Umschuldung: Günstig umschulden und dabei sparen

Umschuldung: Günstig umschulden und dabei sparen
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Ob Immobilienkauf oder Bauprojekt: Die Abzahlung eines Darlehens für das eigene Heim kann gut und gerne um die 30 Jahre dauern. In dieser Zeit verändern sich die Bedingungen in der Kreditwirtschaft stark – deswegen werden nach einer bei Abschluss festgelegten Laufzeit auch die Bedingungen für Immobilienkredite neu verhandelt.

Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich für eine Zinsbindung von zehn Jahren. Danach steht es ihnen frei, den Kredit zu neuen Bedingungen bei ihrer alten Bank weiter abzubezahlen (Anschlussfinanzierung) oder die Bank zu wechseln. Der mögliche Vorteil liegt auf der Hand: Eine Umschuldung – also der Wechsel des Kredits zu einer anderen Bank – kann bares Geld bringen.

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Umschuldung möglich oder sogar nötig?

Die Bank ist verpflichtet, den Kreditnehmer drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu informieren, ob sie eine Anschlussfinanzierung anbieten möchte. Das muss sie nämlich nicht. Bewertet die Bank die Bonität oder Zuverlässigkeit ihres Kunden mittlerweile schlechter, kann sie auf eine komplette Rückzahlung oder Ablösung der Kreditsumme bestehen.

Davon abgesehen kann der Kreditnehmer selbst wählen, ob er bei seiner Bank bleibt oder zu einer anderen wechselt, die mitunter attraktivere Bedingungen anbietet.Entsprechende Angebote sollten drei Monate vor Ende der Zinsbindung eingeholt werden.

Wer vor Ablauf der Zinsbindung ablösen oder umschulden möchte, braucht dazu die Zustimmung seiner Bank – sie ist nicht verpflichtet, Darlehen vorher zurückzunehmen. Laut Gerichtsurteilen müssen sie in begründeten Einzelfällen aber zustimmen – etwa wenn der Kreditnehmer die entsprechende Immobilie verkaufen will, muss oder wenn die Bank den Wunsch nach einem noch höheren Kredit nicht zustimmt.

Nachteile und Kosten bei der Umschuldung

In den meisten Fällen wird bei einer Kündigung des Kredits vor Ende der Zinsbindung eine Art Strafgebühr fällig, da der Bank dadurch Einnahmen entgehen. Dieser Strafzins heißt auch Vorfälligkeitsentschädigung und wird recht komplex berechnet. Richtwerte über die Höhe der Entschädigung können entsprechende Rechner im Internet liefern.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann aber auch entfallen, und zwar wenn die Zinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt. Dann wird nach Ablauf von zehn Jahren und einer Kündigung sechs Monate im Voraus kein Strafzins fällig.

Es werden Versicherungen gegen die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung angeboten. Sie erhöhen meist den Zinssatz beim laufenden Darlehen – und sichern nur in bestimmten Fällen ab. Kreditnehmer fahren oft günstiger ohne eine solche Absicherung, weil sie sich gegen etwas versichern, das womöglich nie eintritt und sich dann auch das Zinsniveau entsprechend geändert haben muss. Deswegen sind solche Versicherung nicht vorbehaltlos zu empfehlen.

Auch wenn ein Kreditnehmer mit seinem Darlehen ganz regulär nach Ende der Zinsbindung die Bank wechselt, ist das für ihn mit Kosten verbunden. Denn wenn die Schulden umgeschrieben werden, muss auch der Eintrag der Grundschuld geändert werden. Dabei entstehen Notarkosten. Sie betragen etwa 0,17 Prozent der Restschuld. Die nötigen formellen Schritte übernimmt normalerweise die neue Bank.

Mit Aufwand ist eine Umschuldung schon verbunden – Sie müssen Angebote sichten und bewerten. Auf die Trägheit Ihrer Kunden setzen viele Banken allerdings, wenn sie eine Anschlussfinanzierung anbieten. Dass Sie gut informiert sind über Alternativen lohnt sich also in jedem Fall – und sei es nur für die Verhandlungen mit der alten Bank.

Für wen ist eine Umschuldung zu empfehlen?

Generell gilt: Je höher die Restschuld, desto eher lohnt sich die Umschuldung, also die Abzahlung unter günstigeren Bedingungen.

Tipp: Die Zinsersparnis sollte dazu genutzt werden, den Kredit schneller abzubezahlen. Das senkt die Kosten insgesamt.

Unterstützung bei der Umschuldung

Ob und in welcher Höhe sich eine Umschuldung für Sie lohnt, können Sie durch sorgfältigen Vergleich der unterschiedlichen Angebote und Rechnen selbst ermitteln – oder Sie lassen sich von Experten beraten. Diese haben einen guten Überblick über den Finanzmarkt. Neben gewerblichen Beratern können auch Schuldnerberatungsstellen helfen. Anlaufstellen in Ihrer Nähe führt die Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung unter www.meine-schulden.de auf.

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