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Wer ein Haus bauen oder eine Immobilie finanzieren will, ist fast immer auf Fremdkapital angewiesen. Die Grundschuldbestellung ist eine Sicherung für den Kreditgeber. Seine Ansprüche werden im Grundbuch eingetragen. Lesen Sie hier, wie die Grundschuldbestellung funktioniert, wie viel sie kostet und was passiert, wenn Sie die Raten nicht mehr zahlen können.

  • Unter einer Grundschuldbestellung versteht man die Eintragung der Grundpfandrechte eines Kreditgebers für die finanzierte Immobilie ins Grundbuch. Das Grundstück wird mit einer Grundschuld belastet.
  • Banken und andere Kreditinstitute verlangen die Grundschuldbestellung als Sicherung für eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit.
  • Ein Notar beantragt die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Dies kostet bis zu ein Prozent des Kaufpreises und dauert circa drei bis sechs Wochen.
  • Ist der Kredit vollständig beglichen, können Sie die Grundschuld mit der entsprechenden Löschungsbewilligung Ihrer Bank aus dem Grundbuch löschen lassen. Sie können sie aber auch bestehen lassen und für einen erneuten Kredit – zum Beispiel bei einer Sanierung – reaktivieren.  

Die Kosten für die Grundschuldbestellung liegen zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Kaufpreises und sind bereits in den Notarkosten und Grundbuchgebühren enthalten (in Summe zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises). Die genauen Sätze sind in der Gebührenordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) festgeschrieben.

Beachten Sie, dass die Notar- und Grundbuchkosten zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf zählen, die Sie als Darlehensnehmer mit Ihrem Eigenkapital bestreiten sollten. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie die Eckdaten Ihrer Immobilienfinanzierung ermitteln.

Finanzierungsrechner

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Die meisten Schritte der Grundschuldbestellung übernimmt der Notar. So funktioniert der Ablauf:

  1. Als erstes benötigen Sie das Grundschuldbestellungsformular. Dieses erhalten Sie von Ihrem Kreditgeber, der es in der Regel auch ausfüllt. Das Dokument enthält Informationen zur Darlehenssumme, zum Grundstück bzw. zur Immobilie und zu den Eigentümern.
  2. Es folgt die Beurkundung der Grundschuldbestellung beim Notar. Dort unterschreiben Sie und – falls vorhanden – die weiteren Eigentümer die sogenannte Grundschuldbestellungsurkunde, die vom Notar beglaubigt wird. Bei diesem Termin wird in der Regel auch der Kaufvertrag geschlossen und beurkundet. Der Verkäufer muss eine Belastungsvollmacht erteilen, in der er der Belastung des Grundstücks zustimmt.
  3. Anschließend leitet der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde weiter an das Grundbuchamt. Eine weitere Ausfertigung geht an den Darlehensgeber. Es dauert circa drei bis sechs Wochen, bis die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.
  4. Ist der Eintrag erfolgt, erhält die Bank einen aktualisierten Grundbuchauszug und zahlt die Darlehenssumme aus.

Schnellere Auszahlung dank Rangbestätigung

Die Dauer der Grundschuldbestellung lässt sich nicht beschleunigen. Das kann für manche Käufer zum Problem werden, denn bei einer verzögerten Zahlung erhebt der Verkäufer unter Umständen Verzugszinsen. Viele Kreditinstitute geben sich daher mit einer Rangbestätigung zufrieden, um die Summe auszuzahlen. Darin bestätigt der Notar, dass einer erstrangingen Grundschuldbestellung nichts im Wege steht.

Bei der Immobilien- und Baufinanzierung fordern Banken fast immer ein erstrangiges Grundpfandrecht. Die Rangfolge definiert die Reihenfolge, nach der Gläubiger Geld aus der Zwangsvollstreckung erhalten. Zuerst wird die offene Schuld gegenüber dem erstrangigen Gläubiger bedient. Anschließend erhalten Gläubiger im zweiten Rang, dann im dritten Rang etc. ihr Geld. Je weiter hinten im Rang ein Darlehensgeber steht, desto größer ist die Gefahr, leer auszugehen.

Die Absicherung in Form einer Grundschuld ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1191 ff. BGB) geregelt. Kreditgeber dürfen bei einem Zahlungsausfall eine Zwangsversteigerung einleiten und mit dem Erlös die noch offene Schuld inklusive Zinsen begleichen. Falls von der Summe noch etwas übrig bleibt, werden weitere Gläubiger bedient, den Rest erhalten Sie.

Achten Sie auf die genauen Klauseln bei der Grundschuldbestellung. Bei der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann der Kreditgeber das Grundstück bzw. die Immobilie direkt zwangsversteigern lassen, ohne vorher Klage zu erheben.

