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Wegerecht: Zufahrt über ein anderes Grundstück

Wegerecht: Zufahrt
über ein anderes Grundstück

© Andreas Nesslinger / iStock

Das Wegerecht kommt immer dann ins Spiel, wenn ein Grundstück keinen eigenen Zugang zum öffentlichen Straßennetz hat und nur über das Nachbargrundstück erreicht werden kann. Erfahren Sie hier, wann so ein Fall auftreten kann, wie und wo das Wegerecht verankert wird und welche Auswirkungen es auf Grundstückswert, Hausbau und Finanzierung hat.

  • Beim Wegerecht unterscheidet man zwischen einem Gehrecht (Fußweg zum nicht angebundenen Grundstück) und einem Fahrtrecht (Befestigung, die mit einem Fahrzeug überquert werden kann). Zudem gibt es ein Leitungsrecht, bei dem die Erschließung (Strom, Gas, Wasser, Telekommunikation) über das Grundstück des Nachbarn bzw. in dessen Erdreich erfolgt.
  • Das Grundstück, das überquert wird, ist das dienende Grundstück oder Pfeifenstielgrundstück. Ein Wegerecht vermindert oft den Grundstücks- und Immobilienwert. Als Eigentümer können Sie sich das durch eine Entschädigung (meist eine Geldrente) ausgleichen lassen.
  • Das Grundstück, das mit einem Wegerecht an das Verkehrsnetz angeschlossen wird, heißt herrschendes Grundstück oder Hinterliegergrundstück. Als Eigentümer sollten Sie darauf achten, dass es im Baulastenverzeichnis oder Grundbuch verankert ist.
  • Falls sich Nachbarn nicht auf ein Wegerecht einigen können, kommt das Notwegerecht ins Spiel, das im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 917 BGB) festgeschrieben ist. Es ist das letzte Mittel, um den Zugang zu einem Grundstück sicherzustellen.   

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Man unterscheidet zwischen einem öffentlich-rechtlichen Wegerecht und einem privaten Wegerecht. Beim öffentlich-rechtlichen Wegerecht besteht die Verpflichtung gegenüber der Stadt oder Gemeinde und wird als sogenannte Baulast ins Baulastenverzeichnis eingetragen.

Ein privatrechtliches Wegerecht wird zwischen zwei Nachbarn geschlossen. Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten: 

  • Privatrechtlicher Vertrag zwischen zwei Grundstücksbesitzern: In diesem Fall ist das Wegerecht an die Personen gebunden, die den Vertrag geschlossen haben. Wenn ein Eigentümer wechselt, zum Beispiel, weil eine Partei verkauft oder stirbt, ist das Wegerecht unter Umständen nicht mehr wirksam.  
  • Eintrag als Grunddienstbarkeit im Grundbuch: Mehr Sicherheit haben Sie, wenn Sie das Wegerecht kostenpflichtig ins Grundbuch eintragen lassen. Es wird dann unter Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) als sogenannte Grunddienstbarkeit aufgeführt. Der Vorteil: Das Recht ist an das Grundstück gebunden und bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Man spricht auch von einem dinglichen Wegerecht.

Wegerecht als Gewohnheitsrecht

Ein Gewohnheitsrecht ist eine Art ungeschriebenes Gesetz: Oft nutzen Bewohner jahrzehntelang die Zufahrt über das Grundstück des Nachbarn. Juristisch Bestand hat ein solches Gewohnheitsrecht allerdings nicht. So darf ein Grundstückseigentümer seine Zustimmung zum Überfahren seines Privatgrunds auch nach vielen Jahren zurückziehen, sofern das Wegerecht nicht vertraglich festgehalten und kein Notwegerecht beantragt wurde (vgl. AZ V ZR 155/18 vom 24.01.2020).

Wenn Sie zum Beispiel ein großes Grundstück teilen und eine Hälfte verkaufen, sollten Sie das Wegerecht als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen. So haben Sie und nachfolgende Grundstückseigentümer Rechtssicherheit.
 

