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Günstiger und schneller abbezahlt: Von Umschuldung ist die Rede, wenn ein Kredit aufgenommen wird, um einen alten und meist teureren Kredit abzulösen. Vor allem bei der Baufinanzierung kann eine Umschuldung von Vorteil sein. Schließlich sind die Bauzinsen in den letzten Jahren stark gesunken. Erfahren Sie hier, ob sich eine Umschuldung für Sie lohnt und was Sie dabei beachten sollten.

  • Bei der Umschuldung wird ein Kredit aufgenommen, um mit dem Geld einen bestehenden Kredit mit höherem Zinssatz abzulösen.
  • Dies lohnt sich vor allem bei Baufinanzierungen, die vor längerer Zeit geschlossen wurden. Nach zehn Jahren können Kreditverträge ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt und abgelöst werden.
  • Bei Immobiliendarlehen bleibt nach Ende der Zinsbindung meist eine Restschuld. Für diese ist eine Anschlussfinanzierung nötig.
  • Schon bei einem Zinsunterschied von 0,2 Prozent können Sie spürbar sparen. Sie sollten jedoch die Kosten der Kreditumschuldung genau berechnen.
  • Je höher Zinsersparnis, Restschuld und Restlaufzeit sind, desto eher lohnt sich eine Umschuldung.

Umschuldungen sind vor allem beim Dispokredit üblich: Wer sein Girokonto überzieht, zahlt hohe Dispozinsen, weshalb sich hier ein Umschuldungskredit mit besseren Konditionen lohnt. Aber auch klassische Ratenkredite für kleinere bis mittlere Anschaffungen wie ein Auto werden häufig umgeschuldet.

Die Umschuldung beim Immobilienkredit, Hauskredit oder Baukredit stellt in vielen Fällen eine Anschlussfinanzierung dar. Da die Darlehenssumme hoch und die Laufzeit lang ist, bleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Restschuld, die umgeschuldet wird.

Den aktuellen Kredit prüfen, Angebote vergleichen, ein neues Immobiliendarlehen beantragen und damit das bisherige ablösen: Das sind die wesentlichen Schritte, wenn Sie eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung vornehmen wollen. Hier lesen Sie alles im Detail.

Altkredit prüfen: Wann ist eine Umschuldung möglich?

Als Erstes sollten Sie prüfen, ob eine Kreditumschuldung Ihres Baukredits überhaupt möglich ist. Dies ist unter drei Voraussetzungen der Fall:

1. Die Sollzinsbindung läuft aus: Beim Abschluss Ihres Immobilienkredits haben Sie mit der Bank eine Zinsbindungsfrist vereinbart. Sie beträgt in der Regel 10, 15 oder 20 Jahre. Sobald diese abgelaufen ist, können Sie für die noch nicht getilgte Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. In Frage kommt ein neues Darlehen beim bisherigen Kreditgeber – man spricht von Prolongation – oder eine Umschuldung bei einem neuen Anbieter. Sie sollten spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung aktiv werden. Meist meldet sich die Bank mit einem neuen Angebot.

2. Die Auszahlung liegt mehr als zehn Jahre zurück: Wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig zurückzahlen, verlangt die Bank eine Entschädigung für die Zinsen, die sie bereits eingeplant hatte. Man spricht von der Vorfälligkeitsentschädigung. Dies gilt jedoch nicht für Kreditverträge, die seit mehr als zehn Jahren laufen – nach dieser Zeit haben Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht nach §489 Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, Sie müssen für die Umschuldung allerdings eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. 

3. Sie wollen oder müssen die Immobilie verkaufen: Baufinanzierungen, die Darlehensnehmer vor weniger als zehn Jahren geschlossen haben, können nur unter einer Bedingung vor Ablauf der Sollzinsbindung gekündigt werden: Es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Dies ist dann der Fall, wenn Sie die Immobilie oder das Grundstück verkaufen. Um die Vorfälligkeitsentschädigung kommen Sie dabei allerdings nicht herum.

Weitere Voraussetzungen für eine Umschuldung

Für die Umschuldung Ihres Immobiliendarlehens schließen Sie einen neuen Kreditvertrag. Dazu müssen Sie als Darlehensnehmer einige formelle Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie sind volljährig
  • Sie haben einen Wohnsitz in Deutschland
  • Sie besitzen ein Bankkonto in Deutschland
  • Sie verfügen über ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen
  • Sie können die nötige Bonität/Kreditwürdigkeit vorweisen

Konditionen für die Umschuldung vergleichen

Bevor Sie Ihren aktuellen Kredit kündigen, müssen Sie sich um die Anschlussfinanzierung bzw. einen Umschuldungskredit kümmern. Ziel jeder Umschuldung ist es, weniger Zinsen zu zahlen. Nutzen Sie dazu unseren Finanzierungsrechner und vergleichen Sie den effektiven Jahreszins mehrerer Anbieter.

