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Vorfälligkeitsentschädigung: Kredit kündigen ohne Strafzahlung

Vorfälligkeitsentschädigung: Kredit kündigen ohne Strafzahlung

© shapecharge / iStock

Wenn Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig kündigen und tilgen, müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Der Kreditgeber hat fest mit Ihren Zahlungen gerechnet und fordert für den entgangenen Zinsgewinn einen Ausgleich. Lesen Sie hier, welche Möglichkeit Sie haben, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.

  • Banken und andere Kreditinstitute verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung (auch Vorfälligkeitszinsen genannt), wenn Sie Ihren Vertrag zur Immobilienfinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung kündigen und das Darlehen vollständig zurückzahlen.
  • Ein Grund für die frühzeitige Ablösung kann eine Erbschaft oder ein anderer Geldgewinn sein, mit dem Sie Ihren Kredit zurückzahlen wollen, um wieder schuldenfrei zu sein.
  • Viele Kreditnehmer wollen eine Umschuldung vornehmen, um den bestehenden Kredit durch ein günstigeres Immobiliendarlehen abzulösen.   
  • Oder Sie können den Kredit nicht mehr bedienen und sind gezwungen, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Mit dem Erlös müssen Sie dann die Restschuld begleichen und der Bank eine Entschädigung zahlen. Ausnahme: Die Bank hat selbst eine Kündigung ausgesprochen.  

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Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt bis zu zehn Prozent der noch offenen Restschuld. Da bei Immobilienkrediten hohe Summen im Spiel sind, wird so schnell ein fünfstelliger Betrag fällig. Hier finden Sie fünf Möglichkeiten, wie Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen oder zumindest gering halten können.

1. Die Zinsbindung läuft aus

Bei Abschluss der Baufinanzierung legen Sie die Zinsbindung fest. Sie beträgt in der Regel zwischen 10 und 20 Jahre. Nach Ablauf der Frist können Sie frei entscheiden, ob Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abschließen oder das Darlehen auf einen Schlag tilgen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie in diesem Fall nicht zahlen.

2. Die Auszahlung liegt mehr als zehn Jahre zurück

Unabhängig von der Zinsbindungsfrist können Sie nach zehn Jahren von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach §489 Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Gebrauch machen. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

Voraussetzungen ist allerdings, dass Sie die Restschuld vollständig tilgen und eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Der Stichtag für die Berechnung ist das Datum, an dem die Bank das Darlehen in vollem Umfang ausgezahlt hat. Haben Sie zwischendurch neue Vereinbarungen zu Zins und Zeitpunkt der Rückzahlung getroffen, so gilt das jeweilige Datum der Vertragsänderung.

3. Der Kreditvertrag enthält formale Fehler

Wenn der Kreditvertrag formale Fehler aufweist, können Sie ihn unter Umständen juristisch anfechten und die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen. Typisch sind fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Diese verjähren allerdings bereits nach einem Jahr und 14 Tagen (§ 356b Abs. 2 BGB). Meist handelt es sich bei den Gründen zur Anfechtung um Spitzfindigkeiten, die in der Regel nur Juristen herausfinden.

4. Sie verkaufen Ihre Immobilie samt Kredit

Wollen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf umgehen, können Sie nach einem Käufer suchen, der auch Ihren Darlehensvertrag mit kauft. Übernimmt er bzw. sie ihn zu den Konditionen, die Sie einstmals ausgehandelt haben, so fallen keine Entschädigungszahlungen an. Voraussetzung ist, dass der Käufer für die Bank kreditwürdig ist.

5. Sie vereinbaren Sondertilgungsrechte

Meist nicht ganz ablösen aber zumindest einen Teil der noch offenen Schuld tilgen können Sie mit einem Recht auf Sondertilgungen. Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss darauf, dass Sie auch größere Summen vorzeitig tilgen können. Die meisten Kreditgeber erheben dafür allerdings einen Zinsaufschlag.

Tipp: Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner, um mögliche Finanzierungsvarianten mit unterschiedlichen Sondertilgungen durchzuspielen.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Bauspardarlehen

Beim Bausparen können Sie Ihr Darlehen jederzeit vollständig und ohne Entschädigung tilgen. Gleiches gilt bei Krediten mit einer variablen Verzinsung. Kreditnehmer müssen dabei lediglich drei Monate Kündigungsfrist einhalten. In der Baufinanzierung sind diese Kredite allerdings selten.

Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt in der Regel bis zu 10 Prozent der noch offenen Restschuld. Die Berechnung ist kompliziert und Banken nutzen den gesetzlichen Spielraum meist zu ihren Gunsten.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt ab von:

  • der verbleibenden Dauer der Zinsbindung
  • der Höhe der Restschuld
  • den vereinbarten Zinsen
  • den Verwaltungskosten und der Bearbeitungsgebühr
  • dem Wiederanlagezins, zu dem der Darlehensgeber das zurückgezahlte Geld anlegen kann
  • den Risikokosten, die sich die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung spart
  • der Höhe der Sondertilgungen, das Sie als Darlehensnehmer nicht mehr in Anspruch nehmen werden

Unser Tipp: Lassen Sie die Berechnung prüfen

Durchschnittlich ist jede zweite Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Reihe von Urteilen zugunsten der Verbraucher gefällt. Oft lohnt es sich daher, die Berechnung von einem Anwalt prüfen zu lassen. Auch die Verbraucherzentralen der Bundesländer beraten gegen eine geringe Gebühr. Sie beträgt in den meisten Fällen weniger als 100 Euro.

Banken und andere Kreditinstitute verleihen Geld, um mit den Zinseinnahmen Gewinne zu erzielen, die sie wiederum investieren. Die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Laufzeit zahlen, sind fest eingeplant. Bei einer vorzeitigen Kündigung muss die Bank umplanen – und erhält nun unter Umständen geringere Zinsen.

Der Schaden für das Kreditinstitut

Die Basis der Vorfälligkeitsentschädigung bildet die vertragliche Zusicherung des Kreditgebers, den Zins über die gesamte Laufzeit unverändert zu lassen. Der Kreditnehmer zieht hieraus den Vorteil, dass sein Kredit während dieses Zeitraums nicht von den Entwicklungen der nationalen und internationalen Finanzmärkte beeinflusst wird. Dem Kreditinstitut wiederum werden so feste Zinszahlungen zugesichert, mit denen es arbeiten kann, um sich selbst zu refinanzieren. (Auch die Bank muss Anleihen vornehmen, um Kredite gewähren zu können. Dies geschieht meist mit Geldern aus der Zentralbank oder via Zugriff auf langfristige Spareinlagen.)

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Wenn Sie beispielsweise in Zahlungsrückstand geraten und die Bank den Kredit daher kündigt, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings müssen Sie Verzugszinsen zahlen und die noch offene Schuld begleichen.

Laut BGB (§498) ist die Kündigung rechtens, wenn Sie mit fünf Prozent der Darlehenssumme in Verzug sind (das gilt für Darlehen mit mehr als drei Jahren Laufzeit). Außerdem müssen eine schriftliche Mahnung und ein Gesprächsangebot stattgefunden haben.

Sie können auf jeden Fall versuchen, im persönlichen Gespräch eine Einigung zu erzielen. Falls Sie zum Beispiel ein Haus verkaufen und den Kredit vorzeitig kündigen, um mit dem Erlös in eine neue Immobilie zu investieren, die Sie ebenfalls bei diesem Geldinstitut finanzieren, stehen die Chancen gut. Falls Sie umschulden wollen, weil Sie ein günstigeres Finanzierungsangebot gesehen haben, kommt Ihnen die Bank unter Umständen mit einer Zinssenkung entgehen.

Falls Sie vor Ablauf der Zehnjahresfrist kündigen wollen, kann die Bank die vorzeitige Darlehensrückzahlung ablehnen. Es gibt zwei Ausnahmen: Falls Ihr Haus verkaufen wollen, dürfen Sie vorzeitig kündigen, müssen aber die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Ob der Hausverkauf private, berufliche oder wirtschaftliche Gründe hat, ist dabei irrelevant. Gleiches gilt, wenn Sie Ihre Immobilie beleihen – also als Sicherheit für einen weiteren Kredit einsetzen wollen. Wenn Ihre Bank diesen weiteren Kredit nicht gewährt, dürfen Sie kündigen, müssen aber die Entschädigung zahlen.

Falls Sie mit dem gekündigten Darlehen eine vermietete Immobilie finanziert haben, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten von Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Voraussetzung ist, dass Sie den Kredit aufgrund einer Umschuldung vorzeitig tilgen und die Immobilie weiterhin vermieten. Bei einem Verkauf können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung nicht steuerlich geltend machen.

Auch bei den meisten Förderkrediten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Es gibt nur wenige Ausnahmen, zum Beispiel das Programm 134 zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen. Werfen Sie dazu einen Blick in Ihren Vertrag oder fragen Sie bei der KfW nach.