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Ob Bauherr oder Immobilienkäufer: Eine Hausfinanzierung ist eine Investitionsentscheidung mit sehr weitreichenden Auswirkungen. Steigende Mieten und Immobilienpreise auf der einen sowie Niedrigzinsen auf der anderen Seite lassen einen Hauskauf oder -bau derzeit besonders attraktiv erscheinen. Wir erklären, was bei einer Hausfinanzierung zu beachten ist, welche Rolle die Zinsen und weitere Darlehenskonditionen spielen und geben Tipps für angehende Immobilienbesitzer.

Die Hausfinanzierung ist eine spezielle Art der Baufinanzierung. Hierbei kommt es zu einer wirtschaftlichen Vereinbarung zwischen einem Kreditgeber und einem Kreditnehmer, um Mittel für einen Hauskauf oder –bau zu beschaffen. Eine Hausfinanzierung kann sich aus Darlehen mehrerer Darlehensgeber zusammensetzen, etwa einer Bausparkasse und einer Bank.

Die wichtigsten Elemente einer Hausfinanzierung für den Kreditnehmer:

  • Die Darlehenshöhe: Sie ergibt sich aus dem benötigten Betrag für den Grunderwerb plus Hausbau bzw. dem Kaufpreis einer Bestandsimmobilie. Manchmal wird auch der Aufwand für Sanierung oder Renovierung in der Darlehenshöhe berücksichtigt.
  • Die Darlehenslaufzeit: Sie wird zumeist so bemessen, dass das Darlehen zum Ende des aktiven Berufslebens des Darlehensnehmers abgezahlt ist.
  • Die Höhe der monatlichen Raten: Sie bemisst sich am verfügbaren monatlichen Gesamtbudget.
  • Der Sollzinssatz: Er orientiert sich am allgemeinen Zinsniveau.
  • Die Dauer der Zinsbindung (Sollzinsbindung): Sie wird meist nur für einen Teil der Darlehenslaufzeit festgelegt.
  • Die Option zur mehrfachen gebührenlosen Sondertilgung in beliebiger Höhe: Das eröffnet die Möglichkeit, bei unerwartetem Geldzufluss einen Teil des Darlehens sofort abzuzahlen, ohne solche Zahlungen schon im Vorfeld verpflichtend zu vereinbaren.

Finanzierungsrechner

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Bei jeder Baufinanzierung ist ein Aspekt besonders wichtig: die Dauer der Sollzinsbindung. Standardmäßig wird bei vielen Immobiliendarlehen der vereinbarte Zinssatz nur auf zehn Jahre festgelegt und muss dann neu verhandelt werden – hier spricht man von der Anschlussfinanzierung. Ist das Zinsniveau am Finanzmarkt zwischenzeitlich gestiegen, werden höhere Sollzinsen fällig; die Hausfinanzierung würde sich spürbar verteuern.

Schließt man sein Immobiliendarlehen mit einem niedrigen Sollzins ab, sollte man sich diese Konditionen durch eine möglichst lange Zinsbindung sichern. Das erhöht zwar geringfügig den Zinssatz, doch lässt sich auf diese Weise der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung mit möglicherweise deutlich höheren Zinsen um Jahre hinausschieben. Es entsteht also Planungssicherheit. Manche Banken bieten eine Zinsbindung über die gesamte Darlehenslaufzeit an.

Zum Ende einer Zinsbindungsfrist kann ein Hauskredit gekündigt und die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Darlehensgeber vereinbart werden (Umschuldung).


Für den Kreditgeber – in der Regel eine Bank – sind folgende Aspekte wichtig:

  • Der tatsächliche Wert des Objektes: Er wird im Rahmen einer Beleihungswertermittlung festgelegt.
  • Die Nebenkosten für den Hausbau bzw. -kauf: Diese Kosten sollten im Idealfall vollständig mit Eigenkapital finanziert werden.
  • Das vorhandene Eigenkapital: Hierzu zählen Ersparnisse, Aktienbesitz, beleihbare Versicherungen, Immobilienbesitz, Bürgschaften und sonstige Gegenstände von besonderem Wert.
  • Das monatlich verfügbare Budget: Es errechnet sich aus regelmäßigen Einkünften abzüglich der Lebenshaltungskosten und Rücklagen für Notfälle.
  • Gegebenenfalls Eigenleistungen des Darlehensnehmers: Der Wert der so genannten Muskelhypothek wird vor Erbringung vom Darlehensgeber fest veranschlagt.
  • Das Lebensalter und damit die verbleibende Restarbeitszeit des oder der Darlehensnehmer vor Eintritt in den Ruhestand.

