Navigation überspringen
  • 750 Banken im Vergleich
  • Top Konditionen
  • Optimale Finanzierung

Prüfen Sie mit unserem Volltilgungsrechner ob es für Sie möglich ist, am Ende der Laufzeit völlig schuldenfrei zu sein. Mit wenigen Klicks ermitteln Sie die Höhe Ihrer monatlichen Rate, wenn Sie zu einem gewünschten Zeitpunkt alles abbezahlt haben wollen. Außerdem lesen Sie hier alles, was Sie zur Volltilgung wissen sollten.

Meist läuft die Baufinanzierung ab wie folgt: Der Darlehensnehmer schließt mit seiner Bank oder Bausparkasse einen Kredit mit einer bestimmten Zinsbindungsfrist ab. Ist diese vorüber, besteht noch eine Restschuld, für die ein neuer Kredit – die sogenannte Anschlussfinanzierung – nötig wird. Nicht so beim Volltilgungsdarlehen. Das sind die Merkmale: 

  • Sie sichern sich den vereinbarten Zinssatz (Sollzins) über die gesamte Laufzeit.
  • Sie können genau bestimmen, wann Sie wieder schuldenfrei sein wollen, zum Beispiel zur Volljährigkeit der Kinder oder zum Renteneintritt.
  • Ihre monatliche Rate bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg gleich und Sie haben maximale Planungssicherheit.
  • Aufgrund der meist kürzeren Laufzeit fällt die monatliche Rate deutlich höher aus als bei anderen Darlehensarten.
  • Die schnelle Tilgung belohnen Darlehensgeber mit Zinsrabatten von bis zu 0,35 Prozent.

 

Mit unserem Volltilgungsrechner können Sie prüfen, wie hoch Ihre Raten bei der gewünschten Laufzeit ausfallen.

Finden Sie mit unserem Volltilgungsrechner die für Sie idealen Parameter der Immobilienfinanzierung. Folgendes können Sie im Rechner variieren: 

Darlehensbetrag: Hier geben Sie die Summe ein, die Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie benötigen: Kaufpreis oder Baukosten plus Nebenkosten. Ziehen Sie vom Gesamtbetrag das Eigenkapital ab, das Sie einbringen können. Tipp: Je höher Ihr Eigenanteil ausfällt, desto geringer wird der Sollzins und desto günstiger gestaltet sich Ihre Baufinanzierung. Achten Sie aber darauf, dass Sie genügend Reserven zurückhalten.

Sollzinssatz: Dabei handelt es sich um den Prozentsatz, mit dem Ihr Baukredit verzinst wird. Falls Sie schon konkrete Finanzierungsangebote vorliegen haben, können Sie den Wert daraus für die Berechnung entnehmen. Falls nicht, sind die aktuellen Bauzinsen ein guter Gradmesser. Der Zinssatz hängt allerdings auch vom Gesamtbetrag und der Darlehenslaufzeit ab.

Vollständige Rückzahlung bis: Hier können Sie den Zeitpunkt eingeben, zu dem Sie gerne schuldenfrei sein möchten. Je weniger Zeit Sie sich geben, desto höher fallen Ihre Raten aus. Variieren Sie die Zeiträume im Volltilgungsrechner und kalkulieren Sie, ob Sie den monatlichen Betrag langfristig aufbringen können.

Sondertilgung: Für den Fall, dass Sie unerwartet eine größere Summe Geld erhalten, können Sie einen Teil des Volltilgerdarlehens schon vorzeitig ablösen. Im Volltilgungsrechner haben Sie die Möglichkeit, eine jährliche Sondertilgung einzugeben (zum Beispiel für wiederkehrende Bonuszahlungen Ihres Arbeitgebers). Geben Sie dazu auch die Anzahl der zu erwartenden Zahlungen an sowie den Zeitpunkt, ab dem Sie diese leisten wollen. Alternativ können Sie auch eine einmalige Sondertilgung zu einem bestimmten Zeitpunkt festlegen.  

Beachten Sie: Sondertilgungen sind bei der Volltilgung nicht immer möglich. Klären Sie diese Option individuell mit Ihrem potenziellen Darlehensgeber.

Beispielrechnung mit dem Volltilgungsrechner

Anhand von drei Rechenbeispielen mit unserem Volltilgungsrechner sehen Sie, wie sich die monatliche Kreditrate und Zinszahlungen bei unterschiedlicher Darlehenslaufzeit verändern. In allen drei Fällen berechnen wir die Raten bei einem Darlehensbedarf von 300.000 Euro. Das Volltilgerdarlehen soll mit einem sehr günstigen Sollzinssatz von 1 Prozent finanziert werden.

