Vorfälligkeitsentschädigung - Entstandene Verluste, verlorene Gewinne

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Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Darlehen einer Bank oder eines anderen Kreditinstitutes folgen stets ein und demselben Prinzip: Der Verbraucher leiht sich Geld, um beispielsweise eine Immobilie zu kaufen, und verpflichtet sich im Gegenzug, die geliehene Summe in bestimmten Raten über einen gewissen Zeitraum und zu einem festgelegten Zinssatz an die Bank zurückzuzahlen.

Problematisch kann es allerdings dann werden, wenn der Immobilienkredit vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit getilgt werden soll, da beispielsweise eine Umschuldung niedrigere Zinsen mit sich brächte. Dem Kreditinstitut entgeht dann ein Teil des Zinsgewinns, der ihm zuvor vertraglich zugesichert wurde. Damit diese Verluste übersichtlich und kalkulierbar bleiben, wird die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in den Kreditvertrag aufgenommen.

 

Was genau muss entschädigt werden?

Die konkreten Schäden für das Kreditinstitut

Die Basis der Vorfälligkeitsentschädigung bildet die vertragliche Zusicherung des Kreditgebers, den Zins des Darlehens die gesamte Laufzeit über unverändert zu lassen. Der Kreditnehmer zieht hieraus den Vorteil, dass sein Kredit binnen des festgelegten Zeitraumes nicht von den Entwicklungen der nationalen und internationalen Finanzmärkte beeinflusst wird. Dem Kreditinstitut wiederum werden so feste Zinszahlungen zugesichert.

 

Der Refinanzierungsschaden

Um einem Kunden ein Darlehen zur Verfügung stellen zu können, muss eine Bank sich in der Regel selbst refinanzieren. Damit gemeint ist: Auch die Bank muss eine Anleihe vornehmen, um Kredite gewähren zu können. Dies geschieht gängigerweise mittels Geldern aus der Zentralbank oder via Zugriff auf langfristige Spareinlagen.

Auch für diese Refinanzierung gelten vertragliche Vereinbarungen wie Fristen und Zinssätze. Will ein Kreditnehmer sein Darlehen nun früher als vereinbart an die Bank zurückzahlen, so kann diese das Geld nicht zu denselben Konditionen anlegen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Gültigkeit besaßen. Sie muss es zwangsläufig nun zu dem Zinssatz anlegen, der gegenwärtig herrscht. Hat sich die Marktsituation insofern verändert, dass sich der Zinssatz verringert hat, entsteht der Bank folglich ein Schaden: Der Refinanzierungsschaden. Dieser ergibt sich aus der Differenz der unterschiedlichen Zinssätze innerhalb der verbleibenden Laufzeit.

 

Der Margenschaden

Da das Kreditinstitut gewinnorientiert handelt, liegt der Zinssatz für das gewährte Darlehen immer höher als jener, welchen die Bank für Ihre Anleihe zahlt. Wird der Darlehensvertrag vom Kreditnehmer nun vorzeitig getilgt, so entgehen der Bank Gewinne in Höhe der Differenz zwischen dem vereinbarten Sollzins und dem aktuell gültigen Marktzins.

Vertraglich wurden dem kreditgebenden Institut Zinszahlungen bis zum Ende der Laufzeit zugesichert. Kommt der Kreditnehmer dem aufgrund der vorzeitigen Tilgung des Darlehens nicht nach, so müssen die Verluste erstattet werden. Diese werden als Margenschaden bezeichnet.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Kalkulation der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist kompliziert und in einigen Fällen durchaus fehlerhaft. Grundlage der Berechnung bilden in erster Linie:

 

  • die verbleibende Dauer der Sollzinsbindung
  • die Höhe der Restschuld
  • die vereinbarten Hypothekenzinsen
  • der Sollzinssatz, zu dem der Kreditgeber das zurückgezahlte Geld anlegen kann

Je nach Bank können die Konditionen diesbezüglich unterschiedlich ausfallen. Laut einer Regelung, die 2010 in Kraft trat und sich in § 502 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) findet, muss sich die Vorfälligkeitsentschädigung prozentual an der bestehenden Restschuld orientieren. 

 

Unser Tipp: Durchschnittlich wird jede zweite Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch angesetzt. Hier kann sich eine anwaltliche Überprüfung durchaus lohnen. Unter Umständen können sogar Gründe für einen Ausschluss der Forderung gefunden werden.

 

Wie kann man die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann unter Umständen mehrere tausend Euro kosten. Da scheint es durchaus sinnvoll und lohnenswert, sich im Vorfeld einer solch hohen Zahlung über Möglichkeiten zu informieren, diese zu umgehen. Diese Szenarien können verhindern, dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen:

 

Ein Kredit ohne Festzins

Bei Krediten, die über eine variable Verzinsung verfügen, bleibt dem Verbraucher die Vorfälligkeitsentschädigung erspart. Der Kreditnehmer ist hierbei per Gesetz dazu berechtigt, den Darlehensvertrag binnen einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu beenden.

