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Mietkaution: So profitieren Sie und sichern sich ab

Mietkaution clever
anlegen und profitieren

© Lordn / iStock

Mit einer Mietkaution sichert sich der Vermieter gegen finanzielle Schäden wie Mietausfälle oder Sachschäden ab. Als Mieter haben Sie aber bestimmte Rechte, um Ihr Kautionskapital möglichst sicher und gewinnbringend anzulegen. Wir verraten Ihnen, welche Optionen Sie haben und worauf Sie dabei achten sollten. Erfahren Sie außerdem, in welchen Fällen Ihr Vermieter die Mietkaution einbehalten darf.

Da es keinen gesetzlichen Anspruch auf Kaution für den Vermieter gibt, wird sie üblicherweise mit dem Mietvertrag vereinbart. Dabei darf sie die Höhe von drei Monatskaltmieten („netto“, also ohne Nebenkosten) nicht überschreiten (§ 551 BGB). Viele Vermieter ermöglichen eine Zahlung in Raten, wenn Sie nicht die gesamte Mietsicherheit auf einmal vorlegen können.

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheitsleistung, mit der er sich gegen eventuelle Schäden in der Wohnung absichert. Das Geld bleibt dabei Eigentum des Mieters und darf nur im Schadensfall vom Vermieter einbehalten werden.

Mietkaution: Geld gewinnbringend anlegen

Prinzipiell kann die Art der Kaution zwischen dem Mieter und dem Vermieter frei vereinbart werden. Die bekanntesten Arten der Mietkaution sind:

  • Barkaution
  • Kautionssparbuch
  • Bürgschaft
  • Wertpapiere.

Bei einer Barkaution übergeben Sie dem Vermieter den Kautionsbetrag in bar oder per Überweisung und er legt das Geld dann für Sie an. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Kaution „zu den üblichen Konditionen“ anzulegen. Das bedeutet konkret eine Anlage der Mietkaution mit dreimonatiger Kündigungsfrist und einer – je nach Zeitpunkt der Anlage – aktuellen Verzinsung. Diese Zinserträge stehen genau wie die Kaution selbst nur dem Mieter zu, auch wenn der Zinssatz unerwartet hoch sein sollte. Da bei dieser Variante der Vermieter der Kontoinhaber ist, ist er dazu verpflichtet, die Mieter jährlich über die Zinserträge zu informieren.

Möglich ist auch, die Kaution mittels Mietkautionssparbuch oder mündelsicherer Wertpapiere (z. B. Bundesschatzbriefe, Anleihen und Obligationen des Bundes, der Länder sowie der Städte und Gemeinden) beizubringen. Eine weitere Alternative sind Pfandbriefe.

Finanzierungs-Tipp:

Laut Gesetz darf eine Barkaution auch in bis zu drei Monatsraten gezahlt werden. Sollten Sie also die gesamte Mietsicherheit nicht sofort zahlen können, etwa weil Ihnen die Kaution Ihrer vorherigen Wohnung noch nicht überwiesen wurde, können Sie mit ihrem neuen Vermieter eine individuelle Lösung im gesetzlichen Rahmen vereinbaren. Wenn Sie dem Vermieter Ihre Situation von Anfang an offen kommunizieren, dürfte einer Ratenzahlung nichts entgegensprechen.

Die Zinsen auf einem Sparbuch oder Sparkonto sind Ihnen zu niedrig? Dann können Sie in Absprache mit dem Vermieter Ihr Geld auch effektiver für Sie arbeiten lassen. Mieter und Vermieter können sich dem Gesetz nach auch auf potenziell gewinnbringende(re) Anlagen wie Aktien oder Wertpapiere einigen. Sie sollten bei Kautionsanlagen mit Kapitalmarktrisiko aber vorsichtig sein: Erzielt die Anlage nicht den vorhergesehenen Gewinn oder verliert sie sogar an Wert, kann der Mieter grundsätzlich weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung zurückverlangen. Der Vermieter trägt entsprechend das gleiche Risiko.

