Maklerprovision: Wer zahlt den Makler?

Maklerprovision:
Wer zahlt den Makler?

© George Doyle / Stockbyte

Bei der Maklerprovision gilt: Wer einen Makler beauftragt, der zahlt – zumindest zu 50 Prozent. Bei Vermietungen gilt das Bestellerprinzip bereits, beim Immobilienkauf tritt es in abgewandelter Form Ende 2020 in Kraft. Worum es dabei im Einzelnen geht und wer den Makler in welchem Fall sowie in welcher Höhe zahlt, erfahren Sie bei uns.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Lange Zeit war es in vielen Bundesländern üblich, dass der Käufer einer Immobilie die gesamte Maklerprovision bezahlen musste. Im Juni 2020 hat der Bundesrat einem Gesetzentwurf der Großen Koalition zugestimmt, wonach in Zukunft derjenige, der den Makler nicht beauftragt hat, nur noch maximal 50 Prozent der Gebühr zahlen soll. Den Rest – also mindestens 50 Prozent – trägt demnach der Beauftragende. In der Regel ist das der Verkäufer.

Der Nichtbesteller soll die Maklerprovision künftig zudem nur dann zahlen müssen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil bezahlt hat. Das bedeutet: Zahlt der Verkäufer keine Maklergebühren, dürfen auch dem Käufer keine Kosten in Rechnung gestellt werden.

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ tritt voraussichtlich Mitte/Ende Dezember 2020 in Kraft. Makler haben bis dahin Zeit, sich auf die Neuregelung umzustellen.  

Wie hoch sind die Maklergebühren beim Wohnungs- oder Hauskauf?

Grundsätzlich beträgt die Maklerprovision 3,57 bis 7,14 Prozent des Verkaufspreises und zählt damit zu den wichtigsten Kaufnebenkosten. Dabei ist die Höhe der Maklerprovision beim Wohnungs-/Hauskauf bzw. Wohnungs-/Hausverkauf gesetzlich jedoch nicht festgeschrieben. Theoretisch können Auftraggeber mit dem Vermittler über den konkreten Prozentsatz verhandeln.

In der Praxis orientiert sich die Maklerprovision allerdings an den ortsüblichen Sätzen. Das bedeutet, dass die Maklercourtage je nach Bundesland stark schwankt. Selbst innerhalb der Länder gibt es von Region zu Region große Unterschiede.

Im Folgenden sehen Sie eine Tabelle mit ortsüblichen Maklergebühren - gemessen am Verkaufspreis der Immobilie - pro Bundesland:

