Mit einer Mietkaution sichert sich der Vermieter gegen finanzielle Schäden wie Mietausfälle oder Sachschäden ab. Als Mieter haben Sie aber bestimmte Rechte, um Ihr Kautionskapital möglichst sicher und gewinnbringend anzulegen. Wir verraten Ihnen, welche Optionen Sie haben und worauf Sie dabei achten sollten. Erfahren Sie außerdem, in welchen Fällen Ihr Vermieter die Mietkaution einbehalten darf.
Inhaltsverzeichnis:
Da es keinen gesetzlichen Anspruch auf Kaution für den Vermieter gibt, wird sie üblicherweise mit dem Mietvertrag vereinbart. Dabei darf sie die Höhe von drei Monatskaltmieten („netto“, also ohne Nebenkosten) nicht überschreiten (§ 551 BGB).
Das Geld bleibt dabei Eigentum des Mieters und darf nur im Schadensfall vom Vermieter einbehalten werden.
Prinzipiell kann die Art der Kaution zwischem dem Mieter und dem Vermieter frei vereinbart werden. Die bekanntesten Arten der Mietkaution sind:
Bei einer Barkaution übergeben Sie dem Vermieter den Kautionsbetrag in bar oder per Überweisung und er legt das Geld dann für Sie an. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Kaution „zu den üblichen Konditionen“ anzulegen. Das bedeutet konkret eine Anlage der Mietkaution mit dreimonatiger Kündigungsfrist und einer – je nach Zeitpunkt der Anlage – aktuellen Verzinsung. Diese Zinserträge stehen genau wie die Kaution selbst nur dem Mieter zu, auch wenn der Zinssatz unerwartet hoch sein sollte. Da bei dieser Variante der Vermieter der Kontoinhaber ist, ist er dazu verpflichtet, die Mieter jährlich über die Zinserträge zu informieren.
Möglich ist auch, die Kaution mittels Mietkautionssparbuch oder mündelsicherer Wertpapiere (z. B. Bundesschatzbriefe, Anleihen und Obligationen des Bundes, der Länder sowie der Städte und Gemeinden) beizubringen. Eine weitere Alternative sind Pfandbriefe.
Finanzierungs-Tipp:
Laut Gesetz darf eine Barkaution auch in bis zu drei Monatsraten gezahlt werden. Sollten Sie also die gesamte Mietkaution nicht sofort zahlen können, etwa weil Ihnen die Kaution Ihrer vorherigen Wohnung noch nicht überwiesen wurde, können Sie mit ihrem neuen Vermieter eine individuelle Lösung im gesetzlichen Rahmen vereinbaren. Wenn Sie dem Vermieter Ihre Situation von Anfang an offen kommunizieren, dürfte einer Ratenzahlung nichts entgegensprechen.
Die Zinsen auf einem Sparbuch oder Sparkonto sind Ihnen zu niedrig? Dann können Sie in Absprache mit dem Vermieter Ihr Geld auch effektiver für Sie arbeiten lassen. Mieter und Vermieter können sich dem Gesetz nach auch auf potenziell gewinnbringende(re) Anlagen wie Aktien oder Wertpapiere einigen. Sie sollten bei Kautionsanlagen mit Kapitalmarktrisiko aber vorsichtig sein: Erzielt die Anlage nicht den vorhergesehenen Gewinn oder verliert sie sogar an Wert, kann der Mieter grundsätzlich weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung zurückverlangen. Der Vermieter trägt entsprechend das gleiche Risiko.
Wichtig: Kautionsverzug kann Kündigung nach sich ziehen
Laut Gesetz darf ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitszahlung in Verzug ist (§ 569 BGB). Lassen Sie sich also auf jeden Fall rechtlich beraten, wenn Sie die Kautionszahlung aus bestimmten Gründen zurückhalten müssen. Wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein in Ihrer Nähe.
