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Bausachverständige: So sichern Sie sich vor Baumängeln ab

Bausachverständige: So sichern Sie sich vor Baumängeln ab

© Vitranc / iStock

Unabhängige Bausachverständige überprüfen den Fortschritt Ihres Hausbaus und helfen Ihnen dabei das Risiko von Schäden von Anfang an zu vermeiden. Denn jedes Jahr entstehen bei Bauvorhaben vermeidbare Kosten in Milliardenhöhe. Als Bauherr haben Sie verschiedene Möglichkeiten, den Verursacher von Baumängeln in die Pflicht zu nehmen. Lesen Sie hier, wie viel diese Baubegleiter kosten, wie Sie professionelle und qualifizierte Baugutachter finden und wie Sie bei Baumängeln vorgehen.

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Was auf der Baustelle passiert, können Laien nur schwer beurteilen. Unabhängige Sachverständige werfen für Sie ein Auge auf den Baufortschritt und die Qualität der Arbeiten – etappenweise oder nach der Ausführung von bestimmten Gewerken. So gehen Sie sicher, dass geltende Standards eingehalten werden und die Kosten beim Hausbau nicht ausufern, weil unvorhergesehene Nachbesserungen nötig sind. Man unterscheidet vor allem zwei Gruppen von Sachverständigen:

  • Baugebleiter: Unabhängige Bausachverständige werfen für Sie ein Auge auf den Fortschritt beim Hausbau und die Qualität der Arbeiten – etappenweise oder nach der Ausführung von bestimmten Gewerken.
  • Gutachter: Baugutachter haben meist ein Spezialgebiet, zu dem sie Bauherren und Hauskäufer beraten. Sie werden häufig für eine Immobilienbewertung engagiert.

Baubegleiter: Unabhängiger Experte für den Hausbau

Baubegleiter erstellen nicht nur einzelne Gutachten, sondern beraten Sie während des gesamten Hausbauprozesses. Auf Wunsch stehen Ihnen diese Bausachverständigen schon bei der Planung zur Seite. Zum Beispiel prüfen Sie den Bauvertrag und beurteilen, ob die Kosten angemessen sind.

 

Typische Leistungen eines Baubegleiters sind:

  • Prüfung des Bauvertrags und der Leistungsbeschreibung
  • Kontrolle zur Einhaltung der Sicherheitsvorschriften
  • Begutachtung des Fundaments, der Bodenplatte, des Kellers
  • Begutachtung und Abnahme des Rohbaus
  • Prüfung der Wärmedämmung
  • Begutachtung einzelner Gewerke, z.B. Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Sanitär
  • Begleitung der Bauabnahme  
  • Erstellung eines Abnahmegutachtens

Baugutachter: Sachverständige für Spezialfragen

Natürlich können Sie auch nur für einzelne Schritte wie die finale Abnahme oder die Begutachtung einzelner Gewerke einen Bausachverständigen zu Rate ziehen. Es gibt Baugutachter, die sich auf einzelne Bereiche des Hausbaus spezialisiert haben. Dies können sein:


Sachverständige für die Bauberatung

  • Bauanträge
  • Vertragsprüfung
  • Qualitätsüberwachung
  • Baustellenbegehungen
  • Bauendabnahme

 

Sachverständige für Energiefragen

  • Energiepass
  • Wärmebild-Aufnahme
  • Altbau-Sanierung
  • Energieverbrauch
  • Heizungstechnik

 

Sachverständige für Schadengutachten

  • Baumängel
  • Baugrundgutachten
  • Schadstoffbelastung
  • Schimmelbefall
  • Wohngifte

Baugutachten für den Immobilienkauf und -verkauf

Baugutachter sind nicht nur beim Hausbau eine lohnende Investition, sondern auch hilfreiche Partner, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen bzw. verkaufen wollen. Die Fachleute ermitteln den sogenannten Verkehrswert, wobei sie ein gesetzlich normiertes Wertermittlungsverfahrens anwenden. So erhalten sowohl Käufer als auch Verkäufer eine realistische Einschätzung des Preises.