Am günstigsten ist die Baufinanzierung bei einer Laufzeit von 15 Jahren. Die monatlichen Raten sind hier allerdings auch sehr hoch. Bei 20 und 30 Jahren verringert sich Ihre monatliche Belastung, die Gesamtkosten steigen entsprechend.

Laufzeit

15 Jahre

Anfänglicher
Tilgungssatz

6,18 %

Rate

1.795 €

Gesamte
Zinszahlung

23.319 €

Laufzeit

20 Jahre

Anfänglicher
Tilgungssatz

4,52 %

Rate

1.379 €

Gesamte
Zinszahlung

31.247 €

Laufzeit

30 Jahre

Anfänglicher
Tilgungssatz

2,86 %

Rate

964 €

Gesamte
Zinszahlung

47.494 €

Nutzen Sie unseren Rechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und zu sehen, wie sich Ihre Rate bei unterschiedlichen Laufzeiten verändern würde. 

  • Transparenz der Kosten bis zur vollständigen Tilgung

  • Hohe Planungssicherheit

  • Schutz vor Zinsänderungsrisiko

  • Keine Restschuld, kein weiterer Kredit nötig

  • Zinsrabatte von bis zu 0,35 Prozent

  • Verzicht auf die Chance einer Zinssenkung

  • Mangelnde Flexibilität

  • Anbieterwechsel ausgeschlossen

  • Entschädigungszahlungen bei Ratenausfall

  • Hohe monatliche Belastung

Die Vorteile im Detail

  • Planungssicherheit: Sie schließen einen einzigen Vertrag, dessen Konditionen während des gesamten Zeitrahmens bis zur vollständigen Tilgung der Darlehenssumme gleichbleiben. Gleiches gilt für die Sollzinsbindung. Sie tragen daher kein Zinsänderungsrisiko.
  • Zinsvorteile: Da die Schuld schneller zurückgezahlt wird, gewähren Kreditgeber in der Regel einen geringeren Sollzins. Oft ist auch das Ausfallrisiko für die Bank geringer, da nur Kunden mit hoher Bonität ein Volltilgungsdarlehen gewährt bekommen. Kreditinstitute honorieren dies mit einem Zinsrabatt von bis zu 0,35 Prozent.
  • Keine Restschuld: Da Sie das Volltilgerdarlehen vollständig abbezahlen, gibt es keine Restschuld und somit auch keine Notwendigkeit für eine Anschlussfinanzierung nach dem Ende der ersten Zinsbindungsfrist. Damit ist das Risiko höherer Zinsen im Falle eines generell angestiegenen Zinsniveaus ausgeschlossen. Sie brauchen auch keine erneuten Angebote von Banken einholen.

Die Nachteile im Detail

  • Hohe monatliche Rate: Sie wird bei Volltilgerdarlehen vor allem dann zum Problem, wenn unvorhergesehene Ereignisse eintreten, wie Krankheit, Arbeitsplatzverlust oder unerwartete Ausgaben. Kreditinstitute fordern bei Ratenausfällen oft hohe Entschädigungszahlungen.
  • Weniger Flexibilität: Die lange Zinsbindung wird zwar von vielen Kreditgebern mit günstigen Konditionen wie Zinsrabatten belohnt, allerdings sind Sie auch weniger flexibel. Sondertilgungen und Zahlungspausen sind seltener möglich als bei anderen Darlehensarten.  
  • Bindung an einen Anbieter: Mit einer Volltilgung sind Sie erst einmal an Ihren Darlehensgeber gebunden. Sollten die Zinsen während der Sollzinsbindung weiter fallen, haben Sie keine Möglichkeit zur Umschuldung, Sie können den Anbieter Ihrer Finanzierung also nicht wechseln. 

 

Gut zu wissen: Es gibt eine Ausnahme, wann Sie auch bei einer Volltilgung die Finanzierung kündigen können: Laut § 489 BGB gilt nach einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht.

Finanzierungsrechner

/mtl.

Ein Volltilgungsdarlehen ist dann die richtige Darlehensart, wenn Sie:

  • über ein hohes, auf lange Zeit gesichertes, Einkommen verfügen
  • großen Wert auf Planungssicherheit und Transparenz legen
  • sich bereits der Lebensmitte nähern und vor dem Renteneintritt schuldenfrei sein möchten

 

Generell sollten Sie eine kluge Kombination aus möglichst kurzer Laufzeit und einer zu bewältigenden monatlichen Belastung finden. Ihren individuell passenden Wert können Sie mit dem Volltilgungsrechner ermitteln. Lassen Sie sich zudem von Ihrem Darlehensgeber individuell beraten.