 

Die fristgerechte Kündigung

Laut § 489 BGB darf jedes Darlehen unabhängig von seiner Laufzeit nach zehn Jahren gekündigt werden. Die Voraussetzungen hierfür sind die vollständige Tilgung sowie die Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Stichtag, der hier zur Berechnung dient, ist nicht der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, sondern derjenige, an dem das Darlehen in vollem Umfang ausgezahlt wurde. Wurden zwischendurch neue Vereinbarungen mit der Bank bezüglich Zins und Zeitpunkt der Rückzahlung getroffen, so gilt das jeweilige Vertragsdatum.

 

Kündigung durch die Bank

Wird ein Darlehensvertrag beispielsweise aufgrund diverser Zahlungsrückstände durch das kreditgebende Institut gekündigt, entfällt der Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Dies gilt jedoch nur, wenn keine Einigung über zukünftig verlässliche Zahlungen getroffen wird. In diesem Fall muss der Verbraucher „lediglich“ den Kredit zurückzahlen bzw. eine Umschuldung vornehmen und entsprechende Zinsen für den Zahlungsverzug entrichten.

 

Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Die Erfahrung zeigt, dass Kreditverträge immer wieder fehlerhafte Widerrufsbelehrungen beinhalten. Diese Versäumnisse seitens der Banken führen nicht selten zu einem Ausbleiben der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten. Es empfiehlt sich daher, den Vertrag einmal genauestens zu prüfen.

 

Der Verkauf einer mit einem Kredit belasteten Immobilie

Übernimmt der Käufer einer Immobilie den Darlehensvertrag einer Bank zu den gleichen Konditionen, wie sie der Verkäufer einstmals ausgehandelt hat, so fallen für diesen ebenfalls keine Entschädigungszahlungen an. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Bonität des Käufers.

 

Sondertilgungen vereinbaren

Eine letzte Möglichkeit zur Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung besteht in der Vereinbarung etwaiger Sondertilgungen. Hierbei wird dem Kreditnehmer die Begleichung seiner Restschuld in höheren Sondertilgungen und entsprechend geringeren Raten gewährt. Es ist empfehlenswert, solche Vereinbarungen bereits bei Vertragsabschluss zu treffen, denn auf diese Weise sichert man sich für die Eventualität eines verfrühten Vetragsausstiegs ab.

 

 

 

 

Kann eine Bank eine frühzeitige Tilgung ablehnen?

Was viele Verbraucher nicht wissen: Eine Bank kann eine vorzeitige Darlehensrückzahlung auch ablehnen. Die Entscheidung diesbezüglich ist abhängig von verschiedenen Faktoren, wie der Kulanz des Kreditinstituts, dem prinzipiellen Darlehensnehmer-Darlehensgeber-Verhältnis, sowie der aktuellen Lage des Finanzmarktes. Informieren Sie sich daher rechtzeitig über die Möglichkeiten zur vorzeitigen Darlehensrückzahlung bei Ihrem Kreditinstitut.

 

Kann man die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen?

Sind bestimmte Voraussetzungen erfüllt, kann die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend gemacht werden. Hierfür muss es sich im Falle einer Immobilienfinanzierung um ein Objekt handeln, das an Dritte vermietet wurde. Wird nun eine Umschuldung vorgenommen, um den bestehenden Kredit zu tilgen, können die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als Werbungskosten angegeben und steuerlich absetzbar gemacht werden. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Immobilie auch weiterhin vermietet wird. Bei Darlehen für Eigenheime kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht von der Steuer abgesetzt werden.

 

Fazit: Das Wichtigste auf einen Blick

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird dann fällig, wenn ein Kreditnehmer vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit ein Darlehen zurückzahlt. Dies liegt daran, dass dem kreditgebenden Institut durch diese frühzeitige Tilgung Verluste entstehen bzw. Gewinne aus den veranschlagten Zinsen entgehen.

Um diese Zahlungen zu vermeiden, sollten Sie bereits bei Vertragsschluss auf die generellen Möglichkeiten bei Ihrer Bank, die Vereinbarung etwaiger Sondertilgungen sowie auf eine fristgerechte Kündigung und fehlerhafte Widerrufsbelehrungen achten. Darüber hinaus kann bei einer vermieteten Immobilie die Vorfälligkeitsentschädigung unter gewissen Umständen steuerlich geltend gemacht werden. Wer auf diese Punkte Augenmerk legt, sorgt für Planungssicherheit und spart letzten Endes Geld und Nerven. 

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