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Grundbuch und Grundbuchauszug

Grundbuch und Grundbuchauszug

© mars85 / iStock

Der Grundbuchauszug ist eine Kopie aus dem öffentlichen Verzeichnis und eines der wichtigsten Dokumente beim Grundstückskauf. Wem gehört ein Grundstück? Wo genau verlaufen die Grenzen? Hat ein Dritter Anspruch darauf? Beim Hausbau kommen Sie unweigerlich mit dem Grundbuch in Berührung. Lesen Sie hier, wie Sie Grundbucheinsicht beantragen können und was Sie alles zum Grundbuchverfahren wissen sollten.

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Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Es nennt den oder die Besitzer und enthält alle wesentlichen Inhalte zu Rechten (zum Beispiel lebenslanges Wohnrecht) und Lasten (zum Beispiel Wegerecht für Nachbarn) des Grundstücks.

Wesentliche Inhalte des Grundbuchs

Das Grundbuch enthält ein Bestandsverzeichnis, das Auskunft über die genaue Lage und Größe des jeweiligen Grundstücks gibt. Dabei richtet sich das Grundbuch nach den Bezeichnungen im Kataster – nach Gemarkung, Flur und Flurstück. Außerdem finden sich im Grundbuch Angaben über ein mögliches Erbbaurecht oder Wohnungseigentum.

So ist ein Grundbuchauszug aufgebaut

  • Aufschrift: Hier sind unter anderem die Grundbuchblattnummer, das zuständige Grundbuchamt sowie das Datum, an dem der Grundbuchauszug erstellt wurde, festgehalten.
  • Bestandsverzeichnis: Es informiert darüber, welche einzelnen Flurstücke zum jeweiligen Grundstück gehören und für welche Art der Bewirtschaftung das Grundstück vorgesehen ist.
  • Erste Abteilung: Die erste Abteilung im Grundbuch enthält Angaben zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten eines Grundstücks. Auch die Voreigentümer sind ersichtlich.
  • Zweite Abteilung: Sie gibt Auskunft über Lasten und Beschränkungen, die nicht der dritten Abteilung angehören. Dazu zählt die Auflassungsvormerkung, sozusagen die Reservierung des Grundstücks während des Kaufprozesses.
  • Dritte Abteilung: Hier finden Sie mögliche Grundpfandrechte. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

TIPP:

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, sollten Sie vor allem die zweite Abteilung des Grundbuchauszugs – die Lasten und Beschränkungen – beachten. Es kann vorkommen, dass diese im Rahmen der Eigentumsübertragung nicht gelöscht werden und von Ihnen als neuer Eigentümer akzeptiert werden müssen.

Eintragungen

Ein Eigentümerwechsel gilt erst mit der Eintragung ins Grundbuch als vollzogen. Sie findet etwa ein halbes Jahr nach der notariellen Beurkundung statt. Sie können sich den künftigen Erwerb mit dem Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichern lassen.

Änderungen im Grundbuch

Die Besonderheit bei Änderungen im Grundbuch ist, dass sie nachvollzogen werden. So werden Einträge im Grundbuch nicht einfach gelöscht, sondern lediglich rot unterstrichen. Dadurch ist jederzeit ersichtlich, wer zum Beispiel vorheriger Eigentümer des Grundstücks war oder ob Hypotheken darauf lasteten.

Wenn Sie Einsicht in ein Grundbuch nehmen wollen, können Sie einen Grundbuchauszug beantragen. Dabei handelt es sich um eine Abschrift bzw. Kopie des Grundbuchblattes. Das Grundbuchamt finden Sie in der Regel im jeweils zuständigen Amtsgericht. Doch nicht jeder kann das Grundbuch einfach so einsehen.

Folgende Personen können beim Grundbuchamt einen Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs stellen:

  • Eigentümer
  • Gläubiger
  • Erben und Pflichtteilsberechtigte
  • Mieter von Immobilien auf dem betreffenden Grundstück
  • Interessenten mit konkreten Kaufabsichten nach §12 der Grundbuchordnung (GBO)
  • Gerichte, Notare und Behörden

Darüber hinaus kann jeder Einsicht ins Grundbuch beantragen, der ein berechtigtes Interesse daran hat und dieses nachweisen kann. Dies können zum Beispiel Gläubiger sein, die eine Zwangsvollstreckung gegenüber dem Eigentümer anstreben. Auch Ehepartner, die im Rahmen der Scheidung Gewinnausgleichsansprüche ermitteln wollen, können einen Grundbuchauszug anfordern. Kreditinstitute beantragen Grundbuchauszüge, um Aufschluss über den Wert des Grundstücks und somit ihrer Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung zu erhalten.

Möglich ist jeder sachliche Grund, der reine Neugier ausschließt. So kann auch die Presse das Grundbuch einsehen, wenn öffentliches Interesse – zum Beispiel an den Besitzverhältnissen – besteht. Das Grundbuchamt entscheidet nach eigenem Ermessen, ob es die Einsicht erteilt.

Wann benötige ich einen Grundbuchauszug?

Als Eigentümer benötigen Sie einen Grundbuchauszug, wenn Sie Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie verkaufen. Damit weisen Sie nach, dass Sie der rechtmäßige Besitzer sind. Auch wenn Sie eine Hypothek aufnehmen oder Ihren Grund- bzw. Immobilienbesitz beleihen wollen, ist der Grundbuchauszug nötig. In diesen Fällen brauchen Sie einen beglaubigten Auszug. Ein unbeglaubigter oder einfacher Auszug reicht zum Beispiel dann, wenn Mieter erfahren wollen, wer tatsächlich Eigentümer ihrer gemieteten Wohnung ist.

Wieviel kostet der Grundbuchauszug?

Die Kosten für einen einfachen Grundbuchauszug liegen bei 10 Euro. Für eine beglaubigte Abschrift (Kopie) müssen Sie 20 Euro zahlen. 

Wie beantrage ich den Grundbuchauszug?

Sie können die Grundbucheinsicht persönlich oder schriftlich beim Grundbuchamt beantragen. In den meisten Ämtern können Sie den Grundbuchauszug auch online anfordern. Die Bundesländer haben dafür eigene Portale geschaffen. Für den Antrag benötigen Sie:

  • Ihre persönlichen Daten: Personalausweis oder Reisepass mit Meldebestätigung
  • Angaben zum Grundstück: mindestens die genaue Adresse, besser aber den Grundbuchbezirk und die Blattnummer
  • Ein Dokument, das Ihr berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht belegt, zum Beispiel den Kaufvertrag

Es gibt Online-Dienstleister, die anbieten, den Grundbuchauszug für Sie zu beantragen. Das hat allerdings seinen Preis. Falls Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, kümmert sich in der Regel der Notar um den Grundbuchauszug.

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