Sonderfall Eigenheimfinanzierung

Besondere zusätzliche Aspekte gelten bei der Eigenheimfinanzierung. Da es sich hierbei definitionsgemäß um ein selbst genutztes Wohnobjekt mit maximal zwei Wohneinheiten handelt, können Zuschüsse und Förderungen in die Finanzierung einbezogen werden, auf die möglicherweise Anspruch besteht. Dazu gehören das KfW-Wohneigentumsprogramm, Wohnriester, vermögenswirksame Leistungen, das KfW Baukindergeld, in Bayern die Eigenheimzulage etc.

Zins und Tilgung

Basis der Hausfinanzierung ist der Darlehensvertrag, in dem alle vereinbarten Aspekte festgeschrieben sind. Fast immer handelt es sich bei dem bewilligten Darlehen um ein Annuitätendarlehen mit über die gesamte Laufzeit gleichbleibenden Monatsraten. Jede Monatsrate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen, d.h. dem Betrag, mit dem das geliehene Geld zurückgezahlt (also die Schuld getilgt) wird, und dem Betrag, den der Darlehensgeber verdient (dem Sollzins). Es ist üblich, dass die Monatsraten zuerst aus einem höheren Zins- und einem niedrigeren Tilgungsanteil bestehen. Das Verhältnis verschiebt sich jedoch Monat für Monat, sodass später – wenn schon ein Großteil der Zinsen gezahlt ist – immer schneller getilgt wird.

Kann eine Immobilienfinanzierung im gewünschten Rahmen vereinbart werden, sorgt der Notar nach Vertragsabschluss dafür, dass die Ansprüche des Darlehensgebers ins Grundbuch des Objektes eingetragen werden. Damit ist für den Fall eines Besitzwechsels sichergestellt, dass die verbliebenen Ansprüche aus dem Darlehen aus dem Kaufpreis abgegolten werden.

Die Variablen für die Hausfinanzierung sind bereits genannt. Maßgeblichen Einfluss haben Darlehenshöhe, Laufzeit, Sollzins, Tilgungsrate und Dauer der Zinsbindung. Alle diese Faktoren beeinflussen sich gegenseitig: Ein höherer Sollzins verteuert die Hausfinanzierung. Soll die Baufinanzierung schnell getilgt werden, fällt die Monatsrate vergleichsweise hoch aus. Ein höherer vereinbarter Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit, weil das aufgenommene Geld schneller abgezahlt ist.

Unser Finanzierungsrechner ist bei der Planung der Hausfinanzierung hilfreich, weil hier unterschiedliche Szenarien durchgespielt und miteinander verglichen werden können. Für Kaufpreis, Eigenkapital, Nebenkosten, Tilgungsrate, Dauer der Sollzinsbindung und Sollzinssatz können individuelle Werte eingegeben werden – der Rechner errechnet darauf basierend die jeweilige monatliche Rate.

Bei aller Präzision der errechneten Ergebnisse sollte man die ermittelten Monatsraten nur als erste Einschätzungen verstehen. Wie hoch die Belastung konkret ausfallen kann, muss unter Einbeziehung zahlreicher Faktoren im Beratungstermin des Darlehensgebers ausgerechnet werden.

Große Bedeutung für die Kosten der Hausfinanzierung hat die Höhe der Zinsen – sie sind der entscheidende Faktor, der die Gesamtkosten für die Hausfinanzierung beeinflusst. Je länger ich Zinsen zahlen muss und je höher sie ausfallen, desto teurer wird die Immobilie.

Vergleichen lohnt sich! Schon geringfügige Unterschiede bei den Nachkommastellen können über die Jahre mehrere Tausend Euro einsparen. Passen Sie die Nachkommastellen des Sollzinssatzes in unserem Rechner an und sehen Sie selbst. Um Angebote miteinander vergleichen zu können, erkundigen Sie Sich immer nach dem effektiven Jahreszins. Denn nur dieser enthält die jährlichen Gesamtkosten eines Kredits (Sollzins, Zusatzkosten, Tilgungsleistung etc.).

Die einfache Antwort: Das Haus darf so viel kosten, wie Sie problemlos langfristig aus den eigenen bzw. Familieneinkünften bezahlen können. Ein guter Gradmesser ist die derzeit gezahlte Nettokaltmiete – diese Summe kann direkt als möglicher monatlicher Darlehensabtrag genommen werden.

