Unter Hypothekenzinsen versteht man die Zinsen, die Sie für eine Hypothek aufbringen müssen – eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Hierbei dient die Immobilie dem Kreditgeber als Pfand für das Darlehen, der Wert der Hypothek sinkt im Laufe der Rückzahlung. Hypothekenzinsen und Bauzinsen werden mittlerweile in der Praxis synonym verwendet, da es kaum noch echte Hypothekendarlehen gibt.

Die allermeisten Banken (außer reine Hypothekenbanken) sichern einen Baukredit ab, indem sie sich eine sogenannte Grundschuld auf die finanzierte Immobilie im Grundbuch eintragen lassen. Das ist eine Art Zugriffsrecht auf das Haus oder die Wohnung für den Fall, dass Sie den Kredit nicht zurückzahlen. Die Grundschuld erlischt – im Gegensatz zur Hypothek – nicht automatisch mit der vollständigen Tilgung eines Immobilienkredites. Die Löschung muss beantragt und von der Bank genehmigt werden.

Analysen großer Finanzvermittler zeigen: Sinken die Bauzinsen, steigen die Immobilienpreise mit gewisser Verzögerung. Dies hat zwei Gründe:

1. Der Bauzins ist ein Spiegel der aktuellen Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten. Hier hat die Verzinsung von Spareinlagen oder Anleihen einen historischen Tiefstand erreicht. Anleger investieren deshalb ihr Geld lieber in rentabler erscheinenden Anlageobjekten wie Häuser oder Wohnungen. Die steigende Nachfrage führt zu höheren Preisen.
2. Müssen Immobilienkäufer weniger Zinsen zahlen, bleibt Ihnen bei gleicher monatlicher Belastung mehr Budget für den Immobilienkauf oder Hausbau. Das befeuert die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich – und treibt die Preise nach oben.

Was passiert, wenn die Bauzinsen wieder steigen?

Problematisch wird dieser Kreislauf nach Ansicht von Experten, wenn die Zinsen wieder merklich anziehen sollten. Dann wirkt der Effekt in die entgegengesetzte Richtung: Weil die Immobilienpreise steigen, werden sie nicht mehr so stark nachgefragt. Die Preise fallen – und die eine oder andere Wohnung ist womöglich nicht mehr so viel wert wie beim Kauf. Steht dann noch eine Anschlussfinanzierung an, kann es doppelt teuer werden: Das neue Darlehen muss analog zum gestiegenen Zinsniveau höher verzinst werden – und zugleich drohen höhere Zinszuschläge, da die beliehene Immobilie von der Bank schwächer bewertet

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je länger eine Baufinanzierung läuft, desto höher fällt der Bauzins aus. Dies hat zwei Gründe:

1. Es ist für Banken teurer, einen langfristigen Kredit am Kapitalmarkt zu finanzieren.
2. Mit längerer Laufzeit steigt für das Kreditinstitut das Risiko, dass der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht mehr bezahlen kann, etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit.

Wie sich die Zinssätze und die gezahlten Zinsen bei unterschiedlichen Laufzeiten verändern, zeigt das folgende Beispiel. Wir gehen von diesen Annahmen aus:

• Kaufpreis 250.000 Euro
• Nettodarlehensbetrag: 216.000 Euro
• Tilgung: 2 Prozent

Eine Vollfinanzierung ist unter gewissen strengen Voraussetzungen möglich – schlägt aber mit einem Zinsaufschlag von bis zu 1 Prozent zu Buche. Auf eine Laufzeit von 15 Jahren gesehen können sich dadurch die zu zahlenden Zinsen verdreifachen. Angesichts des momentan niedrigen Zinsniveaus scheint manchen, insbesondere Gutverdienern, eine Finanzierung ohne Eigenkapital dennoch tragbar. Auch Investoren bemühen sich meist um eine Vollfinanzierung. Sie birgt aber Risiken und sollte gut überlegt sein.

Die Bauzinsen (10 Jahre Laufzeit) haben Anfang 2021 mit 0,6 bis 0,7 Prozent ein Rekordtief erreicht und sind seither wieder gestiegen. Experten wie der Gründer FMH-Finanzberater Max Herbst gehen davon aus, dass das Zinsniveau in den kommenden Monaten auf 1,2 bis 1,5 Prozent steigt.

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, erwartet hingegen einen Seitwärtstrend. Für den Fall, dass sich die Wirtschaft nach der Corona-Pandemie gut erholt und die Inflation steigt, hält er es jedoch für möglich, dass der Zins-Unterschied zwischen langen und kurzen Laufzeiten zunimmt.