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Maklerprovision: Wer muss wie viel zahlen?

Maklerprovision: Wer muss wie viel zahlen?

© fizkes / iStock

Bei der Maklerprovision gilt: Wer einen Makler beauftragt, der zahlt. Bei Vermietungen gilt dieses Bestellerprinzip in voller Höhe. Beim Immobilienkauf zahlt der Auftraggeber mindestens 50 Prozent. Lesen Sie hier, wann Maklerprovision fällig wird, wie hoch die Kosten sind und in welchen Fällen Sie diese umgehen können.

  • Bei Vermietungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Maklerkosten.
  • Beim privaten Kauf oder Verkauf einer Immobilie gilt seit Dezember 2020 der Provisionssplit: Wer den Immobilienmakler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Kosten. Früher mussten in vielen Bundesländern allein die Käufer sämtliche Gebühren übernehmen.  
  • Wie hoch die Maklerprovision ausfällt, ist Verhandlungssache. In den einzelnen Bundesländern haben sich allerdings Richtwerte von knapp 5 bis über 7 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer) etabliert.
  • Mieter, die einen Makler beauftragen, zahlen eine Gebühr in Höhe von maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
  • Die Gebühr wird nur fällig, wenn ein Mietvertrag oder Kaufvertrag aufgrund der Vermittlungstätigkeit zustande kommt und ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde.

Was ist der Unterschied zwischen Provision und Courtage?

Vermittelt ein Immobilienmakler erfolgreich eine Immobilie, stellt er für seine Dienstleistung eine gewisse Summe in Rechnung, die sogenannte Provision. Die Grundlagen dafür lassen sich aus den Paragrafen 652 bis 656 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ableiten. Die Courtage ist im Prinzip dasselbe wie die Provision. Der Wortursprung liegt im Börsenwesen, in dem damit die Gebühr beschrieben wird, die ein Börsenmakler für seine Dienste erhebt. Eingebürgert hat sich neben den Begriffen Provision und Courtage auch die Bezeichnung Vermittlungsgebühr.

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Bei privat genutzten Häusern und Wohnungen gilt: Der Besteller, der den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklercourtage zahlen. In der Regel kommt so zu einer 50:50-Aufteilung. Der sogenannte Provisionssplit gilt seit 23. Dezember 2020. An diesem Tag ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft getreten.

Ebenfalls neu ist: Der Nichtbesteller muss erst dann zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil beglichen hat. Hat der Makler sowohl mit Käufer als auch Verkäufer einen Vertrag geschlossen, kann er das Honorar von beiden Parteien nur zu gleichen Teilen verlangen. Zahlt der Verkäufer keine Maklergebühren, dürfen auch dem Käufer keine Kosten in Rechnung gestellt werden. Die Neuerungen wurden auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 656 BGB) verankert.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich vorgeschrieben und kann theoretisch zwischen den Vertragsparteien verhandelt werden. In der Praxis orientieren sich Makler an den ortsüblichen Sätzen. Diese schwanken je nach Bundesland. Selbst innerhalb der Länder gibt es von Region zu Region große Unterschiede.

In dieser Tabelle sehen Sie die übliche Provisionshöhe in den einzelnen Bundesländern. Die Prozentsätze geben den Anteil der Maklerprovision am Kaufpreis wieder. Die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent ist inklusive

Bundesland

Übliche Provisionshöhe

Baden-Württemberg

7,14 %

Bayern

7,14 %

Berlin

7,14 %

Brandenburg

7,14 %

Bremen

5,95 %

Hamburg

6,25 %

Hessen

5,95 %

Mecklenburg-Vorpommern

5,95 %

Niedersachsen

7,14 %
bzw. 4,76 - 5,95 %

Nordrhein-Westfalen

7,14 %

Rheinland-Pfalz

7,14 %

Saarland

7,14 %

Sachsen

7,14 %
bzw. 4,76 - 5,95 %

Sachsen-Anhalt

7,14 %

Schleswig-Holstein

7,14 %

Thüringen

7,14 %

Quelle: Immonet/Immowelt, eigene Recherche, Stand: August 2020

Warum wurde die Verteilung der Maklerprovision beim Kauf neu geregelt?