Wichtig: Kautionsverzug kann Kündigung nach sich ziehen

Laut Gesetz darf ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitszahlung in Verzug ist (§ 569 BGB). Lassen Sie sich also auf jeden Fall rechtlich beraten, wenn Sie die Kautionszahlung aus bestimmten Gründen zurückhalten müssen. Wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein in Ihrer Nähe.

So sicher ist Ihre Kaution

Vor der Übergabe der Mietkaution in bar oder per Überweisung können Sie als Mieter darauf bestehen, dass Ihr Vermieter Ihnen eine sogenannte „Insolvenzfestigkeit“ des vorgesehenen Bankkontos garantiert und Ihnen diese Garantie auch schriftlich zusichert. Insolvenzfestigkeit bedeutet, dass die Mietkaution nicht auf einem Firmenkonto des Vermieters landet – auch nicht zur berühmt-berüchtigten „Zwischenlagerung“ –, sondern einem insolvenzfesten Konto gutgeschrieben wird. Im Falle einer Insolvenz des Vermieters bleibt die Mietkaution so vor einem möglichen Zugriff durch Gläubiger geschützt.

Diesen Nachweis können Sie auch verlangen, wenn Sie bereits länger in einem Mietverhältnis stehen. Kann Ihr Vermieter Ihnen nicht nachweisen, dass das Geld auf einem insolvenzfesten Kautionskonto angelegt wurde, können Sie – zumindest theoretisch – die Mietzahlung in Höhe der Kautionssumme zurückhalten, bis der Nachweis erfolgt ist. Dieses Vorgehen empfiehlt sich allerdings nur, wenn Sie berechtigte Zweifel an der Solvenz Ihres Vermieters haben und um Ihre Kaution fürchten. Andernfalls schaden Sie unnötigerweise Ihrem (guten) Verhältnis zum Vermieter. 

Rückzahlung der Mietsicherheit

Als Mieter können Sie die Rückzahlung der Kaution nicht unmittelbar nach Rückgabe der Wohnung verlangen. Zunächst hat der Vermieter eine Abrechnungsfrist, die bis zu sechs Monate betragen kann. In der Praxis wird für gewöhnlich eine Gesamtabrechnung angefertigt, in der zum Beispiel rückständige Mieten, Nachzahlungsbeträge aus Nebenkostenabrechnungen sowie noch zu erwartende Nachzahlungsbeträge berücksichtigt werden. Der Mieter muss seinerseits prüfen, ob die vom Vermieter der Kaution gegenübergestellten Posten zu Recht bestehen. Haben Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung, wenden Sie sich am besten an lokale Mietervereine oder lassen Sie sich von einem Anwalt beraten.

Wichtig: Übergabeprotokoll der Wohnung ist rechtsbindend

Existiert ein beidseitig unterzeichnetes Übergabeprotokoll, ist dieses rechtlich bindend. Das bedeutet, dass Sie gegen Forderungen, die sich aus diesem Protokoll ergeben, keinen Einspruch einlegen können. Unterschreiben Sie das Protokoll daher nur, wenn Sie nicht an der Rechtmäßigkeit zweifeln. Falls Sie sich unsicher sind, vereinbaren Sie am besten mit dem Vermieter, das Protokoll bzw. dessen Inhalt vor der Unterzeichnung prüfen zu lassen. Alternativ können Sie sich auch von einem Rechtsberater (z.B. vom Mieterverein) zum Termin begleiten lassen.

Vermieter können die Mietkaution einbehalten, wenn Mieter nach dem Ende der Vertragslaufzeit Rechnungen noch nicht beglichen haben oder beim Auszug Mängel festgestellt werden. Hier erfahren Sie, was Sie zum Thema Übergabeprotokoll und Mängelsicherung wissen sollten, welche Forderungen Vermieter stellen dürfen und wann ein Einbehalt der Mietkaution nicht gerechtfertigt ist.

Ein Mietkautionssparbuch ist angesichts der aktuellen Verzinsung zwar finanziell meist nicht besonders lukrativ, bietet Ihnen aber zumindest ein hohes Maß an Sicherheit und kann sich zudem steuerlich lohnen. Welche Optionen Sie beim Mietkautionssparbuch haben und worauf Sie dabei achten sollten, haben wir für Sie zusammengefasst.

