Bauzinsen

Bauzinsen – Definition, aktuelle Entwicklungen und Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung

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So günstig wie dieser Tage waren Bauzinsen schon lange nicht mehr. Konnten Immobilienkäufer noch vor wenigen Jahren froh sein, wenn sie sich eine Baufinanzierung für vier Prozent Zinsen im Jahr sichern konnten, bezahlen heute viele Kreditnehmer ein Prozent oder sogar weniger. Wir zeigen Ihnen, warum die Bauzinsen derzeit so niedrig sind, welche Auswirkungen das auf Ihre Immobilienfinanzierung haben kann und wie Sie mit einem niedrigen Hypothekenzins sogar noch zusätzlich Geld sparen.

Als Bauzinsen bezeichnet man die Zinsen, die Sie einem Kreditnehmer, normalerweise einer Bank, für die Bereitstellung eines Immobilienkredites zahlen müssen. Derzeit (Stand September 2019) liegen sie laut einer Erhebung des unabhängigen Online-Portals Finanztip je nach Laufzeit der Baufinanzierung zwischen 0,7 und 1,25 Prozent pro Jahr.

Finanzierungsrechner

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Unter Hypothekenzinsen versteht man die Zinsen, die Sie für eine Hypothek aufbringen müssen – eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Hierbei dient die Immobilie dem Kreditgeber als Pfand für das Darlehen, der Wert der Hypothek sinkt im Laufe der Rückzahlung. Hypothekenzinsen und Bauzinsen werden mittlerweile in der Praxis synonym verwendet, da es kaum noch echte Hypothekendarlehen gibt.

Die allermeisten Banken (außer reinen Hypothekenbanken) sichern einen Baukredit ab, indem sie sich eine sogenannte Grundschuld auf die finanzierte Immobilie im Grundbuch eintragen lassen. Das ist eine Art Zugriffsrecht auf das Haus oder die Wohnung für den Fall, dass Sie den Kredit nicht zurückzahlen. Die Grundschuld erlischt – im Gegensatz zur Hypothek – nicht automatisch mit der vollständigen Tilgung eines Immobilienkredites. Die Löschung muss beantragt und von der Bank genehmigt werden.

Analysen großer Finanzvermittler zeigen: Sinken die Bauzinsen, steigen mit gewisser Verzögerung die Immobilienpreise. Dies hat zwei Gründe: Der Bauzins ist in gewisser Weise ein Spiegel der aktuellen Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten. Hier hat die Verzinsung von Spareinlagen oder Anleihen einen historischen Tiefstand erreicht – Anleger investieren deshalb ihr Geld lieber in rentabler erscheinenden Anlageobjekten wie zum Beispiel Häuser oder Wohnungen. Die steigende Nachfrage führt zu höheren Preisen.

Zweitens: Muss ein Immobilienkäufer weniger Zinsen für ein Finanzierungsvorhaben zahlen, kann er sich bei gleicher monatlicher Belastung eine höhere Darlehenssumme leisten. Unter diesem Umstand ist ein Käufer eher bereit, auch solche Häuser oder Wohnungen zu erwerben, die für ihn bei einem höheren Zinsniveau nicht in Frage gekommen wären. Das befeuert die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich – und treibt deren Preise nach oben.

Problematisch wird dieser Kreislauf nach Ansicht von Experten, wenn die Zinsen wieder merklich anziehen sollten. Dann wirkt der beschriebene Effekt in die entgegengesetzte Richtung: Weil teurer in der Finanzierung, werden Immobilien nicht mehr so stark nachgefragt. Die Preise fallen – und eine Immobilie ist womöglich nicht mehr so viel wert wie beim Kauf. Steht gerade dann eine Anschlussfinanzierung an, kann es doppelt teuer werden: Das neue Darlehen muss analog zum gestiegenen Zinsniveau höher verzinst werden – und zugleich drohen höhere Zinszuschläge, da die beliehene Immobilie von der Bank schwächer bewertet wird.