Vor der Übergabe der Mietkaution in bar oder per Überweisung können Sie als Mieter darauf bestehen, dass Ihr Vermieter Ihnen eine sogenannte „Insolvenzfestigkeit“ des vorgehesehen Bankkontos garantiert und Ihnen diese Garantie auch schriftlich zusichert. Insolvenzfestigkeit bedeutet, dass die Mietkaution nicht auf einem Firmenkonto des Vermieters landet – auch nicht zur berühmt-berüchtigten „Zwischenlagerung“ –, sondern einem insolvenzfesten Konto gutgeschrieben wird. Im Falle einer Insolvenz des Vermieters bleibt die Mietkaution so vor einem möglichen Zugriff durch Gläubiger geschützt.
Diesen Nachweis können Sie auch verlangen, wenn Sie bereits länger in einem Mietverhältnis stehen. Kann Ihr Vermieter Ihnen nicht nachweisen, dass das Geld auf einem insolvenzfesten Kautionskonto angelegt wurde, können Sie – zumindest theoretisch – die Mietzahlung in Höhe der Kautionssumme zurückhalten, bis der Nachweis erfolgt ist. Dieses Vorgehen empfiehlt sich allerdings nur, wenn Sie berechtigte Zweifel an der Solvenz Ihres Vermieters haben und um Ihre Kaution fürchten. Andernsfalls schaden Sie unnötigerweise Ihrem (guten) Verhältnis zum Vermieter.
Als Mieter können Sie die Rückzahlung der Kaution nicht unmittelbar nach Rückgabe der Wohnung verlangen. Zunächst hat der Vermieter eine Abrechnungsfrist, die bis zu sechs Monate betragen kann. In der Praxis wird für gewöhnlich eine Gesamtabrechnung angefertigt, in der zum Beispiel rückständige Mieten, Nachzahlungsbeträge aus Nebenkostenabrechnungen sowie noch zu erwartende Nachzahlungsbeträge berücksichtigt werden. Der Mieter muss seinerseits prüfen, ob die vom Vermieter der Kaution gegenübergestellten Posten zu Recht bestehen. Haben Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung, wenden Sie sich am besten an lokale Mietervereine oder lassen Sie sich von einem Anwalt beraten.
Wichtig: Übergabeprotokoll ist rechtsbindend
Existiert ein beidseitig unterzeichnetes Übergabeprotokoll, ist dieses rechtlich bindend. Das bedeutet, dass Sie gegen Forderungen, die sich aus diesem Protokoll ergeben, keinen Einspruch einlegen können. Unterschreiben Sie das Protokoll daher nur, wenn Sie nicht an der Rechtmäßigkeit zweifeln. Falls Sie sich unsicher sind, vereinbaren Sie am besten mit dem Vermieter, das Protokoll bzw. dessen Inhalt vor der Unterzeichnung prüfen zu lassen. Alternativ können Sie sich auch von einem Rechtsberater (z.B. vom Mieterverein) zum Termin begleiten lassen.
Der Vermieter kann die Mietkaution einbehalten, wenn der Mieter nach Ende des Mietvertrages Rechnungen noch nicht beglichen hat oder beim Auszug Mängel festgestellt werden. Immonet erklärt, was Sie zum Thema Übergabeprotokoll und Mängelsicherung wissen sollten und welche Forderungen der Vermieter stellen darf.
Vermieter dürfen die Mietkaution oder Teile davon nur für bestimmte Forderungen einbehalten. Dazu gehören:
Bevor Sie aus Ihrer alten Wohnung ausziehen, sollten Sie mit Ihrem Vermieter klären, in welchem Zustand die Wohnung übergeben werden muss. Wurde beispielsweise vereinbart, die Wände weiß zu streichen und Bohrlöcher zu verputzen? Diese Fragen sind meistens im Mietvertrag geregelt.
