Erbbaurecht: Grundstück pachten statt kaufen

Erbbaurecht: Grundstück pachten statt kaufen

© levers2007 / iStock

Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Grundstück auf Zeit – meist sind es 99 Jahre – zu erwerben und darauf ein Haus zu bauen. So bietet sich vielen angehenden Bauherren durch das Pachten eines Grundstücks eine günstigere Alternative zum Kauf von Grund und Boden. Lesen Sie hier, worauf Sie dabei achten sollten.

  • Das Erbbaurecht ist die gesetzliche Grundlage der Erbpacht: der Verpachtung eines Grundstücks an jemanden, der darauf eine Immobilie errichten will. Dafür ist ein jährlicher Erbbauzins fällig.  
  • Erbpachtverträge laufen in der Regel bis zu 99 Jahre und können nur in Ausnahmefällen vorzeitig gekündigt werden.
  • Das Haus auf dem Grundstück fällt nach Ende der Erbpacht dem Eigentümer zu. Er muss jedoch eine angemessene Entschädigung dafür entrichten.
  • Fast immer sind es Städte, Gemeinden und Kirchen, die Grundstücke aus ihrem Besitz verpachten. Dieses Bauland befindet sich oft in begehrten Lagen.
  • Will der Grundstückseigentümer das Grundstück verkaufen, erhält der Pächter ein Vorkaufsrecht.

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Ein Haus auf fremdem Grund und Boden bauen: Das ist nach dem Erbbaurecht möglich. Ein Erbpachtvertrag kann Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren haben. Stirbt der Pächter, geht die Erbpracht an die Erben über. Hier finden Sie  Antworten auf Fragen rund ums Erbbaurecht.

Die gesetzliche Grundlage des Erbbaurechts

Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) gibt den Rahmen für den individuellen Erbbaurechtsvertrag vor, den Sie als Pächter – man spricht auch von Erbbaurechtsnehmer oder Erbbauberechtigten – mit dem Eigentümer schließen. Darin regeln Sie zum Beispiel, unter welchen Umständen Sie das Haus verkaufen dürfen. Die Erbpacht wird ins Grundbuch eingetragen. Darüber hinaus gibt es ein eigenes Erbbaugrundbuch. Als Erbbaurechtsnehmer haben Sie das Nutzungsrecht an dem Baugrundstück, sind aber kein Eigentümer.

Wer verpachtet Grundstücke nach dem Erbbaurecht?

Meist sind es Städte, Gemeinden und die Kirche, die Grundstücke aus ihrem Besitz nach dem Erbbaurecht verpachten. Familien mit Kindern oder sozial schwache Interessenten werden bei der Vergabe meist bevorzugt.

Ihre Rechte nach dem Erbbaurecht

Als Erbbaurechtnehmer genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Da sich Ihr Eigenheim auf dem Grundstück befindet, kann der Erbpachtvertrag nicht einfach so gekündigt werden. Das gibt Ihnen die Sicherheit, dass Sie nicht kurze Zeit nach dem Hausbau vor die Tür gesetzt werden. Denn bei der Erbpacht gehören Immobilien automatisch dem Grundstücksbesitzer. Ausnahme: Der Verpächter darf den Vertrag kündigen, wenn Sie längere Zeit keine Erbbauzinsen zahlen, das Grundstück verwahrlosen lassen oder ohne schriftliche Zustimmung des Verpächters statt eines Wohnhauses beispielsweise eine Kfz-Werkstatt bauen.

Sollte der Verpächter das Grundstück verkaufen, erhalten Sie als Pächter das Vorkaufsrecht. Ein Vorrecht erhalten Sie oder Ihre Erben auch nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags. Sie erhalten die Möglichkeit, die Erbpacht zu verlängern, ehe sich der Besitzer einen neuen Pächter suchen kann.

Wann droht der „Heimfall“?

Von Heimfall ist im Erbbaurecht dann die Rede, wenn das Grundstück samt der Immobilie an den Verpächter zurückfällt. Das kann dann der Fall sein, wenn der Pächter bzw. Erbbaurechtnehmer zwei Jahre keine Pacht mehr bezahlt hat, einen Insolvenzantrag stellen muss, das Grundstück vertragswidrig nutzt, das Gebäude unzureichend versichert oder es verwahrlosen lässt.

