Navigation überspringen
Baupartner finden: Architekt, Generalunternehmen oder Bauträger?

Baupartner finden: Architekt, Generalunternehmen oder Bauträger?

© piranka / iStock

Wenn Sie Ihr Haus bauen lassen wollen, haben Sie die Auswahl zwischen verschiedenen Baupartnern. Vom individuell gestalteten Architektenhaus bis hin zum fertig geplanten Neubau samt Grundstück vom Bauträger: Je nach Budget, Wünschen und der Zeit, die Sie selbst in den Hausbau stecken wollen, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Hier finden Sie einen Überblick der wichtigsten Baupartner auf Ihrem Weg ins Eigenheim.

Kostenlos Infomaterial anfordern

Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Architekt:

Er entwirft Ihr Traumhaus und steht Ihnen auf Wunsch bis zur Fertigstellung bei.

  • individuelle Gestaltung

  • fachmännische Betreuung bei allen Hausbau-Schritten

  • hoher Preis

  • Baufirmen und Handwerker müssen zusätzlich beauftragt werden

Generalunternehmen:

Es kümmert sich um die Bauausführung und koordiniert alle Gewerke.

  • übernimmt Koordinierung des Hausbaus

  • ein Ansprechpartner für alle Belange

  • haftet für Baumängel und Verzögerungen

  • ist nur für den Hausbau zuständig, nicht aber für die vorausgehende Planung

  • ist meist etwas teurer, als einzelne Gewerke individuell zu beauftragen

Hausanbieter mit Rundum-Paket:

Anbieter von Fertighäusern oder Massivhäusern bieten oft alles aus einer Hand und führen Bauherren durch sämtliche Schritte des Hausbaus.

  • erfahrene und effiziente Baupartner

  • oft Rundum-Sorglos-Service

  • teilweise hohe Preise

  • oft wenig Individualisierung

Bauträger:

Bauträger bieten ein Haus samt Grundstück, treten selbst als Bauherren auf und verkaufen den Neubau – meist noch vor der Fertigstellung.

  • fertig geplantes Haus

  • Haus und Grundstück in einem

  • wenig Mitsprache bei Gestaltung

  • an Zeitplan des Bauträgers gebunden

Ein Haus mit kleinem Türmchen, ein Grundstück in steiler Hanglage oder ganz spezielle Vorstellungen vom Traumhaus: Ein Architekt ist der richtige Baupartner, wenn Sie hohe Ansprüche haben und kein „Haus von der Stange“ bauen wollen.   

Was leistet ein Architekt?

Als Bauherr können Sie selbst entscheiden, ob Sie den Architekten nur für die Planung Ihres Eigenheims engagieren wollen oder er Sie über das gesamte Bauvorhaben hinweg begleiten soll – vom Entwurf bis zur Übernahme. Neben dem kreativen Teil kümmert er sich auch um die technische Ausarbeitung und die wirtschaftliche Planung, überwacht das Bauprojekt und sorgt dafür, dass der Zeitplan eingehalten wird.

Ein Architekt

  • entwirft Ihr Haus (Bauweise, Architektur und Grundriss)
  • prüft in Frage kommende Grundstücke  
  • kümmert sich um den Bauantrag
  • stellt einen Budgetplan auf und hilft Ihnen mit den Unterlagen für die Baufinanzierung
  • hilft bei der Ausschreibung und Auswahl weiterer Baupartner
  • koordiniert alle Gewerke und überwacht den Baufortschritt
  • dokumentiert alles und stellt die Unterlagen für die Bauabnahme zusammen

Vor allem für unerfahrene Bauherren ist der Architekt der wichtigste Baupartner, da er oder sie über Fachwissen verfügt, das Laien meist fehlt. Er sorgt dafür, dass gesetzliche Bauvorschriften eingehalten werden, behält auf der Baustelle alles im Auge und kann mögliche Baumängel frühzeitig erkennen und verhindern.

Wie viel kostet ein Architekt?

