Bauzinsen

Bauzinsen: Entwicklung und Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung

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So günstig wie jetzt waren Bauzinsen schon lange nicht mehr. Konnten Immobilienkäufer sich vor wenigen Jahren noch über vier Prozent Zinsen freuen, bezahlen viele Kreditnehmer heute nur noch ein Prozent oder sogar weniger für ihre Baufinanzierung. Erfahren Sie, warum die Bauzinsen so niedrig sind und wie auch Sie von einem niedrigen Hypothekenzins profitieren.

  • Unter Bauzinsen versteht man allgemein das Zinsniveau, zu dem Immobilienkredite vergeben werden.
  • Welchen Sollzins Ihnen Ihr Kreditgeber bietet, hängt auch von individuellen Faktoren ab – Ihrem Eigenkapital, Ihrer Bonität, Laufzeit und Tilgung.
  • Ein Zinsvergleich mehrerer Anbieter lohnt sich: Bereits eine Nachkomma-Stelle im Sollzins kann über die Jahre hinweg mehrere tausend Euro Zinskosten bedeuten.

Finanzierungsrechner

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Als Bauzinsen bezeichnet man die Zinsen, die Sie einem Kreditnehmer, normalerweise einer Bank, für die Bereitstellung eines Immobilienkredites zahlen müssen. Nach einem Rekordtief Anfang 2021 sind die Bauzinsen Mitte des Jahres wieder gestiegen und erreichten im Juni 2021 laut dem Finanzierungsdienstleister Interhyp erstmals seit 2019 wieder einen Durchschnittswert von 1,0 Prozent pro Jahr bei einer Laufzeit von 10 Jahren. In folgender Tabelle sehen Sie das ungefähre Zinsniveau, das Sie derzeit erwarten können. Bitte beachten Sie, dass nur Ihr Finanzierungspartner Ihren individuellen Sollzins nennen kann.

Zinsbindung

10 Jahre

Marktüblicher Sollzins

0,85 %

Zinsbindung

15 Jahre

Marktüblicher Sollzins

1,11 %

Zinsbindung

20 Jahre

Marktüblicher Sollzins

1,32 %

Quelle: Interhyp, Stand: September 2021

Unter Hypothekenzinsen versteht man die Zinsen, die Sie für eine Hypothek aufbringen müssen – eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Hierbei dient die Immobilie dem Kreditgeber als Pfand für das Darlehen, der Wert der Hypothek sinkt im Laufe der Rückzahlung. Hypothekenzinsen und Bauzinsen werden mittlerweile in der Praxis synonym verwendet, da es kaum noch echte Hypothekendarlehen gibt.

Die allermeisten Banken (außer reine Hypothekenbanken) sichern einen Baukredit ab, indem sie sich eine sogenannte Grundschuld auf die finanzierte Immobilie im Grundbuch eintragen lassen. Das ist eine Art Zugriffsrecht auf das Haus oder die Wohnung für den Fall, dass Sie den Kredit nicht zurückzahlen. Die Grundschuld erlischt – im Gegensatz zur Hypothek – nicht automatisch mit der vollständigen Tilgung eines Immobilienkredites. Die Löschung muss beantragt und von der Bank genehmigt werden.

Analysen großer Finanzvermittler zeigen: Sinken die Bauzinsen, steigen die Immobilienpreise mit gewisser Verzögerung. Dies hat zwei Gründe:

  1. Der Bauzins ist ein Spiegel der aktuellen Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten. Hier hat die Verzinsung von Spareinlagen oder Anleihen einen historischen Tiefstand erreicht. Anleger investieren deshalb ihr Geld lieber in rentabler erscheinenden Anlageobjekten wie Häuser oder Wohnungen. Die steigende Nachfrage führt zu höheren Preisen.
  2. Müssen Immobilienkäufer weniger Zinsen zahlen, bleibt Ihnen bei gleicher monatlicher Belastung mehr Budget für den Immobilienkauf oder Hausbau. Das befeuert die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich – und treibt die Preise nach oben.

Was passiert, wenn die Bauzinsen wieder steigen?

