Die Höhe der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab. Manche davon können Sie beeinflussen – andere wiederum nicht. Zu letzterem gehört der allgemeine Marktzins für Immobilienfinanzierungen. Kreditinstitute orientieren sich bei ihrer Berechnung an den Renditen, die es am Kapitalmarkt für langfristige Anlageobjekte gibt. Besonders bedeutend sind hier Pfandbriefe und Staatsanleihen, die über einen langen Zeitraum mit einem festen Zinssatz vergütet werden. Derzeit ist die Nachfrage internationaler Investoren nach deutschen Staatsanleihen sehr hoch, da diese als besonders sicher gelten. Das drückt die Rendite – bei Anleihen mit zehn Jahren Laufzeit auf aktuell unter 0 Prozent. Investoren bekommen am Ende der Laufzeit also weniger Geld zurück als sie dem Staat geliehen haben.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) hat dagegen keinen unmittelbaren Einfluss auf die Bauzinsen. Dieser Zinssatz bestimmt, zu welchen Konditionen Banken sich Geld bei der Zentralbank leihen können. Momentan liegt er bei 0 Prozent. Das hat Auswirkungen auf Anlageobjekte mit kurzer Laufzeit wie etwa Tagesgeld – Baufinanzierungen gehören aber zu langfristigen Geldgeschäften. Dennoch sind Leitzins und Hypothekenzins nicht völlig losgelöst voneinander. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass beide einen ähnlichen Verlauf nehmen. Die Bauzinsen reagieren meist früher als der Leitzins in die eine oder andere Richtung.
Welchen Zins Sie für Ihre Baufinanzierung zahlen müssen, hängt zudem von individuellen Faktoren ab. So kommen beispielsweise Beamte häufiger in den Genuss von niedrigeren Zinsen als Selbstständige, auch wenn es sich dabei meist nur um Zehntelprozentpunkte handelt. Einen Einfluss haben auch die Nutzung der Immobilie (Eigennutzung oder Anlageobjekt) und Ihre Bonität, also die Wahrscheinlichkeit, dass Sie ein Darlehen vereinbarungsgemäß zurückzahlen.
Auch die Konditionen einer Finanzierung wirken sich auf die Höhe des Bauzinses aus. Wer zum Beispiel wenig Eigenkapital einbringt, muss mit Zinsaufschlägen rechnen. Denn mit der höheren Darlehenssumme steigt auch das Risiko der Bank, bei einem Zahlungsausfall seitens des Kreditnehmers auf einer größeren Restforderung „sitzenzubleiben“. Wer eine lange Sollzinsbindung wählt, also den Hypothekenzins für mehr als die üblichen zehn bis 15 Jahre festschreiben lässt, bezahlt diese Planungssicherheit ebenfalls mit einem höheren Zins. Der Aufpreis für eine Finanzierung über 20 Jahre kann im Vergleich zu einer zehnjährigen Zinsbindung nach Angaben des Finanzvermittlers Interhyp bei bis zu 0,8 Prozentpunkten liegen.
Ein weiteres Mittel, mit dem Sie den Bauzins zu Ihren Gunsten beeinflussen können, ist die Wahl einer hohen Tilgung. Der Tilgungssatz wird in Prozent angegeben und ist ein Maß dafür, welchen Anteil des Darlehens Sie im Jahr bzw. monatlich zurückzahlen. Hier gilt: Wer hoch tilgt und damit die Bereitschaft zeigt, das Darlehen zügig zu begleichen, hat die Chance auf einen günstigeren Hypothekenzins.
Die tatsächliche Höhe des Bauzinses hängt von vielen Faktoren ab, deren Relevanz Kreditinstitute oft verschieden hoch einschätzen. Deshalb lohnt sich ein Vergleich mehrerer Banken und Finanzierungsvermittler.