Das Architektenhonorar ist meist der größte Punkt der Baunebenkosten. Wie hoch es ausfällt, hängt vom Leistungsumfang, von der Größe des Hauses und den jeweiligen Besonderheiten ab. In der Regel sollten Sie mit 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten (ohne Grundstück) rechnen. Der Architekt kann sein Honorar nicht nach Belieben festlegen, sondern ist an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gebunden. Darin sind Mindest- und Höchstsätze für die einzelnen Leistungsphasen vorgeschrieben.

Das Honorar wird grundsätzlich fällig, wenn der Architekt seine Arbeit erfolgreich abgeschlossen hat. Wann der Architekt wie viel Geld für eine erbrachte Leistungsphase erhält, sollten Sie auf jeden Fall vertraglich festhalten.

TIPP:

Ein Bautagebuch hilft bei möglichen Konflikten.

Für wen eignet sich der Hausbau mit einem Architekten?

Ein Architekt ist dann der richtige Baupartner für Ihr Vorhaben, wenn Sie

  • Ihr Traumhaus individuell gestalten möchten
  • Ihr Eigenheim auf einem Grundstück bauen wollen, das ganz besondere Herausforderungen stellt, weil es zum Beispiel sehr schmal ist oder sich an einem steilen Hang befindet
  • Das nötige Budget für ein individuelles Architektenhaus zur Verfügung haben

Viele Bauherren, die Ihr Haus mit einem Architekten planen, geben die Bauausführung an ein Generalunternehmen, anstatt die verschiedenen Gewerke selbst zu beauftragen und zu koordinieren. Der Generalunternehmer übernimmt den gesamten Hausbau, von der Vorbereitung der Baustelle bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Was leistet ein Generalunternehmen?

Maurer, Dachdecker, Installateur, Elektriker, Fliesenleger, Schreiner: Um ein Haus zu errichten, sind viele Handwerker nötig. Die Gewerke müssen wie Zahnräder ineinandergreifen, damit der Zeitplan eingehalten wird und es zu keinem vorübergehenden Baustopp kommt. Genau dafür ist ein Generalunternehmer da. Er vergibt Teilleistungen an Partner oder Subunternehmer und managet die Bauphase.

Dabei bleibt das Generalunternehmen Ihr einziger Vertragspartner und trägt die volle Verantwortung für den Hausbau. Der Vorteil für Bauherren: Sie haben nur einen Ansprechpartner – auch bei Problemen oder Mängeln. Der Nachteil: Sie geben auf der Baustelle das Zepter aus der Hand und dürfen den Subunternehmern keine direkten Anweisungen geben. Selbst mit anzupacken, um mit Eigenleistungen die Kosten zu senken, ist meist ausgeschlossen.

Generalunternehmer vs. Generalübernehmer

Bei einem Generalunternehmen handelt es sich um einen Anbieter, der selbst am Hausbau mitwirkt und bestimmte Arbeiten an andere Firmen überträgt. Der Generalübernehmer hingegen wird selbst nicht aktiv, beauftragt Baufirmen sowie Handwerker und trägt die Verantwortung.

Wie viel kostet ein Generalunternehmen?

Einen Generalunternehmer zu beauftragen, ist in der Regel etwa 10 bis 15 Prozent teurer als die Gewerke selbst zu engagieren und einzeln zu koordinieren. Dafür kennt sich der Generalübernehmer auf dem Markt aus und kann günstig arbeitende Subunternehmen beteiligen. Da die Kosten von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich ausfallen, sollten sich Bauherren gründlich über mögliche Unternehmer informieren und Referenzen einholen.

Für wen eignet sich der Bau mit einem Generalunternehmer?

Ein Generalunternehmer ist dann der richtige Baupartner für Sie, wenn Sie

  • bereits ein Grundstück haben und die Bauplanung steht
  • die gesamte Bauausführung in eine Hand legen wollen
  • nicht alle Gewerke einzeln beauftragen und koordinieren möchten
  • jemanden haben wollen, der für Baumängel haftet 

Es gibt immer mehr Hausanbieter, die alles aus einer Hand anbieten und Bauherren durch sämtliche Schritte der Hausbauplanung sowie -umsetzung führen. Je nach Bauweise unterscheidet man zwischen Anbietern von Massivhäusern und Fertighäusern.

