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Vollfinanzierung - Immobilien ohne Eigenkapital finanzieren

Sie möchten eine Immobilie kaufen und haben nicht genügend Eigenkapital? Lesen Sie in unseren Ratgeber zum Thema Vollfinanzierung, welche Vor- und Nachteile eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital haben. Außerdem sagen wir Ihnen, worauf Sie unbedingt als Kreditnehmer einer Vollfinanzierung achten sollten. 

Von Experten wird eine Vollfinanzierung, also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, selten empfohlen. Üblich und empfehlenswert ist es, in eine Finanzierung mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital zu starten. Wer diese Summe nicht zur Verfügung hat und bestimmte Voraussetzungen der Bank erfüllt, kann aber auf die Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung zurückgreifen. Aber Vorsicht: Das höhere Risiko der Banken bei der Vollfinanzierung schlägt sich in den Zinsen nieder. Wird der Kreditnehmer zudem arbeitslos, stehen die eingeplanten finanziellen Mittel für die Kredittilgung nicht mehr zur Verfügung. Dieses Risiko besteht zwar auch bei der Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital, aber hier ist die Kostenbelastung bei der Tilgung deutlich niedriger.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Vollfinanzierung erfüllt sein?

Das Risiko, Raten nicht begleichen zu können, hängt allerdings nicht von der Finanzierungsform, sondern von der Einkommenssituation ab. Das ist bei der Finanzierung im Prinzip immer der Fall, egal ob die Immobilie mit oder ohne Eigenkapital finanziert werden soll. Als Voraussetzung müssen eine stabile Verdienstsituation und ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder eine erfolgreiche Selbständigkeit mit mindestens durchschnittlichem Einkommen erfüllt sein. Ist die Bonität gegeben und auch die Schufa-Auskunft nicht zu beanstanden, gewähren die Banken in der Regel eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für den Hauskauf.

Wie läuft eine Vollfinanzierung ab?

Ohne Eigenkapital ist die Kreditsumme höher und die Rückzahlung dauert demzufolge länger. Sowohl der Kreditgeber als auch der Kreditnehmer haben Interesse an einer möglichst kurzen Laufzeit. Diese soll über die Rückzahlungsmodalitäten sichergestellt werden. Sinnvoll ist ein anfangs möglichst hoher Tilgungsanteil an der Rate, damit die Kreditsumme schmilzt. Ein oder zwei Prozent Tilgung sind üblich. Banken fordern oft mindestens zwei, häufig sogar drei Prozent. Das ist verlockend, doch der Kreditnehmer muss aufpassen, dass er sich durch die monatliche Rate nicht überfordert. Er sollte sich außerdem die Möglichkeit vorbehalten, bei größeren Geldzuflüssen diese außerplanmäßig in den Kredit stecken zu dürfen. Dafür wird im Kreditvertrag die Möglichkeit zur Sondertilgung vereinbart. Überschätzt wird meist der Aspekt der sogenannten Muskelhypothek. Der Begriff bezieht sich auf die Muskelkraft des Bauherren, der durch eigenen Einsatz Handwerker- und damit Baukosten sparen kann. Wer entsprechende Fähigkeiten besitzt oder von Freunden und Bekannten bei den Arbeiten unterstützt wird, sollte das auf jeden Fall bei den Kreditverhandlungen bei der Bank angeben. Es verbessert womöglich die Verhandlungssituation. Dennoch ist die Eigenleistung am Bau ein zu unsicherer Faktor, um entscheidende Vorteile bei der Kreditvergabe zu bewirken: Die fachliche Qualifikation der Helfer ist oft nicht belegt, was die Bauzeit womöglich verlängert und Gewährleistungsansprüche ausschließt.

Finanzierungsrechner

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Welche Kosten beinhaltet eine Vollfinanzierung?