Übersicht ortsübliche Maklergebühren

Baden-Württemberg

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

3,57 %

Anteil Käufer

3,57 %

Bayern

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

3,57 %

Anteil Käufer

3,57 %

Berlin

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

0 %

Anteil Käufer

7,14 %

Brandenburg

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

0 %

Anteil Käufer

7,14 %

Bremen

Maklerprovision gesamt

5,95 %

Anteil Verkäufer

0 %

Anteil Käufer

5,95 %

Hamburg

Maklerprovision gesamt

6,25 %

Anteil Verkäufer

0 %

Anteil Käufer

6,25 %

Hessen

Maklerprovision gesamt

5,95 %

Anteil Verkäufer

0 %

Anteil Käufer

5,95 %

Mecklenburg-Vorpommern

Maklerprovision gesamt

5,95 %

Anteil Verkäufer

2,38 %

Anteil Käufer

3,57 %

Niedersachsen*

Maklerprovision gesamt

7,14 % bzw. 4,76 - 5,95 %

Anteil Verkäufer

0 - 3,57 %

Anteil Käufer

3,57 % bzw. 4,76 - 5,95 %

Nordrhein-Westfalen

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

3,57 %

Anteil Käufer

3,57 %

Rheinland-Pfalz

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

3,57 %

Anteil Käufer

3,57 %

Saarland

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

3,57 %

Anteil Käufer

3,57 %

Sachsen*

Maklerprovision gesamt

7,14 % bzw. 4,76 - 5,95 %

Anteil Verkäufer

0 - 3,57 %

Anteil Käufer

3,57 % bzw. 4,76 - 7,14 %

Sachsen-Anhalt

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

3,57 %

Anteil Käufer

3,57 %

Schleswig-Holstein

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

3,57 %

Anteil Käufer

3,57 %

Thüringen

Maklerprovision gesamt

7,14 %

Anteil Verkäufer

3,57 %

Anteil Käufer

3,57 %

* Dort gibt es zwei unterschiedliche Modelle zu Außenprovision und Verteilung, je nach Region.

Quelle: Immonet/Immowelt, eigene Recherche, Stand Dezember 2019

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Was versteht man unter der Käuferprovision?

Unter der Käuferprovision - auch Käufercourtage oder Außenprovision genannt - versteht man den Anteil an der Maklerprovision, der vom Käufer der Immobilie zu begleichen ist. Unter der Verkäuferprovision – häufig auch als Innenprovision bezeichnet – versteht man wiederum den Anteil, den der Verkäufer an den Makler zu zahlen hat.

Wie hoch ist die Außenprovision in meinem Bundesland?

Auch die Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer kann je nach Ort variieren. Folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über die durchschnittliche Käuferprovision (gemessen am Kaufpreis der Immobilie, inklusive Mehrwertsteuer), mit der Sie in Ihrem Bundesland nach eigener Recherche von Immonet im Jahr 2019 zu rechnen hatten:

Bundesland

Außenprovision
(Durchschnitt)

Baden-Württemberg

4,40 %

Bayern

3,90 %

Berlin

6,99 %

Brandenburg

6,90 %

Bremen

5,87 %

Hamburg

6,12 %

Hessen

5,81 %

Mecklenburg-Vorpommern

6,10 %

Niedersachsen

5,69 %

Nordrhein-Westfalen

4,02 %

Rheinland-Pfalz

4,55 %

Saarland

3,70 %

Sachsen

6,14 %

Sachsen-Anhalt

5,86 %

Schleswig-Holstein

5,82 %

Thüringen

5,85 %

Quelle: Immonet/Immowelt, eigene Recherche, Stand Dezember 2019

Vermietung: Wer zahlt die Maklerprovision?

Während beim Immobilienverkauf der Käufer aktuell einen Teil der Maklerprovision oder gar die komplette Gebühr übernimmt, ist die Situation beim Mieten einer Wohnung oder eines Hauses anders. Seit der Novellierung des sogenannten Wohnraumvermittlungsgesetzes im Juli 2015 zahlt derjenige den Makler, der ihn für die Vermietung von Wohnraum beauftragt hat – es greift das sogenannte Bestellerprinzip.

In den meisten Fällen ist das der Vermieter. Beauftragen aber Sie als Mieter einen Makler mit der Suche nach einer passenden Mietwohnung, haben Sie auch die Provision zu entrichten. Diese Situation entsteht häufig bei Umzügen in Städte mit einem angespannten Wohnungsmarkt wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Köln.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Vermietung?

Eine maximale Provisionshöhe für Mieter als Auftraggeber wurde 2015 ebenfalls gesetzlich festgelegt. Sie darf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer betragen (also 2,38 Nettokaltmieten). Für den Vermieter gilt diese Grenze nicht. Die Provision ist folglich frei verhandelbar – in der Praxis verlangen Makler aber auch in diesem Fall üblicherweise 2,38 Nettokaltmieten. Übrigens: Die Regelungen zur Beauftragung und zur maximalen Höhe der Maklercourtage gelten nicht für die Vermittlung eines gewerblichen Mietobjektes.

Nach Angaben des Finanzvermittlers Interhyp haben einzelne Makler versucht, das Bestellerprinzip zu umgehen, indem sie bei der Vermittlung von Mietwohnungen im Auftrag des Vermieters von den Mietinteressenten neue Gebühren wie etwa ein Entgelt für die Ausfertigung des Mietvertrags oder eine Besichtigungsgebühr verlangt haben. Dieses Vorgehen sei jedoch bereits von mehreren Gerichten für rechtswidrig erklärt worden, betont Interhyp.