Was leisten Hausanbieter mit Rundum-Service

Fertighaus- und Massivhausanbieter sind ebenfalls Generalunternehmen, die oft auch die gesamte Planung übernehmen und teilweise sogar Grundstücke anbieten oder zumindest bei der Suche helfen. Diese Baupartner arbeiten nicht selten mit Finanzierungsanbietern zusammen und vermitteln gleich den passenden Baukredit. Meist haben sie eine Reihe an Typenhäusern im Repertoire, die nach bewährten Mustern und Standards errichtet werden. Diese Musterhäuser können Sie vorab in Musterhausparks besichtigen. Individuelle Anpassungen sind in der Regel möglich. Dafür haben große Bauunternehmen eigene Architekten, Bauingenieure, Statiker und anderes Fachpersonal. Diese Wünsche erhöhen allerdings den Preis.

Willkommen im Musterhauspark!

Egal wie Ihr Traumhaus aussieht, in einem Musterhauspark können Sie Ihr künftiges Eigenheim schon vor Baubeginn erleben.

Wie viel kostet der Hausbau mit Fertighaus- und Massivhausanbietern?

Hausanbieter lassen sich das Rundum-sorglos-Paket etwas kosten. Wie hoch der Preis tatsächlich ausfällt, lässt sich allerdings nicht pauschal sagen. Die Kosten hängen vom Haustypen (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Bungalow, Stadtvilla etc.), der Größe und der individuellen Gestaltung ab. Entscheiden Sie sich für ein Typenhaus und haben nur kleine Sonderwünsche, liegen Sie bei den Hausbaukosten in der Regel deutlich unter denen eines Architektenhauses. Fertighäuser sind in der Regel günstiger als Massivhäuser.

Für wen eignet sich der Hausbau mit einem Rundum-Hausanbieter?

Ein Massivhaus- oder Fertighausanbieter mit Rundum-Service ist dann der richtige Baupartner für Ihr Vorhaben, wenn Sie

  • nicht nur die Bauausführung, sondern auch die Hausbauplanung aus einer Hand erhalten wollen
  • sich nicht tiefergehend mit den einzelnen Schritten des Hausbaus beschäftigen wollen oder können
  • sich einen persönlichen Ansprechpartner wünschen, der Sie durch den gesamten Prozess führt
  • glücklich damit sind, ein weitgehend standardisiertes Haus zu erhalten

Ein Bauträger baut mit eigenen Mitteln, auf eigene Verantwortung und bietet die Neubauten zum Kauf an. Wenn Sie sich für diesen Baupartner entscheiden, sind Sie selbst kein Bauherr, sondern Käufer. Der Nachteil: Bei der Planung und Gestaltung können Sie kaum mitreden.

Was leisten Bauträger?

Bauträger kaufen oft ein großes Baugrundstück und planen darauf Reihenhäuser oder Mehrfamilienhäuser – teilweise aber auch ganze Einfamilienhaus-Siedlungen. Die Kaufverträge werden in der Regel noch vor der Fertigstellung des Neubau-Projekts geschlossen. Oft beginnt der Bauträger erst mit den Arbeiten, nachdem mindestens zwei Drittel seiner Objekte verkauft sind.

Das Bauträgerhaus hat ebenfalls den Vorteil, dass Sie nur einen Vertragspartner haben, der sich von der Planung bis zur Übergabe um alle Details kümmert. Meist bieten Bauträger eine Festpreisgarantie. Der Nachteil: Der eigene Gestaltungsspielraum ist begrenzt. Extra-Wünsche sind teuer – falls überhaupt möglich. Zudem sind Sie an den Zeitplan des Bauträgers gebunden.