Wenn Sie alle geforderten Punkte erledigt haben, können Sie der Wohnungsübergabe entspannt entgegenblicken. Bestehen Sie dabei unbedingt auf die Anfertigung eines Übergabeprotokolls, das sowohl Sie als auch der Vermieter nach der Übergabe unterzeichnen und anerkennen.
Tipp:
Normale Verschleißmängel wie beispielsweise die Abnutzung einer Herdplatte, ein tropfender Wasserhahn, Risse in den Badezimmerfliesen oder ein defekter Türgriff können Ihnen nicht in Rechnung gestellt werden. Der Vermieter trägt die Kosten für die Instandsetzung.
Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter seine Mieter für sogenannte Kleinreparaturen zur Kasse bitten. Diese Vereinbarung muss vertraglich formuliert und durch eine angemessene Kostengrenze beschränkt sein. Sie liegt bei etwa 75 bis 100 Euro pro Reparatur. Die Jahreshöchstgrenze beträgt acht Prozent der jährlichen Miete (ohne Nebenkosten). Die Reparaturen dürfen sich nur auf Einrichtungsgegenstände in der Wohnung beziehen, etwa Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter und Wasserhähne. Für Strom-, Wasser- und Gasleitungen ist der Vermieter alleine verantwortlich. Mehr zu den Pflichten von Mietern und Vermietern lesen Sie hier.
Das Übergabeprotokoll ist für beide Mietparteien gleichermaßen wichtig. Hier werden eventuelle Mängel festgehalten und zur Nachbesserung protokolliert. Entstehen Streitpunkte bezüglich der Rechtmäßigkeit und der Zuständigkeit für einzelne Mängelbehebungen, werden diese ebenfalls notiert.
Wenn die Begehung der Wohnung abgeschlossen ist und alle Mängel und Kommentare vermerkt wurden, kann das Protokoll von beiden Parteien unterzeichnet und somit (rechtlich bindend) anerkannt werden. Der Zweck dieses Übergabeprotokolls besteht darin, den Zustand einer Wohnung beweissicher festzuhalten, um spätere (rechtliche) Auseinandersetzungen bezüglich des Zustands der Wohnung zu vermeiden.
Der Vermieter kann den Mieter nicht für alle beliebigen Mängel verantwortlich machen. Wenden Sie sich im Zweifel an den ansässigen Mieterschutzbund oder kümmern Sie sich um eine alternative Rechtsberatung. Die Abwicklung der Forderung unterscheidet sich je nach Art (berechtigt, unberechtigt) und Zeitpunkt (Mietverhältnis besteht noch oder nicht). Für die verschiedenen Situationen haben wir Ihnen im Folgenden grobe Ablaufpläne skizziert – so finden Sie heraus, wie Sie angemessen und rechtlich konform auf die Forderung reagieren können.
Während eines laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter nur in unstreitigen und rechtskräftigen Fällen auf die Mietkaution zugreifen. In diesem Fall muss die Kaution anschließend vom Mieter wieder auf den letzten Stand „aufgefüllt“ werden. Im Zweifel schützt das Gesetz aber den Mieter: Wenn Ihr Vermieter im laufenden Mietverhältnis Forderungen an Ihre Kaution stellt, sollten Sie sich unbedingt rechtlichen Beistand suchen um zu klären, ob die Forderung zulässig ist. Für solche Fragen sind z.B. die lokalen Mietervereine des Mieterschutzbundes der richtige Ansprechpartner.
Haben Sie und Ihr Vermieter bei der Wohnungsübergabe berechtigte Mängel festgestellt und im Übergabeprotokoll notiert, erhalten Sie eine angemessene Frist, innerhalb derer Sie die Mängel ausbessern bzw. beseitigen lassen können. Alternativ kann auch der Vermieter die Mängelbeseitigung auf Ihre Rechnung veranlassen. Für gewöhnlich kooperieren Vermieter mit lokalen Handwerkern, die solche Aufträge kurzfristig übernehmen.