Die Höhe der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab. Manche davon können Sie beeinflussen – andere wiederum nicht. Zu letzterem gehört der allgemeine Marktzins für Immobilienfinanzierungen. Kreditinstitute orientieren sich bei ihrer Berechnung an den Renditen, die es am Kapitalmarkt für langfristige Anlageobjekte gibt. Besonders bedeutend sind hier Pfandbriefe und Staatsanleihen, die über einen langen Zeitraum mit einem festen Zinssatz vergütet werden. Derzeit ist die Nachfrage internationaler Investoren nach deutschen Staatsanleihen sehr hoch, da diese als besonders sicher gelten. Das drückt die Rendite – bei Anleihen mit zehn Jahren Laufzeit auf aktuell unter 0 Prozent. Investoren bekommen am Ende der Laufzeit also weniger Geld zurück als sie dem Staat geliehen haben.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) hat dagegen keinen unmittelbaren Einfluss auf die Bauzinsen. Dieser Zinssatz bestimmt, zu welchen Konditionen Banken sich Geld bei der Zentralbank leihen können. Momentan liegt er bei 0 Prozent. Das hat Auswirkungen auf Anlageobjekte mit kurzer Laufzeit wie etwa Tagesgeld – Baufinanzierungen gehören aber zu langfristigen Geldgeschäften. Dennoch sind Leitzins und Hypothekenzins nicht völlig losgelöst voneinander. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass beide einen ähnlichen Verlauf nehmen. Die Bauzinsen reagieren meist früher als der Leitzins in die eine oder andere Richtung.

Welchen Zins Sie für Ihre Baufinanzierung zahlen müssen, hängt zudem von individuellen Faktoren ab. So kommen beispielsweise Beamte häufiger in den Genuss von niedrigeren Zinsen als Selbstständige, auch wenn es sich dabei meist nur um Zehntelprozentpunkte handelt. Einen Einfluss haben auch die Nutzung der Immobilie (Eigennutzung oder Anlageobjekt) und Ihre Bonität, also die Wahrscheinlichkeit, dass Sie ein Darlehen vereinbarungsgemäß zurückzahlen.

Auch die Konditionen einer Finanzierung wirken sich auf die Höhe des Bauzinses aus. Wer zum Beispiel wenig Eigenkapital einbringt, muss mit Zinsaufschlägen rechnen. Denn mit der höheren Darlehenssumme steigt auch das Risiko der Bank, bei einem Zahlungsausfall seitens des Kreditnehmers auf einer größeren Restforderung „sitzenzubleiben“. Wer eine lange Sollzinsbindung wählt, also den Hypothekenzins für mehr als die üblichen zehn bis 15 Jahre festschreiben lässt, bezahlt diese Planungssicherheit ebenfalls mit einem höheren Zins. Der Aufpreis für eine Finanzierung über 20 Jahre kann im Vergleich zu einer zehnjährigen Zinsbindung nach Angaben des Finanzvermittlers Interhyp bei bis zu 0,8 Prozentpunkten liegen.

Ein weiteres Mittel, mit dem Sie den Bauzins zu Ihren Gunsten beeinflussen können, ist die Wahl einer hohen Tilgung. Der Tilgungssatz wird in Prozent angegeben und ist ein Maß dafür, welchen Anteil des Darlehens Sie im Jahr bzw. monatlich zurückzahlen. Hier gilt: Wer hoch tilgt und damit die Bereitschaft zeigt, das Darlehen zügig zu begleichen, hat die Chance auf einen günstigeren Hypothekenzins.  
   
Die tatsächliche Höhe des Bauzinses hängt von vielen Faktoren ab, deren Relevanz Kreditinstitute oft verschieden hoch einschätzen. Deshalb lohnt sich ein Vergleich mehrerer Banken und Finanzierungsvermittler.

Müssen Sie nur vergleichsweise geringe Zinsen für Ihren Baukredit bezahlen, wird die Finanzierung insgesamt günstiger. Angenommen, Sie wollen einen Hauskauf über einen Baukredit finanzieren. Der Nettodarlehensbetrag – also Kaufpreis der Immobilie minus Eigenkapital – beträgt 175.000 Euro. Unter gleichen Voraussetzungen (Laufzeit 10 Jahre, anfängliche Tilgungsrate zwei Prozent) zahlen Sie bei einem unterstellten Bauzins von 0,75 Prozent insgesamt rund 11.790 Euro Zinsen, bei einem Hypothekenzins in Höhe von einem Prozent bereits 15.700 Euro.