Vor der Reform mussten Käufer die volle Provisionshöhe meist alleine tragen, auch wenn der Verkäufer Auftraggeber war. Da diese bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises ausmacht, zählt sie zum größten Posten der Kaufnebenkosten – vor Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent) sowie Grundbuch- und Notarkosten (ca. 2 Prozent). Mit dem Provisionssplit sollen Käufer finanziell entlastet werden.

Für wen gilt der neue Provisionssplit?

Die Neuerung gilt nur für Verbraucher, das heißt: bei einem privaten Immobilienkauf. Käufer von Gewerbeimmobilien müssen nach wie vor in vielen Fällen die gesamte Maklergebühr stemmen.

Im Gesetz ist von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Rede. Tatsächlich bezieht sich diese Einschränkung nicht auf den Haustyp Einfamilienhaus, sondern es geht um die Nutzung als abgeschlossene Wohneinheit. So fallen auch Käufer von Doppelhaushälften oder Reihenhäusern unter die Neuregelung. Das gilt auch, wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen.

Wie sieht es aus, wenn Sie eine Immobilie kaufen, um diese zu vermieten? Solange Sie dies nicht gewerblich treiben, müssen Sie ebenfalls nur die Hälfte des Maklerhonorars bezahlen.

Innenprovision vs. Außenprovision

Die Außenprovision wird auch Käuferprovision genannt und ist der Anteil an der Vermittlergebühr, den Käufer tragen müssen. Als Innenprovision versteht man den Anteil der Verkäufer. Auch mit der Neuregelung gibt es keinen Zwang zum Provisionssplit. Käufer und Verkäufer können sich auf eine reine Innen- oder Außenprovision verständigen.

Anders als beim Immobilienkauf gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt die Kosten in voller Höhe. Grundlage dafür ist eine Novellierung des sogenannten Wohnraumvermittlungsgesetzes vom Juni 2015.

In den meisten Fällen ist der Vermieter der Besteller. Beauftragen aber Sie als Mieter einen Makler mit der Suche nach einer passenden Wohnung, müssen Sie die Provision entrichten. Das ist oft bei Umzügen in Städte mit einem angespannten Wohnungsmarkt wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Köln der Fall.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Vermietung?

Eine maximale Provisionshöhe für Mieter als Auftraggeber wurde 2015 ebenfalls gesetzlich festgelegt. Sie darf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer betragen (also 2,38 Nettokaltmieten).

Für den Vermieter gilt diese Grenze nicht. Die Maklercourtage ist frei verhandelbar – in der Praxis verlangen Makler aber auch in diesem Fall üblicherweise 2,38 Nettokaltmieten. Übrigens: Die Regelungen zur Beauftragung und zur maximalen Höhe der Maklercourtage gelten nicht für die Vermittlung eines gewerblichen Mietobjektes.

Makler dürfen von Mietern keine neuen Gebühren
verlangen

Nach Angaben des Finanzvermittlers Interhyp haben einzelne Makler versucht, das Bestellerprinzip zu umgehen, indem sie bei der Vermittlung von Mietwohnungen im Auftrag des Vermieters von den Mietinteressenten neue Gebühren wie etwa ein Entgelt für die Ausfertigung des Mietvertrags oder eine Besichtigungsgebühr verlangt haben. Dieses Vorgehen sei jedoch bereits von mehreren Gerichten für rechtswidrig erklärt worden.

Mieter und Vermieter aber auch Käufer und Verkäufer fragen sich oft, ob Sie überhaupt einen Makler einschalten oder besser auf eigene Faust eine Wohnung oder ein Haus suchen bzw. anbieten. Auch Immonet bietet Privatpersonen die Möglichkeit, kostenlos Immobilien zu inserieren. Dennoch hat die Immobiliensuche mit einem Makler mehrere Vorteile.

Mehr Auswahl:

Etablierte Makler haben viele Objekte im Angebot und ein großes Netzwerk. So können Sie Ihnen meist mehrere Immobilien vorschlagen, die genau zu Ihren Suchkriterien passen. Gleiches gilt für Verkäufer und Vermieter: Wenn Sie Ihre Immobilie anbieten wollen, haben Makler in der Regel mehrere Miet- oder Kaufinteressenten, die Ihren Anforderungen entsprechen.

Marktkenntnis:

Vor allem beim Umzug in eine neue Stadt leisten Makler eine wichtige Beraterfunktion: Mit welchen Preisen ist zu rechnen? In welcher Gegend bin ich in meiner aktuellen Lebenssituation und mit meinen Wünschen am besten aufgeboben? Welche Stadtviertel sind gerade im Kommen?