Falls Ihnen die Raten eines Volltilgerdarlehens zu hoch sind, stehen noch andere Finanzierungsvarianten zur Wahl.

Klassisches Annuitätendarlehen

Die Abschnittsfinanzierung mit einem Annuitätendarlehen ist der Klassiker in der Baufinanzierung. Für den ersten Abschnitt wird eine oft 10- oder 15-jährige Zinsbindung vereinbart. Wenn diese endet, erfolgt Teil 2: eine Anschlussfinanzierung für das noch verbleibende Restdarlehen zu den dann aktuellen Sollzinssätzen. Annuitätendarlehen zeichnen sich durch Rückzahlungsraten aus, deren Höhe über die jeweilige Darlehensphase gleichbleibt (Annuitäten). Dabei verändert sich im Laufe der Zeit das Verhältnis von Zins- und Tilgungssatz: Weil mit jeder Annuität ein Teil des Kredits getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils und die Tilgungsrate steigt.

Klassisches Annuitätendarlehen

Die Abschnittsfinanzierung mit einem Annuitätendarlehen ist der Klassiker in der Baufinanzierung. Für den ersten Abschnitt wird eine oft 10- oder 15-jährige Zinsbindung vereinbart. Wenn diese endet, erfolgt Teil 2: eine Anschlussfinanzierung für das noch verbleibende Restdarlehen zu den dann aktuellen Sollzinssätzen. Annuitätendarlehen zeichnen sich durch Rückzahlungsraten aus, deren Höhe über die jeweilige Darlehensphase gleichbleibt (Annuitäten). Dabei verändert sich im Laufe der Zeit das Verhältnis von Zins- und Tilgungssatz: Weil mit jeder Annuität ein Teil des Kredits getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils und die Tilgungsrate steigt.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen kommt meistens bei der Anschlussfinanzierung ins Spiel. Der Vorteil: Die Zinsen können bereits deutlich im Voraus festgezurrt werden – bis zu 66 Monate vor Auszahlung des Darlehens. So können sich Kreditnehmer den günstigen Sollzins einer Niedrigphase für die Zukunft sichern. Der Nachteil: Dieser Zinssatz ist dann auch verbindlich – selbst wenn die Zinsen bis zur Inanspruchnahme des Immobilienkredits weiter fallen.

Volltilgungsdarlehen als Anschlussfinanzierung

Oft handelt es sich beim zweiten Teil der klassischen Immobilienfinanzierung um ein Volltilgerdarlehen – da die Restschuld in der Regel überschaubar ist und sich innerhalb einer kürzeren Zeitspanne tilgen lässt. Die aktuell niedrigen Zinsen tragen dazu bei, dass Darlehen, die vor 10 bis 15 Jahren zu einem deutlichen höheren Zinssatz geschlossen wurden, im zweiten Teil bei gleichen Monatsraten deutlich schneller getilgt sind.

Was passiert, wenn Sie die Raten für Ihre Baufinanzierung nicht mehr begleichen können? Die hohen monatlichen Belastungen bei einem Volltilgungsdarlehen bergen die Gefahr, dass sich Darlehensnehmer langfristig übernehmen – vor allem, wenn unvorhergesehene Ereignisse auftreten.

Wichtigster Tipp: Sprechen Sie so früh wie möglich mit Ihrem Darlehensgeber – am besten noch, bevor Sie mit der ersten Rate in Rückstand geraten. So vermeiden Sie, dass automatische Maßnahmen, die bis zur Zwangsversteigerung führen können, in Gang treten. Finden Sie stattdessen gemeinsam mit Ihrem Ansprechpartner bei der Bank oder einem anderen Finanzierungsdienstleister eine Lösung. Oft ist es möglich, die Ratenzahlungen für einen gewissen Zeitraum zu reduzieren oder ganz auszusetzen. Dadurch verlängert sich die Laufzeit des Volltilgungsdarlehens entsprechend. In manchen Fällen sind Darlehensgeber sogar bereit, auf eine Teilschuld zu verzichten.

Verschiedene Versicherungen helfen dabei, sich vor einem Zahlungsausfall abzusichern. Berufsunfähigkeits- und Unfallversicherung sind sehr zu empfehlen. Eine Restschuldversicherung springt bei Tod oder Arbeitsunfähigkeit des Darlehensnehmers ein.