Problematisch wird dieser Kreislauf nach Ansicht von Experten, wenn die Zinsen wieder merklich anziehen sollten. Dann wirkt der Effekt in die entgegengesetzte Richtung: Weil die Immobilienpreise steigen, werden sie nicht mehr so stark nachgefragt. Die Preise fallen – und die eine oder andere Wohnung ist womöglich nicht mehr so viel wert wie beim Kauf. Steht dann noch eine Anschlussfinanzierung an, kann es doppelt teuer werden: Das neue Darlehen muss analog zum gestiegenen Zinsniveau höher verzinst werden – und zugleich drohen höhere Zinszuschläge, da die beliehene Immobilie von der Bank schwächer bewertet

Die Höhe der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab. Manche davon können Sie beeinflussen – andere nicht.

  • Beschäftigungsverhältnis: Banken bieten Beamten mit einem sicheren und hohen Einkommen häufiger niedrigere Zinsen als Selbstständigen, auch wenn es sich dabei meist nur um Zehntelprozentpunkte handelt.
  • Nutzung der Immobilie: Wenn Sie selbst in dem Haus oder der Wohnung wohnen wollen, erhalten Sie in der Regel einen etwas niedrigeren Sollzins.
  • Bonität: Auch Ihre Kreditwürdigkeit spielt eine Rolle. Je besser der Schufa-Score, desto größer ist die Chance auf geringe Darlehenszinsen.
  • Eigenkapital: Wer wenig Eigenkapital einbringt, muss mit Zinsaufschlägen rechnen. Denn mit der höheren Darlehenssumme steigt auch das Risiko der Bank, bei einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers auf einer größeren Restforderung sitzenzubleiben. Am günstigsten ist eine Finanzierung mit 40 bis 70 Prozent Eigenkapital.
  • Zinsbindung: Wenn Sie eine lange Sollzinsbindung wählen, also den Hypothekenzins für mehr als die üblichen 10 bis 15 Jahre festschreiben lassen, bezahlen Sie diese Planungssicherheit ebenfalls mit einem höheren Zins. Der Aufpreis für eine Finanzierung über 20 Jahre kann im Vergleich zu einer 10-jährigen Zinsbindung nach Angaben des Finanzvermittlers Interhyp bei bis zu 0,8 Prozentpunkten liegen.
  • Tilgung: Ein weiteres Mittel, mit dem Sie den Bauzins zu Ihren Gunsten beeinflussen können, ist die Wahl einer hohen Tilgung. Der Tilgungssatz wird in Prozent angegeben und ist ein Maß dafür, welchen Anteil des Darlehens Sie im Jahr bzw. monatlich zurückzahlen. Hier gilt: Wer hoch tilgt und damit die Bereitschaft zeigt, das Darlehen zügig zu begleichen, hat die Chance auf einen günstigeren Hypothekenzins.
  • Allgemeiner Marktzins: Kreditinstitute orientieren sich bei der Berechnung des Sollzinses an den Renditen, die es am Kapitalmarkt für langfristige Anlageobjekte gibt. Besonders bedeutend sind hier Pfandbriefe und Staatsanleihen, die über einen langen Zeitraum mit einem festen Zinssatz vergütet werden. Derzeit ist die Nachfrage internationaler Investoren nach deutschen Staatsanleihen sehr hoch, da diese als besonders sicher gelten. Das drückt die Rendite – bei Anleihen mit zehn Jahren Laufzeit auf aktuell unter 0 Prozent. Investoren bekommen am Ende der Laufzeit also weniger Geld zurück als sie dem Staat geliehen haben.

Leitzins hat keinen direkten Einfluss

Anders als der allgemeine Marktzins hat der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) keinen unmittelbaren Einfluss auf die Bauzinsen. Der Leitzins bestimmt, zu welchen Konditionen Banken sich Geld bei der Zentralbank leihen können. Momentan liegt er bei 0 Prozent. Das hat Auswirkungen auf Anlageobjekte mit kurzer Laufzeit wie etwa Tagesgeld. Baufinanzierungen gehören aber zu langfristigen Geldgeschäften. Dennoch sind Leitzins und Hypothekenzins nicht völlig losgelöst voneinander. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass beide einen ähnlichen Verlauf nehmen. Die Bauzinsen reagieren meist früher als der Leitzins in die eine oder andere Richtung.