Stellt der Vermieter im Nachhinein zusätzliche Mängel fest, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden, können diese NICHT mehr geltend gemacht werden. Das Übergabeprotokoll ist rechtlich bindend und der Mieter kann entsprechend nur für Schäden und Mängel zur Verantwortung gezogen werden, die bereits im Protokoll notiert wurden. Daher ist es auch unzulässig, dass der Vermieter für solche nachträglichen Mängel einen Teil der Mietkaution einbehält. In diesem Fall dient das Übergabeprotokoll als (rechtlicher) Beweis.
Ein Mietkautionssparbuch ist angesichts der aktuellen Verzinsung zwar finanziell meist nicht besonders lukrativ, bietet Ihnen aber zumindest ein hohes Maß an Sicherheit und kann sich zudem steuerlich lohnen. Welche Optionen Sie beim Mietkautionssparbuch haben und worauf Sie dabei achten sollten, haben wir für Sie zusammengefasst.
Als Mieter steht es Ihnen frei, selbst ein Sparbuch in Höhe der Mietkaution anzulegen und es dem Vermieter zur Aufbewahrung zu übergeben. Viele Banken bieten spezielle Mietkautionssparbücher an, die zum Teil auch bessere Zinskonditionen aufweisen als gewöhnliche Sparbücher. Anstatt dem Vermieter die Verantwortung zu überlassen, kann es sich folglich durchaus lohnen, die Mietkaution selbst anzulegen. Vor dem Abschluss eines Vertrages sollten Sie genügend Zeit einplanen und möglichst viele Angebote von unterschiedlichen Kreditinstituten einholen.
Ein Mietkautionssparbuch lohnt sich aber nicht nur finanziell, sondern garantiert auch die beidseitige Sicherheit für Mieter und Vermieter. Während der Vermieter über das Geld einer Barkaution stets verfügen kann, bedarf es bei einem Mietkautionssparbuch immer auch der Einwilligung des Mieters. Hierfür gibt es zwei Varianten.
Auf Zinsen wird normalerweise eine Zinsabschlagssteuer von 25 Prozent erhoben. Eröffnen Sie selbst das Mietkautionssparbuch, können Sie einen Freistellungsauftrag an Ihr Kreditinstitut stellen. Die Zinsabschlagssteuer wird Ihnen in diesem Fall erstattet, sofern Sie nicht die Zinsobergrenze überschreiten. Die Grenze liegt für Singles bei 801 Euro und für Verheiratete bei 1.602 Euro.
Die Mietkaution kann je nach Immobilie eine hohe finanzielle Belastung darstellen, nicht jeder Haushalt kann die Kaution problemlos stemmen. Für diese Fälle kann eine Bürgschaft hilfreich sein. Mit einer Bürgschaft können Sie auch ohne tatsächlichen Geldfluss die Mietsicherheit garantieren. Lesen Sie hier, welche Optionen Sie haben und worauf Sie bei einer Bürgschaft achten sollten.
Für eine Mietkautionbürgschaft infrage kommen sowohl Institutionen (z.B. Banken) als auch einzelne Personen (z.B. Verwandte). In diesem Fall erhält der Vermieter anstelle des Kautionsgeldes die schriftliche Verpflichtungserklärung des Bürgen.
Ist der Mieter im Schadensfall nicht in der Lage, die Mietkautionsforderung zu begleichen, kann der Vermieter – anstatt auf die Kaution – auf den Bürgen zurückgreifen und das Geld von ihm einfordern.
Bei einer gewöhnlichen Bürgschaft hat der Bürge ein Recht auf „Einrede der Vorausklage“. Das heißt, dass der Vermieter erst nachweisen muss, dass er durch eine Zwangsvollstreckung beim Mieter versucht hat, sein Geld einzutreiben. Um lange Rechtsstreitigkeiten zu verhindern, fordern Vermieter daher häufig eine „selbstschuldnerische Bürgschaft“ oder eine „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. In diesem Fall verzichtet der Bürge auf sein Recht auf Einrede der Vorausklage und haftet unmittelbar anstelle des Mieters.
