Ein Tilgungsrechner ist ein Online-Rechentool, dessen Algorithmus alle für ein Immobiliendarlehen relevanten Faktoren berücksichtigt. Mit seiner Hilfe können Sie den Kreditanteil Ihrer Baufinanzierung ziemlich genau berechnen.

Das sind die wichtigsten Parameter im Tilgungsrechner:

• Darlehensbetrag: Hier geben Sie die Summe ein, die Sie von der Bank benötigen. Dabei handelt es sich um den Kaufpreis bzw. die Hausbau-Kosten minus Eigenkapital und ohne die Bau- bzw. Kaufnebenkosten wie Maklergebühr, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Diese werden bei der Baufinanzierung in der Regel nicht vom Darlehen abgedeckt, sondern aus Eigenmitteln bestritten.
• Auszahlungsdatum: Es folgt zeitnah, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Sie erhalten von Ihrem Notar eine entsprechende Mitteilung, die Sie Ihrem Kreditgeber zur Auszahlung vorlegen müssen.
• Häufigkeit/Frequenz der Ratenzahlung: Üblich ist eine monatliche Rate, es gibt aber auch Konstellationen mit vierteljährlicher oder jährlicher Zahlung.
• Dauer der Sollzinsbindung: Während dieses Zeitraums sind die Sollzinsen festgelegt. Sie müssen nach dem Ende der Zinsbindung neu ausgehandelt werden. Der dann noch offene Betrag ist die Restschuld.
• Gebundener Sollzinssatz pro Jahr: Hier können Sie durchspielen, wie der Sollzinssatz auch hinsichtlich der Nachkommastellen die Laufzeit des Darlehens und die Gesamtkosten beeinflusst.
• Rückzahlung als anfängliche Tilgung oder gewünschte Rate: Beide Varianten beeinflussen die Laufzeit des Darlehens. Setzen Sie die gewünschte Rate zu niedrig an, kann sich daraus eine sehr lange Laufzeit mit entsprechend dauernden Zinszahlungen ergeben. Die Tilgungshöhe beeinflusst die Laufzeit des Darlehens.
• Veränderbarkeit der Sollzinsbindung: Hier können Sie durchspielen, wie eine längere Zinsbindung die Höhe der Gesamtkosten beeinflusst.
• Sondertilgungen: Beachten Sie, dass Sie außerplanmäßig einen bestimmten Betrag tilgen können. Die Option zur Sondertilgung ist zwar mit einem etwas höheren Sollzinssatz verbunden, lohnt sich aber fast immer.

Bitte beachten Sie: Der Tilgungsrechner kann Ihnen zwar ziemlich genaue Werte liefern, doch bleibt der Sollzins immer ein wenig hypothetisch. Der exakte Zinssatz hängt von einer Reihe individueller Faktoren ab. Daher ist ein persönliches Gespräch mit einem Finanzierungspartner nötig, der Ihnen anschließend ein Angebot vorlegen kann. In unserem Rechner können Sie direkt bis zu drei Finanzierungsanbieter wählen, die Sie daraufhin kontaktieren.  

Die Tilgung ist die eigentliche Rückzahlung der aufgenommenen Darlehenssumme. Die Monatsrate besteht aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil, der die Darlehenskosten ausmacht.

Was ist die Tilgungsrate?

Die Tilgungsrate ist der Betrag, den Sie Monat für Monat an Ihren Kreditgeber zurückzahlen. Bei Annuitätendarlehen bleiben die Monatsraten immer gleich, aber die Zusammensetzung ändert sich: Der Zinsanteil wird geringer, der Tilgungsanteil steigt. Die genauen Werte sehen Sie im Tilgungsplan.

Was ist der Tilgungssatz?

Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr tilgen. Je höher Sie den Tilgungssatz wählen, desto geringer ist Ihre offene Restschuld nach der Zinsbindung. Wir empfehlen eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent. Achten Sie aber darauf, dass Sie sich mit den monatlichen Kosten nicht übernehmen. Wie viel Sie in den Immobilienkredit investieren können, finden Sie mit unserem Haushaltsrechner heraus.

Was sind Sondertilgungen und warum sollte ich diese wahrnehmen?

Achten Sie darauf, dass Sie die Möglichkeit zur Sondertilgung haben. So können Sie unverhofften Geldsegnen – zum Beispiel durch eine Erbschaft oder einen Gehaltsbonus – einsetzen, um einen Teil des Kreditbetrags vorzeitig zurückzuzahlen und so insgesamt Finanzierungskosten zu sparen. Im besten Fall sind Sondertilgungen jederzeit in beliebiger Höhe und ohne zusätzliche Gebühr möglich.

Was sind Tilgungsveränderungen und warum sollte ich diese Option wählen?

Mit der Option für Tilgungsveränderungen – auch variable Tilgung genannt – können Sie als Kreditnehmer den Tilgungssatz Ihres Kredites an veränderte Einkommensverhältnisse anpassen. Bei einer Gehaltserhöhung können Sie die Raten erhöhen und bei einem finanziellen Engpass vorübergehend verringern oder sogar ganz aussetzen. Diese Option ist meist sinnvoller als der Abschluss einer teuren Restschuldversicherung.

Achten Sie beim Vergleich unterschiedlicher Angebote auf folgende Parameter:

• Sollzinssatz
• Effektiver Jahreszins (auch Effektivzins genannt)
• Zinsbindung
• Monatliche Rate
• Restschuld zum Ende der Zinsbindungsphase
• Option zur gebührenfreien Sondertilgung
• Möglichkeit zur Tilgungsveränderung

Wenn Sie sich für den Angebotsvergleich fachliche Unterstützung wünschen, nehmen Sie die Dienste eines unabhängigen Finanzierungsberaters in Anspruch. Er bzw. sie holt mehrere Angebote ein und erklärt Ihnen die Unterschiede ganz genau. Nehmen Sie ein Angebot an, erhält der Berater bzw. die Beraterin von der Bank eine Provision.

Nach Ende der Sollzinsbindung ist die Darlehenssumme in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Sie benötigen also einen neuen Kredit zum dann üblichen Zinssatz. Da sich die Bauzinsen auch weiterhin auf einem relativ niedrigen Niveau befinden, streben die meisten Kreditnehmer eine möglichst lange Zinsbindungsfrist an.

Ein Tilgungsplan ist Teil jeder Immobilienfinanzierung. Er umfasst den Zeitraum vom Darlehensbeginn bis zum Ende der Zinsbindung. Sie können darin Monat für Monat ablesen, welchen Anteil Zins und Tilgung ausmachen. Anfangs überwiegt der Zinsanteil, doch mit jedem Monat verlagert sich der Anteil – wenn auch nur in kleinen Schritten – hin zu einer wachsenden Tilgung. Auch die verbleibende Restschuld können Sie auf Monatsbasis ablesen.

Der Tilgungsplan kann Ihnen jedoch nur bis zum Ende der Zinsbindung einen verlässlichen Überblick geben und nicht bis zum Ende der Laufzeit Ihres Darlehens. Auch Tilgungsveränderungen oder Sondertilgungen lassen sich nicht im Tilgungsplan ablesen, weil sie meist kurzfristig erfolgen. Lassen Sie sich daher einen aktualisierten Tilgungsplan ausstellen, wenn Sie entsprechende Anpassungen vorgenommen haben.