Bei jeder Baufinanzierung ist ein Aspekt besonders wichtig: die Dauer der Sollzinsbindung. Standardmäßig wird bei vielen Immobiliendarlehen der vereinbarte Zinssatz nur auf zehn Jahre festgelegt und muss dann neu verhandelt werden – hier spricht man von der Anschlussfinanzierung. Ist das Zinsniveau am Finanzmarkt zwischenzeitlich gestiegen, werden höhere Sollzinsen fällig; die Hausfinanzierung würde sich spürbar verteuern.
Schließt man sein Immobiliendarlehen mit einem niedrigen Sollzins ab, sollte man sich diese Konditionen durch eine möglichst lange Zinsbindung sichern. Das erhöht zwar geringfügig den Zinssatz, doch lässt sich auf diese Weise der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung mit möglicherweise deutlich höheren Zinsen um Jahre hinausschieben. Es entsteht also Planungssicherheit. Manche Banken bieten eine Zinsbindung über die gesamte Darlehenslaufzeit an.
Zum Ende einer Zinsbindungsfrist kann ein Hauskredit gekündigt und die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Darlehensgeber vereinbart werden (Umschuldung).
Für den Kreditgeber – in der Regel eine Bank – sind folgende Aspekte wichtig:
- Der tatsächliche Wert des Objektes: Er wird im Rahmen einer Beleihungswertermittlung festgelegt.
- Die Nebenkosten für den Hausbau bzw. -kauf: Diese Kosten sollten im Idealfall vollständig mit Eigenkapital finanziert werden.
- Das vorhandene Eigenkapital: Hierzu zählen Ersparnisse, Aktienbesitz, beleihbare Versicherungen, Immobilienbesitz, Bürgschaften und sonstige Gegenstände von besonderem Wert.
- Das monatlich verfügbare Budget: Es errechnet sich aus regelmäßigen Einkünften abzüglich der Lebenshaltungskosten und Rücklagen für Notfälle.
- Gegebenenfalls Eigenleistungen des Darlehensnehmers: Der Wert der so genannten Muskelhypothek wird vor Erbringung vom Darlehensgeber fest veranschlagt.
- Das Lebensalter und damit die verbleibende Restarbeitszeit des oder der Darlehensnehmer vor Eintritt in den Ruhestand.
Sonderfall Eigenheimfinanzierung
Besondere zusätzliche Aspekte gelten bei der Eigenheimfinanzierung. Da es sich hierbei definitionsgemäß um ein selbst genutztes Wohnobjekt mit maximal zwei Wohneinheiten handelt, können Zuschüsse und Förderungen in die Finanzierung einbezogen werden, auf die möglicherweise Anspruch besteht. Dazu gehören das KfW-Wohneigentumsprogramm, Wohnriester, vermögenswirksame Leistungen, das KfW Baukindergeld, in Bayern die Eigenheimzulage etc.
Zins und Tilgung
Basis der Hausfinanzierung ist der Darlehensvertrag, in dem alle vereinbarten Aspekte festgeschrieben sind. Fast immer handelt es sich bei dem bewilligten Darlehen um ein Annuitätendarlehen mit über die gesamte Laufzeit gleichbleibenden Monatsraten. Jede Monatsrate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen, d.h. dem Betrag, mit dem das geliehene Geld zurückgezahlt (also die Schuld getilgt) wird, und dem Betrag, den der Darlehensgeber verdient (dem Sollzins). Es ist üblich, dass die Monatsraten zuerst aus einem höheren Zins- und einem niedrigeren Tilgungsanteil bestehen. Das Verhältnis verschiebt sich jedoch Monat für Monat, sodass später – wenn schon ein Großteil der Zinsen gezahlt ist – immer schneller getilgt wird.
Kann eine Immobilienfinanzierung im gewünschten Rahmen vereinbart werden, sorgt der Notar nach Vertragsabschluss dafür, dass die Ansprüche des Darlehensgebers ins Grundbuch des Objektes eingetragen werden. Damit ist für den Fall eines Besitzwechsels sichergestellt, dass die verbliebenen Ansprüche aus dem Darlehen aus dem Kaufpreis abgegolten werden.