So schützen Sie sich vor bösen Überraschungen

Durchleuchten Sie vor Vertragsabschluss die Leistungsbeschreibung des Baupartners kritisch und genau. So sind die Begriffe „bezugsfertig“ oder „schlüsselfertig“ gesetzlich nicht eindeutig definiert. Um sich vor überraschenden Kosten zu schützen, sollten Käufer auch klären, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist. Ratsam ist zudem eine Fertigstellungsversicherung, die Sie bei einer Insolvenz des Bauträgers absichert.

Wie viel kostet ein Haus vom Bauträger?

Einen Neubau von einem Bauträger zu kaufen, ist meist ähnlich teuer, wie sich ein Haus von einem Hausanbieter bauen zu lassen. Lediglich beim Grundstück gibt es etwas Sparpotenzial, da Bauträger große Flächen Bauland kaufen. Ansonsten hängt der Preis stark von Haustyp, Größe, individueller Gestaltung und Ausstattung ab.

Eigenleistungen beim Hausbau können unter Umständen einige Tausend Euro sparen, sind aber mit Risiken verbunden. Wenn Sie selbst mit anpacken wollen, müssen Sie viel Zeit, handwerkliches Geschick und am besten auch etwas Fachwissen mitbringen. Ansonsten ist die Gefahr für Fehler groß, unter denen die Qualität des Baus leiden und die anderen Gewerke beeinträchtigt würden. Die Folge: Verzögerungen und finanzieller Mehraufwand. Deshalb sind  Arbeiten an Statik, Strom und Wasser aus Sicherheitsgründen tabu.

Stimmen Sie Eigenleistungen mit den beteiligten Handwerkern ab und regeln Sie diese auch vertraglich. Wer Freunde und Verwandte einspannt, um Kosten gering zu halten, sollte wissen: Private Helfer müssen extra versichert werden. Außerdem ist mit strengen Kontrollen durch das Finanzamt zu rechnen.

Die Baustelle steht still aber die Kosten laufen weiter: Gegen diesen Albtraum können sich Bauherren absichern. Wählen Sie Ihren Baupartner sorgfältig aus. Hier finden Sie 5 Tipps, wie Sie sich vor schwarzen Schafen in der Branche schützen.  

1. Referenzen einholen:

Sehen Sie sich Häuser an, die der Baupartner in den letzten Jahren gebaut hat. Fragen Sie frühere Bauherren nach ihren Erfahrungen. So erfahren Sie, ob und welche Probleme beim Bau aufgetreten sind.

2. Bonität überprüfen:

Um das Risiko einer Insolvenz des Baupartners einzuschätzen, sollten Sie seine Bonität überprüfen. Dazu können Sie eine Unternehmensauskunft der Schufa einholen. Neben Informationen zum Zahlungsverhalten finden Sie darin auch Geschäftszahlen der Baufirma.

3. Auf Bürgschaften setzen:

in guter Schutz vor den Folgen einer Insolvenz sind 

  • eine Vertragserfüllungsbürgschaft für die Bauphase
  • eine Gewährleistungsbürgschaft für bis zu fünf Jahre nach der Fertigstellung

Beide Bürgschaften muss der Baupartner von seiner Bank einholen. Will keine Bank für das Bauunternehmen bürgen, ist dies ein Zeichen, dass es zu unerfahren oder nicht liquide ist.

Gut zu wissen

Bauherren haben nach der ersten Abschlagszahlung ein gesetzliches Recht auf eine Vertragserfüllungssicherheit. So schreibt § 650m des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent des Gesamtpreises vor.

4. Zahlungsplan vereinbaren

Der Vertrag mit dem Baupartner sollte eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten. Vereinbaren Sie Abschlagszahlungen nach Baufortschritten und achten Sie darauf, dass Sie einen Großteil des Gesamtbetrages erst nach Abschluss der Arbeiten leisten.

5. Auf Baufertigstellungsversicherung bestehen

Achten Sie darauf, dass Ihr Baupartner eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen hat. Sollte das Unternehmen Insolvenz anmelden müssen, kommt der Versicherer für die Mehrkosten auf, die Ihnen als Bauherr entstehen.

