Eigenkapital: So viel sollten Sie einbringen : Kredit kündigen ohne Strafzahlung

Eigenkapital: So viel
sollten Sie einbringen

© Drazen Zigic / iStock

Erspartes, Aktien oder der gute alte Bausparvertrag: Eigenkapital ist die Voraussetzung für einen Hauskauf oder Hausbau. Je mehr Sie selbst finanziell stemmen können, desto günstiger wird die Immobilienfinanzierung. Erfahren Sie hier, was als Eigenkapital zählt, wie Sie die nötige Summe berechnen und ob es auch ein „Zuviel“ an Eigenmitteln gibt.

  • Um Chancen auf eine Baufinanzierung zu haben, müssen Sie in der Regel mindestens 15 Prozent Eigenkapital plus die Nebenkosten selbst beisteuern können.
  • Beim Hausbau ist meist mehr Eigenkapital nötig als beim Immobilienkauf, da die Kosten schneller ausufern können und Baunebenkosten höher sind als Kaufnebenkosten. 
  • Je höher Ihre Eigenkapitalquote, desto geringer sind Zinsen, Restschuld, Darlehensrate oder Laufzeit.
  • Am günstigsten ist eine Finanzierung mit 40 bis 70 Prozent Eigenkapital. Danach steigen die Zinsen oft sogar wieder. Stecken Sie nicht Ihre gesamten Eigenmittel in die Immobilienfinanzierung, sondern halten Sie genügend Rücklagen für die Einrichtung, Renovierung und Unvorhersehbares zurück.  
  • Kreditgeber erkennen nicht nur Sparguthaben, anderes Geldvermögen und Eigenleistungen („Muskelhypothek“)  beim Hausbau als Eigenkapital an, sondern akzeptieren auch Renten- und Lebensversicherungen sowie bereits vorhandene Grundstücke und Immobilien als Sicherheit.  

Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um herauszufinden, wie sich die Konditionen für Ihren Baukredit mit steigender Eigenkapitalquote verbessern:

Finanzierungsrechner

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Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung: In unseren Beispielrechnungen haben wir die Baufinanzierung mit 15, 25 und 35 Prozent Eigenkapital berechnet. In folgender Tabelle finden Sie nötige Kreditsumme, Zinskosten, Darlehensrate und Restschuld im Vergleich. Wir gehen von 1,39 Prozent Zinsen, einer Tilgung von 2 Prozent sowie 15 Jahre Zinsbindung aus.

15 Prozent Eigenkapital

Kaufpreis

320.000 €

Eigenkapital

48.000 €

Darlehenssumme

272.000 €

Sollzinssatz p.a.

1,39 %

Monatsrate

863,32 €

Zinskosten in den ersten 15 Jahren

53.524,94 €

Restschuld nach 15 Jahren

203.727,34 €

Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung

38 Jahre

25 Prozent Eigenkapital

Kaufpreis

320.000 €

Eigenkapital

80.000 €

Darlehenssumme

250.000 €

Sollzinssatz p.a.

1,39 %

Monatsrate

772,92 €

Zinskosten in den ersten 15 Jahren

47.920,23 €

Restschuld nach 15 Jahren

182.394,63 €

Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung

38 Jahre

35 Prozent Eigenkapital

Kaufpreis

320.000 €

Eigenkapital

112.000 €

Darlehenssumme

208.000 €

Sollzinssatz p.a.

1,39 %

Monatsrate

682,52 €

Zinskosten in den ersten 15 Jahren

42.315,53 €

Restschuld nach 15 Jahren

161.061,93 €

Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung

38 Jahre

  • Weniger Zinsen: Zinsen stellen den Löwenanteil der Finanzierungskosten dar. In der Tabelle sehen Sie deutlich: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Zinsen zahlen Sie. Beachten Sie: Der Einfachheit halber sind wir bei allen drei Szenarien von demselben Sollzins ausgegangen. Tatsächlich belohnen Banken eine hohe Eigenkapitalquote meist mit niedrigeren Zinssätzen, sodass die Ersparnis noch höher ausfällt.
  • Niedrigere Restschuld: Je geringer der nötige Darlehensbetrag ist, desto niedriger fällt auch die Restschuld aus, die nach Ende der Zinsbindung noch besteht. Das senkt auch Ihr Finanzierungsrisiko, denn für die Anschlussfinanzierung müssen Sie wieder einen neuen Zinssatz aushandeln.
  • Geringere Rate … : Da Sie weniger Fremdkapital benötigen, sinkt bei gleichem Tilgungssatz die monatliche Rate.
  • … oder kürzere Laufzeit: Wenn Sie viel Eigenkapital einbringen, können Sie aber auch Ihre Monatsrate erhöhen und so schneller schuldenfrei sein. Wir haben dies noch einmal für Sie berechnet (bis auf die Monatsrate bleiben alle Variablen gleich):