Mieter haben prinzipiell die Möglichkeit, einen Teil der Kaution bar zu bezahlen oder auf einem Sparbuch anzulegen und den Rest mit einer Bürgschaft abzudecken – sie können also verschiedene Mietkautionsarten kombinieren. In diesem Fall ergibt sich die Kautionssumme (maximal drei Monatskaltmieten) aus der Geldanlage plus der Bürgschaft, die verschiedenen Mietkautionsarten werden addiert. Der Vermieter darf folglich eine Bürgschaft nur in der Höhe der Mietkaution verlangen, die der Mieter nicht selbst aufbringt.
Beachten Sie bei Ihrer Entscheidung, dass eine Bürgschaft keine Kapitalanlage ist. Während Ihnen andere Kautionsarten wie die Barkaution oder insbesondere das Kautionssparbuch einen Zinsertrag garantieren, ist dies bei einer Bürgschaft nicht der Fall.
Viele Versicherer bieten als Alternative zur gewöhnlichen Mietkaution oder Mietkautionsbürgschaft eine sogenannte Kautionsversicherung an. Diese Versicherung ist eine gute Option bei kurzzeitigen Liquiditätsproblemen, sorgt jedoch auf lange Sicht für finanzielle Nachteile bei Ihnen. Lesen Sie hier, wie eine Mietkautionsversicherung funktioniert.
Eine Mietkautionsversicherung kann eine gute Alternative sein, wenn Sie die Mietkaution nicht bar bezahlen können (oder wollen) und auch auf eine Bürgschaft verzichten möchten. Der Mieter zahlt bei dieser Kautionsart einen Beitrag an die Versicherungsgesellschaft, der sich aus einer Grundgebühr und einem prozentualen Jahresbeitrag (abhängig von der Höhe der Mietkaution) zusammensetzt. In den meisten Fällen beläuft sich der Beitrag auf rund fünf Prozent der Kautionssumme.
Die Mietkautionsversicherung endet entweder mit Beendigung des Mietverhältnisses oder auch früher durch die Rückgabe der Versicherungsurkunde durch den Vermieter. Dies kann der Fall sein, wenn Sie als Mieter zu einem späteren Zeitpunkt eine andere Mietsicherheit – wie z.B. ein Kautionssparbuch – hinterlegen.
Für wenige Euro im Jahr übernimmt die Deutsche Kautionskasse Ihre Mietkaution. So bleibt Ihnen mehr Geld für den Umzug und die Einrichtung.
Anstelle einer Kaution erhält der Vermieter bei dieser Kautionsart eine Urkunde über die abgeschlossene Mietkautionsversicherung. Ob ein Vermieter eine Mietkautionsversicherung anstelle einer Kaution akzeptiert, ist ihm selbst überlassen. Er kann diese Option folglich auch verweigern. Allerdings ist das Risiko für den Vermieter recht gering: Im Schadensfall haftet die Versicherung. Sie kann dann das Geld vom Mieter zurückfordern und trägt im Falle einer Zahlungsunfähigkeit das finanzielle Risiko.
Da die Versicherungsgesellschaften bei dieser Mietkautionsart die Risikoträger sind, sind sie nicht dazu verpflichtet, jedem Antrag nachzukommen. So wird der Mieter im Vorfeld hinsichtlich seiner Bonität überprüft und kann im Zweifelsfall auch abgelehnt werden. Des Weiteren ist diese Lösung zwar im ersten Augenblick praktisch für Mieter, da sie eine große Kautionssumme nicht wie bei einer Barkaution komplett aufbringen müssen, allerdings ist eine Kautionsversicherung auch die einzige Kautionsart, bei der Mieter tatsächlich Geld verlieren. Während bei allen anderen Kautionsarten die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgezahlt wird – im besten Fall sogar gut verzinst –, behält die Versicherung die geleisteten Beiträge nach Ablauf des Versicherungsverhältnisses ein. Als Mieter erleiden Sie also tatsächlich einem Verlust.