Ihre Pflichten nach dem Erbbaurecht

Als Pächter haben Sie die gleichen Pflichten wie Grundstückseigentümer:

  • Sie kümmern sich um sämtliche Genehmigungen, die für die Bebauung erforderlich sind.
  • Sie schließen die notwendigen Versicherungen ab und erweitern diese nach dem Bau des Hauses.
  • Sie halten das Gebäude instand und lassen es nicht verwahrlosen.
  • Die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst usw.) liegt ebenfalls in Ihrer Verantwortung als Pächter.

Der Verpächter muss der Bebauung im Pachtvertrag zustimmen. Wird der Hausbau auf dem Grundstück mit einem Baukredit finanziert, muss ebenfalls die Erlaubnis des Grundstückseigentümers eingeholt werden. Diese könnte er zum Beispiel dann verweigern, wenn zu viele Grundpfandrechte auf dem Grundstück lasten. Ebenso darf er Einsicht in die Versicherungsunterlagen verlangen.

 

Sie müssen neben dem Hausbau nicht auch noch den Grundstückskauf finanziell stemmen, dafür fällt das Eigenheim nach Ablauf des Pachtvertrags an den Grundstückseigentümer. Folgende Vor- und Nachteile sollten Sie kennen, wenn Sie ein Grundstück pachten statt kaufen wollen.

Vorteile einer Erbpacht

  • Geringerer Kapitalbedarf: Ihr größter Vorteil als Pächter nach dem Erbbaurecht ist, dass Sie nur den Hausbau finanzieren müssen und für das Grundstück eine jährliche Pacht – man spricht auch vom Erbbauzins – zahlen. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn Sie sich kein Darlehen leisten können, das Hausbau und Grundstückskauf abdeckt.  
  • Vorverkaufsrecht: Nach Wunsch kann im Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Möchte der Grundstückseigentümer verkaufen, haben Sie damit als erster Zugriff auf das Grundstück.
  • Gute Lage: Pachtgrundstücke gehören meist Gemeinden, Kirchen oder anderen (gemeinnützigen) Institutionen. Deren Grund und Boden befindet sich oft in zentralen Stadtlagen, die bei Maklern als 1A-Lagen gelten. Wer in der Stadt bauen will, ist mit einem Pachtvertrag über ein unbebautes Grundstück anstelle eines Kaufvertrages gut beraten.

Nachteile einer Erbpacht

  • Eigentumsverhältnisse: Auch wenn Sie den Hausbau finanziert haben – nach Ende der Erbpacht fallen Grundstück und Gebäude an den Grundstückseigentümer. Dieser muss zwar eine Ablöse für die Immobilie zahlen (etwa zwei Drittel des Zeitwerts). Grundstück und Haus sind jedoch für Sie als Pächter verloren. Bei einer Vertragslaufzeit von 99 Jahren sind Sie zwar zeitlebens versorgt, aber nicht so Ihre Erben.
  • Abhängigkeit vom Grundstücksbesitzer: Anbau, Umbau, Vermietung, Verkauf – was auch immer Sie mit Ihrem Haus auf dem Grundstück planen, es bedarf der Zustimmung des Verpächters. Falls Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, hat der Grundstückseigner ein Vorkaufsrecht.
  • Mögliche Pachterhöhungen: Die jährliche Pacht kann, ebenso wie Mieten, steigen. Der Erbbauzins sollte an einen offiziellen Index gekoppelt sein. Der Mietspiegel als Referenzgröße ist ungünstig. Besser ist der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Legen Sie diese Pachtsteigerungen im Vertrag fest, sofern nicht ein einheitlicher Pachtzins für die gesamte Vertragslaufzeit festgeschrieben ist.
  • Probleme bei der Finanzierung: Die Hausfinanzierung gestaltet sich bei Grundstücken nach dem Erbbaurecht deutlich schwieriger. Erstens muss der Grundstückseigentümer einer Finanzierung zustimmen. Zweitens fehlt Banken die Absicherung. Im Normalfall können Kreditgeber den Grund und Boden zwangsversteigern, sollten Sie Ihre Schulden nicht mehr begleichen können. Diese Möglichkeit entfällt beim Erbbaurecht. 

Tipp:

Vergleichen und berechnen Sie vor Ihrer Entscheidung, ob die jährliche Pacht über die Jahre hinweg wirklich günstiger ist als der Grundstückskauf.

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