Privates Mietkautionssparbuch kann sich lohnen

Als Mieter steht es Ihnen frei, selbst ein Sparbuch in Höhe der Mietkaution anzulegen und es dem Vermieter zur Aufbewahrung zu übergeben. Viele Banken bieten spezielle Mietkautionssparbücher an, die zum Teil auch bessere Zinskonditionen aufweisen als gewöhnliche Sparbücher. Anstatt dem Vermieter die Verantwortung zu überlassen, kann es sich folglich durchaus lohnen, die Mietkaution selbst anzulegen. Vor dem Abschluss eines Vertrages sollten Sie genügend Zeit einplanen und möglichst viele Angebote von unterschiedlichen Kreditinstituten einholen.

Ihr Geld bleibt sicher auf dem Kautionskonto

Ein Mietkautionssparbuch lohnt sich aber nicht nur finanziell, sondern garantiert auch die beidseitige Sicherheit für Mieter und Vermieter. Während der Vermieter über das Geld einer Barkaution stets verfügen kann, bedarf es bei einem Mietkautionssparbuch immer auch der Einwilligung des Mieters. Hierfür gibt es zwei Varianten. 

  1. Mietkautionssparbuch mit Sperrvermerk
    In diesem Fall wird das Sparbuch gesperrt und das Geld kann nur mit Einwilligung beider Seiten (also Mieter UND Vermieter) abgehoben werden.
  2. Mietkautionssparbuch mit Pfändungsvermerk
    Auch in diesem Fall ist das Geld prinzipiell sicher und es bedarf einer beidseitigen Einwilligung. Allerdings hat der Vermieter hier das Recht, im Falle einer Pfändung auf das Sparbuch zuzugreifen. Die Pfändung muss dann bei dem betreffenden Kreditinstitut angezeigt werden (§ 1280 BGB). Als Mieter sollten Sie in diesem Fall darauf achten, dass der Vertrag mit der Bank eine Klausel beinhaltet, die eine verzögerte Auszahlung garantiert. So werden Sie über den Pfändungsanspruch des Vermieters in Kenntnis gesetzt und haben gegebenenfalls die Möglichkeit, rechtliche Schritte gegen den Zugriff auf das Sparbuch einzuleiten.

Steuern sparen mit einem Freistellungsauftrag

Auf Zinsen wird normalerweise eine Zinsabschlagssteuer von 25 Prozent erhoben. Eröffnen Sie selbst das Mietkautionssparbuch, können Sie einen Freistellungsauftrag an Ihr Kreditinstitut stellen. Die Zinsabschlagssteuer wird Ihnen in diesem Fall erstattet, sofern Sie nicht die Zinsobergrenze überschreiten. Die Grenze liegt für Singles bei 801 Euro und für Verheiratete bei 1.602 Euro.

Die Mietkaution kann je nach Immobilie eine hohe finanzielle Belastung darstellen, nicht jeder Haushalt kann die Kaution problemlos stemmen. Für diese Fälle kann eine Bürgschaft hilfreich sein. Mit einer Bürgschaft können Sie auch ohne tatsächlichen Geldfluss die Mietsicherheit garantieren. Lesen Sie hier, welche Optionen Sie haben und worauf Sie bei einer Bürgschaft achten sollten.

Institutionen oder Personen als Bürgen

Für eine Mietkautionbürgschaft infrage kommen sowohl Institutionen (z.B. Banken) als auch einzelne Personen (z.B. Verwandte). In diesem Fall erhält der Vermieter anstelle des Kautionsgeldes die schriftliche Verpflichtungserklärung des Bürgen.

Ist der Mieter im Schadensfall nicht in der Lage, die Mietkautionsforderung zu begleichen, kann der Vermieter – anstatt auf die Kaution – auf den Bürgen zurückgreifen und das Geld von ihm einfordern.