Bei abstrakter Schuldanerkenntnis bzw. persönlichem Haftunterwerfen kann die Bank Ihr weiteres Vermögen pfänden, zum Beispiel Aktien oder Wertgegenstände wie teure Fahrzeuge oder Möbelstücke. Manche Kreditinstitute bevorzugen diese Möglichkeit, da sie so schneller an ihr Geld kommen als bei dem teilweise langwierigen Prozess einer Zwangsversteigerung.

Tipp: Suchen Sie beim Engpass frühzeitig nach einer Lösung

Falls Sie als Darlehensnehmer in finanzielle Schwierigkeiten geraten, sollten Sie frühzeitig mit Ihrem Bankberater sprechen. Oft gibt es Lösungen wie die Senkung der monatlichen Raten oder eine vorübergehende Stundung. Wenn Sie dagegen einfach nicht mehr zahlen, laufen Sie Gefahr, Ihr Haus zu verlieren.

Wenn der Kredit vollständig getilgt ist, kann die Grundschuld gelöscht werden. Dazu ist eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers nötig. Bei diesem Prozess ist wieder ein Notar involviert. Die Kosten liegen bei circa 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe.

Eine Ausnahme sind Sparkassen. Als öffentlich-rechtliche Kreditinstitute sind sie „siegelberechtigt“ und können den Löschungsantrag selbst beurkunden und in die Wege leiten. Dies gilt nicht für Freie Sparkassen.

Eine Hypothek ist direkt an den Kredit geknüpft. Ist das sogenannte Hypothekendarlehen abbezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Die Grundschuld ist ebenfalls eine Kreditsicherheit, kann aber nur mit einer Bewilligung aus dem Grundbuch entfernt werden. Der Vorteil: Falls später eine Modernisierung oder ein Umbau anstehen und Sie dafür ein neues Darlehen beim selben Kreditgeber aufnehmen wollen, muss die Grundschuld nicht erneut beantragt werden. Auch wenn Sie ein neues Auto oder eine größere Reise finanzieren wollen, können Sie den Kredit auf diese Weise absichern.

Sie benötigen immer dann eine Grundschuldbestellung, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück mit Fremdkapital finanzieren. Falls Sie kein Kreditnehmer sind und sämtliche Kosten alleine stemmen können oder die Bank auf diese Sicherheit verzichtet, können Sie auf die Grundschuldbestellung verzichten.

Bis zur Grundschuldeintragung im Grundbuch dauert es drei bis sechs Wochen. Viele Banken zahlen erst dann den Darlehensbetrag aus. Kümmern Sie sich früh genug um die Grundschuldbestellung, also bereits vor der Beurkundung des Kauvertrags. So vermeiden Sie mögliche Verzugszinsen. Tipp: Falls die Zeit drängt, gibt sich die Bank unter Umständen auch mit einer Rangbestätigung vom Notar zufrieden.

Die Löschung einer Grundschuld kostet Geld, kann man also auch darauf verzichten? Ja, denn wenn die Forderung vollständig beglichen ist, droht auch keine Zwangsvollstreckung mehr. Die Gläubigergrundschuld wird zur Eigentümergrundschuld. Zudem können Sie bei demselben Kreditgeber jederzeit ein neues Darlehen aufnehmen, die Absicherung dafür besteht bereits.

Eine Löschung ist dann nötig, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Nur so kann der neue Eigentümer wiederum eine Grundschuld zugunsten seiner Bank eintragen lassen. Es sei denn, Käufer und Verkäufer sind bei derselben Bank. Dann kann die Grundschuld an den neuen Eigentümer abgetreten werden.

Eine Abtretung der Grundschuld kann auch von einem Kreditgeber auf einen anderen erfolgen. Das ist zum Beispiel bei der Anschlussfinanzierung der Fall, wenn Sie die Restschuld mit Hilfe einer anderen Bank finanzieren. Die Abtretung der Grundschuld ist wesentlich günstiger als eine neue Grundschuldbestellung. Sie liegt mit ca. 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe etwa in Höhe einer Löschung.

Anders als bei der „normalen“ Buchgrundschuld stellt das Grundbuchamt bei der Briefgrundschuld einen sogenannten Grundschuldbrief aus. Dabei handelt es sich um eine öffentliche Urkunde bzw. ein Wertpapier, das die Belastung eines Grundstücks sowie die Höhe des Kredits angibt. Es bleibt in der Regel bis zur vollständigen Tilgung beim Kreditgeber. Ein Vorteil der Briefgrundschuld ist, dass bei einer Abtretung keine Grundbuchänderung erforderlich ist, dafür fallen allerdings Gebühren für die Erstellung an.

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