Grundbuch und Grundbuchauszug

Grundbuch und Grundbuchauszug:
Das steht drin

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Der Grundbuchauszug ist eine Kopie aus dem öffentlichen Verzeichnis und eines der wichtigsten Dokumente beim Grundstückskauf. Wem gehört ein Grundstück? Wo genau verlaufen die Grenzen? Hat ein Dritter Anspruch darauf? Beim Hausbau kommen Sie unweigerlich mit dem Grundbuch in Berührung. Lesen Sie hier, wie Sie Grundbucheinsicht beantragen können und was Sie alles zum Grundbuchverfahren wissen sollten.

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Es nennt den oder die Besitzer und enthält alle wesentlichen Inhalte zu Rechten (zum Beispiel lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht) und Lasten (zum Beispiel Wegerecht für Nachbarn) des Grundstücks.

Wesentliche Inhalte des Grundbuchs

Das Grundbuch enthält ein Bestandsverzeichnis, das Auskunft über die genaue Lage und Größe des jeweiligen Grundstücks gibt. Dabei richtet sich das Grundbuch nach den Bezeichnungen im Liegenschaftskataster – nach Gemarkung, Flur und Flurstück. Außerdem finden sich im Grundbuch Angaben über ein mögliches Erbbaurecht oder Wohnungseigentum.

So ist ein Grundbuchauszug aufgebaut

  • Aufschrift: Hier sind unter anderem die Grundbuchblattnummer, das zuständige Grundbuchamt sowie das Datum festgehalten, an dem der Grundbuchauszug erstellt wurde.
  • Bestandsverzeichnis: Es informiert darüber, welche einzelnen Flurstücke zum jeweiligen Grundstück gehören und für welche Art der Bewirtschaftung das Grundstück vorgesehen ist.
  • Erste Abteilung: Die erste Abteilung im Grundbuch enthält Angaben zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten eines Grundstücks. Auch die Voreigentümer sind ersichtlich.
  • Zweite Abteilung: Sie gibt Auskunft über Lasten und Beschränkungen, die nicht der dritten Abteilung angehören. Dazu zählt die Auflassungsvormerkung, sozusagen die Reservierung des Grundstücks während des Kaufprozesses.
  • Dritte Abteilung: Hier finden Sie mögliche Grundpfandrechte. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Bei der Immobilienfinanzierung wird der Anspruch des Kreditgebers hier verankert. 

TIPP: Darauf sollten Sie vor dem Immobilienkauf achten

Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, sollten Sie vor allem die zweite Abteilung des Grundbuchauszugs – die Lasten und Beschränkungen – beachten. Es kann vorkommen, dass diese im Rahmen der Eigentumsübertragung nicht gelöscht werden und von Ihnen als neuer Eigentümer akzeptiert werden müssen (zum Beispiel ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht).

Eintragungen ins Grundbuch

Ein Eigentümerwechsel gilt erst mit der Eintragung ins Grundbuch als vollzogen. Sie findet etwa ein halbes Jahr nach der notariellen Beurkundung statt. Damit der Verkäufer die Immobilie bis dahin nicht beleiht oder sogar ein zweites Mal verkauft, können Sie Ihren Anspruch mit dem Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichern lassen. Das ist ein üblicher Schritt bei der Abwicklung eines Kaufvertrags

Änderungen im Grundbuch

Die Besonderheit bei Änderungen im Grundbuch ist, dass sie nachvollzogen werden. So werden Einträge im Grundbuch nicht einfach gelöscht, sondern lediglich rot unterstrichen. Dadurch ist jederzeit ersichtlich, wer zum Beispiel vorheriger Eigentümer des Grundstücks war oder ob Hypotheken darauf lasteten.

Was sind Grunddienstbarkeiten?

Grunddienstbarkeiten sind privatrechtliche Verpflichtungen (im Gegensatz zu öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen im Baulastenverzeichnis), die mit dem Grundstück verbunden sind. Beachten Sie: Grunddienstbarkeiten wie ein Wegerecht können Ihre Möglichkeiten beim Hausbau oder Anbau einschränken und den Grundstückswert mindern. Typische Beispiele sind:

  • Leitungsrechte: Stromleitungen oder Wasserrohre der Nachbarn werden unter Ihrem Grundstück verlegt.
  • Bebauungsbeschränkungen: Sie verzichten zum Beispiel auf Bauten und Anbauten, die Ihren Nachbarn die Sicht versperren.
  • Überbaurechte: Sie erlauben Ihrem Nachbarn, dass ein Teil seines Gebäudes auf Ihr Grundstück ragen darf.

Wenn Sie Einsicht in ein Grundbuch nehmen wollen, können Sie einen Grundbuchauszug beantragen. Dabei handelt es sich um eine Abschrift bzw. Kopie des Grundbuchblattes. Das Grundbuchamt finden Sie in der Regel im jeweils zuständigen Amtsgericht. Doch nicht jeder kann das Grundbuch einfach so einsehen.

