufbesserung ließe sich die Rate dann erhöhen.

Besondere Flexibilität bietet die Option zur Sondertilgung. Wenn Sie zusätzliches Geld in die Darlehensrückzahlung einbringen können, sinkt der Restbetrag, ohne dass Sie für diese Summe einen Zinsaufwand haben. Dadurch ist das Darlehen früher abbezahlt.
Die Kreditanstalten berechnen für das Einräumen dieser Option manchmal einen geringfügig höheren Zins. Lassen Sie sich beides von Ihrem Berater ausrechnen – mit und ohne Sondertilgungsmöglichkeit. Wichtig ist, dass Sondertilgungen optional und gebührenfrei sind.

Tipp 9: Behalten Sie Spielraum für Sondertilgungen

Wenn absehbar ist, dass Sie etwa eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung erwarten, sollten Sie ein Sondertilgungsrecht vereinbaren. Wer zur Immobilienfinanzierung einen Bausparvertrag einsetzt, ist diesbezüglich immer auf der sicheren Seite. Zwar sind hierbei die Finanzierungszinsen meist etwas höher, dafür haben Sie jederzeit die Möglichkeit, die Finanzierungsphase durch Sondertilgungen zu verkürzen.

Eigenkapital spielt bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Es ist in mehrfacher Hinsicht wichtig:

  • Jeder Euro, den Sie in Ihr Immobilienprojekt einbringen, verringert die Höhe des benötigten Darlehens.
  • Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird der Ihnen eingeräumte Zinssatz, da das Ausfallrisiko des Kreditgebers kleiner wird.

    
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser. Natürlich ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Das spiegelt sich aber in einem deutlich höheren Sollzins für den Baukredit wider. Nicht vorhandenes Eigenkapital muss auf diese Weise teuer bezahlt werden.

Nebenkosten sind ein oft unterschätzter Faktor bei jedem Immobilienprojekt – egal, ob Bau oder Kauf, Haus oder Wohnung. Sie machen insgesamt bis zu 15 Prozent der Immobilienkosten zusätzlich aus und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie sowie dem Bundesland und der Region. Sie setzen sich zusammen aus:

  • Maklerprovision
  • Notargebühr
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchkosten
  • ggf. Baunebenkosten


Darlehensgeber erwarten in der Regel, dass Nebenkosten aus Eigenkapitel bestritten werden. Denn sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie: Muss das Objekt aufgrund eines geplatzten Immobiliendarlehens weiterverkauft werden, deckt der Erlös die Nebenkosten meistens nicht mit ab. Bei einer Vollfinanzierung – die unter bestimmten Gegebenheiten möglich ist und die Nebenkosten mit einschließt – ist der Zinssatz entsprechend höher. Sie wird aber nur Kunden gewährt, die über ein sicheres Einkommen verfügen.

Nach der bereits lange anhaltenden aktuellen Niedrigzinsphase dürften die Darlehens- und Bauzinsen wieder steigen – die Zeiten, in denen die Kreditaufnahme für Darlehensnehmer günstig ist, werden enden. Jedoch kann niemand sicher sagen, wann die Aufwärtsbewegung beginnt. Liegt der Bestzins derzeit noch um oder unter einem Prozent, ist in zehn Jahren ein Niveau von drei Prozent oder höher möglich. Dass er wieder – wie in den Sechzigerjahren – auf acht Prozent steigt, ist jedoch kaum zu erwarten.

Tipp 10: Beobachten Sie die Zinsentwicklung genau

Wenn Sie sich sicher sind, Bauherr bzw. Immobilienbesitzer werden zu wollen, sollten Sie schon frühzeitig alle Vorbereitungen treffen, Ihre Darlehenspotenziale ausloten und Eigenkapital aufbauen. Wenn dann die Hypothekenzinsen zu steigen beginnen, sollten Sie handeln – denn billiger werden Baudarlehen so bald nicht wieder und der Run auf Immobilien dürfte noch größer werden, weil sich viele sagen, jetzt oder nie.