Wer ein Haus baut oder kauft, benötigt nicht nur die Investitionssumme. Hinzu kommen Nebenkosten beim Hauskauf beispielsweise für den Makler oder Notar oder Gebühren für die Grunderwerbsteuer. Der zusätzliche Betrag kann durchaus zehn bis 15 Prozent der Baukosten ausmachen, weshalb eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital auch 110-Prozent-Finanzierung genannt wird. Der Begriff Vollfinanzierung bezieht sich lediglich auf die komplette Abdeckung des Kaufpreises, ohne die Erwerbsnebenkosten. In jedem Fall ist es notwendig, dass der Kreditnehmer Rücklagen besitzt, um unvorhergesehene Kosten unabhängig vom Hausbau bezahlen zu können wie etwa Reparaturen am Auto, die Anschaffung von Haushaltsgeräten oder eine Stromkostennachzahlung. Mit dem Baufinanzierungsrechner können Sie berechnen, welchen Einfluss die Höhe des Eigenkapital auf Ihre Finanzierung haben kann und können Vergleichsangebote einholen.

Vor- und Nachteile der Vollfinanzierung

  • Das Angebot eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren richtet sich vor allem an einkommensstarke Bauherren oder Käufer, die noch keine Gelegenheit hatten, sich ein finanzielles Polster anzusparen, aber trotzdem in eine eigene Wohnung oder ein Haus ziehen möchten. Gerade junge Menschen können so frühzeitig einen Beitrag für ihre Altersvorsorge leisten.
  • Obwohl bei manchen Kreditnehmern die Eigenkapitalquote für eine Baufinanzierung vorhanden wäre, greifen sie trotzdem auf die Baufinanzierung ohne Eigenkapital zurück. Das bietet den Vorteil, dass in schlechten Zeiten noch genügend Rücklagen für die Raten der Bank und unvorhergesehene Zahlungsverpflichtungen bleiben.
  • Zudem können Käufer günstige Immobilienpreise nutzen, indem sie sofort ein Haus kaufen können, anstatt erst viele Jahre sparen zu müssen. Dasselbe gilt für Phasen niedriger Bauzinsen.
  • Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zins. Ist eine Rücklage also nicht vorhanden, bedeutet das automatisch, dass die monatliche Belastung stärker zu Buche schlagen wird. Ein relativ hohes Einkommen ist daher nötig, um die monatlichen Zahlungen leisten zu können.

Optimale Konditionen für Ihre Finanzierung sichern

Das sollten Kreditnehmer bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital beachten

  • Sicherheiten: Wer sich für eine Vollfinanzierung entscheidet, sollte statt des Eigenkapitals entsprechende Sicherheiten vorweisen können. Die höchste Priorität hat dabei ein ausreichend hohes Einkommen. Darüber hinaus sollte man eine möglichst wertbeständige Immobilie kaufen, damit die Banken im Falle eines Zahlungsengpasses ihre Ausgaben durch einen Verkauf der Immobilie decken können
  • Angebote prüfen: Da die Vollfinanzierung die teuerste Form des Immobilienkredits ist, sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen, denn auch kleine Unterschiede im Zinssatz können sich auf Dauer bemerkbar machen.
  • Sondertilgungen: Lange Kreditlaufzeiten sind bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital die Regel, deshalb sollte unbedingt die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbart werden, denn das mindert die Zinslast merklich. 
  • Ausstiegsszenarien: Trotz sicherem Einkommen sollte man immer das Recht auf einen möglichen Ausstieg aus dem Kreditvertrag vereinbaren und schriftlich festhalten.
  • Rückzahlungsmodalitäten: Die Rückzahlungen für den Kredit sollten nicht über 40 Prozent des Nettoeinkommens liegen. Lange Vertragslaufzeit: Diese sollte auf mindestens 15 bis 20 Jahren bei gleich bleibenden Zinsen festgesetzt werden, das schafft zusätzlich Sicherheit.

Weitere Informationen zur Finanzierung

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Hier finden Sie einen umfassenden Überblick zum Thema Baufinanzierung und Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Ablauf oder Fördermöglichkeiten.

 

 

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