Hauskataloge nach Hause bestellen

Bestellen Sie schnell und bequem die Hausbaukataloge unserer Partnerunternehmen zu sich nach Hause.

Hausbauanbieter –
unsere qualitätsgeprüften Partner

Akost Gmbh - Das norwegische Wohnerlebnis.
allkauf – Das Haus zum Leben.
A & K Massivhaus – Wir erfüllen Ihre Wohnträume
ARGE-HAUS ...baut Ihr Traumhaus!
AugustaMassivHaus – Wem einfach nicht genug ist.
AVOS Hausbau – Ihr Massivhauspartner
best.haus - Bauen heißt Vertrauen
Bien-Zenker Fertighaus - Die Vollendung Ihrer Träume
Blohm Bau ... mehr Haus geht nicht!
BRALE - der beste Grund zu bauen
Breyer und Seck - Bauen in höchster Qualität
DAN-WOOD - Wir kommen Ihren Träumen entgegen!
Danhaus – Das 1Liter-Haus!
Dennert Massivhaus - Wir bauen Ihr Haus
ECO System HAUS – Massiv ist besser!
Ein SteinHaus – natürlich.massiv.bauen.
Hans Erhard – Wir bauen Ihr Massivhaus
Ever Energy Home - Maßgeschneiderte Massivhäuser
FAVORIT Massivhaus
Fertighaus Weiss - Alles aus eigener Hand
FingerHaus - Ein Qualitätsbegriff
Geßner Wohnungsbau – Schlüssselfertig bauen
GUSSEK HAUS - Auf Erfahrung bauen...
HANSE HAUS – Frei geplant. Genau Ihr Haus.
HELMA – Wir bauen für Ihr Leben gern.
Holz & Dach – Unser Name ist Programm
invivo haus –Raum für Leben
KAGEBAU - Wir bauen den Norden
KAMPA - Weil wichtig ist, wie du wohnst.
Kern-Haus – individuelle Massivhäuser
KH Klima-Häuser
Massivhaus Bau Konrad – Haus bauen leicht gemacht
KSW Massivhaus – kreativ solide wertbeständig
LIVING HAUS - mehr haus. mehr leben.
LUXHAUS – Tradition und Innovation
NEWE-Massivhaus – Gebaut für Generationen
Meisterstück-HAUS – Jedes Haus ein Meisterstück
MHEL Massivhaus – Wir bauen Ihr Massivhaus für's Leben
MIHM THERMOHAUS
Mollwitz GmbH - Häuser mit Persönlichkeit
Müller Bau - FÜR SIE. INDIVIDUELL GEBAUT. MASSIV GEBAUT.
OKAL – WOHNEN MIT STIL
onoxo home – das coole kleine Haus
ProHaus - individuell. modern. wertvoll.
PRO-HAUS GmbH
QUEENHAUS FERTIGHÄUSER - Bauen ist Herzens-Sache
Regnauer – Häuser, die gut tun.
Planus Hausbaumanagement
RENSCH-HAUS GMBH – Mein Traum. Mein Haus.
Roth-Massivhaus - Individualität & Freie Planung
SB Massivhaus – Individuell planen und bauen
ScanHaus Marlow – Endlich zuhause
Schäfer Fertighaus – Maßgeschneiderte Eigenheime
Schwabenhaus – Starke Häuser seit 1966.
Siewert Hausbau GmbH – Beraten, Planen, Bauen
Town & Country Haus –  ... hier zieh' ich ein
Viebrockhaus – Das Zuhausehaus.
Virtus Massivhaus – Gemeinsam zum schönsten Ort der Welt
vubHaus – einzugsfertig. individuell. finanzierbar.
WBI Hausbau GmbH - Ein Haus muss passen
WOLF-HAUS – Ein Leben lang.
Novum Innovativbau – zuverlässig und kompetent
GfG Hoch-Tief-Bau – individuelle, schlüsselfertige Häuser bauen