Ratsam ist eine Mietkautionsversicherung daher nur dann, wenn Sie diese kurzzeitig, beispielsweise zum Überbrücken eines finanziellen Engpasses, nutzen wollen. Sonst empfiehlt sich immer eine Barkaution, die Sie nach Absprache mit dem Vermieter auch in Raten bezahlen können. Laut Gesetz sind drei Monatsraten möglich.
Die Mietkaution darf die Höhe von drei Netto-Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten) gemäß § 551 BGB nicht überschreiten.
Laut Gesetz darf eine Barkaution innerhalb von drei Monatsraten gezahlt werden. Sollten Mieter nicht die gesamte Mietkaution auf einmal zahlen können, weil Ihnen z.B. die Kaution ihrer vorherigen Wohnung noch nicht überwiesen wurde, können Sie mit ihrem neuen Vermieter eine individuelle Lösung im gesetzlichen Rahmen vereinbaren.
Laut Gesetz (§ 569 BGB) darf ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitszahlung in Verzug ist. Lassen Sie sich also auf jeden Fall rechtlich beraten, wenn Sie die Kautionszahlung aus bestimmten Gründen zurückhalten müssen.
Der Vermieter kann die Mietkaution einbehalten, wenn der Mieter nach Ende des Mietvertrages Rechnungen noch nicht beglichen hat oder beim Auszug Mängel festgestellt werden.
Normale Verschleißmängel wie beispielsweise die Abnutzung einer Herdplatte, ein tropfender Wasserhahn, Risse in den Badezimmerfliesen oder ein defekter Türgriff können Ihnen nicht in Rechnung gestellt werden. Der Vermieter trägt die Kosten für die Instandsetzung. Wurde laut Mietvertrag allerdings vereinbart, z.B. die Wände weiß zu streichen und Bohrlöcher zu verputzen, müssen Mieter dem nachkommen – sonst kann der Vermieter die Mängel selbst beheben oder beheben lassen und die Kosten von der Mietkaution abziehen.
Für eine Mietkautionbürgschaft infrage kommen sowohl Institutionen (z.B. Banken) als auch einzelne Personen (z.B. Verwandte). In diesem Fall erhält der Vermieter anstelle des Kautionsgeldes die schriftliche Verpflichtungserklärung des Bürgen. Ist der Mieter im Schadensfall nicht in der Lage, die Mietkautionsforderung zu begleichen, kann der Vermieter auf den Bürgen zurückgreifen und das Geld von ihm einfordern.
Eine Mietkautionsversicherung kann eine gute Alternative sein, wenn Mieter die Mietkaution nicht bar bezahlen wollen. Mieter zahlen bei dieser Kautionsart einen Beitrag an die Versicherungsgesellschaft, der sich aus einer Grundgebühr und einem prozentualen Jahresbeitrag (abhängig von der Höhe der Mietkaution) zusammensetzt. In den meisten Fällen beläuft sich der Beitrag auf rund fünf Prozent der Kautionssumme.
Mieter haben prinzipiell die Möglichkeit, einen Teil der Kaution bar zu bezahlen oder auf einem Sparbuch anzulegen und den Rest mit einer Bürgschaft abzudecken. Sie können folglich verschiedene Mietkautionsarten kombinieren. In diesem Fall ergibt sich die Kautionssumme (maximal drei Monatskaltmieten) aus der Geldanlage plus der Bürgschaft. Vermieter dürfen eine zusätzliche Bürgschaft also nur in der Höhe der Mietkaution verlangen, die der Mieter nicht selbst aufbringt.
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