Hausfinanzierung: So gehen Sie richtig vor

Worauf kommt es bei der Hausfinanzierung an?

Die Hausfinanzierung basiert auf zwei Säulen: Einerseits auf dem Geld, das Sie schon angespart haben, sowie andererseits dem Darlehen, das Sie bei einem Geldinstitut aufnehmen. Je geringer der Beleihungswert im Vergleich zum Eigenkapitalanteil ist, desto günstiger fällt in der Regel der Zinssatz für den Hauskredit aus.

Für eine solide Finanzierung sollten Kreditnehmer mindestens 20 Prozent der gesamten Investition als Eigenkapital beisteuern. Wer das nicht aufbringen kann, sollte darauf achten, dass zumindest die monatliche Summe der Kreitrückzahlungen nicht höher als eine durchschnittliche Monatsmiete ausfällt.

Bei der Auswahl des Kredits sollten Hauskäufer die Angebote genau unter die Lupe nehmen. Beachten Sie folgende Faustregeln:

• Der Tilgungssatz für die Hausfinanzierung sollte möglichst hoch, aber nicht zu hoch sein. Idealerweise ist er so, dass due Monatsrate, die sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzt, einen ähnlichen Betrag hat wie die monatlichen Mietzahlungen vor dem Eigentumserwerb.
• Gehen Sie nicht auf Angebote ein, die mit künftig besonders hohem oder besonders niedrigem zinsniveau kalkulieren. Wie der Stand in zehn bis fünfzehn Jahren sein wird, kann niemand voraussehen.
• Bei einem hohen Beleihungswert und niedrigen Bauzinsen sollten Sie ein Darlehen mit möglichst langer Sollzinsbindung von zehn bis zwanzig Jahren wählen. So sichern Sie sich den Zins langfristig, was Ihre Hausfinanzierung besser planbar macht.

Welche Arten der Hausfinanzierung gibt es?

Für die Hausfinanzierung gibt es verschiedene Arten von Darlehen. Alle haben ihre Vor- und Nachteile und bieten eine unterschiedlich große Planungssicherheit für Bauherren. Zu den beliebtesten gehören folgende:

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen wird mit dem Hauskauf oder Hausbau ausbezahlt. Der Kreditnehmer zahlt das Darlehen dann in Form von Annuitäten ab, also auf zwölf Monatsraten heruntergerechnete Jahresraten, bis die Schuld getilgt ist.Innerhalb der Zinsbindungsfrist bleiben Monatsrate und Sollzins gleich, sodass der Kreditnehmer seine Belastung genau berechnen kann und eine sehr große Planungssicherheit hat. Bei der Kalkulation hilft unser Finanzierungsrechner.

In der Regel benötigen Bauherren nach Ablauf der Zinsbindungsfrist für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Der Sollzinssatz der Anschlussfinanzierung kann je nach Marktlage mitunter stark vom Zinssatz des ersten Darlehens abweichen.

Pro: Gute Planbarkeit, Wechsel möglich mit Ablauf der Zinsbindungsfist von 5, 10, 15 oder 20 Jahren

Contra: Lange Laufzeiten, meist Restschuld am Ende der Zinsbindung

Eignet sich für: Sicherheitsorientierte Kreditnehmer, die die Lage der Bauzinsen nutzen möchten

Forward-Darlehen:

Diese Form des Annuitätendarlehens sichert die günstigen Zinsen von heute für die Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld. Die Auszahlung ist also nur zu einem späteren Zeitpunkt in bis zu fünf Jahren möglich.

Pro: Gute Planbarkeit, Sicherung der aktuellen Zinslage für die Zukunft

Contra: Abnahmeverpflichtung, auch wenn sich die Zinsen anders entwickeln als erwartet

Eignet sich für: Sicherheitsorientierte Kreditnehmer, die die aktuelle Lage der Bauzinsen nutzen möchten

Volltilgerdarlehen:

Die größte Planungssicherheit bietet ein Volltilgerdarlehen. Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich ebenfalls um ein Annuitätendarlehen – mit dem Unterschied, dass Monatsrate und Zinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit festgesetzt sind. Allerdings bieten nur wenige Banken ein solches Darlehen an, da es für sie mehr Risiko bedeutet.

Pro: Sehr gute Planbarkeit

Contra: Hohe monatliche Rate

Eignet sich für: Personen mit hohem und sicherem Einkommen

Variables Darlehen:

Neben den verschiedenen Spielarten des Annuitätendarlehens gibt es auch die Möglichkeit, die Hausfinanzierung mit einem variablen Darlehen zu stemmen. Bei diesem Darlehen gibt es keinen gebundenen Sollzinssatz, sondern einen, der alle drei, sechs oder zwölf Monate dem Marktgeschehen angepasst wird.