Wann darf der Immobilienmakler
eine Provision verlangen?

Das Maklergeschäft ist ein Erfolgsgeschäft – das heißt, die vereinbarte Maklerprovision wird nur dann fällig, wenn der Kauf oder die Vermietung einer Immobilie tatsächlich zustande kommt. Voraussetzung dafür ist eine rechtlich einwandfreie Vereinbarung zwischen dem Makler und dem Vermieter beziehungsweise Immobilienverkäufer in Form eines Maklervertrags.

Was ist ein Maklervertrag?

Beauftragen Sie als Immobilienverkäufer, Vermieter oder Mietinteressent einen Makler, schließen Sie mit ihm in der Regel einen Vertrag ab – den sogenannten Maklervertrag. In diesem Vertag werden die wichtigsten Rahmenbedingungen für die Dienstleistung vereinbart, die in der folgenden Übersicht kurz erklärt werden.

  • Vertragsart: Man unterscheidet zwischen einem einfachen Auftrag, einem einfachen Alleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag. Jede Art hat ihre Vor- und Nachteile. Bei einem einfachen Auftrag etwa darf der Auftraggeber weitere Makler einschalten oder die Immobilie selbst verkaufen. Hat er Erfolg, steht dem Makler keine Provision zu.
  • Vertragslaufzeit: Experten empfehlen eine relativ kurze Laufzeit zwischen drei und sechs Monaten.
  • Angebotspreis und weitere genaue Angaben zur Immobilie, die verkauft beziehungsweise gesucht wird.
  • Maklerpflichten: Es sollten alle Leistungen aufgeführt sein, die der Makler erfüllen soll. Dazu gehören zum Beispiel die Verkaufsberatung, das Erstellen eines aussagekräftigen Exposés, die Bewerbung des Objektes auf seiner Homepage oder in überregionalen Tageszeitungen und die Planung und Durchführung von Verkaufsbesichtigungen.
  • Provision: Im Vertrag sollte genau notiert sein, wie hoch die Provision im Erfolgsfall ausfällt und wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.
  • Leistungsvereinbarung: Im Vertrag darf aufkeinen Fall der Hinweis fehlen, dass der Makler keinen Anspruch auf eine Courtage hat, wenn er nicht erfolgreich vermittelt.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Verbraucherschützer empfehlen, den Maklervertrag unbedingt schriftlich festzuhalten. Doch theoretisch kann er auch mündlich geschlossen werden. Bittet beispielsweise ein Verkäufer im Gespräch einen Makler um Hilfe beim Hausverkauf und der Makler nimmt an, gilt der Vertrag als geschlossen.

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Gleiches trifft zu, wenn der Auftraggeber ein Kaufinteressent ist, ein Exposé vom Makler erhält, in dem die Pflicht zur Zahlung einer Provision bei erfolgreicher Vermittlung und deren Höhe angegeben ist und der Interessent die betreffende Immobilie besichtigt. Man spricht hierbei von konkludentem, also schlüssigem Verhalten. Wichtig: Zuvor muss der Makler allerdings auf das gesetzliche Widerrufsrecht hingewiesen haben, sonst ist der Vertrag ungültig.

Diese Regelungen gelten aber nur beim Immobilienverkauf. Bei der Vermietung schreibt das Wohnungsvermittlungsgesetz zwingend einen Vertrag in Textform vor. Mündliche Absprachen mit dem Makler sind hier von Anfang an unzulässig beziehungsweise rechtlich nicht bindend.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Das Zahlungsziel der Maklerprovision legen die Vermittler in der Regel in ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen fest. Üblich sind 14 Tage Fälligkeit nach Unterschrift unter den Mietvertrag beziehungsweise nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar.

Wann darf ein Makler keine Provision für eine Vermietung verlangen?