15 Prozent Eigenkapital

Monatsrate

800 €

Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Kredits

42 Jahre
+ 1 Monat

25 Prozent Eigenkapital

Monatsrate

800 €

Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Kredits

36 Jahre
+ 4 Monate

35 Prozent Eigenkapital

Monatsrate

800 €

Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Kredits

31 Jahre

Zum Eigenkapital gehören alle Mittel, die Sie selbst in die Immobilien- bzw. Baufinanzierung einbringen können. Anders als viele Bauherren bzw. Immobilienkäufer denken, zählen aber nicht nur Sparguthaben, Bausparverträge oder Aktien, sondern es zählt alles, was der Bank als Sicherheit dient:

  • Bargeld, Bank- und Sparguthaben: Alle Beträge auf Ihrem Girokonto, Sparkonto, Tagesgeldkonto oder Festgeldkonto
  • Wertpapiere: Der aktuelle Verkehrswert Ihrer Aktien, Anleihen, Immobilienfonds, Investmentfonds, ETFs, Rentenpapiere, Zertifikate oder Optionsscheine
  • Bausparguthaben: Die zuteilungsreife Sparsumme Ihres Bausparvertrags
  • Lebensversicherungen und private Rentenversicherung: Hier zählt der aktuelle Rückkaufswert. Sie müssen Ihre Rentenversicherung, Kapitallebensversicherung oder Risikolebensversicherung nicht verkaufen, sondern können die Ansprüche bis zur Tilgung an Ihren Kreditgeber abtreten.
  • Eigenleistungen bzw. Muskelhypothek: Wert der eigenen Arbeitskraft, unentgeltliche Hilfe von Freunden und Verwandten, eigene Baumaterialien, ein bereits vorhandenes Grundstück, wiederverwendbare Gebäudeteile bei einem Abriss
  • Arbeitgeberdarlehen und private Darlehen: Banken rechnen den Kredit des Arbeitgebers häufig als Eigenkapital an, gleiches gilt für Privatdarlehen von Verwandten und Freunden. 
  • Immobilienbesitz: Abbezahlte Eigentumswohnungen, Häuser oder andere Immobilien, es zählen auch anteilige Eigentumsrechte

Tipp: Vorzeitige Erbschaften als Eigenkapital

Falls Sie später zum Beispiel das Haus Ihrer Eltern oder andere Vermögenswerte erben sollen, kann es sinnvoll sein, sich diese bereits jetzt überschreiben zu lassen. So umgehen Sie unter Umständen auch die Erbschaftssteuer. Bei Schenkungen gibt es einen Freibetrag von 500.000 Euro (von Eltern an Kinder) bzw. 200.000 Euro (von Großeltern an Enkel). Sie können den Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen. Eltern bzw. Großeltern bleiben durch ein Nießbrauchs- oder lebenslanges Wohnrecht abgesichert. Lassen Sie sich hierzu vorab von einem Finanz- oder Steuerexperten beraten.   

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Die Bank ermittelt einen Beleihungswert, um die maximale Darlehenssumme zu bestimmen. Dabei handelt es sich um den Wert, den das Kreditinstitut bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie erhalten würde, wenn ein Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann. Zudem berechnet die Bank einen Risikoabschlag für den Verlust der zum Beispiel durch entgangene Zinsen und den Aufwand einer Zwangsvollstreckung entsteht. Der Beleihungswert liegt daher immer unter dem tatsächlichen Immobilienwert. 

Liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent, müssen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten selbst aufbringen. Eine Baufinanzierung zu mehr als 80 Prozent ist sehr selten und nur bei extrem guter Bonität möglich. Ausnahmen gibt es zum Beispiel dann, wenn Sie eine (weitgehend) abbezahlte Immobilie oder wertvolle Lebens- bzw. Rentenversicherungen besitzen, die Sie als Sicherheit einsetzen können.

Tipp: Erfahren Sie hier mehr zum Thema Vollfinanzierung: Finanzierung ohne Eigenkapital.

Im Prinzip gilt: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto besser. Aber es gibt auch eine Obergrenze, ab der mehr Eigenkapital die Zinsen nicht weiter verringert. Den optimalen Zins erhalten Darlehensnehmer bei 40 bis 70 Prozent Eigenkapital. Mehr Eigenmittel können sogar wieder zu Zinsaufschlägen führen – vor allem bei Wohnungen mit einem relativ niedrigen Kaufpreis, bei dem der Aufwand für die Bank den Gewinn mitunter übersteigt.

Tipp: Halten Sie ein finanzielles Polster für folgende Fälle zurück:

  • Mehrkosten durch Bauverzögerungen oder Baumängel
  • Kosten für nachträgliche Sonderwünsche, zum Beispiel eine gehobenere Ausstattungsvariante bei der Bemusterung
  • Budget für Umzug und Einrichtung
  • Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltungen
  • Rücklagen für unvorhersehbare Ereignisse

Wie hoch sollten meine Rücklagen sein?

