Instandhaltungsrücklage: Wie hoch sollte sie sein?

Instandhaltungsrücklage:
Wie hoch sollte sie sein?

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Frische Farbe für die Fassade, neue Balkone oder Ausbesserungen am Dach: Mit der Instandhaltungsrücklage schaffen Sie ein finanzielles Polster für Reparaturen an Ihrer Immobilie. In den meisten Eigentümergemeinschaften ist sie Pflicht. Erfahren Sie, wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein sollte, wie Sie Ihren Anteil daran berechnen und was Alleinbesitzer eines Hauses beachten sollten.

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, kommt um die Rücklage meist gar nicht herum: Das Ansparen einer Instandhaltungsrückstellung ist in der Regel bereits in der Teilungserklärung vorgeschrieben und im Grundbuch dokumentiert. Aus dem gemeinsamen Topf werden Reparaturen und Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums finanziert.

Instandhaltungsrücklage heißt nun Erhaltungsrücklage

Der Begriff Instandhaltungsrücklage stammt aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das im Dezember 2020 von der Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG bzw. WEG-neu) abgelöst wurde. Darin ist die neue Bezeichnung Erhaltungsrücklage zu finden. Inhaltlich ändert sich nur, dass der Verwalter die aktuelle Höhe nicht mehr im Rahmen der Jahresabrechnung mitteilt, sondern in einem Vermögensbericht am Ende jeden Kalenderjahres.

Rücklagen als fester Bestandteil des Hausgeldes

Die Instandhaltungsrücklage bildet gemeinsam mit den Betriebskosten und der Verwaltungsgebühr das Hausgeld. Die Höhe der Zuführung wird von der Hausverwaltung berechnet und in den Wirtschaftsplan aufgenommen, den die Mitglieder bei der jährlichen Eigentümerversammlung annehmen oder ablehnen. Der Verteilungsschlüssel entspricht meist den Besitzverhältnissen. Das heißt: Je größer Ihre Wohnung ist, desto mehr zahlen Sie in den Topf ein.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann die Höhe der Instandhaltungsrücklage selbst festlegen. Eine Grundlage zur Berechnung ist die sogenannte Peterssche Formel. Sie basiert auf der Annahme, dass ein Gebäude in 80 Jahren „Lebenszeit“ mit dem 1,5-fachen der Baukosten (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) instandgehalten werden muss. Bei dieser Methode müssen die Herstellungskosten des Gebäudes pro Quadratmeter bekannt sein.

Beispielrechnung

Angenommen, ein Mehrparteienhaus hat 500 Quadratmeter Wohnfläche bei Herstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter, dann würde die Instandhaltungsrücklage zunächst so berechnet:

2.000 Euro x 1,5 = 3.000 Euro : 80 Jahre = 37,50 Euro x 500 Quadratmeter = 18.750 Euro pro Jahr

Üblicherweise entfallen davon 70 Prozent auf die Eigentümergemeinschaft, 30 Prozent auf die individuellen Wohnungsbesitzer. Das heißt: 13.125 Euro wären von der Gemeinschaft zu tragen. Diese Summe wird auf die einzelnen Eigentümer gemäß ihrem Anteil am Gesamteigentum verteilt. Nimmt man weiterhin an, dass es fünf Eigentümer mit jeweils gleichem Anteil gibt, müsste jeder 2.625 Euro pro Jahr für die Instandhaltungsrücklage aufwenden.

Unkompliziertere Richtwerte für die Höhe der Instandhaltungsrücklage liefert der soziale Wohnungsbau. In der Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz ist genau vorgeschrieben, wie hoch die Rücklage pro Quadratmeter und Jahr ausfallen darf:

Alter des Gebäudes

Jünger als 22 Jahre

Maximale Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter und Jahr

7,10 Euro

Alter des Gebäudes

Zwischen 22 und 32 Jahren

Maximale Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter und Jahr

9,00 Euro

Alter des Gebäudes

Älter als 32 Jahre

Maximale Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter und Jahr

11,50 Euro

Gibt es einen Aufzug im Haus, empfiehlt die Verordnung, die Beträge um einen Euro zu erhöhen. Für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern wären laut Berechnungsverordnung also je nach Alter zwischen 710 Euro und 1.150 Euro Rücklagen fällig.

Tipp: Ein eigenes Konto schafft Sicherheit

Der Verband Wohneigentum rät, darauf zu achten, dass die Instandhaltungsrücklage auf ein separates Konto der Gemeinschaft fließt und nicht auf ein Treuhandkonto des Hausverwalters. „Das verhindert den Verlust des Geldes im Falle einer Insolvenz oder auch Betrug“, erklärt Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin des Verbandes Wohneigentum.

Was darf aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden?

Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf nur für Maßnahmen genutzt werden, die der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen. Sie darf nicht für das Privateigentum verwendet werden, also zum Beispiel für Reparaturen in den einzelnen Wohnungen.

Beispiele, wofür die Instandhaltungsrücklage genutzt werden darf:

Unter Umständen kann die Instandhaltungsrücklage auch genutzt werden, um einen finanziellen Engpass der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG) kurzfristig zu überbrücken. Dazu ist aber ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nötig und der Betrag ist auf drei Monatshausgelder gedeckelt.