Preiseinschätzung:

Ebenso verhält es sich mit dem Preis. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, können Makler Ihnen eine realistische Spanne für den örtlichen Immobilienmarkt nennen. Bei der Preisverhandlung übernehmen Makler eine neutrale Vermittlerposition für beide Vertragsparteien.

Zeit- und Aufwandersparnis:

Vor allem Verkäufer und Vermieter haben oft keine Zeit, Exposés zu erstellen, einen Energieausweis anzufordern, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen oder die Organisation zu übernehmen. Sie sind Experten darin, die Vorzüge einer Immobilie hervorstellen und zu bewerben. Auch Suchenden nehmen Makler viel Aufwand ab, indem sie gezielt Objekte vorschlagen und Termine vereinbaren.

Größere Sicherheit:

Ein Makler darf zwar keine Rechtsberatung leisten, hat aber meist jede Menge Erfahrung. Das Risiko, auf Betrüger oder zahlungsunwillige Mieter hereinzufallen, ist deutlich geringer. So holen Makler zum Beispiel Bonitätsauskünfte von Interessenten ein und stellen sicher, dass Nachteile wie Fluglärm nicht verschwiegen werden. Makler begleiten beide Parteien beim Kaufprozess bzw. Abschluss des Mietvertrags und helfen dabei, typische Fehler zu vermeiden.

Hohe Kosten:

Selbst bei einem Provisionssplit zahlen Käufer in der Regel mindestens 2,5 Prozent des Kaufpreises. Bei so hohen Summen, wie sie bei Immobilien im Spiel sind, ist dies ein spürbarer Betrag. Auch Mieter haben mit Kaution, Umzugskosten und neuer Einrichtung bereits hohe Ausgaben, weshalb viele die Maklerprovision von zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer gerne umgehen würden.

Schwarze Schafe in der Branche:

Makler haben nicht immer den besten Ruf. Wie in jeder Branche kann es auch in der Immobilienvermittlung unseriöse Vertreter geben.

So finden Sie einen seriösen Makler

Nutzen Sie unsere kostenlose Maklerempfehlung, um einen vertrauenswürdigen Vermittler zu finden. Wir haben alle Anbieter anhand mehrerer Kriterien wie Erfahrung, Marktkenntnis, Qualifikation oder Mitgliedschaft in einem Fachverband geprüft.

Eine Voraussetzung für die Maklerprovision ist ein wirksamer Maklervertrag. Diesen können sowohl Käufer bzw. Mieter als auch Verkäufer bzw. Vermieter schließen. Er legt die Rahmenbedingungen für die Vermittlung einer Immobilie fest.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Seit Inkrafttreten des neuen Maklerprovision-Gesetzes im Dezember 2020 müssen Maklerverträge beim Kauf oder Verkauf schriftlich geschlossen werden. Vorher waren auch mündliche Absprachen möglich.

Bei der Vermietung schreibt das Wohnungsvermittlungsgesetz ebenfalls zwingend einen Vertrag in Textform vor. Mündliche Absprachen mit dem Makler sind nun in allen Fällen von Anfang an unzulässig und rechtlich nicht bindend.

Die wichtigsten Punkte im Maklervertrag

  • Vertragsart: Man unterscheidet zwischen einem einfachen Auftrag, einem einfachen Alleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag. Bei Letzterem dürfen Sie keinen anderen Makler engagieren oder einen Käufer, Vermieter bzw. eine Immobilie suchen. Ansonsten hat der Vertragspartner Anspruch auf Schadensersatz.
  • Vertragslaufzeit: Experten empfehlen eine relativ kurze Laufzeit zwischen drei und sechs Monaten. Ein unbefristeter Maklervertrag bietet den Vorteil, jederzeit kündigen zu können.
  • Angebotspreis: Lege Sie eine Preisspanne fest sowie weitere genaue Angaben zur Immobilie, die Sie verkaufen, vermieten oder suchen.
  • Maklerpflichten: Es sollten alle Leistungen aufgeführt sein, die der Makler erfüllen soll. Dazu gehören zum Beispiel die Verkaufsberatung, das Erstellen eines aussagekräftigen Exposés, die Bewerbung des Objektes und die Planung und Durchführung von Besichtigungen.
  • Provision: Im Vertrag sollte genau notiert sein, wie hoch die Provision im Erfolgsfall ausfällt und wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.
  • Leistungsvereinbarung: Bestehen Sie auf den Hinweis, dass der Makler keinen Anspruch auf eine Courtage hat, wenn er nicht erfolgreich vermittelt.