Vor allem Hauskäufer sollten nicht auf eine unabhängige Einschätzung vom Profi verzichten. Bausachverständige besichtigen Haus oder Wohnung vor Ort und prüfen die Immobilie auf Mängel, die Laien leicht übersehen. Auf Wunsch erhalten Sie ein ausführliches Gutachten.

Was ist der Unterschied zwischen Gutachtern und Sachverständigen?

Gutachter und Sachverständiger sind Personen mit einer besonderen Expertise auf einem bestimmten Fachgebiet. Der Begriff Sachverständiger hat sich vor allem im Gerichts- und Behördenwesen etabliert und ist in vielen Gesetzestexten zu finden. Im alltäglichen Sprachgebrauch ist dagegen meist vom Gutachter die Rede.

Für eine vollständige Baubegleitung können Sie mit etwa einem Prozent der Hausbaukosten rechnen. Kostet der Bau eines Einfamilienhauses 300.000 Euro (ohne Grundstück), verlangt der Baubegleiter in der Regel 3.000 Euro netto für seine Prüfungs- und Beratungstätigkeit.

Engagieren Sie einen Baugutachter für einzelne Bereiche, wird oft nach Zeitaufwand berechnet. Der Satz liegt in der Regel bei 60 bis 80 Euro pro Stunde. Hinzu kommen Kosten für die Erstellung eines schriftlichen Gutachtens sowie eine Fahrkostenpauschale. Tipp: Holen Sie sich Kostenvoranschläge unterschiedlicher Bausachverständiger ein.

Ein Bausachverständiger sollte beim Bau eines Massivhauses, an dem viele Gewerke beteiligt sind, hinzugezogen werden. Aber auch wenn Sie ein Fertighaus bauen, ist eine Baubegleitung ratsam. Unabhängig von der Bauweise ist eine Begutachtung immer dann sinnvoll, wenn abgeschlossene Maßnahmen von weiteren Arbeiten verdeckt werden und Baumängel einen Rückbau erfordern würden. Die ist zum Beispiel bei Bauwerksabdichtungen, der Wärmedämmung und Isolierung, dem Einsetzen von Schallbrücken und dem Einbau des Estrichs der Fall. 

Wenn Sie ein staatlich gefördertes KfW-Effizienzhaus bauen, erhalten Sie für die Baubegleitung sogar einen Zuschuss. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau übernimmt die Kosten für einen Energieberater zu 50 Prozent (maximal 4.000 Euro).

Baubegleitung ist kein Ausdruck mangelnden Vertrauens

Viele Bauherren, die mit einem Architekten, Generalunternehmen oder Hausbaufirmen bauen, haben Angst, mit einer Bauprüfung ihre Baupartner vor den Kopf zu stoßen. Das Hinzuziehen eines unabhängigen Dritten ist allerdings kein Ausdruck mangelnden Vertrauens, sondern eine gängige Praxis beim Hausbau. Achten Sie allerdings darauf, die Kontrolle frühzeitig – mindestens 24 Stunden vorher – anzukündigen. Dies ist alleine auch deshalb wichtig, um die nötige Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten.

Die Berufsbezeichnungen Bausachverständiger, Baubegleiter oder Baugutachter sind gesetzlich nicht geschützt. Oft bieten auch Architekten oder Bauingenieure eine Begutachtung oder Begleitung an. Sie sind zwar auch vom Fach, verfügen aber in der Regel nicht in allen Bereichen über die Kenntnisse, die ein speziell ausgebildeter Bausachverständiger mitbringt. Vor allem, wenn die Gefahr besteht, dass es später zu einem gerichtlichen Prozess mit dem Bauunternehmen kommt, sollten Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen hinzuziehen. Diese sind allerdings sehr gefragt und terminlich oft nicht direkt verfügbar.

Fachkundige und seriöse Bausachverständige finden Sie über das Sachverständigenverzeichnis der IHK, beim Bauherren-Schutzbund, beim Bund der Bausachverständigen, beim TÜV oder bei den zuständigen Verbraucherzentralen.