Es gibt einige Faustregeln zur Höhe nötiger Rücklagen: So sollte jeder Haushalt mindestens 3 Netto-Monatseinkommen auf der hohen Kante haben – unabhängig vom Immobilienbesitz. Für Neubauten sollte mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat als Instandhaltungsrücklage auf die Seite gelegt werden, das gilt auch schon für das Jahr null. Für die komplette Einrichtung eines neuen Hauses wird schnell ein fünfstelliger Betrag fällig. Setzen Sie sich hierfür ein Budget.

Eigenkapital sichert nicht nur Kreditgeber für den Fall eines Zahlungsausfalls ab, sondern schützt auch Kreditnehmer davor, sich finanziell zu übernehmen. Sie sollten daher unbedingt Kapital aufbauen, ehe Sie Ihren Immobilienwunsch angehen. Hier finden Sie sinnvolle Möglichkeiten.  
 

  1. Bausparvertrag: Der Klassiker
    Bausparen gilt mittlerweile als etwas angestaubt, ist aber immer noch ein effektiver Weg, um Eigenkapital für den Hauskauf oder -bau anzusparen – zumindest dann, wenn der Immobilienwunsch in der Zukunft liegt. Bis zur Zuteilungsreife vergehen circa sieben Jahre. Bausparer können unter Umständen staatliche Zuschüsse einsammeln und sich günstige Zinsen sichern.
     
  2. Aktien und Fonds: Für (mehr oder weniger) Risikofreudige
    Mehr Rendite als Sparverträge, Tages- und Festgeldkonten versprechen Wertpapiere und Fondsparpläne. Auch hier ist allerdings Geduld gefragt. Je langfristiger die Anlage, desto geringer ist in der Regel das Risiko. Ein moderates Risiko besteht für ETFs (Exchange Traded Funds – börsengehandelte Indexfonds), offene Immobilienfonds, Staatsanleihen, Unternehmensanleihen, Aktienanleihen und Zertifikate. Ein hohes Risiko tragen Sie mit Aktien, reinen Aktienfonds, geschlossenen Immobilienfonds oder Währungsanleihen. Ebenfalls nur für erfahrene und sehr risikobereite Spekulanten geeignet sind Optionen, Optionsscheine, Futures (Termingeschäfte) oder CFDs (hochspekulative Derivate).
     
  3.  Privatdarlehen: Zuschuss von Freunden und Verwandten
    Falls Sie noch nicht genug Eigenkapital angespart haben und es schnell gehen soll, ist manchmal ein privates Darlehen von Familie oder Freunden sinnvoll. Woher das Geld kommt, spielt für die Bank keine Rolle. Sie können den Vertrag über den privaten Kredit auch von einem Notar beurkunden lassen.

    Achtung: Bedenken Sie, dass Sie neben den Kreditraten für die Bank auch das von Verwandten oder Freunden geliehene Geld zurückzahlen müssen. Achten Sie darauf, dass die finanzielle Belastung nicht zu hoch wird. Nehmen Sie Privatdarlehen wirklich nur von engen Bezugspersonen an und fallen Sie nicht auf dubiose Anbieter herein. Eine Alternative kann auch eine vorgezogene Erbschaft sein.

Beim Hausbau ist meist mehr Eigenkapital nötig als beim Hauskauf. Das liegt vor allem an den höheren Nebenkosten. So müssen Bauherren sowohl Kaufnebenkosten für das Grundstück als auch Baunebenkosten selbst aufbringen. Letztere betragen bis zu 20 Prozent der Bausumme. Muss das Grundstück erst erschlossen werden, sogar noch mehr. Im Vergleich dazu fallen beim Hauskauf maximal 15 Prozent Nebenkosten an. Hinzu kommt das Risiko einer Nachfinanzierung beim Hausbau – wenn die Darlehenssumme nicht reicht.

Banken erkennen meist auch den Rückkaufswert von privaten Rentenversicherungen, Kapitallebensversicherungen und Risikolebensversicherungen als Eigenkapital an. Sie müssen die Policen nicht verkaufen – schließlich dienen sie als Absicherung für Sie und Ihre Familie. Im Normalfall geben sich Kreditgeber mit einer Abtretung der Ansprüche zufrieden. Sobald Sie Ihren Kredit zurückbezahlt haben, gehen diese Rechte wieder auf Sie über.

Staatliche Fördermittel werden in der Regel nicht als Eigenkapital anerkannt – es sei denn, Sie haben bereits bei Abschluss des Kreditvertrages eine feste schriftliche Zusage. Allerdings kann beispielsweise das Baukindergeld erst nach Einzug ins Eigenheim beantragt werden.

Ja, Banken erkennen auch Wohneigentum als Absicherung für das Darlehen und somit als Eigenkapital ein. Falls Sie Ihre Erstimmobilie bei demselben Kreditinstitut finanziert haben, können Sie den Grundschuldeintrag im Grundbuch wieder reaktivieren.

Bei einem sehr hohen Einkommen und anderen Sicherheiten ist eine Vollfinanzierung möglich. Sie ist allerdings teuer und mit vielen Risiken verbunden. Mehr dazu lesen Sie unter Vollfinanzierung: Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

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