Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von der Höhe des Erbes (Verkehrswert der Immobilie plus weitere geerbte Geld- und Vermögenswerte) und dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen (Erblasser) ab. Man unterscheidet zwischen drei Erbschaftssteuerklassen.  

Steuerklasse I

Darunter fallen:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
• Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder 
• Eltern
• Enkelkinder

Versteuert werden muss nicht der gesamte Immobilienwert, sondern nur der Teil, der über dem Freibetrag liegt.

Steuerklasse II

Darunter fallen:

• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Stiefeltern
• Schwiegereltern und Schwiegerkinder,
• geschiedene Partner

Steuerklasse III

Darunter fallen alle Personen mit einem entfernteren oder ohne Verwandtschaftsgrad zu den Erblasser:innen, zum Beispiel Verlobte oder Freunde.

Rechenbeispiel

Frau Müller erbt von ihrem Vater ein Einfamilienhaus im Wert von 500.000 Euro. Als Tochter hat sie einen Freibetrag von 400.000 Euro. Sie muss also 100.000 Euro versteuern. Da sie in die Erbschaftssteuerklasse I fällt, beträgt ihr Steuersatz 11 Prozent. Sie muss also 11.000 Euro ans Finanzamt abtreten.

Hätte sie das Haus nicht von einem Elternteil, sondern von ihrer Tante geerbt, würde ihr Freibetrag nur 20.000 Euro betragen. Es blieben 480.000 Euro, die in Erbschaftssteuerklasse II mit 25 Prozent zu besteuern wären. Das entspricht 120.000 Euro.

Im Erbfall übernimmt das Finanzamt die Bewertung der Immobilie. In der Regel orientiert sich ein Gutachterausschuss am Verkehrswert vergleichbarer Objekte (Größe, Lage, Ausstattung). Bei vermieteten Immobilien wird der Verkehrswert auch anhand des möglichen Ertrags ermittelt. Kommen beide Verfahren nicht in Betracht, wird das Sachwertverfahren angewendet, bei dem die Herstellungskosten als Grundlage dienen.

Erben haben aber die Möglichkeit, Einspruch gegen die Bewertung einzulegen und ein eigenes Gutachten über den Verkehrswert erstellen zu lassen. Das lohnt sich vor allem bei älteren, renovierungsbedürftigen Immobilien.

Meist meldet sich das Finanzamt von selbst bei den Erben. Ist dies nicht der Fall, müssen sie das Amt innerhalb von drei Monaten schriftlich über das Erbe informieren. Falls vorhanden, übernehmen das in der Regel die Testamentsvollstrecker:innen oder Nachlassverwalter:innen.

Anschließend prüft das Finanzamt, ob Sie den Steuerfreibetrag überschreiten. Ist das der Fall, müssen Sie eine Erbschaftssteuererklärung abgeben.

Auch von der Erbschaftssteuer können Sie bestimmte Kosten absetzen, die Ihre Steuerlast mindern. Nach § 10 ErbStG gehören dazu die sogenannten Nachlassverbindlichkeiten wie

• ein noch nicht abbezahlter Baukredit
• Kosten für die Beerdigung und Grabpflege
• Kosten für den Erbschein
• Kosten für die Testamentseröffnung
• Pflichtteilsansprüche, die Sie anderen Hinterbliebenen auszahlen müssen

In der Regel erkennen Finanzämter einen Pauschalbetrag von 10.300 Euro ohne Nachweis an.

Wie bereits beschrieben, können Ehegatten und Kinder selbst in das Haus oder die Wohnung ziehen, um die Erbschaftssteuer (teilweise) zu umgehen. Doch auch Erblasser:innen können bereits zu Lebzeiten dafür sorgen, dass Hinterbliebene möglichst wenig Steuern zahlen. Es gibt vor allem drei Möglichkeiten:

1. Schenkung
Die Schenkungssteuer unterscheidet sich bzgl. Höhe und Freigrenzen nur in wenigen Punkten von der Erbschaftssteuer. Aber sie hat einen Vorteil: Sie können den Freibetrag der Schenkungssteuer alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Wer früh beginnt, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen und über die Möglichkeit einer Schenkung nachdenkt, kann so viel Geld sparen. Achtung: Schenkungen, die innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Tod erfolgen, werden bei der Erbschaft wieder versteuert. 

2. Lebenslanges Wohnrecht Wenn Sie zum Beispiel Ihren Kindern eine Immobilie schon zu Ihren Lebzeiten überschreiben wollen, können Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht zusichern und ins Grundbuch eintragen lassen. Ihre Erben umgehen so die Steuer und Sie haben die Sicherheit, bis zum Tod in dem Haus wohnen bleiben zu können – selbst wenn die neuen Eigentümer die Immobilie verkaufen.

3. Nießbrauchsrecht
Der Nießbrauch geht über das Wohnrecht hinaus und bietet sich vor allem bei vermieteten Immobilien an: Als Schenker behalten Sie bis zu Ihrem Tod alle Rechte und Pflichten sowie wirtschaftlichen Vorteile und Nachteile des Immobilienbesitzes. Die Mieteinnahmen gehen also weiterhin an Sie, dafür müssen Sie aber auch für Instandhaltungen etc. aufkommen. Auch das Nießbrauchrecht bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Immobilie vorzeitig auf Erben zu überschreiben, ohne selbst Nachteile fürchten zu müssen.