Kann ich den Maklervertrag vorzeitig kündigen?

Wenn Sie einen unbefristeten Maklervertrag geschlossen haben, können Sie diesen jederzeit kündigen, ohne einen Grund nennen zu müssen. Einen befristeten Vertrag können Sie mit einem triftigen Grund vorzeitig kündigen, zum Beispiel wenn der Makler seine Pflicht verletzt hat (§626 BGB).

Falls nicht anderes festgelegt, wird die Maklerprovision innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags beziehungsweise des Kaufvertrags beim Notar fällig. Doch Achtung: Nicht immer müssen Sie tatsächlich zahlen.

Wann dürfen Makler eine Provision verlangen?

Nicht immer, wenn Sie einen Makler beauftragen, müssen Sie auch Provision zahlen. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

  • Es liegt ein rechtswirksamer Maklervertrag vor.
  • Es kam zum Abschluss eines Mietvertrags oder Kaufvertrags.
  • Der Makler hat eine Vermittlungstätigkeit erbracht, ohne die es nicht zum Vertragsabschluss gekommen wäre.


Bei Vermietung darf der Makler keine Courtage verlangen, wenn

  • ein bis dahin bestehendes Mietverhältnis nur erneuert oder verlängert wurde.
  • die vermittelte Wohnung eine Sozialwohnung ist oder eine sonstige Preisbindung besteht.
  • der Makler zugleich Mieter, Vermieter, Eigentümer oder Verwalter des Objektes ist.
  • der Makler mit dem Eigentümer oder Verwalter einer Mietwohnung auf wirtschaftlicher oder rechtlicher Ebene eng verbunden ist. 

Auch wenn keine der oben genannten Ausnahmen besteht und eine Vermittlung erfolgreich zustande kommt, kann es vorkommen, dass Sie die Maklerprovision nicht zahlen müssen.
 

  1. Fehlende Widerrufsbelehrung: Wenn im Maklervertrag nicht auf das 14-tägige Widerrufsrecht hingewiesen wurde, ist der Vertrag ungültig und Sie müssen keine Provision zahlen.  
  2. Nicht zulässige Forderungen: Per Gesetz von vorneherein ausgeschlossen sind zum Beispiel eine erfolgsunabhängige Vergütung in Form von Servicegebühren oder Verwaltungspauschalen – es sei denn, sie wurden im Maklervertrag ausdrücklich vereinbart und detailliert aufgeschlüsselt. Nicht erlaubt sind auch Besichtigungsgebühren oder Provisionsforderungen bereits bei Abschluss eines Vorvertrages zwischen Verkäufer und Käufer.
  3. Sittenwidrigkeit in Maklerverträgen: Sie können ebenfalls dazu führen, dass Provisionsansprüche unwirksam werden. So stuften Gerichte Laufzeiten von mehr als zehn Monate für nicht schwer zu vermittelnde Immobilien als sittenwidrig ein. Bei der Provision gilt nach Ansicht von Experten bereits das Doppelte der ortsüblichen Courtage als erklärungsbedürftig.

In der Regel können Sie als Mieter oder Käufer die Maklerkosten nicht bei der Einkommenssteuererklärung geltend machen. Es gibt allerdings drei Ausnahmen:
 

  1. Berufsbedingter Umzug: Mussten Sie aus beruflichen Gründen umziehen und haben deshalb einen Makler mit der Suche nach einer neuen Mietwohnung beauftragt, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten geltend machen. Das Finanzamt wird aber in der Regel einen Nachweis verlangen, dass Ihr Umzug im Sinne des Arbeitsgebers war oder Sie an einen anderen Dienstort versetzt wurden.
  2. Berufsbedingter Zweitwohnsitz: Sind Sie aus beruflichen Gründen gezwungen, einen Zweitwohnsitz anzunehmen und haben deshalb eine doppelte Haushaltsführung, sind die Kosten für den Makler ebenfalls steuerlich absetzbar.
  3. Vermietete Immobilien: Haben Sie eine Immobilie gekauft und vermieten sie, zählen die Gebühren für einen Makler zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und über einen gewissen Zeitraum steuerlich abgeschrieben.