Günstige Zinsen wirken sich darüber hinaus auf die Rückzahlung des Darlehens aus, denn bei gleicher Monatsrate ist der Tilgungsanteil bei niedrigen Zinsen höher. Auch wenn das verlockend klingt: Experten empfehlen, in Niedrigzinsphasen eine relativ hohe Tilgungsrate zu wählen – wenigstens zwei Prozent, besser mehr. Denn die fälligen Zinsen werden fortlaufend auf Grundlage der noch ausstehenden Restschuld berechnet. Diese fällt umso geringer aus, je größer der Tilgungsanteil der monatlichen Rate ist. Das hat zwar eine höhere Belastung pro Monat insgesamt zur Folge. Sie haben den Kredit aber schneller abbezahlt bzw. benötigen nach Ende der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung über eine geringere Restschuld.

Bei der Immobilienfinanzierung ist prinzipiell beides möglich: ein Darlehen mit Sollzinsbindung, das heißt die Festschreibung des Bauzinses für eine bestimmte Laufzeit oder ein Kredit mit variabler Verzinsung. Hierbei wird der Hypothekenzins zu jedem Quartal auf Grundlage der Entwicklung des sogenannten Drei-Monats-EURIBOR neu festgelegt. Das bedeutet: Die Zinskosten und damit die monatliche Belastung können schwanken und bergen somit eine gewisse Unsicherheit. Der Vorteil: Darlehen mit variabler Verzinsung lassen sich vergleichsweise kurzfristig und ohne Zusatzkosten kündigen - Kredite mit Zinsbindung vorzeitig nur durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung oder frühestens nach zehn Jahren.

Sind Sie auf langfristige Planungssicherheit bedacht, empfiehlt sich ein gebundener Bauzins. Er ist unter den aktuellen Bedingungen deutlich günstiger, da Sie sich den derzeit niedrigen Zins für eine lange Zeit sichern und keine Erhöhungen fürchten müssen. Darlehen mit variablem Zinssatz könnten allerdings eine Option für alle sein, die vor einer Umschuldung stehen oder eine Zwischenfinanzierung benötigen. Etwa, wenn Sie ein neues Haus kaufen, in Ihrem alten aber noch wohnen bleiben müssen, solange das neue noch nicht bezugsfertig ist. Hier kommt Ihnen die kurze Kündigungsfrist variabler Kredite von drei Monaten gelegen. Denn Sie könnten den Hauskauf mit einem flexiblen Darlehen finanzieren und dieses mit dem Erlös auf dem Verkauf des alten Hauses ablösen.

Auch wenn das Kreditangebot einen günstigen Sollzins ausweist – die wirklichen Kosten einer Baufinanzierung beziffert nur der effektive Jahreszins. Er beinhaltet zusätzlich zum Nominalzins auch die meisten Kredit-Nebenkosten, die bei der Kreditaufnahme anfallen können und auf die Laufzeit des Darlehens umgelegt werden. Zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren oder auch ggf. die Kosten einer Restschuldversicherung. Ist Ihnen die Gesamtsumme der Kreditkosten (Zinskosten plus Kredit-Nebenkosten) bekannt, können Sie den Effektivzins selbst ausrechnen. Dazu ziehen Sie die als Uniform-Methode bekannte Berechnungsformel heran:

Effektiver Jahreszins = (Kreditkosten/Nettodarlehensbetrag) x (12/Laufzeit in Monaten + 1) x 100

Banken sind aber seit 2010 laut Preisangabeverordnung dazu verpflichtet, in Kreditangeboten zusätzlich zum Nominalzins auch den effektiven Jahreszins anzugeben. Nur damit lassen sich die Offerten verschiedener Anbieter objektiv miteinander vergleichen.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je länger eine Baufinanzierung läuft, desto höher fällt der Bauzins aus. Dies hat zwei Gründe: Erstens ist es für Banken teurer, einen langfristigen Kredit am Kapitalmarkt zu finanzieren. Zweitens steigt mit längerer Laufzeit für das Kreditinstitut das Risiko, dass der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht mehr bezahlen kann, etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit. Wie sich die Zinssätze und die gezahlten Zinsen bei unterschiedlichen Laufzeiten verändern, zeigt exemplarisch das folgende Beispiel.

