Ein Tilgungsrechner ist ein internetbasiertes Rechenprogramm, dessen Algorithmus alle für ein Immobiliendarlehen relevanten Faktoren berücksichtigt. Mit seiner Hilfe können Sie den Kreditanteil Ihrer Baufinanzierung ziemlich genau berechnen.

Im Tilgungsrechner lassen sich die wichtigsten Parameter Ihres Darlehens eingeben:

• Darlehensbetrag: Hier geben Sie den benötigten Betrag ein, meistens ohne die Kauf- oder Baunebenkosten wie Maklergebühr, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Diese werden bei einer normalen Baufinanzierung nicht vom Darlehen abgedeckt, sondern aus Eigenmitteln bestritten.
• Auszahlungsdatum: Es folgt zeitnah auf den Notartermin, bei dem ein Kauf bzw. der Bau und seine Finanzierung aktenkundig werden. Im Notarvertrag wird ein genaues Auszahlungsdatum fixiert.
• Häufigkeit/Frequenz der Ratenzahlung: Üblich ist eine monatliche Rate, es gibt aber auch Konstellationen mit vierteljährlicher oder jährlicher Zahlung.
• Dauer der Sollzinsbindung: Während dieses Zeitraums sind die Sollzinsen festgelegt, müssen nach dem Ende der Zinsbindung aber neu ausgehandelt werden. Der dann noch offene Betrag ist die Restschuld.
• Gebundener Sollzinssatz pro Jahr: Hier können Sie durchspielen, wie der Sollzinssatz auch hinsichtlich der Nachkommastellen die Laufzeit des Darlehens und die Gesamtkosten beeinflusst.
• Rückzahlung als anfängliche Tilgung oder gewünschte Rate: Beide Varianten beeinflussen die Laufzeit des Darlehens. Setzen Sie die gewünschte Rate zu niedrig an, kann sich daraus eine sehr lange Laufzeit mit entsprechend dauernden Zinszahlungen ergeben. Die Tilgungshöhe ist von entscheidendem Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens.
• Veränderbarkeit der Sollzinsbindung: Hier können Sie durchspielen, wie eine längere Sollzinsbindung die Höhe der Gesamtkosten beeinflusst.
• Sondertilgungen: Unbedingt als Option berücksichtigen, auch wenn dadurch der Sollzinssatz geringfügig angehoben wird.

Der Tilgungsrechner kann Ihnen zwar ziemlich genaue Werte liefern, doch bleibt der Sollzins immer ein wenig hypothetisch – zu welchem exakten Zinssatz man Ihnen ein Darlehen anbieten wird, entscheiden die möglichen Kreditgeber anhand einer Vielzahl von Faktoren, die sich aus Ihrer persönlichen Lebenssituation, Wirtschaftslage und Darlehenshistorie ableiten. Trotzdem können Sie sich mit Hilfe des Tilgungsrechners mit allen wichtigen Aspekten der Baufinanzierung vertraut machen.

Die Tilgung ist die eigentliche Rückzahlung der aufgenommenen Darlehenssumme. Sie ist Teil der Monatsrate, mit der Sie den Darlehensbetrag sowie die Darlehenskosten in Form von Zinsen zurückzahlen.

Was ist die Tilgungsrate?

Die Tilgungsrate ist der Teil der Monatsrate, mit dem die Darlehensschuld zurückgezahlt wird. Daneben macht der Zins den zweiten Teil der Rate aus. Die Monatsraten entsprechen dem Prinzip der Annuität, d.h. Sie zahlen während der gesamten Darlehenslaufzeit einen gleichbleibenden monatlichen Betrag, in dem sich der anfangs dominierende Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils verändert. Die genauen Werte sind im Tilgungsplan ersichtlich.

Was ist der Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz ist der im Darlehensvertrag vereinbarte prozentuale Anteil am Gesamtdarlehensbetrag, der mit den regelmäßigen Raten an den Darlehensgeber zurückgezahlt wird. Seine Höhe beeinflusst die Höhe der monatlichen Rate. Bei einer Baufinanzierung besteht jede Monatsrate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Anfangs überwiegt der Zinsanteil, später der Tilgungsanteil, was im Tilgungsplan für die gesamte Finanzierungslaufzeit genau ablesbar ist.

Was sind Sondertilgungen und warum sollte ich diese wahrnehmen?

Mit einer Sondertilgung können Sie einen zusätzlich verfügbar werdenden Geldbetrag zur Tilgung Ihres Darlehens einsetzen. Damit reduzieren sich sowohl die zurückzuzahlende Restsumme als auch die anfallenden Zinsen. Sondertilgungen sollten jederzeit in beliebiger Höhe und ohne zusätzlich anfallende Gebühr möglich sein

Was sind Tilgungsveränderungen und warum sollte ich diese Option wählen?