Beispiele, wofür die Instandhaltungsrücklage nicht genutzt werden darf:

  • Laufende Betriebskosten
  • Neues Badezimmer in der Wohnung
  • Sonstige Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen in der Wohnung

Tipp: Notgroschen für das Privateigentum

Da die Instandhaltungsrücklage nicht für das Privateigentum, also die meisten Arbeiten innerhalb der Wohnung genutzt werden darf, sollten Sie dafür eine eigene Rücklage bilden. Das ist zum Beispiel in Form eines Bausparvertrages möglich.

Was ist, wenn Sie keiner Wohnungseigentümergemeinschaft angehören, sondern zum Beispiel ein eigenes Einfamilienhaus besitzen? Ist auch dafür eine Instandhaltungsrücklage nötig? Hier finden Sie die Antworten.

Sollte ich für mein Haus eine Instandhaltungsrücklage bilden?

Hausbesitzer, die keiner Eigentümergemeinschaft angehören, können selbst entscheiden, ob und in welcher Höhe sie eine Instandhaltungsrücklage bilden. „Eine Rücklage ist wichtig, damit auch Hausbesitzer nicht plötzlich vor einem hohen Kostenberg stehen, der nicht geplant war“, sagt Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin des Verbandes Wohneigentum.

Manche Bauteile eines Gebäudes sollten zudem in bestimmten Intervallen erneuert werden, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Für die Sanierung des Daches oder den Austausch der Fenster fallen schnell hohe Kosten an. Diese können Sie mit einer Rücklage zumindest zum Teil auffangen.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage für das Eigenheim sein?

„Wir empfehlen, für Neubauten nach der Gewährleistungsfrist mindestens einen Euro im Monat pro Quadratmeter Wohnfläche als Instandhaltungsrücklage auf die Seite zu legen“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren (VPB).

Wer also ein Haus mit 150 Quadratmetern Fläche besitzt, sollte spätestens nach fünf Jahren damit beginnen, 1.800 Euro jährlich für Instandhaltungskosten anzusparen. Hierbei handelt es sich laut VPB aber lediglich um eine eiserne Reserve. „An einem Haus ist immer etwas zu tun. Für größere Reparaturen hat man am besten darüber hinaus noch Mittel zur Verfügung“, so die Diplom-Ingenieurin.

Bei älteren Häusern empfiehlt etwa die Landesbausparkasse LBS mindestens zwei Euro pro Quadratmeter und Monat. Für Besitzer einer Bestandsimmobilie mit 150 Quadratmetern ergäbe sich so eine Instandhaltungsrücklage von 3.600 Euro im Jahr. Auch diese Summe stellt nur einen groben Richtwert dar, denn kein Haus gleicht dem anderen. „Was der Besitzer eines Altbaus ansparen muss, richtet sich nach dem Zustand des Gebäudes und den Reparaturen, die in naher Zukunft anstehen“, so Reinhold-Postina.

Das meint auch Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg: „Die Höhe der Rücklage hängt schlichtweg von der individuellen Situation ab.“ Etwa davon, welche Gewerke der Vorbesitzer bereits hat erneuern lassen. „Wenn ich beim Kauf schon weiß, dass die Fenster betagt sind oder dass in zehn Jahren der Heizkessel ausgetauscht werden muss, sollte ich das in meine finanziellen Erwägungen einbeziehen.“ Eine realistische Schätzung über die zu erwartenden Kosten – möglicherweise mithilfe eines unabhängigen Sachverständigen – kann ein hilfreiches Mittel sein um zu klären, welche Summe künftig zurückgelegt werden sollte.

Die Instandhaltungsrücklage an sich kann man nicht von der Steuer absetzen. Fallen aber Handwerkerkosten für Renovierungen oder Reparaturen an, können Eigentümer einen Teil der Rechnungsbeträge bis zu einer bestimmten Höhe als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, können Sie Ihren geleisteten Teil an der Instandhaltungsrücklage nicht zurückfordern, denn er ist Teil des Verwaltungsvermögens der WEG. Sie können diese aber auf den Kaufpreis aufschlagen, schließlich profitiert der neue Eigentümer von einem gut gefüllten Rücklagen-Topf.

Tipp für Käufer:

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage sollte im Kaufvertrag unbedingt aufgeführt sein. Sie vermindert nämlich den Wert, auf den Sie Grunderwerbsteuerzahlen müssen.

Wenn Instandhaltungskosten die Rücklagen übersteigen, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Eine solche Sonderumlage ist auch dann sinnvoll, wenn der Topf nach mehreren Reparaturen fast leer ist. Zudem kann die WEG beschließen, einen Kredit aufzunehmen.

Nein, Instandhaltungskosten dürfen nicht an den Mieter weitergeben werden. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten und die Grundsteuer. Die Kosten für die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltung der Immobilie trägt der Eigentümer alleine. Diese Kosten dürfen Vermieter auf Mieter umlegen.

Sofern die Instandhaltungsrücklage kein Bestandteil der Teilungserklärung ist, ist sie keine direkte gesetzliche Pflicht. Die Bildung einer „angemessen Instandhaltungsrückstellung“ gehört allerdings laut § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu einer „ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung“. Falls alle Wohnungseigentümer einer Meinung sind, kann die Gemeinschaft beschließen, auf die Rückstellung zu verzichten. Theoretisch kann sich aber jeder Wohnungseigentümer auf seinen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung berufen und die Instandhaltungsrücklage einfordern.

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