Annahme: Kauf eines Einfamilienhauses in Hamburg, Kaufpreis 250.000 Euro, Nettodarlehensbetrag 216.000 Euro, Tilgung 2 Prozent, Zinsen Stand Oktober 2019

Geb. Sollzins p.a

10 Jahre

0,72 %

15 Jahre

1,04 %

20 Jahre

1,34 %

Effektivzins p.a.

10 Jahre

0,75 %

15 Jahre

1,06 %

20 Jahre

1,36 %

Restschuld
in Euro

10 Jahre

171.418

15 Jahre

146.075

20 Jahre

117.112

Summe aller
Raten in Euro

10 Jahre

58.752

15 Jahre

98.496

20 Jahre

144.288

Davon Zinsen
in Euro

10 Jahre

13.972

15 Jahre

28.400

20 Jahre

45.265

Tilgung in Euro

10 Jahre

44.779

15 Jahre

70.095

20 Jahre

99.022

Diesem Beispiel liegen die folgenden beiden Berechnungsinstrumente zugrunde: Interhyp-Zinsrechner und Immonet-Finanzierungsrechner.

Die Tabelle zeigt: Es kann sich lohnen, für eine längere Laufzeit einen höheren Bauzins in Kauf zu nehmen. Am Ende einer Laufzeit von 20 Jahren hätte der Kreditnehmer in diesem Beispiel gut 10.000 Euro mehr getilgt, als wenn er sich für eine Laufzeit von zwei Mal zehn Jahren bei gleichbleibendem Bauzins entschieden hätte. Auch die Restschuld ist bei doppelter Laufzeit deutlich mehr als die Hälfte niedriger.

Die derzeit günstigen Zinssätze bekommen Sie bei den meisten Anbietern nur dann, wenn die Finanzierung zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises abdeckt. Das heißt im Umkehrschluss, dass Sie zwischen 20 und 40 Prozent als Eigenkapital selbst aufbringen müssen. Eine Vollfinanzierung ist unter gewissen, strengen Voraussetzungen möglich – schlägt aber mit einem Zinsaufschlag von bis zu einem Prozent zu Buche. Auf eine Laufzeit von 15 Jahren gesehen können sich dadurch die zu zahlenden Zinsen verdreifachen. Angesichts des momentan niedrigen Zinsniveaus scheint manchen, insbesondere Gutverdienern, eine Finanzierung ohne Eigenkapital dennoch tragbar. Sie birgt aber Risiken und sollte gut überlegt sein.

Innerhalb der nächsten zwölf Monate werden die Bauzinsen auf dem aktuell niedrigen Niveau verharren: Das ist die Prognose der Mehrheit der Finanzexperten, die Interhyp für sein Bauzins-Trendbarometer im Oktober 2019 befragt hat. Viele Fachleute aus der Bankenwirtschaft folgen dieser Einschätzung.

Über diesen Zeitraum hinaus ist die Entwicklung nicht eindeutig vorherzusehen, da sich die Bauzinsen an den Renditen am Kapitalmarkt orientieren und diese von vielen unterschiedlichen Faktoren abhängen. „Einen Aufwärtstrend bei den Bauzinsen wird es erst dann geben, wenn die politischen und wirtschaftlichen Probleme gelöst sind, die Wirtschaft deutlich Fahrt aufnimmt und die Inflation sich der Zielmarke der EZB von zwei Prozent annähert“, schreibt etwa Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungs-Spezialisten Dr. Klein, im Zinskommentar Juli 2019. Dieses Szenario sei kurz- und mittelfristig unwahrscheinlich.

Dennoch: Die niedrigen Zinsen sind keineswegs für die Zukunft garantiert. „Vor weniger als zehn Jahren lagen die durchschnittlichen Bauzinsen zwei bis drei Mal so hoch wie heute“, sagt Dirk Eilinghoff von Finanztip. „Immobilienkäufer sollten sich also darauf einstellen, dass die Hypothekenzinsen bis zur Anschlussfinanzierung in zehn oder fünfzehn Jahren deutlich steigen könnten.“