Mietsicherheit: Arten der Bürgschaft

Bei einer gewöhnlichen Bürgschaft hat der Bürge ein Recht auf „Einrede der Vorausklage“. Das heißt, dass der Vermieter erst nachweisen muss, dass er durch eine Zwangsvollstreckung beim Mieter versucht hat, sein Geld einzutreiben. Um lange Rechtsstreitigkeiten zu verhindern, fordern Vermieter daher häufig eine „selbstschuldnerische Bürgschaft“ oder eine „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. In diesem Fall verzichtet der Bürge auf sein Recht auf Einrede der Vorausklage und haftet unmittelbar anstelle des Mieters.

Ist eine Kombination von Kautionsarten möglich?

Mieter haben prinzipiell die Möglichkeit, einen Teil der Kaution bar zu bezahlen oder auf einem Sparbuch anzulegen und den Rest mit einer Bürgschaft abzudecken – sie können also verschiedene Mietkautionsarten kombinieren. In diesem Fall ergibt sich die Kautionssumme (maximal drei Monatskaltmieten) aus der Geldanlage plus der Mietbürgschaft, die verschiedenen Mietkautionsarten werden addiert. Der Vermieter darf folglich eine Bürgschaft nur in der Höhe der Mietkaution verlangen, die der Mieter nicht selbst aufbringt.

Beachten Sie bei Ihrer Entscheidung, dass eine Bürgschaft keine Kapitalanlage ist. Während Ihnen andere Kautionsarten wie die Barkaution oder insbesondere das Kautionssparbuch einen Zinsertrag garantieren, ist dies bei einer Bürgschaft nicht der Fall.

Viele Versicherer bieten als Alternative zur gewöhnlichen Mietkaution oder Mietkautionsbürgschaft eine sogenannte Kautionsversicherung an. Diese Versicherung ist eine gute Option bei kurzzeitigen Liquiditätsproblemen, sorgt jedoch auf lange Sicht für finanzielle Nachteile bei Ihnen. Lesen Sie hier, wie eine Mietkautionsversicherung funktioniert.

Mietkautionsversicherung als Alternative bei Engpässen

Eine Mietkautionsversicherung kann eine gute Alternative sein, wenn Sie die Mietkaution nicht bar bezahlen können (oder wollen) und auch auf eine Bürgschaft verzichten möchten. Der Mieter zahlt bei dieser Kautionsart einen Beitrag an die Versicherungsgesellschaft, der sich aus einer Grundgebühr und einem prozentualen Jahresbeitrag (abhängig von der Höhe der Mietkaution) zusammensetzt. In den meisten Fällen beläuft sich der Beitrag auf rund fünf Prozent der Kautionssumme.

Die Mietkautionsversicherung endet entweder mit Beendigung des Mietverhältnisses oder auch früher durch die Rückgabe der Versicherungsurkunde durch den Vermieter. Dies kann der Fall sein, wenn Sie als Mieter zu einem späteren Zeitpunkt eine andere Mietsicherheit – wie  z.B. ein Kautionssparbuch – hinterlegen.

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Übergabe der Mietkautionsversicherung an den Vermieter

Anstelle einer Kaution erhält der Vermieter bei dieser Kautionsart eine Urkunde über die abgeschlossene Mietkautionsversicherung. Ob ein Vermieter eine Mietkautionsversicherung anstelle einer Kaution akzeptiert, ist ihm selbst überlassen. Er kann diese Option folglich auch verweigern. Allerdings ist das Risiko für den Vermieter recht gering: Im Schadensfall haftet die Versicherung. Sie kann dann das Geld vom Mieter zurückfordern und trägt im Falle einer Zahlungsunfähigkeit das finanzielle Risiko.