Mit der Option für Tilgungsveränderungen – auch variable Tilgung genannt – kann der Kreditnehmer den Tilgungssatz des Kredites veränderten Einkommensverhältnissen anpassen. Sollten Sie beispielweise den Arbeitgeber wechseln und ein deutlich besseres Gehalt bekommen, ließe sich der Tilgungssatz erhöhen. Die Zinsen würden niedriger, die Darlehenslaufzeit würde sich verkürzen. Aber auch der umgekehrte Fall ist möglich: Fällt ein Einkommen zeitweise wegen Elternzeit oder Krankheit aus, kann die Höhe des Tilgungssatzes reduziert werden. Mit der Option auf Tilgungsveränderungen können Sie auf alle Eventualitäten reagieren.

Welche Auswirkungen hat eine höhere anfängliche Tilgung auf die Restschuld?

Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes hat einen deutlichen Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens sowie die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindungsphase. Anhand eines Beispieldarlehens von 200.000 Euro, 15-jähriger Zinsbindung und einem Sollzinssatz von 1,95 Prozent lassen sich beachtliche Unterschiede aufzeigen:

Tilgen Sie anfangs mit 2,0 Prozent, wird eine monatliche Rate in Höhe von 658 Euro fällig. Nach 15 Jahren sind erst 44.126 Euro getilgt, es wurden 35.033 Euro Zinsen gezahlt, die Restschuld beträgt 155.873 Euro, und mit gleichbleibendem Zinssatz bzw. Tilgung würde die Gesamtlaufzeit 35 Jahre und 1 Monat betragen.

Beträgt Ihr anfänglicher Tilgungssatz 3,0 Prozent, ergibt sich eine monatliche Rate von 825 Euro. Nach 15 Jahren sind bereits 66.190 Euro getilgt, 32.969 Euro Zinsen wurden gezahlt, die Restschuld beträgt 133.800 Euro, und die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzt sich bei gleichbleibenden Konditionen auf 25 Jahre und 10 Monate.

Ein Prozent mehr anfängliche Tilgung bedeutet also eine geringere Restschuld, eine um zehn Jahre kürzere Darlehenslaufzeit und aufgrund des deutlich niedrigeren Zinsanteils auch niedrigere Gesamtkosten.

Wie sieht ein detaillierter Tilgungsplan aus?

Ein Tilgungsplan ist Teil jeder Immobilienfinanzierung. Er umfasst den Zeitraum vom Darlehensbeginn bis zum Ende der Zinsbindung. Sie können darin Monat für Monat ablesen, welchen Anteil Zins und Tilgung an Ihren bei einem Annuitätendarlehen stets gleichbleibenden Monatszahlungen ausmachen. Anfangs überwiegt der Zinsanteil, doch mit jedem Monat verlagert sich der Anteil – wenn auch nur in kleinen Schritten – hin zu einer wachsenden Tilgung. Auch die verbleibende Restschuld können Sie auf Monatsbasis ablesen.

Der Tilgungsplan kann Ihnen jedoch nur bis zum Ende der Zinsbindung einen verlässlichen Überblick geben und nicht bis zum Ende der Laufzeit Ihres Darlehens. Der Grund: Sie müssen für die Begleichung der Restschuld im Rahmen der Anschlussfinanzierung entweder mit dem bisherigen Darlehensgeber neue Konditionen aushandeln oder können zu einem anderen Darlehensgeber mit besseren Konditionen wechseln. Erst dann bekommen Sie einen neuen Tilgungsplan, der auf dem dann geltenden Sollzins und der vereinbarten Tilgungsrate basiert und bis zum Ende der Darlehenslaufzeit reicht.

Nicht ablesen lassen sich Tilgungsveränderungen oder Sondertilgungen, doch wird Ihr Kreditgeber Ihnen dann gegebenenfalls einen aktualisierten Tilgungsplan ausstellen.

Finanzierungsangebote unterschiedlicher Banken lassen sich am einfachsten vergleichen, wenn sie neben Darlehenssumme und Darlehenslaufzeit dieselben Finanzierungsparameter enthalten. Dazu zählen:

• Sollzinssatz
• effektiver Jahreszins (auch Effektivzins genannt)
• Zinsbindung
• monatliche Rate
• Restschuld zum Ende der Zinsbindungsphase
• Option zur gebührenfreien Sondertilgung
• Möglichkeit zur Tilgungsveränderung

Damit sollten die Grundbedingungen leicht ablesbar sein. Da sich diese Konditionen aber untereinander beeinflussen, wird es trotzdem unterschiedliche Werte geben.

Ist Ihnen die Materie zu kompliziert und möchten Sie diese wichtige und weitreichende Entscheidung mit fachlicher Unterstützung treffen, nehmen Sie die Dienste eines unabhängigen Finanzberaters in Anspruch. Der wird für Sie mehrere Angebote einholen und Ihnen die Unterschiede genau erklären; nehmen Sie das für Sie passende an, bekommt der Berater vom Kreditgeber eine Provision.