Finanzierungsrechner

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Welche Darlehenssumme benötigen Sie, um Ihren alten Kredit abzulösen?

Wie viel fehlt noch zur Gesamttilgung? Um die benötigte Darlehenssumme zu ermitteln, müssen Sie zunächst die Höhe der Restschuld zum Zeitpunkt der Kreditumschuldung ermitteln und ggf. die Vorfälligkeitsentschädigung addieren. Die Höhe dieser Restschuld können Sie oft im Tilgungsplan ablesen, den Sie im Normalfall beim Vertragsabschluss erhalten haben.

Achtung: Falls Sie in der Zwischenzeit Sondertilgungen geleistet haben, ist der Tilgungsplan wahrscheinlich nicht mehr aktuell. Erkundigen Sie sich bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber über den tatsächlich verbleibenden Betrag. Oft ist dieser auch in Ihrem Online-Banking-Konto zu sehen.

Wann wollen Sie das Baudarlehen vollständig getilgt haben?

Sie können das Ende der Laufzeit wie ursprünglich geplant lassen. Aufgrund der niedrigeren Zinsen verringert sich bei einer Umschuldung so Ihre monatliche Rate.

Unser Tipp:

Lassen Sie die monatliche Rate wie gehabt. So ist die Gesamttilgung schneller erreicht und die Finanzierung wird insgesamt günstiger. Noch mehr sparen Sie, wenn Sie die Monatsrate sogar erhöhen.

Nutzen Sie unseren Rechner, um die Parameter Ihrer Umschuldung optimal an Ihre Wünsche und finanziellen Möglichkeiten anzupassen.

Umschuldung abschließen

Der neue Kredit muss unter Dach und Fach sein, ehe Sie Ihren Altkredit kündigen. Dazu müssen Sie dem neuen Darlehensgeber wahrscheinlich Unterlagen zur Immobilie, zum Grundstück und zu Ihrer finanziellen Situation zur Verfügung stellen. Planen Sie im Falle einer Anschlussfinanzierung genügend Zeit ein, denn für die Prüfung können einige Wochen vergehen.

In der Regel bietet der neue Darlehensgeber einen Kreditwechselservice an. Sie erteilen ihm eine Ablösevollmacht und der Kreditexperte kümmert sich um die Formalitäten mit der bisherigen Bank. Auch ein Notar muss eingeschaltet werden, denn es steht eine Änderung der Grundschuld im Grundbuch an.

Tipp für Umschulder:

Sie wollen sich den Aufwand sparen, der bei einem Kreditgeberwechsel entsteht? Legen Sie die Konditionen für den Umschuldungskredit des neuen Anbieters Ihrer bisherigen Bank vor. Unter Umständen unterbreitet sie Ihnen ein ähnliches oder sogar besseres Angebot.

Was kostet eine Umschuldung?

Ziel der Umschuldung ist es, die Kreditkosten zu reduzieren und von einem gesunkenen Zinssatz zu profitieren. Allerdings hat die Umschuldung auch ihren Preis. Mit folgenden Kosten müssen Sie als Darlehensnehmer rechnen:

Grundschuldabtretung: Damit Ihr neuer Darlehensgeber die nötige Absicherung bekommt, muss das Grundpfandrecht im Grundbucheintrag entsprechend geändert werden. Dazu wird die Grundschuld des bisherigen Gläubigers gelöscht und eine neue Grundschuld eingetragen. Mit ihr ist rechtlich geregelt, dass das Grundstück oder die Immobilie bei einem Zahlungsausfall an die Bank geht. Für die Änderung fallen Gebühren an, etwa 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Auch der Notar, der dafür nötig ist, erhebt Gebühren. Diese unterscheiden sich in ihrer Höhe von Bundesland zu Bundesland.

Vorfälligkeitsentschädigung: Bei einer vorzeitigen Kündigung Ihres bisherigen Kredits wird unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Bei Ratenkrediten zur freien Verwendung darf sie maximal 1 Prozent der Restschuld betragen, bei Immobiliendarlehen gilt diese Regelung nicht. Die Entschädigung darf nicht höher sein als der tatsächliche Verlust, den die Bank durch die entgangenen Zinsen erleidet. Dieser Betrag kann allerdings schnell im dreistelligen Bereich liegen.