Pro: Hohe Flexibilität, kann zu jedem Zinsanpassungstermin in ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung umgewandelt werden

Contra: Starke Abhängigkeit von Marktzinsen, häufige Zinsanpassungen

Eignet sich für: Kunden, die flexibel bleiben wollen

Wie gehe ich bei der Kalkulation der Hausfinanzierung vor?

1. Machen Sie einen Kassensturz

   Die wichtigste Voraussetzung für eine solide Hausfinanzierung ist eine realistische Kalkulation. Ermitteln Sie zuerst Ihr Eigenkapital. Dieses setzt sich aus Ihrem Bausparguthaben, Guthaben auf Tages- und Festgeldkonten, Auszahlungen von Lebensversicherungen sowie aus bereits erworbenen Immobilien oder Grundstücken zusammen. Idealerweise legen Sie sich etwas Geld für Notfälle beiseite.

2. Verschaffen Sie sich einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben

   Anschließend sollten Sie eine Aufstellung über Ihre Einnahmen und Ausgaben machen – nicht nur über monatliche, sondern auch über unregelmäßige Zahlungseingänge und Ausgänge. Rechnen Sie dabei jährliche Ausgaben, beispielsweise für Versicherungen, auf den Monat herunter. Mit dem Haushaltsrechner von Immonet verschaffen Sie sich schnell und einfach einen Überblick. Beachten Sie: Im Eigenheim fallen die Betriebskosten meist höher aus als in der Mietwohnung. Zu den Betriebskosten zählen unter anderem die Grundsteuer, die Kosten für Heizung, Strom, Wasser und Abwasser, Versicherungen, Mülltonnen und Müllabfuhr.

3. Ermitteln Sie Ihre höchstmögliche Kreditrate

   Wenn Sie Ihre durchschnittlichen monatlichen Ausgaben von den Einnahmen abziehen, kennen Sie den Betrag, den Sie für die Tilgung Ihrer Hausfinanzierung ansetzen sollten. Entscheiden Sie sich im Zweifel lieber für eine geringere Tilgungshöhe und legen Sie etwaige Überschüsse für eine Sondertilgung beiseite. Voraussetzung ist natürlich, dass Sondertilgungen bei Ihrem Annuitätendarlehen möglich sind. Wenn die monatliche Belastung zu erdrückend ist und Sie über Jahre auf Urlaube und sonstige Annehmlichkeiten verzichten müssen, macht das eigene Haus wenig Freude.

4. Berechnen Sie Ihren maximalen Darlehensbetrag

   Mithilfe des Budgetrechners erfahren Sie, welchen maximalen Darlehensbetrag Sie mit gutem Gewissen bei Ihrem Kreditgeber aufnehmen können. Erst, wenn Sie diesen Wert kennen, sollten Sie sich auf die Suche nach einer passenden Kaufimmobilie machen. Wichtigste Voraussetzung für eine solide Hausfinanzierung ist eine realistische Kalkulation. Muten Sie sich bei der Einschätzung der Monatsrate, die Sie aufbringen können, nicht zu viel zu. Wer seine Raten nicht wie vereinbart zahlen kann, läuft Gefahr, sein Haus wieder zu verlieren, weil die Bank es womöglich zwangsversteigert.

Welche Nebenkosten muss ich bei der Hausfinanzierung berücksichtigen?

Wer ein Haus kauft oder baut, muss mit hohen Nebenkosten rechnen. Diese machen einen bestimmten Prozentsatz des Immobilienkaufpreises aus, der auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden muss. Wie hoch der prozentuale Anteil der Nebenkosten ist, erfahren Sie hier:

Nebenkosten beim Immobilienkauf

3- 6 % Maklerprovision (falls Vermittlung)

3,5 - 6,5 % Grunderwerbsteuer

2 % Notar- und Grundbuchkosten

ggfs. Renovierungs-/Modernisierungskosten (falls nötig)

Nebenkosten beim Hausbau

3-6 %, zzgl. Mehrwertsteuer Maklerprovision (falls Vermittlung) 

3,5-6,5 % Grunderwerbssteuer

Circa 2 % Notar- und Grundbuchkosten 

Circa 0,2 % der Bausumme (variabel) für die Baugenehmigung 

30-85 Euro pro Quadratmeter (variabel) für die Erschließungskosten 

Circa 300-900 Euro für die Bauleistungsversicherung (keine Pflicht, aber sinnvoll) 

Circa ein Tausendstel der Bausumme für die Bauherrenhaftpflicht (keine Pflicht, aber sinnvoll)