Folgende Personen können beim Grundbuchamt einen Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs stellen:

  • Eigentümer
  • Gläubiger
  • Erben und Pflichtteilsberechtigte
  • Mieter von Immobilien auf dem betreffenden Grundstück
  • Interessenten mit konkreten Kaufabsichten nach §12 der Grundbuchordnung (GBO)
  • Gerichte, Notare und Behörden

Darüber hinaus kann jeder Einsicht ins Grundbuch beantragen, der ein berechtigtes Interesse daran hat und dieses nachweisen kann. Dies können zum Beispiel Gläubiger sein, die eine Zwangsvollstreckung gegenüber dem Eigentümer anstreben. Auch Ehepartner, die im Rahmen der Scheidung Gewinnausgleichsansprüche ermitteln wollen, können einen Grundbuchauszug anfordern. Kreditinstitute beantragen Grundbuchauszüge, um Aufschluss über den Wert des Grundstücks und somit ihrer Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung zu erhalten.

Möglich ist jeder sachliche Grund, der reine Neugier ausschließt. So kann auch die Presse das Grundbuch einsehen, wenn öffentliches Interesse – zum Beispiel an den Besitzverhältnissen – besteht. Das Grundbuchamt entscheidet nach eigenem Ermessen, ob es die Einsicht erteilt.

Wann benötige ich einen Grundbuchauszug?

Als Eigentümer benötigen Sie einen Grundbuchauszug, wenn Sie Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie verkaufen. Damit weisen Sie nach, dass Sie der rechtmäßige Besitzer sind. Auch wenn Sie eine Hypothek aufnehmen oder Ihren Grund- bzw. Immobilienbesitz beleihen wollen, ist der Grundbuchauszug nötig. In diesen Fällen brauchen Sie einen beglaubigten Auszug. Ein unbeglaubigter oder einfacher Auszug reicht zum Beispiel dann, wenn Mieter erfahren wollen, wer tatsächlich Eigentümer ihrer gemieteten Wohnung ist.

Wieviel kostet der Grundbuchauszug?

Die Kosten für einen einfachen Grundbuchauszug liegen bei 10 Euro. Für eine beglaubigte Abschrift (Kopie) müssen Sie 20 Euro zahlen. 

Wie beantrage ich den Grundbuchauszug?

Sie können die Grundbucheinsicht persönlich oder schriftlich beim Grundbuchamt beantragen. In den meisten Ämtern können Sie den Grundbuchauszug auch online anfordern. Die Bundesländer haben dafür eigene Portale geschaffen. Für den Antrag benötigen Sie:

  • Ihre persönlichen Daten: Personalausweis oder Reisepass mit Meldebestätigung
  • Angaben zum Grundstück: mindestens die genaue Adresse, besser aber den Grundbuchbezirk und die Blattnummer
  • Ein Dokument, das Ihr berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht belegt, zum Beispiel den Kaufvertrag

Es gibt Online-Dienstleister, die anbieten, den Grundbuchauszug für Sie zu beantragen. Das hat allerdings seinen Preis. Falls Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, kümmert sich in der Regel der Notar um den Grundbuchauszug.

Eine Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierung des Grundstücks (bzw. der Immobilie darauf) während des Kaufprozesses. Da bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch bis zu sechs Monate vergehen können, dient sie Käufern als Absicherung. Sie hindert Verkäufer daran, neue Hypotheken aufzunehmen oder die Immobilie an Höherbietende zu verkaufen. Auch fallen Grundstück und Haus bei einer Insolvenz nicht in die Insolvenzmasse. Die Auflassung wird erst ins Grundbuch eingetragen, wenn Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt haben.

Er regelt die Reihenfolge der Gläubiger, die bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie zum Zug kommen. In der Regel verlangen Kreditgeber für die Immobilienfinanzierung ein erstrangiges Grundpfandrecht, mit der sie als Hauptgläubiger die höchste Absicherung genießen. Die Ausnahme sind Bauspardarlehen: Sie erfolgen meist als zweitrangiges Grundpfandrecht. Die Rangfolge lässt sich ändern, wenn Eigentümer und Gläubiger zustimmen und ein Notar die Änderung beglaubigt.

Wer ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht besitzt, darf bis zu seinem Tod in der Immobilie wohnen – selbst, wenn der Eigentümer wechselt. Beim Nießbrauch geht dieses Recht noch weiter: Der Begünstigte darf auch Einkünfte mit der Immobilie bzw. des Grundstücks erzielen (zum Beispiel Miete oder Pacht), muss dafür aber auch für die Instandhaltung aufkommen. Wohnrecht und Nießbrauchrecht erschweren den Wiederverkauf sowie die Finanzierung und mindern den Immobilienwert.

Eine Teilungserklärung ist notwendig, wenn es mehrere Eigentümer gibt. Das ist zum Beispiel bei der Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses der Fall. Die (von einem Notar beurkundete) Erklärung gibt detailliert Auskunft über die Miteigentumsanteile und wird im Grundbuch hinterlegt.

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