Baupartner finden: Architekt, Generalunternehmen oder Bauträger?

Baupartner finden: Architekt, Generalunternehmen oder Bauträger?

© piranka / iStock

Wenn Sie Ihr Haus bauen lassen wollen, haben Sie die Auswahl zwischen verschiedenen Baupartnern. Vom individuell gestalteten Architektenhaus bis hin zum fertig geplanten Neubau samt Grundstück vom Bauträger: Je nach Budget, Wünschen und der Zeit, die Sie selbst in den Hausbau stecken wollen, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Hier finden Sie einen Überblick der wichtigsten Baupartner auf Ihrem Weg ins Eigenheim.

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Bauträger

Genau genommen lassen Sie nicht vom Bauträger bauen, sondern Sie kaufen ein fertig geplantes Haus samt Grundstück. Der Bauträger tritt bis zur Fertigstellung des Neubaus als Bauherr auf. Erst mit der Bauabnahme und Schlüsselübergabe werden Sie zum Eigentümer. 

  • fertig geplantes Haus

  • Haus und Grundstück in einem

  • wenig Mitsprache bei Gestaltung

  • an Zeitplan des Bauträgers gebunden

Architekt:in

Architekt:innen entwerfen und planen Ihr Traumhaus und steht Ihnen auf Wunsch bis zur Fertigstellung bei.

  • individuelle Gestaltung

  • fachkundige Betreuung bei allen Hausbau-Schritten

  • hoher Preis

  • Baufirmen und Handwerker müssen zusätzlich beauftragt werden

Generalunternehmen

Der Generalunternehmer kümmert sich beim Hausbau um die Bauausführung und koordiniert alle Gewerke.

  • übernimmt Koordinierung des Hausbaus

  • ein Ansprechpartner für alle Belange

  • haftet für Baumängel und Verzögerungen

  • ist nur für den Hausbau zuständig, nicht aber für die vorausgehende Planung

  • ist meist etwas teurer, als einzelne Gewerke individuell zu beauftragen

Hausanbieter mit Rundum-Paket

Anbieter von Fertighäusern oder Massivhäusern bieten oft alles aus einer Hand und führen Bauherr:innen durch sämtliche Schritte des Hausbaus.

  • erfahrene und effiziente Baupartner

  • oft Rundum-Sorglos-Service

  • teilweise hohe Preise

  • oft wenig Individualisierung

Ein Bauträger baut mit eigenen Mitteln, auf eigene Verantwortung und bietet die Neubauten zum Kauf an. Wenn Sie sich für ein Haus vom Bauträger entscheiden, sind Sie selbst kein Bauherr, sondern Käufer. Bei der Planung und Gestaltung können Sie kaum mitreden.

Was leisten Bauträger?

Bauträger kaufen oft ein großes Baugrundstück und planen darauf Reihenhäuser oder Mehrfamilienhäuser – teilweise aber auch ganze Einfamilienhaus-Siedlungen. Die Kaufverträge werden in der Regel noch vor der Fertigstellung des Neubau-Projekts geschlossen. Oft beginnt der Bauträger erst mit den Arbeiten, nachdem mindestens zwei Drittel seiner Objekte verkauft sind.

Das Bauträgerhaus hat ebenfalls den Vorteil, dass Sie nur einen Vertragspartner haben, der sich von der Planung bis zur Übergabe um alle Details kümmert. Meist bieten Bauträger einen Festpreis. Der Nachteil beim Haus vom Bauträger: Ihr eigener Gestaltungsspielraum ist begrenzt. Extra-Wünsche sind teuer – falls überhaupt möglich. Zudem sind Sie an den Zeitplan des Bauträgers gebunden. Viele Bauträger beginnen mit den Bauarbeiten erst, wenn sie genügend Käufer:innen gefunden haben. 

So schützen Sie sich vor bösen Überraschungen

Durchleuchten Sie vor Vertragsabschluss die Leistungsbeschreibung des Baupartners kritisch und genau. So sind die Begriffe „bezugsfertig“ oder „schlüsselfertig“ gesetzlich nicht eindeutig definiert. Um sich vor überraschenden Kosten zu schützen, sollten Käufer auch klären, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist. Ratsam ist zudem eine Fertigstellungsversicherung, die Sie bei einer Insolvenz des Bauträgers absichert.

