Unter Hypothekenzinsen versteht man die Zinsen, die Sie für eine Hypothek aufbringen müssen – eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Hierbei dient die Immobilie dem Kreditgeber als Pfand für das Darlehen, der Wert der Hypothek sinkt im Laufe der Rückzahlung. Hypothekenzinsen und Bauzinsen werden mittlerweile in der Praxis synonym verwendet, da es kaum noch echte Hypothekendarlehen gibt.

Die allermeisten Banken (außer reinen Hypothekenbanken) sichern einen Baukredit ab, indem sie sich eine sogenannte Grundschuld auf die finanzierte Immobilie im Grundbuch eintragen lassen. Das ist eine Art Zugriffsrecht auf das Haus oder die Wohnung für den Fall, dass Sie den Kredit nicht zurückzahlen. Die Grundschuld erlischt – im Gegensatz zur Hypothek – nicht automatisch mit der vollständigen Tilgung eines Immobilienkredites. Die Löschung muss beantragt und von der Bank genehmigt werden.

Analysen großer Finanzvermittler zeigen: Sinken die Bauzinsen, steigen mit gewisser Verzögerung die Immobilienpreise. Dies hat zwei Gründe: Der Bauzins ist in gewisser Weise ein Spiegel der aktuellen Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten. Hier hat die Verzinsung von Spareinlagen oder Anleihen einen historischen Tiefstand erreicht – Anleger investieren deshalb ihr Geld lieber in rentabler erscheinenden Anlageobjekten wie zum Beispiel Häuser oder Wohnungen. Die steigende Nachfrage führt zu höheren Preisen.

Zweitens: Muss ein Immobilienkäufer weniger Zinsen für ein Finanzierungsvorhaben zahlen, kann er sich bei gleicher monatlicher Belastung eine höhere Darlehenssumme leisten. Unter diesem Umstand ist ein Käufer eher bereit, auch solche Häuser oder Wohnungen zu erwerben, die für ihn bei einem höheren Zinsniveau nicht in Frage gekommen wären. Das befeuert die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich – und treibt deren Preise nach oben.

Problematisch wird dieser Kreislauf nach Ansicht von Experten, wenn die Zinsen wieder merklich anziehen sollten. Dann wirkt der beschriebene Effekt in die entgegengesetzte Richtung: Weil teurer in der Finanzierung, werden Immobilien nicht mehr so stark nachgefragt. Die Preise fallen – und eine Immobilie ist womöglich nicht mehr so viel wert wie beim Kauf. Steht gerade dann eine Anschlussfinanzierung an, kann es doppelt teuer werden: Das neue Darlehen muss analog zum gestiegenen Zinsniveau höher verzinst werden – und zugleich drohen höhere Zinszuschläge, da die beliehene Immobilie von der Bank schwächer bewertet wird.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je länger eine Baufinanzierung läuft, desto höher fällt der Bauzins aus. Dies hat zwei Gründe: Erstens ist es für Banken teurer, einen langfristigen Kredit am Kapitalmarkt zu finanzieren. Zweitens steigt mit längerer Laufzeit für das Kreditinstitut das Risiko, dass der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht mehr bezahlen kann, etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit. Wie sich die Zinssätze und die gezahlten Zinsen bei unterschiedlichen Laufzeiten verändern, zeigt exemplarisch das folgende Beispiel.

Annahme: Kauf eines Einfamilienhauses in Hamburg, Kaufpreis 250.000 Euro, Nettodarlehensbetrag 216.000 Euro, Tilgung 2 Prozent, Zinsen Stand Oktober 2019

Diesem Beispiel liegen die folgenden beiden Berechnungsinstrumente zugrunde: Interhyp-Zinsrechner und Immonet-Finanzierungsrechner.

Die Tabelle zeigt: Es kann sich lohnen, für eine längere Laufzeit einen höheren Bauzins in Kauf zu nehmen. Am Ende einer Laufzeit von 20 Jahren hätte der Kreditnehmer in diesem Beispiel gut 10.000 Euro mehr getilgt, als wenn er sich für eine Laufzeit von zwei Mal zehn Jahren bei gleichbleibendem Bauzins entschieden hätte. Auch die Restschuld ist bei doppelter Laufzeit deutlich mehr als die Hälfte niedriger.

Die derzeit günstigen Zinssätze bekommen Sie bei den meisten Anbietern nur dann, wenn die Finanzierung zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises abdeckt. Das heißt im Umkehrschluss, dass Sie zwischen 20 und 40 Prozent als Eigenkapital selbst aufbringen müssen. Eine Vollfinanzierung ist unter gewissen, strengen Voraussetzungen möglich – schlägt aber mit einem Zinsaufschlag von bis zu einem Prozent zu Buche. Auf eine Laufzeit von 15 Jahren gesehen können sich dadurch die zu zahlenden Zinsen verdreifachen. Angesichts des momentan niedrigen Zinsniveaus scheint manchen, insbesondere Gutverdienern, eine Finanzierung ohne Eigenkapital dennoch tragbar. Sie birgt aber Risiken und sollte gut überlegt sein.

Innerhalb der nächsten zwölf Monate werden die Bauzinsen auf dem aktuell niedrigen Niveau verharren: Das ist die Prognose der Mehrheit der Finanzexperten, die Interhyp für sein Bauzins-Trendbarometer im Oktober 2019 befragt hat. Viele Fachleute aus der Bankenwirtschaft folgen dieser Einschätzung.

Über diesen Zeitraum hinaus ist die Entwicklung nicht eindeutig vorherzusehen, da sich die Bauzinsen an den Renditen am Kapitalmarkt orientieren und diese von vielen unterschiedlichen Faktoren abhängen. „Einen Aufwärtstrend bei den Bauzinsen wird es erst dann geben, wenn die politischen und wirtschaftlichen Probleme gelöst sind, die Wirtschaft deutlich Fahrt aufnimmt und die Inflation sich der Zielmarke der EZB von zwei Prozent annähert“, schreibt etwa Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungs-Spezialisten Dr. Klein, im Zinskommentar Juli 2019. Dieses Szenario sei kurz- und mittelfristig unwahrscheinlich.

Dennoch: Die niedrigen Zinsen sind keineswegs für die Zukunft garantiert. „Vor weniger als zehn Jahren lagen die durchschnittlichen Bauzinsen zwei bis drei Mal so hoch wie heute“, sagt Dirk Eilinghoff von Finanztip. „Immobilienkäufer sollten sich also darauf einstellen, dass die Hypothekenzinsen bis zur Anschlussfinanzierung in zehn oder fünfzehn Jahren deutlich steigen könnten.“