Zentral für die Berechnung der tragbaren Monatsbelastung ist ein Haushaltsplan, in den alle Lebenshaltungskosten eingetragen werden – von Miete und Nebenkosten über Lebensmittel und Kleidung, Telefon und Internetgebühren, Versicherungen, Vereine und Mitgliedschaften, eventuell selbst zu tragende Gesundheitsaufwendungen, Taschengeld der Kinder, Kosten für Mobilität, Freizeit, Hobby und Urlaub. Außerdem müssen Rücklagen einkalkuliert werden.

Diesen Kosten stellen Sie das oder die regelmäßigen Einkommen gegenüber. Als Ergebnis erhalten Sie im günstigen Fall einen frei verfügbaren Betrag, den Sie zusammen mit der Nettokaltmiete für die Monatsraten des Immobilienkredites verwenden können.

Mit unserem Haushaltsrechner und dem Budgetrechner können Sie ermitteln, wie viel Geld Ihnen zur Verfügung steht und wie viel Ihr Wunschobjekt kosten darf.

Ganz wichtig: Seien Sie ehrlich mit sich selbst – es nützt nichts, die Kosten so klein wie möglich zu rechnen, wenn sie später doch höher liegen. Zu den regelmäßigen Belastungen sollten Sie auch an die Ausbildung der Kinder oder den ungeplanten Ausfall eines Verdieners denken.

Eigenkapital für einen späteren Immobilienerwerb lässt sich auch durch einen Bausparvertrag aufbauen. Hier zahlt man monatliche Beträge in einen verzinsten Sparvertrag ein und erwirbt zusätzlich Anspruch auf ein Darlehen, für das die angesparte Summe als Sicherheit gilt. Bausparen wird staatlich gefördert, aber die Gelder sind zweckgebunden.

Bei Hauskauf oder -bau ist der Kaufpreis nicht der allein ausschlaggebende Aspekt, ob man sich das Objekt leisten kann. Denn es fallen unterschiedliche Nebenkosten an, die im Gesamtfinanzbedarf erhebliche Summen ausmachen, aber fast immer aus Eigenmitteln aufgebracht werden müssen.

Feste Nebenkosten sind

  • Maklergebühren für Haus- oder Grundstückserwerb (sie variieren je nach Bundesland und sind manchmal verhandelbar)
  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für den Grundbucheintrag


Bauherren haben zwar meist niedrigere Maklerprovisionen, da ein Grundstück billiger ist als eine komplette Immobilie. Dafür müssen sie aber oft noch mit Erschließungskosten für den Bauplatz rechnen. Insgesamt sollten bis zu 15 Prozent des Immobilienpreises für die Nebenkosten veranschlagt werden.

Nebenkosten aus Eigenkapital

In der Regel erwartet der Darlehensgeber, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital bestreiten. Der Grund ist einfach: Nebenkosten erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Scheitert die Tilgung und muss die Immobilie veräußert werden, deckt der Erlös selbst bei einem guten Weiterverkauf die Nebenkosten vermutlich nicht mit ab. Sollen die Nebenkosten Teil der Baufinanzierung sein, fällt der Darlehenszins spürbar höher aus.

Je höher Ihr verfügbares Eigenkapital ist, desto einfacher und günstiger wird die Darlehensaufnahme bei Bank oder Bausparkasse. Denn bei einem niedrigeren Darlehensbetrag wird das Ausfallrisiko des Darlehensgebers ebenfalls niedriger. Außerdem geht der Darlehensgeber davon aus, dass bei einem Notverkauf der Erlös den Darlehensbetrag um so eher deckt, desto niedriger der aufgenommene Betrag ist.

Als Faustregel gilt ein Eigenkapitalanteil von 20-30 Prozent als optimale Basis für die Hausfinanzierung. Können zinslose Privatdarlehen eingebracht werden, senkt das die Höhe der benötigten und zu verzinsenden Darlehenssumme. Manche Eltern können ihren Kindern Mittel als eine Art „vorgezogenes Erbe“ zur Verfügung stellen.

Teure Vollfinanzierung

Manche Darlehensgeber ermöglichen auch eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital, die so genannte Vollfinanzierung. Hierbei muss der Darlehensgeber aber über sehr solide wirtschaftliche Verhältnisse verfügen. Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital werden deutlich höhere Bauzinsen fällig, da für den Darlehensgeber das Verlustrisiko bei einem Scheitern des Darlehens hoch ist. Grundsätzlich ist von einer teuren Finanzierung ohne Eigenkapital abzuraten.