Wie viel kostet ein Haus vom Bauträger?

Einen Neubau von einem Bauträger zu kaufen, ist meist ähnlich teuer, wie sich ein Haus von einem Hausanbieter bauen zu lassen. Lediglich beim Grundstück gibt es etwas Sparpotenzial, da Bauträger große Flächen Bauland kaufen. Ansonsten hängt der Preis stark von Haustyp, Größe, individueller Gestaltung und Ausstattung ab.

Ein Haus mit Türmchen, ein Grundstück in steiler Hanglage oder ganz spezielle Vorstellungen vom Traumhaus: Architekt:innen sind die richtigen Baupartner, wenn Sie hohe Ansprüche haben und kein „Haus von der Stange“ bauen wollen.   

Was leistet ein Architekt?

Als Bauherr können Sie selbst entscheiden, ob Sie den Architekten nur für die Planung Ihres Eigenheims engagieren wollen oder er Sie über das gesamte Bauvorhaben hinweg begleiten soll – vom Entwurf bis zur Übernahme. Neben dem kreativen Teil kümmert er sich auch um die technische Ausarbeitung und die wirtschaftliche Planung, überwacht das Bauprojekt und sorgt dafür, dass der Zeitplan eingehalten wird. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie ohne Bauträger oder Generunternehmer bauen. 

Ein Architekt

  • entwirft Ihr Haus (Bauweise, Architektur und Grundriss)
  • prüft in Frage kommende Grundstücke  
  • kümmert sich um den Bauantrag
  • stellt einen Budgetplan auf und hilft Ihnen mit den Unterlagen für die Baufinanzierung
  • hilft bei der Ausschreibung und Auswahl weiterer Baupartner
  • koordiniert alle Gewerke und überwacht den Baufortschritt
  • dokumentiert alles und stellt die Unterlagen für die Bauabnahme zusammen

Vor allem für unerfahrene Bauherren ist der Architekt der wichtigste Baupartner, da er oder sie über Fachwissen verfügt, das Laien meist fehlt. Er sorgt dafür, dass gesetzliche Bauvorschriften eingehalten werden, behält auf der Baustelle alles im Auge und kann mögliche Baumängel frühzeitig erkennen und verhindern.

Wie viel kostet ein Architekt?

Das Architektenhonorar ist meist der größte Punkt der Baunebenkosten. Wie hoch es ausfällt, hängt vom Leistungsumfang, von der Größe des Hauses und den jeweiligen Besonderheiten ab. In der Regel sollten Sie mit 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten (ohne Grundstück) rechnen. Seit 1. Januar 2021 können Architekten ihr Honorar frei festlegen. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure beinhaltet allerdings sogenannte Honorartafeln, deren Rahmen weitgehend eingehalten werden muss. 

Das Honorar wird grundsätzlich fällig, wenn der Architekt seine Arbeit erfolgreich abgeschlossen hat. Wann der Architekt wie viel Geld für eine erbrachte Leistungsphase erhält, sollten Sie auf jeden Fall vertraglich festhalten. Tipp: Ein Bautagebuch hilft bei möglichen Konflikten.

Für wen eignet sich der Hausbau mit einem Architekten?

Ein Architekt ist dann der richtige Baupartner für Ihr Vorhaben, wenn Sie

  • Ihr Traumhaus individuell gestalten möchten
  • Ihr Eigenheim auf einem Grundstück bauen wollen, das ganz besondere Herausforderungen stellt, weil es zum Beispiel sehr schmal ist oder sich an einem steilen Hang befindet
  • Das nötige Budget für ein individuelles Architektenhaus zur Verfügung haben

Viele Bauherren, die Ihr Haus mit einem Architekten planen, geben die Bauausführung an ein Generalunternehmen, anstatt die verschiedenen Gewerke selbst zu beauftragen und zu koordinieren. Der Generalunternehmer übernimmt den gesamten Hausbau, von der Vorbereitung der Baustelle bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Was leistet ein Generalunternehmen?

Maurer, Dachdecker, Installateur, Elektriker, Fliesenleger, Schreiner: Um ein Haus zu errichten, sind viele Handwerker nötig. Die Gewerke müssen wie Zahnräder ineinandergreifen, damit der Zeitplan eingehalten wird und es zu keinem vorübergehenden Baustopp kommt. Genau dafür ist ein Generalunternehmer da. Er vergibt Teilleistungen an Partner oder Subunternehmer und managet die Bauphase.

