Ein Mann sitzt an seinem Tisch vor sich den geöffneten Laptop und hält dabei Papiere in seiner Hand.

Mieteinnahmen versteuern:
Tipps zu Abschreibung und Co.

© svetikd / iStock

Wie muss ich meine Mieteinnahmen versteuern? Welche Kosten kann ich abziehen? Und was hat es mit der AfA (Absetzung für Abnutzung) auf sich? Erfahren Sie hier, was Sie als Vermieter:in wissen müssen und wie Sie im besten Fall mit Ihrer Immobilie Steuern sparen.

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  • Wenn Sie eine Immobilie privat vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Das gilt auch für eine Untervermietung, wenn Sie mehr als 520 Euro pro Jahr einnehmen.
  • Wie viel Steuern Sie auf Ihren Mietgewinn zahlen müssen, hängt ab von Ihrem persönlichen Steuersatz. Er liegt zwischen 14 und 42 Prozent.
  • Von den Mieteinnahmen können Sie jährlich in der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts abschreiben und Werbungskosten rund um die Vermietung in voller Höhe absetzen.
  • Wenn Sie einen Verlust erzielen (was vor allem in den ersten Jahren vorkommen kann), können Sie insgesamt Steuern sparen. Das Finanzamt muss aber eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen.

Sie wohnen selbst in Ihrer Immobilie? Was Sie im Eigenheim absetzen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber Welche Kosten kann ich bei der Eigennutzung von der Steuer absetzen?.

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Zimmer privat vermietet und mehr als 520 Euro pro Jahr Gewinn damit erzielt, muss seine Mieteinnahmen versteuern. Das gilt auch für eine vorübergehende Vermietung über Plattformen wie Airbnb. Sie müssen bei der Steuererklärung Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ausfüllen.

Bei den 520 Euro handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Das heißt: Wenn Sie auch nur einen Euro mehr einnehmen, müssen Sie die Mieteinnahmen komplett versteuern. Für Ihre gesamten Einkünfte (Gehalt, Miete und weitere Einnahmen) gilt allerdings der Grundfreibetrag. Im Jahr 2022 sind 9.984 Euro pro Jahr steuerfrei (2021: 9.744 Euro).

Wie viel Steuer Sie auf Ihre Miteinnahmen zahlen müssen, hängt von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Er liegt zwischen 14 und 42 Prozent und steigt mit den Gesamteinkünften progressiv an. Sobald Sie 2022 zusammen mit Ihren Mieteinnahmen mehr als 58.597 Euro (2021: 57.919 Euro) pro Jahr verdienen, müssen Sie 42 Prozent zahlen.  

Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung kaufen und selbst darin wohnen wollen, dürfen Sie wegen Eigenbedarf kündigen – brauchen aber viel Geduld. Sie müssen eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren einhalten. In Städten und Regionen mit Wohnraumknappheit gelten bis zu 10 Jahre. Die Frist beginnt erst mit Zustellung der Eigenbedarfskündigung. Dieses wiederum dürfen Sie erst aussprechen, wenn Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer vermerkt sind. Die Grundbuchänderung kann nach Kaufvertrag-Unterzeichnung bis zu sechs Monate dauern. Diese Sperrklausel gilt nicht für vermietete Einfamilienhäuser.

Informieren Sie sich vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie genau. Sind im Mietvertrag Schutzklauseln vereinbart oder gilt ein Härtefall gemäß § 574 BGB (z. B. aufgrund einer Erkrankung oder hohen Alters), ist die Eigenbedarfskündigung kompliziert bis unmöglich.

1. Abschreibungen für Immobilien (AfA)

Vermieter können den Gebäudewert und die anteiligen Anschaffungskosten (Kaufnebenkosten) über mehrere Jahrzehnte hinweg linear abschreiben. Die Abschreibung beträgt

  • 2 Prozent jährlich über 50 Jahre hinweg für Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden
  • 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre hinweg für Immobilien, die nach 1925 gebaut wurden

Seit 2019 gibt es zudem eine Sonderabschreibung für vermietete Neubau-Immobilien. Wenn Sie neuen Wohnraum schaffen, können Sie 4 Jahre lang zusätzlich 5 Prozent der Gebäudekosten abschreiben.

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, renovieren und vermieten, können Sie noch höhere Beträge abschreiben. Erfahren Sie mehr auf unserer Ratgeber-Seite Steuervorteile denkmalgeschützter Immobilien.

Tipp: Teilen Sie den Kaufpreis im Kaufvertrag auf

Schlüsseln Sie den Gesamtpreis in Gebäudewert und Grundstückswert im Kaufvertrag auf. Je höher der Gebäudewert ausfällt, desto mehr Steuern können Sie sparen. Der Anteil sollte dem Finanzamt plausibel erscheinen. In der Regel akzeptiert es ein Verhältnis von 80:20 (Gebäude vs. Grund und Boden).

