Die Zinsen auf einem Sparbuch oder Sparkonto sind Ihnen zu niedrig? Dann können Sie in Absprache mit dem Vermieter Ihr Geld auch effektiver für Sie arbeiten lassen. Mieter und Vermieter können sich dem Gesetz nach auch auf potenziell gewinnbringende(re) Anlagen wie Aktien oder Wertpapiere einigen. Sie sollten bei Kautionsanlagen mit Kapitalmarktrisiko aber vorsichtig sein: Erzielt die Anlage nicht den vorhergesehenen Gewinn oder verliert sie sogar an Wert, kann der Mieter grundsätzlich weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung zurückverlangen. Der Vermieter trägt entsprechend das gleiche Risiko.

So sicher ist Ihre Kaution

Vor der Übergabe der Mietkaution in bar oder per Überweisung können Sie als Mieter darauf bestehen, dass Ihr Vermieter Ihnen eine sogenannte „Insolvenzfestigkeit“ des vorgesehenen Bankkontos garantiert und Ihnen diese Garantie auch schriftlich zusichert. Insolvenzfestigkeit bedeutet, dass die Mietkaution nicht auf einem Firmenkonto des Vermieters landet – auch nicht zur berühmt-berüchtigten „Zwischenlagerung“ –, sondern einem insolvenzfesten Konto gutgeschrieben wird. Im Falle einer Insolvenz des Vermieters bleibt die Mietkaution so vor einem möglichen Zugriff durch Gläubiger geschützt.

Diesen Nachweis können Sie auch verlangen, wenn Sie bereits länger in einem Mietverhältnis stehen. Kann Ihr Vermieter Ihnen nicht nachweisen, dass das Geld auf einem insolvenzfesten Kautionskonto angelegt wurde, können Sie – zumindest theoretisch – die Mietzahlung in Höhe der Kautionssumme zurückhalten, bis der Nachweis erfolgt ist. Dieses Vorgehen empfiehlt sich allerdings nur, wenn Sie berechtigte Zweifel an der Solvenz Ihres Vermieters haben und um Ihre Kaution fürchten. Andernfalls schaden Sie unnötigerweise Ihrem (guten) Verhältnis zum Vermieter. 

Rückzahlung der Mietsicherheit

Als Mieter können Sie die Rückzahlung der Kaution nicht unmittelbar nach Rückgabe der Wohnung verlangen. Zunächst hat der Vermieter eine Abrechnungsfrist, die bis zu sechs Monate betragen kann. In der Praxis wird für gewöhnlich eine Gesamtabrechnung angefertigt, in der zum Beispiel rückständige Mieten, Nachzahlungsbeträge aus Nebenkostenabrechnungen sowie noch zu erwartende Nachzahlungsbeträge berücksichtigt werden. Der Mieter muss seinerseits prüfen, ob die vom Vermieter der Kaution gegenübergestellten Posten zu Recht bestehen. Haben Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung, wenden Sie sich am besten an lokale Mietervereine oder lassen Sie sich von einem Anwalt beraten.

Ihr Geld bleibt sicher auf dem Kautionskonto

Ein Mietkautionssparbuch lohnt sich aber nicht nur finanziell, sondern garantiert auch die beidseitige Sicherheit für Mieter und Vermieter. Während der Vermieter über das Geld einer Barkaution stets verfügen kann, bedarf es bei einem Mietkautionssparbuch immer auch der Einwilligung des Mieters. Hierfür gibt es zwei Varianten. 

1. Mietkautionssparbuch mit Sperrvermerk
   In diesem Fall wird das Sparbuch gesperrt und das Geld kann nur mit Einwilligung beider Seiten (also Mieter UND Vermieter) abgehoben werden.
2. Mietkautionssparbuch mit Pfändungsvermerk
   Auch in diesem Fall ist das Geld prinzipiell sicher und es bedarf einer beidseitigen Einwilligung. Allerdings hat der Vermieter hier das Recht, im Falle einer Pfändung auf das Sparbuch zuzugreifen. Die Pfändung muss dann bei dem betreffenden Kreditinstitut angezeigt werden (§ 1280 BGB). Als Mieter sollten Sie in diesem Fall darauf achten, dass der Vertrag mit der Bank eine Klausel beinhaltet, die eine verzögerte Auszahlung garantiert. So werden Sie über den Pfändungsanspruch des Vermieters in Kenntnis gesetzt und haben gegebenenfalls die Möglichkeit, rechtliche Schritte gegen den Zugriff auf das Sparbuch einzuleiten.

Steuern sparen mit einem Freistellungsauftrag

Auf Zinsen wird normalerweise eine Zinsabschlagssteuer von 25 Prozent erhoben. Eröffnen Sie selbst das Mietkautionssparbuch, können Sie einen Freistellungsauftrag an Ihr Kreditinstitut stellen. Die Zinsabschlagssteuer wird Ihnen in diesem Fall erstattet, sofern Sie nicht die Zinsobergrenze überschreiten. Die Grenze liegt für Singles bei 801 Euro und für Verheiratete bei 1.602 Euro.

Mietsicherheit: Arten der Bürgschaft

Bei einer gewöhnlichen Bürgschaft hat der Bürge ein Recht auf „Einrede der Vorausklage“. Das heißt, dass der Vermieter erst nachweisen muss, dass er durch eine Zwangsvollstreckung beim Mieter versucht hat, sein Geld einzutreiben. Um lange Rechtsstreitigkeiten zu verhindern, fordern Vermieter daher häufig eine „selbstschuldnerische Bürgschaft“ oder eine „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. In diesem Fall verzichtet der Bürge auf sein Recht auf Einrede der Vorausklage und haftet unmittelbar anstelle des Mieters.

Ist eine Kombination von Kautionsarten möglich?

Mieter haben prinzipiell die Möglichkeit, einen Teil der Kaution bar zu bezahlen oder auf einem Sparbuch anzulegen und den Rest mit einer Bürgschaft abzudecken – sie können also verschiedene Mietkautionsarten kombinieren. In diesem Fall ergibt sich die Kautionssumme (maximal drei Monatskaltmieten) aus der Geldanlage plus der Mietbürgschaft, die verschiedenen Mietkautionsarten werden addiert. Der Vermieter darf folglich eine Bürgschaft nur in der Höhe der Mietkaution verlangen, die der Mieter nicht selbst aufbringt.

Beachten Sie bei Ihrer Entscheidung, dass eine Bürgschaft keine Kapitalanlage ist. Während Ihnen andere Kautionsarten wie die Barkaution oder insbesondere das Kautionssparbuch einen Zinsertrag garantieren, ist dies bei einer Bürgschaft nicht der Fall.