  1. Wenden Sie sich an einen Notar: Alle Vorgänge, die eine Änderung des Grundbucheintrags nach sich ziehen, müssen von einem Notar beurkundet werden.
  2. Klären Sie die Einzelheiten: Soll das Wegerecht in den Grundbuchblättern beider Grundstücke als Dienstbarkeit eingetragen werden? Gibt es eine Entschädigungszahlung oder weitere Vereinbarungen, die Sie festhalten wollen? Wer übernimmt die Instandhaltungskosten? Klären Sie dies zusammen mit dem Notar.
  3. Reichen Sie die nötigen Unterlagen ein: Der Notar wird Ihnen sagen, welche Dokumente nötig sind. In der Regel sind es die Bewilligungserklärung des Eigentümers des dienenden Grundstücks sowie ein Lageplan mit genauen Angaben zum Verlauf des Weges.

Wie viel kostet die Eintragung des Wegerechts ins Grundbuch?

Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt erheben Gebühren für die Eintragung des Wegerechts. Die genauen Kosten hängen vom Wert des Wegerechts ab. Der Notar rechnet anhand der Honorarordnung ab, das Grundbuchamt hat eine Gebührenordnung, die sich je nach Bundesland unterscheidet. In der Regel bleiben die Kosten im zweistelligen oder niedrigen dreistelligen Bereich.

9 Tipps zur Grundstückssuche

Grundstücke sind ähnlich begehrt wie Immobilien. Erfahren Sie hier, wie Sie den passenden Bauplatz finden.

Wenn Sie Eigentümer des herrschenden Grundstücks sind, also vom Wegerecht profitieren, dürfen Sie den Zugang bzw. die Zufahrt jederzeit nutzen. Sie haben aber auch bestimmte Verpflichtungen:

  • Sie müssen das Wegerecht schonend ausüben.
  • Sie dürfen den Weg nur zum Zweck des Überquerens nutzen und zum Beispiel nicht darauf parken.
  • Je nach Vereinbarung müssen Sie eine einmalige oder regelmäßige Entschädigung zahlen.
  • Je nach Vereinbarung müssen Sie sich an den laufenden Kosten beteiligen, die Verkehrssicherheit sicherstellen (zum Beispiel, indem Sie morsche Bäume oder Äste am Wegesrand entfernen) und den Winterdienst übernehmen, also den Weg räumen und streuen.   

Falls das Wegerecht weder im Baulastenverzeichnis noch im Grundbuch eingetragen ist und Sie sich mit Ihrem Nachbarn nicht einigen, können Sie das Notwegerecht gemäß § 917 BGB beantragen. Es tritt dann in Kraft, wenn Sie keine andere Möglichkeit haben, auf zumutbare Weise auf das eigene Grundstück zu gelangen. Der Nachbar muss in diesem Fall ein Wegerecht dulden, hat aber Anspruch auf eine Entschädigung, die sogenannte Notwegerechtrente.

Doch es gibt eine Ausnahme: Wenn Sie Ihre Notlage selbst verschuldet haben, können Sie das Notwegerecht nicht beanspruchen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie Ihre eigene Verbindung zu einer öffentlichen Straße verbaut haben.

  • Achten Sie bei der Hausplanung am besten von Anfang an auf eine eigene Zufahrt, sodass Sie auf kein Wegerecht angewiesen sind.
  • Falls Sie auf einem dienenden Grundstück bauen wollen, müssen Sie sicherstellen, dass die Zufahrt Ihres Nachbarn nicht versperrt wird und Sie alle nötigen Abstände einhalten. Unter Umständen steht die Beschränkung einer Garage, einem Gartenhaus oder anderen Anbauten im Wege.  
  • Dienendes Grundstück: Wenn Sie auf Ihrem Grundstück ein Wegerecht gewähren müssen, sinkt in der Regel der Immobilienwert. Das kann durch eine regelmäßige Entschädigungszahlung ausgeglichen werden. Üblich ist eine monatliche oder jährliche Geldrente.  
  • Herrschendes Grundstück: Sofern das Wegerecht nicht im Baulastenverzeichnis oder als Grunddienstbarkeit im Grundbuch verewig ist, sinkt auch der Wert des Grundstücks ohne eigene Verbindung zur Straße. Auch regelmäßige Ausgleichzahlungen können die Immobilie weniger attraktiv machen.

Beachten Sie: Ein Wegerecht hat somit auch Auswirkungen auf die Finanzierung. Banken schätzen den Beleihungswert in der Regel niedriger ein als bei einem unbelasteten Grundstück, wodurch die Zinsen für einen Baukredit steigen oder dieser erst gar nicht möglich ist.  

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