Die Zinsen bilden den größten Teil der Finanzierungskosten. Je geringer der Sollzins, desto günstiger wird Ihr Baukredit. Bei einem Nettodarlehensbetrag (Kaufpreis minus Eigenkapital) von 175.000 Euro betragen die Zinskosten bei einem Bauzins von 0,75 Prozent insgesamt 11.790 Euro. Unter gleichen Voraussetzungen (Laufzeit 10 Jahre, anfängliche Tilgung 2 Prozent) zahlen Sie bei einem Hypothekenzins von 1,0 Prozent bereits 15.700 Euro.

Tipp: Rechnen lohnt sich

Bereits die Nachkomma-Stelle des Zinssatzes bedeutet einen Unterschied im vierstelligen Bereich. Mit 0,1 Prozent weniger sparen Sie im Laufe von 15 Jahren rund 1.500 Euro. Holen Sie daher Angebote von bis zu drei Finanzierungspartnern ein und vergleichen Sie. Auch wenn Sie die Immobilienfinanzierung bei Ihrer Hausbank abschließen wollen, lohnen sich Vergleichsangebote, um beim Zinssatz nachzuverhandeln.

Günstige Zinsen wirken sich darüber hinaus auf die Rückzahlung des Darlehens aus, denn bei gleicher Monatsrate können Sie schneller tilgen. Auch wenn niedrigere Monatsraten verlockend klingen: Experten empfehlen, in Niedrigzinsphasen eine relativ hohe Tilgungsrate zu wählen – mindestens 2 Prozent, besser mehr. Denn die fälligen Zinsen werden fortlaufend auf Grundlage der noch ausstehenden Restschuld berechnet. Diese fällt umso geringer aus, je größer der Tilgungsanteil der monatlichen Rate ist. Das hat zwar eine höhere Belastung pro Monat zur Folge. Sie haben den Kredit aber schneller abbezahlt bzw. bleibt eine geringere Restschuld, für die Sie nach Ende der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung benötigen.

Bei der Immobilienfinanzierung ist prinzipiell beides möglich: ein Darlehen mit Sollzinsbindung, das heißt die Festschreibung des Bauzinses für eine bestimmte Laufzeit, oder ein Kredit mit variabler Verzinsung. Hierbei wird der Hypothekenzins in jedem Quartal neu festgelegt. Grundlage ist die Entwicklung des sogenannten 3-Monats-EURIBOR. Die Zinskosten und damit die monatliche Belastung können schwanken und bergen somit eine gewisse Unsicherheit.

  • Darlehen mit variabler Verzinsung lassen sich relativ kurzfristig und ohne Zusatzkosten kündigen. Bei Krediten mit Zinsbindung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an oder eine Kündigung ist frühestens nach zehn Jahren möglich.

  • Variable Zinsen bieten keine langfristige Planungssicherheit. Unter den aktuellen Bedingungen ist es deutlich günstiger, sich den derzeit niedrigen Zins für eine lange Zeit zu sichern und keine Erhöhungen fürchten zu müssen.

Darlehen mit variablem Zinssatz könnten allerdings eine Option für alle sein, die vor einer Umschuldung stehen oder eine Zwischenfinanzierung benötigen. Etwa, wenn Sie ein neues Haus kaufen, in Ihrem alten aber noch wohnen bleiben müssen, solange das neue noch nicht bezugsfertig ist. Hier kommt Ihnen die kurze Kündigungsfrist variabler Kredite von drei Monaten gelegen. Denn Sie könnten den Hauskauf mit einem flexiblen Darlehen finanzieren und dieses mit dem Erlös auf dem Verkauf des alten Hauses ablösen.