Baumängel sind die Horrorvorstellung der meisten Bauherren. Denn die Beseitigung ist teuer und führt dazu, dass sich die Verwirklichung des Traums vom eigenen Haus stark verzögert. Kommt es zu einem Prozess, können daraus schnell mehrere Jahre werden. Daher ist es wichtig, Baumängel möglichst schnell zu erkennen und beseitigen zu lassen.

Was sind Baumängel?

Ein Baumangel liegt dann vor, wenn eine Leistung nicht so erbracht wurde, wie sie im Bauvertrag vereinbart wurde, wenn eine gewöhnliche Verwendung nicht möglich ist oder die Qualität nicht so ist, wie sie zu erwarten wäre. Ein Bauschaden ist die Folge eines Baumangels, zum Beispiel ein frühzeitiger Verschleiß aufgrund mangelnder Qualität eines Baustoffs.

 

Folgende Baumängel werden unterschieden: 

  • Wesentlicher Baumangel: Der Bauherr kann einen wesentlichen Baumangel nicht schnell, unkompliziert und günstig selbst beseitigen wie zum Beispiel einen tropfenden Wasserhahn. Die Bauabnahme darf nur wegen wesentlicher Mängel verweigert werden (§ 12 Abs. 3 VOB/B und § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB).
  • Versteckter/verdeckter Baumangel: Er tritt meist erst nach Jahren ans Tageslicht. Typische Beispiele sind Isolierungsmängel oder fehlerhafte Dichtungen, durch die im Laufe der Zeit Feuchtigkeit eindringt und Schimmel entsteht. Die Verjährungsfrist verlängert sich bei verdeckten Baumängeln nur, wenn das Bauunternehmen diese arglistig verschwiegen hat.
  • Optische Mängel: Ansprüche bei Mängeln, die nur die Optik, nicht aber die Funktion des Bauwerks beeinträchtigen, bestehen nur dann, wenn die Nachbesserung verhältnismäßig ist. Eine geringfügige Abweichung des Farbtons der Putzfassade oder kleine Kratzer im Verblendmauerwerk würden zum Beispiel nicht rechtfertigen, dass die Fassade des Gebäudes komplett erneuert werden muss.

Beweissicherung und Dokumentation von Baumängeln

Bausachverständige und Baubegleiter dokumentieren den Baufortschritt, sodass Sie im Falle einer Auseinandersetzung stichhaltige Argumente vorbringen können. Sie sollten Baumängel und Schäden auch fotografieren oder filmen und dem Handwerker oder Bauunternehmen sofort schriftlich mitteilen. Man spricht dabei von einer Mängelanzeige. Nehmen Sie auch den Zustand vor Beginn der Bauarbeiten auf – als Beweissicherung, welche Schäden auf die Baumaßnahmen zurückzuführen sind. So können Sie sich auch vor nachbarschaftlichen Streitigkeiten schützen.

Wie lange besteht eine Gewährleistungspflicht bei Baumängeln?

Bauverträge werden nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) geschlossen. Bei einem Vertrag gemäß VOB haben Sie als Bauherr ab der Bauabnahme vier Jahre Zeit, um Ihre Ansprüche geltend zu machen, während Ihnen bei einem Vertrag auf Grundlage des BGB fünf Jahre bleiben.

Sie sollten die Gewährleistungsfrist unbedingt im Auge behalten. An einem Neubau machen sich Baumängel nicht immer sofort bemerkbar und die Hälfte aller Baufehler kommt erst nach Jahren ans Tageslicht. Ein Sachverständiger hilft dabei, Mängel und Bauschäden sofort zu erkennen und beweistauglich zu dokumentieren.

Baumängel vor der Abnahme anzeigen

Es ist auch deshalb wichtig, Baumängel möglichst früh zu erkennen, weil vor der Bauabnahme die Beweislast beim Bauunternehmen liegt. Das heißt: Es müsste beweisen, dass kein Baumangel vorliegt. Nach der Bauabnahme kehrt sich die Beweislast um.

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