Lassen Sie sich am besten schon vor dem Kauf von Steuerprofis beraten. Ist der Kaufpreis nicht aufgeteilt, zieht das Finanzamt die Bodenrichtwerte heran, um den Grundstückswert zu berechnen. Das Ergebnis ist für Vermieter meist ungünstiger.

Der große Vorteil für Vermieter: Sie können die Finanzierungskosten  in voller Höhe von den Mieteinnahmen abziehen. Das sind vor allem die Zinsen. Sie erhalten von Ihrem Kreditgeber jährlich eine Aufstellung. Bei Annuitätendarlehen nimmt der Zinsanteil an den Monatsraten kontinuierlich ab. Daher ist der Steuervorteil in den ersten Jahren besonders hoch.

3. Grundsteuer und laufende Kosten

Vermieter dürfen die Grundsteuer und die Betriebskosten (Heizung, Wasser, Hausmeister etc.) auf Mieter umlegen. Dadurch erhöhen sich zwar die zu versteuernden Mieteinnahmen, Sie können diese laufenden Kosten aber wieder absetzen. Wenn Sie eine Wohnung vermieten und Teil einer Eigentümergemeinschaft sind, können Sie auch die Verwaltungskosten geltend machen.

Vom tropfenden Wasserhahn bis zum neuen Dach: Als Vermieter dürfen Sie Handwerker-Kosten in voller Höhe absetzen. Anders ist dies bei Selbstnutzern, die nur die Lohnkosten angeben dürfen.

Die Voraussetzung ist allerdings, dass die Modernisierung dazu dient, die Wohnung auch weiterhin vermieten zu können.

Im Steuerrecht ist die Rede von Erhaltungsaufwendungen. Das Bundesfinanzministerium definiert sie als „Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen“. Beispiel: Die Kosten für eine Badsanierung dürfen Sie geltend machen, nicht aber den nachträglichen Einbau einer Sauna.

Achtung: 15-Prozent-Grenze in den ersten 3 Jahren

Achten Sie darauf, dass Sie in den ersten drei Jahren nach Unterzeichnung des Kaufvertrags maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten (es zählt nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt) in die Sanierung investieren.

Ansonsten gelten die Maßnahmen als anschaffungsnahe Herstellungskosten und Sie dürfen sie nur abschreiben – zu jährlich 2 Prozent über 50 Jahre (bzw. 2,5 Prozent über 40 Jahre bei vor 1925 errichteten Altbauten). Unter die 15-Prozent-Regel fallen auch (Schönheits-) Reparaturen. Es zählen jeweils die Kosten ohne Umsatzsteuer.

5. Kosten bei Mieterwechsel und Leerstand

Wenn Sie die Wohnung neu vermieten, dürfen Sie von Ihren Mieteinnahmen sämtliche Kosten abziehen, die rund um die Mieter-Suche entstehen, zum Beispiel:

Steht die Wohnung vorübergehend leer, können Sie die laufenden Kosten dennoch geltend machen. Sie müssen allerdings nachweisen können, dass Sie sich um eine Neuvermietung bemühen und zum Beispiel Inserate aufgeben, einen Makler beauftragen, den Mietpreis anpassen oder die Wohnung renovieren.

6. Weitere Werbungskosten rund um die Vermietung

Zudem können Sie folgende Kosten von den Mietabnahmen abziehen:

  • Mitgliedsbeiträge für Eigentümer- und Vermieter-Verbände
  • Anwaltskosten
  • Büro- und Fahrtkosen im Zusammenhang mit der Vermietung
  • Kontoführungsgebühren
  • Steuerberatungskosten
  • Möbel, falls Sie die Immobilie möbliert vermieten 

Eine Immobilie kaufen, vermieten und so insgesamt weniger Steuern zahlen: Das ist das Ziel vieler Kapitalanleger:innen. Wenn Ihre Ausgaben rund um die Vermietung die Einnahmen übersteigen – was in den ersten Jahren nach dem Kauf durchaus sein kann – können Sie diesen Verlust von Ihren sonstigen Einnahmen abziehen. Aber Achtung: Das Finanzamt muss eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen, ansonsten liegt „Liebhaberei“ vor und es drohen Rückzahlungen.

Tipp für die Vermietung an Verwandte oder Freunde

Wenn Sie Ihre Wohnung an Familienangehörige oder Bekannte vermieten und mit einer sehr günstigen Miete Steuern sparen wollen, gilt: Verlangen Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete.

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