Mit niedrigeren Zinsen Geld sparen – das ist der wesentliche Vorteil bei der Umschulung einer Baufinanzierung. Doch sie birgt auch Risiken und lohnt sich nicht in allen Fällen.

Was sind die Vorteile einer Umschuldung?

  • Von günstigen Zinsen profitieren: Wer sein Baudarlehen vor zehn oder mehr Jahren abgeschlossen hat, zahlt mit ziemlicher Sicherheit höhere Zinsen, als sie aktuell am Markt üblich sind. Die Umschuldung auf einen günstigeren Kredit kann sich schon bei wenigen Nachkommastellen des Zinssatzes lohnen.

  • Kredit schneller abbezahlen: Niedrigere Zinsen gehen bei gleicher Monatsrate mit einer schnelleren Tilgung einher, da sich bei Annuitätendarlehen der Tilgungsanteil umso mehr erhöht, desto stärker sich die Zinsen verringern. Die schnellere Tilgung vergünstigt die Baufinanzierung insgesamt.

  • Aktuelles Zinsniveau sichern: Bei der Umschuldung eines Immobilienkredits wird erneut eine Zinsbindung festgelegt. Für diesen Zeitraum sind Sie vor einer eventuellen Zinserhöhung geschützt.

Was sind die Nachteile einer Umschuldung?

  • Kosten: Vorfälligkeitsentschädigung, Grundbuchänderung, Notarkosten … – achten Sie darauf, dass die Kosten der Umschuldung die Zinsersparnis am Ende nicht zunichtemachen.

  • Aufwand: Der Abschluss eines Umschuldungskredits ist mit Aufwand verbunden. Sie müssen Angebote einholen, Unterlagen zusammensuchen und Gespräche mit den Kreditinstituten führen.

  • Änderungen der Bonität: Falls sich an Ihrer Lebenssituation etwas geändert hat, kann dies Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit haben. Vor allem mit fortschreitendem Alter sinkt die Wahrscheinlichkeit, einen neuen Kredit zu erhalten.

Achten Sie bei der Umschuldung darauf, dass Sie alle Voraussetzungen für einen neuen Kredit erfüllen und Ihr altes Immobiliendarlehen ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigung ablösen können. Hier finden Sie einige Faustregeln, ab wann sich eine Umschuldung lohnt:

Wann lohnt sich die Umschuldung eines Hauskredits?

  • Zinsunterschied: Der neue Kredit sollte mit niedrigeren Zinsen verbunden sein, damit sich die Umschuldung lohnt. Bereits 0,2 Prozentpunkte Unterschied führen zu einer erheblichen Ersparnis.
  • Höhe der Restschuld: Je höher die Restschuld ist, desto eher lohnt sich die Umschuldung. Der Darlehensbetrag sollte inklusive Vorfälligkeitsentschädigung auf jeden Fall mehr als 1.000 Euro betragen. Diese Faustregel trifft auf Ratenkredite zu – bei der Immobilienfinanzierung sollte die Summe noch deutlich höher sein.
  • Restliche Laufzeit: Damit Aufwand und Kosten für die Umschuldung in einem angemessenen Verhältnis zur Zinsersparnis stehen, sollte die Laufzeit, die für die Tilgung des bestehenden Kredits bleibt, möglichst lange sein. Bei Restlaufzeiten von weniger als zwölf Monaten lohnt sich die Umschuldung nicht.
  • Restschuldversicherung loswerden: Eine Umschuldung lohnt sich auch dann, wenn Sie für Ihren laufenden Kredit eine Restschuldversicherung abgeschlossen haben und diese loswerden wollen. Die Police ist an den Kreditvertrag geknüpft und entfällt nur, wenn dieser ausläuft oder gekündigt wird. Viele Finanzexperten raten von Restschuldversicherungen ab. Sie sollen im Falle einer Erkrankung oder beim Todesfall einspringen, sind meist aber unverhältnismäßig teuer.

Unterstützung bei der Umschuldung

Ob und in welcher Höhe sich eine Umschuldung für Sie lohnt, können Sie durch sorgfältigen Vergleich der unterschiedlichen Angebote und Rechner selbst ermitteln – oder Sie lassen sich von Experten beraten. Diese haben einen guten Überblick über den Finanzmarkt. Neben gewerblichen Beratern können auch Schuldnerberatungsstellen helfen. Anlaufstellen in Ihrer Nähe führt die Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung auf.