Gegen Ende der ersten Zinsbindungsphase stellt sich die Frage nach der Anschlussfinanzierung. Möglich ist die Weiterführung des Darlehensvertrags zu

  • unveränderten,
  • günstigeren oder
  • schlechteren Zinskonditionen.

Die tatsächlichen Bedingungen zu jenem Zeitpunkt kann niemand sicher vorhersagen.

Der Ablauf der Zinsbindung gibt dem Darlehensnehmer die Option, zu einem anderen Finanzierer mit besseren Konditionen zu wechseln. Allerdings sollte genau durchgerechnet werden, ob sich das wegen eines nur geringfügig besseren Zinses lohnt: Wird der Darlehensnehmer mit einem anderen Anbieter einig, muss dieser neue Finanzierer notariell im Grundbuch vermerkt werden. Die hierfür fälligen Gebühren können einen möglichen niedrigen Zinsvorteil relativieren. Außerdem fällt vor Abschluss eines neuen Darlehensvertrags die umfangreiche Prozedur der Unterlagenbeschaffung erneut an. Das kann bei Freiberuflern mit inzwischen schlechterer Einkommenslage zu Problemen führen. In sehr vielen Fällen ist – gerade in einer Niedrigstzinsphase, in der man kaum bessere Angebote erwarten kann – der Verbleib beim bisherigen Darlehensgeber sinnvoll.

Viele Finanzierer bieten sogenannte Forward-Darlehen an. Hier kann man schon Monate vor Ende der Sollzinsbindung einen Vertrag über die Anschlussfinanzierung schließen. Gerade wenn Zinsen steigen, lässt sich so noch für viele Jahre der aktuell niedrigere Zinssatz sichern. Aber ein Forward-Darlehen ist rechtlich verbindlich und muss abgenommen werden, selbst wenn die Immobilie kurzfristig verkauft wurde oder der Geldbedarf durch unerwarteten Zufluss von Mitteln niedriger geworden ist.

Vorzeitiges Abbezahlen der Restschuld

Wird der Finanzierer beim Ablauf der Zinsbindungsphase gewechselt, begleicht der neue Darlehensgeber die bei der ersten Bank bestehende Restschuld – für den Darlehensnehmer läuft alles weiter wie zuvor, nur eben zu besseren Konditionen. Anders ist die Situation, wenn jemand aufgrund unerwartet verfügbarer Gelder das Darlehen auf einen Schlag ablösen will. Neben der noch offenen Restsumme berechnet der Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche die Zinsen ausgleichen soll, mit denen er fest kalkuliert hat und die ihm nun entgehen.

  1. Bleiben Sie beim Preis des Objektes realistisch: Kaufpreis oder Baukosten sollten dem tatsächlichen Immobilienwert entsprechen.
  2. Achten Sie auf einen guten Wiederverkaufswert: Ein außergewöhnliches Haus mit ausgefallener Ausstattung ist schwieriger zu veräußern als ein Objekt, dessen Größe und Stil breiteren Bedürfnissen entspricht.
  3. Sichern Sie sich die Option für Sondertilgungen: Sie müssen nicht, können aber jederzeit einen Teil des Baukredits ohne Zusatzkosten abtragen, sollten Sie unerwartet Mittel dafür bekommen.
  4. Vereinbaren Sie eine möglichst lange Zinsbindung: Das sichert Ihnen eine langfristig stabile Finanzplanung und erspart Ihnen Zinssprünge, die Ihr Budget empfindlich gefährden könnten.
  5. Kalkulieren Sie Ihr Budget nicht zu knapp: Es ist der Familie auf Dauer kaum zu vermitteln, warum der Immobile zuliebe kein Geld mehr für Kino, Freizeit oder Urlaub mehr zur Verfügung steht.
  6. Nutzen Sie Fördermöglichkeiten: Eine Riester-Rente kann in Wohnriester umgewandelt werden und beim Abtrag helfen. Auch vermögenswirksame Leistungen und Baukindergeld können die Hausfinanzierung zumindest zeitweise günstiger machen.
  7. Denken Sie an Ihre Absicherung: Für Selbstständige sind Berufsunfähigkeitsversicherung und Lebensversicherung ein Muss, um die Immobilie bei unerwarteten Zwischenfällen halten zu können. Aber auch Angestellte, die über eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder Lebensversicherung verfügen, erhalten leichter einen Kredit von der Bank.