Dabei bleibt das Generalunternehmen Ihr einziger Vertragspartner und trägt die volle Verantwortung für den Hausbau. Der Vorteil für Bauherren: Sie haben nur einen Ansprechpartner – auch bei Problemen oder Mängeln. Der Nachteil: Sie geben auf der Baustelle das Zepter aus der Hand und dürfen den Subunternehmern keine direkten Anweisungen geben. Selbst mit anzupacken, um mit Eigenleistungen die Kosten zu senken, ist meist ausgeschlossen.

Generalunternehmer vs. Generalübernehmer

Bei einem Generalunternehmen handelt es sich um einen Anbieter, der selbst am Hausbau mitwirkt und bestimmte Arbeiten an andere Firmen überträgt. Der Generalübernehmer hingegen wird selbst nicht aktiv, beauftragt Baufirmen sowie Handwerker und trägt die Verantwortung.

Wie viel kostet ein Generalunternehmen?

Einen Generalunternehmer zu beauftragen, ist in der Regel etwa 10 bis 15 Prozent teurer als die Gewerke selbst zu engagieren und einzeln zu koordinieren. Dafür kennt sich der Generalübernehmer auf dem Markt aus und kann günstig arbeitende Subunternehmen beteiligen. Da die Kosten von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich ausfallen, sollten sich Bauherren gründlich über mögliche Unternehmer informieren und Referenzen einholen.

Für wen eignet sich der Bau mit einem Generalunternehmer?

Ein Generalunternehmer ist dann der richtige Baupartner für Sie, wenn Sie

  • bereits ein Grundstück haben und die Bauplanung steht
  • die gesamte Bauausführung in eine Hand legen wollen
  • nicht alle Gewerke einzeln beauftragen und koordinieren möchten
  • jemanden haben wollen, der für Baumängel haftet 

Es gibt immer mehr Hausanbieter, die alles aus einer Hand anbieten und Bauherren durch sämtliche Schritte der Hausbauplanung sowie -umsetzung führen. Je nach Bauweise unterscheidet man zwischen Anbietern von Massivhäusern und Fertighäusern.

Was leisten Hausanbieter mit Rundum-Service

Fertighaus- und Massivhausanbieter sind ebenfalls Generalunternehmen, die oft auch die gesamte Planung übernehmen und teilweise sogar Grundstücke anbieten oder zumindest bei der Suche helfen. Diese Baupartner arbeiten nicht selten mit Finanzierungsanbietern zusammen und vermitteln gleich den passenden Baukredit. Meist haben sie eine Reihe an Typenhäusern im Repertoire, die nach bewährten Mustern und Standards errichtet werden. Diese Musterhäuser können Sie vorab in Musterhausparks besichtigen. Individuelle Anpassungen sind in der Regel möglich. Dafür haben große Bauunternehmen eigene Architekten, Bauingenieure, Statiker und anderes Fachpersonal. Diese Wünsche erhöhen allerdings den Preis.

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Wie viel kostet der Hausbau mit Fertighaus- und Massivhausanbietern?

Hausanbieter lassen sich das Rundum-sorglos-Paket etwas kosten. Wie hoch der Preis tatsächlich ausfällt, lässt sich allerdings nicht pauschal sagen. Die Kosten hängen vom Haustypen (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Bungalow, Stadtvilla etc.), der Größe und der individuellen Gestaltung ab. Entscheiden Sie sich für ein Typenhaus und haben nur kleine Sonderwünsche, liegen Sie bei den Hausbaukosten in der Regel deutlich unter denen eines Architektenhauses. Fertighäuser sind in der Regel günstiger als Massivhäuser.

Für wen eignet sich der Hausbau mit einem Rundum-Hausanbieter?