Nicht immer sind die Forderungen nach einer Maklerprovision oder Maklercourtage rechtens. So darf der Vermittler keine Provision verlangen, wenn

  • ein bis dahin bestehendes Mietverhältnis nur erneuert oder verlängert wurde,
  • die vermittelte Wohnung eine Sozialwohnung ist oder eine sonstige Preisbindung besteht,
  • der Makler zugleich Mieter, Vermieter, Eigentümer oder Verwalter des Objektes ist oder
  • der Makler mit dem Eigentümer oder Verwalter einer Mietwohnung auf wirtschaftlicher oder rechtlicher Ebene eng miteinander verbunden ist. 


Wann ist das Provisionsverlangen des Maklers unwirksam?

Auch wenn keine der oben genannten Ausnahmen besteht und eine Vermittlung erfolgreich zustande kommt, kann es vorkommen, dass ein Immobilienkäufer die Maklerprovision nicht bezahlen muss. Das ist regelmäßig der Fall, wenn der Makler seinen Auftraggeber nicht auf das 14-tägige Widerrufsrecht hingewiesen hat. Insbesondere bei Maklerverträgen per E-Mail oder am Telefon kann das leicht passieren.

Nicht zulässig sind außerdem Forderungen, die per Gesetz von vorneherein ausgeschlossen sind. Dazu gehört zum Beispiel eine erfolgsunabhängige Vergütung in Form von Servicegebühren oder Verwaltungspauschalen – es sei denn, sie wurden im Maklervertrag ausdrücklich vereinbart und detailliert aufgeschlüsselt. Nicht erlaubt sind auch Besichtigungsgebühren oder Provisionsforderungen bereits bei Abschluss eines Vorvertrages zwischen Verkäufer und Käufer.

Sittenwidrigkeit in Maklerverträgen kann ebenfalls dazu führen, dass Provisionsverlangen unwirksam werden. So stuften Gerichte in der Vergangenheit Laufzeiten von mehr als zehn Monaten für nicht schwer zu vermittelnde Immobilien als sittenwidrig ein. Bei der Provision gilt nach Ansicht von Experten bereits das Doppelte der ortsüblichen Courtage als erklärungsbedürftig.

Kann man die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

In der Regel können Sie als Mieter oder Käufer die Kosten für einen Immobilienmakler nicht bei der Einkommenssteuererklärung geltend machen. Es gibt allerdings drei Ausnahmen, die wir Ihnen kurz vorstellen:

  • Mussten Sie berufsbedingt umziehen und haben deshalb einen Makler mit der Suche nach einer neuen Mietwohnung beauftragt, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten geltend machen. Das Finanzamt wird aber in der Regel einen Nachweis verlangen, dass Ihr Umzug im Sinne des Arbeitsgebers war oder Sie an einen anderen Dienstort versetzt wurden.
  • Sind Sie aus beruflichen Gründen gezwungen, einen Zweitwohnsitz anzunehmen und haben deshalb eine doppelte Haushaltsführung, sind die Kosten für den Makler ebenfalls steuerlich absetzbar.
  • Haben Sie eine Immobilie gekauft und vermieten sie, zählen die Gebühren für einen Makler zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und dann über einen gewissen Zeitraum steuerlich abgeschrieben.

Was ist der Unterschied zwischen Provision und Courtage?

Vermittelt ein Immobilienmakler erfolgreich eine Immobilie an einen Käufer, stellt er für seine Dienstleistung eine gewisse Summe in Rechnung, die sogenannte Provision. Die Grundlagen dafür lassen sich aus den Paragrafen 652 bis 656 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ableiten.
Die Courtage ist im Prinzip dasselbe wie die Provision. Der Wortursprung liegt im Börsenwesen, in dem damit die Gebühr beschrieben wird, die ein Börsenmakler für seine Dienste erhebt. Eingebürgert hat sich neben den Begriffen Provision und Courtage auch die Bezeichnung Vermittlungsgebühr.