Achten Sie beim Vergleich mehrerer Angebote immer auf den effektiven Jahreszins. Er beziffert die wirklichen Kosten einer Baufinanzierung und zusätzlich zum Nominalzins die meisten Kredit-Nebenkosten, die bei der Kreditaufnahme anfallen können und auf die Laufzeit des Darlehens umgelegt werden. Das sind zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren oder auch ggf. die Kosten einer Restschuldversicherung. Ist Ihnen die Gesamtsumme der Kreditkosten (Zinskosten plus Kredit-Nebenkosten) bekannt, können Sie den Effektivzins selbst ausrechnen. Dazu ziehen Sie die als Uniform-Methode bekannte Berechnungsformel heran:

Effektiver Jahreszins =
(Kreditkosten/Nettodarlehensbetrag) x (12/Laufzeit in Monaten + 1) x 100

Banken sind seit 2010 laut Preisangabeverordnung dazu verpflichtet, in Kreditangeboten auch den effektiven Jahreszins anzugeben.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je länger eine Baufinanzierung läuft, desto höher fällt der Bauzins aus. Dies hat zwei Gründe:

  1. Es ist für Banken teurer, einen langfristigen Kredit am Kapitalmarkt zu finanzieren.
  2. Mit längerer Laufzeit steigt für das Kreditinstitut das Risiko, dass der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht mehr bezahlen kann, etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit.


Wie sich die Zinssätze und die gezahlten Zinsen bei unterschiedlichen Laufzeiten verändern, zeigt das folgende Beispiel. Wir gehen von diesen Annahmen aus:

  • Kaufpreis 250.000 Euro
  • Nettodarlehensbetrag: 216.000 Euro
  • Tilgung: 2 Prozent

Geb. Sollzins p.a

10 Jahre

0,72 %

15 Jahre

1,04 %

20 Jahre

1,34 %

Effektivzins p.a.

10 Jahre

0,75 %

15 Jahre

1,06 %

20 Jahre

1,36 %

Restschuld
in Euro

10 Jahre

171.418

15 Jahre

146.075

20 Jahre

117.112

Summe aller
Raten in Euro

10 Jahre

58.752

15 Jahre

98.496

20 Jahre

144.288

Davon Zinsen
in Euro

10 Jahre

13.972

15 Jahre

28.400

20 Jahre

45.265

Tilgung in Euro

10 Jahre

44.779

15 Jahre

70.095

20 Jahre

99.022

Diesem Beispiel liegen die folgenden beiden Berechnungsinstrumente zugrunde: Interhyp-Zinsrechner und immonet-Finanzierungsrechner.

Die Tabelle zeigt: Es kann sich lohnen, für eine längere Laufzeit einen höheren Bauzins in Kauf zu nehmen. Am Ende einer Laufzeit von 20 Jahren hätte der Kreditnehmer in diesem Beispiel gut 10.000 Euro mehr getilgt, als wenn er sich für eine Laufzeit von zwei Mal zehn Jahren bei gleichbleibendem Bauzins entschieden hätte. Auch die Restschuld ist bei doppelter Laufzeit um deutlich mehr als die Hälfte niedriger.

Die derzeit günstigen Zinssätze bekommen Sie bei den meisten Anbietern nur dann, wenn die Finanzierung zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises abdeckt. Das heißt im Umkehrschluss, dass Sie zwischen 20 und 40 Prozent als Eigenkapital selbst aufbringen müssen.

Eine Vollfinanzierung ist unter gewissen strengen Voraussetzungen möglich – schlägt aber mit einem Zinsaufschlag von bis zu 1 Prozent zu Buche. Auf eine Laufzeit von 15 Jahren gesehen können sich dadurch die zu zahlenden Zinsen verdreifachen. Angesichts des momentan niedrigen Zinsniveaus scheint manchen, insbesondere Gutverdienern, eine Finanzierung ohne Eigenkapital dennoch tragbar. Auch Investoren bemühen sich meist um eine Vollfinanzierung. Sie birgt aber Risiken und sollte gut überlegt sein.

Die Bauzinsen (10 Jahre Laufzeit) haben Anfang 2021 mit 0,6 bis 0,7 Prozent ein Rekordtief erreicht und sind seither wieder gestiegen. Experten wie der Gründer FMH-Finanzberater Max Herbst gehen davon aus, dass das Zinsniveau in den kommenden Monaten auf 1,2 bis 1,5 Prozent steigt.

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, erwartet hingegen einen Seitwärtstrend. Für den Fall, dass sich die Wirtschaft nach der Corona-Pandemie gut erholt und die Inflation steigt, hält er es jedoch für möglich, dass der Zins-Unterschied zwischen langen und kurzen Laufzeiten zunimmt.

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