Ein Massivhaus- oder Fertighausanbieter mit Rundum-Service ist dann der richtige Baupartner für Ihr Vorhaben, wenn Sie

  • nicht nur die Bauausführung, sondern auch die Hausbauplanung aus einer Hand erhalten wollen
  • sich nicht tiefergehend mit den einzelnen Schritten des Hausbaus beschäftigen wollen oder können
  • sich einen persönlichen Ansprechpartner wünschen, der Sie durch den gesamten Prozess führt
  • glücklich damit sind, ein weitgehend standardisiertes Haus zu erhalten

Eigenleistungen beim Hausbau können unter Umständen einige Tausend Euro sparen, sind aber mit Risiken verbunden. Wenn Sie selbst mit anpacken wollen, müssen Sie viel Zeit, handwerkliches Geschick und am besten auch etwas Fachwissen mitbringen. Ansonsten ist die Gefahr für Fehler groß, unter denen die Qualität des Baus leiden und die anderen Gewerke beeinträchtigt würden. Die Folge: Verzögerungen und finanzieller Mehraufwand. Deshalb sind  Arbeiten an Statik, Strom und Wasser aus Sicherheitsgründen tabu.

Stimmen Sie Eigenleistungen mit den beteiligten Handwerkern ab und regeln Sie diese auch vertraglich. Wer Freunde und Verwandte einspannt, um Kosten gering zu halten, sollte wissen: Private Helfer müssen extra versichert werden. Außerdem ist mit strengen Kontrollen durch das Finanzamt zu rechnen.

Die Baustelle steht still aber die Kosten laufen weiter: Gegen diesen Albtraum können sich Bauherren absichern. Wählen Sie Ihren Baupartner sorgfältig aus. Hier finden Sie 7 Tipps, wie Sie den passenden Baupartner finden und sich vor schwarzen Schafen in der Branche schützen.  

1. Besprechen Sie, wie Sie bauen wollen

So trivial es klingt: Viele Bauherren machen sich über die Art des Baupartners zu wenig Gedanken und bezahlen die vorschnelle Entscheidung mit hohen Folgekosten. Wenn Sie möglichst viel in die eigene Hand nehmen wollen, um Kosten zu sparen, müssen Sie viel Zeit, Erfahrung und starke Nerven mitbringen – das gilt nicht nur für Eigenleistungen, sondern auch, wenn Sie den Hausbau (teilweise) selbst organisieren und Gewerke einzeln beauftragen. 

2. Holen Sie Referenzen ein

Sehen Sie sich Häuser an, die der Baupartner in den letzten Jahren gebaut hat. Fragen Sie frühere Bauherren nach ihren Erfahrungen. So erfahren Sie, ob und welche Probleme beim Bau aufgetreten sind.

3. Überprüfen Sie die Bonität Ihres Baupartners

Um das Risiko einer Insolvenz des Baupartners einzuschätzen, sollten Sie seine Bonität überprüfen. Dazu können Sie eine Unternehmensauskunft der Schufa einholen. Neben Informationen zum Zahlungsverhalten finden Sie darin auch Geschäftszahlen der Baufirma.

4. Setzen Sie auf Bürgschaften

Kann Ihr Baupartner eine Bankbürgschaft vorweisen, sind Sie vor den finanziellen Folgen einer Insolvenz geschützt. Die Bank springt im schlimmsten Fall ein. Bestehen Sie auf: 

  • eine Vertragserfüllungsbürgschaft für die Bauphase
  • eine Gewährleistungsbürgschaft für bis zu fünf Jahre nach der Fertigstellung

Beide Bürgschaften muss der Baupartner von seiner Bank einholen. Will keine Bank für das Bauunternehmen bürgen, ist dies ein Zeichen, dass es zu unerfahren oder nicht liquide ist.

Gut zu wissen

Bauherren haben nach der ersten Abschlagszahlung ein gesetzliches Recht auf eine Vertragserfüllungssicherheit. So schreibt § 650m des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent des Gesamtpreises vor.

5. Vereinbaren Sie einen Zahlungsplan mit Abschlagszahlungen

Der Vertrag mit dem Baupartner sollte eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten. Vereinbaren Sie Abschlagszahlungen nach Baufortschritten und achten Sie darauf, dass Sie einen Großteil des Gesamtbetrages erst nach Abschluss der Arbeiten leisten. Der Zahlungsplan sollte verbindlich sein. Achten Sie darauf, dass Ihr Baupartner für Unkosten infolge einer Bauverzögerung (zum Beispiel Bereitstellungszinsen) aufkommt. 