Probleme der Mietkautionsversicherung

Da die Versicherungsgesellschaften bei dieser Mietkautionsart die Risikoträger sind, sind sie nicht dazu verpflichtet, jedem Antrag nachzukommen. So wird der Mieter im Vorfeld hinsichtlich seiner Bonität überprüft und kann im Zweifelsfall auch abgelehnt werden. Des Weiteren ist diese Lösung zwar im ersten Augenblick praktisch für Mieter, da sie eine große Kautionssumme nicht wie bei einer Barkaution komplett aufbringen müssen, allerdings ist eine Kautionsversicherung auch die einzige Kautionsart, bei der Mieter tatsächlich Geld verlieren. Während bei allen anderen Kautionsarten die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgezahlt wird – im besten Fall sogar gut verzinst –, behält die Versicherung die geleisteten Beiträge nach Ablauf des Versicherungsverhältnisses ein. Als Mieter erleiden Sie also tatsächlich einem Verlust.

Ratsam ist eine Mietkautionsversicherung daher nur dann, wenn Sie diese kurzzeitig, beispielsweise zum Überbrücken eines finanziellen Engpasses, nutzen wollen. Sonst empfiehlt sich immer eine Barkaution, die Sie nach Absprache mit dem Vermieter auch in Raten bezahlen können. Laut Gesetz sind drei Monatsraten möglich.

Die Mietkaution darf die Höhe von drei Netto-Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten) gemäß § 551 BGB nicht überschreiten.

Laut Gesetz darf eine Barkaution innerhalb von drei Monatsraten gezahlt werden. Sollten Mieter nicht die gesamte Mietkaution auf einmal zahlen können, weil Ihnen z.B. die Kaution ihrer vorherigen Wohnung noch nicht überwiesen wurde, können Sie mit ihrem neuen Vermieter eine individuelle Lösung im gesetzlichen Rahmen vereinbaren.

Laut Gesetz (§ 569 BGB) darf ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitszahlung in Verzug ist. Lassen Sie sich also auf jeden Fall rechtlich beraten, wenn Sie die Kautionszahlung aus bestimmten Gründen zurückhalten müssen.

Der Vermieter kann die Mietkaution einbehalten, wenn der Mieter nach Ende des Mietvertrages Rechnungen noch nicht beglichen hat oder beim Auszug Mängel festgestellt werden.

Normale Verschleißmängel wie beispielsweise die Abnutzung einer Herdplatte, ein tropfender Wasserhahn, Risse in den Badezimmerfliesen oder ein defekter Türgriff können Ihnen nicht in Rechnung gestellt werden. Der Vermieter trägt die Kosten für die Instandsetzung. Wurde laut Mietvertrag allerdings vereinbart, z.B. die Wände weiß zu streichen und Bohrlöcher zu verputzen, müssen Mieter dem nachkommen – sonst kann der Vermieter die Mängel selbst beheben oder beheben lassen und die Kosten von der Mietkaution abziehen.

Für eine Mietkautionsbürgschaft infrage kommen sowohl Institutionen (z.B. Banken) als auch einzelne Personen (z.B. Verwandte). In diesem Fall erhält der Vermieter anstelle des Kautionsgeldes die schriftliche Verpflichtungserklärung des Bürgen. Ist der Mieter im Schadensfall nicht in der Lage, die Mietkautionsforderung zu begleichen, kann der Vermieter auf den Bürgen zurückgreifen und das Geld von ihm einfordern.

Eine Mietkautionsversicherung kann eine gute Alternative sein, wenn Mieter die Mietkaution nicht bar bezahlen wollen. Mieter zahlen bei dieser Kautionsart einen Beitrag an die Versicherungsgesellschaft, der sich aus einer Grundgebühr und einem prozentualen Jahresbeitrag (abhängig von der Höhe der Mietkaution) zusammensetzt. In den meisten Fällen beläuft sich der Beitrag auf rund fünf Prozent der Kautionssumme.

Mieter haben prinzipiell die Möglichkeit, einen Teil der Kaution bar zu bezahlen oder auf einem Sparbuch anzulegen und den Rest mit einer Bürgschaft abzudecken. Sie können folglich verschiedene Mietkautionsarten kombinieren. In diesem Fall ergibt sich die Kautionssumme (maximal drei Monatskaltmieten) aus der Geldanlage plus der Bürgschaft. Vermieter dürfen eine zusätzliche Bürgschaft also nur in der Höhe der Mietkaution verlangen, die der Mieter nicht selbst aufbringt.

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