6. Lassen Sie den Bauvertrag (juristisch) prüfen

Baubeschreibungen, Zahlungspläne und andere Inhalte des Bauvertrags sind für Laien meist nur schwer zu durchdringen. Da der Hausbau die wahrscheinlich größte finanzielle Anschaffung Ihres Lebens ist, sollten Sie den Vertrag gründlich prüfen lassen. Das übernehmen auf Baurecht spezialisierte Anwälte sowie Bausachverständige und Baugutachter. Auch die Verbraucherzentralen der Bundesländer, Vereine wieder Bauherren-Schutzbund oder der Verband privater Bauherren sind mögliche Anlaufstellen.

7. Bestehen Sie auf eine Baufertigstellungsversicherung

Falls Ihr Baupartner keine umfassenden Bankbürgschaften vorweisen kann, sollte er zumindest eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen haben. Im Falle einer Insolvenz kommt der Versicherer für die Mehrkosten auf, die Ihnen als Bauherr entstehen.

Am günstigsten bauen Sie oft mit einem Fertighaus-Anbieter, der ein Rundum-Paket mit Festpreis bietet. Wenn Sie selbst handwerklich erfahren sind, können Sie auch mit Eigenleistungen Geld sparen. Beachten Sie aber, dass Sie viele Stunden – besser gesagt Wochen bis Monate – in den Hausbau investieren müssen und das finanzielle Risiko für Baumängel und Bauverzögerungen selbst tragen.

Wenn es besonders schnell gehen soll, sind Sie mit einem Rundum-Anbieter meist am besten beraten. Diese Generalunternehmer greifen auf Partner- und Subunternehmen zurück und sorgen dafür, dass alle Gewerke nahtlos ineinandergreifen. Auch mit einem Bauträger kann es schnell gehen, sofern der Baubeginn bereits feststeht. Fertighäuser und Massivhäuser unterscheiden sich hingegen weniger stark in der Bauzeit, als viele annehmen. Lediglich beim Rohbau sparen Sie mit einem Fertighaus in der Regel zwei bis drei Wochen.

Am wenigsten Aufwand haben Sie mit einem Bauträger. Sie unterschreiben lediglich den Vertrag und müssen sich – abgesehen von der Finanzierung – bis zur Abnahme des fertigen Hauses um nichts mehr kümmern. Falls Sie ohne Bauträger bauen wollen (weil Sie zum Beispiel die Gestaltung Ihres Hauses mitbestimmen möchten), kommen Rundum-Anbieter infrage. Viele übernehmen ebenfalls sämtliche Bauherrenpflichten von der Planung und Genehmigung bis hin zur Fertigstellung.

Architekt:innen brauchen Sie dann, wenn Sie ganz besondere Vorstellungen von Ihrem Traumhaus haben und nicht auf Typenhäuser nach weitgehend feststehenden Plänen zurückgreifen wollen.

Bauträger bauen Neubauimmobilien auf eigene Faust und verkaufen diese meist schon vor Baubeginn. Wenn Sie sich für einen Bauträger entscheiden, sind Sie selbst Käufer:in statt Bauherr:in und haben kaum Mitspracherechte bei der Planung. Anders, wenn Sie Ihr Haus von einem Generalunternehmen bauen lassen: Dies übernimmt dann die Organisation und Ausführung der Bauarbeiten. Rundum-Anbieter kümmern sich darüber hinaus auch um die Planung und Genehmigung. Sie selbst bleiben aber Bauherr:in.

Bauträger können fast immer günstiger bauen, da sie große Grundstücksflächen kaufen, Hausbau-Pläne samt Bauantrag fertig in der Tasche haben, Baumaterial in großen Mengen kaufen und Synergieeffekte beim Bau nutzen können. Ob sich diese Ersparnis am Ende auf den Kaufpreis auswirkt, ist vor allem in Gegenden mit hoher Neubau-Nachfrage nicht garantiert. Die Kosten eines Architektenhauses hängen vor allem davon ab, wie aufwändig die Planung ist. Oft sind professionelle Planer gut mit Baufirmen vernetzt und können günstige Preise aushandeln.

Als Privatperson können Sie eine Bonitätsauskunft bei der Schufa anfragen, sofern Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Das ist bei einem geplanten Hauskauf der Fall. Im Zweifel reicht ein Vertragsentwurf.

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