Eigentümerversammlung: Was Sie wissen sollten

Eigentümerversammlung
© plainpicture/Johner

Wer in einer Eigentumswohnung wohnt, sollte sich die Chance auf Mitbestimmung nicht entgehen lassen. Denn die Eigentümerversammlung ist das Beschlussorgan der Wohnungseigner. Immonet erklärt, was die Versammlung macht, wieso sie so wichtig ist und welche Regeln für sie gelten.

Wer in seinem eigenen Einfamilienhaus lebt, hat es vergleichsweise einfach: Er bestimmt, was im Garten wächst, welche Haustür es sein soll und die Farbe seiner Fassade, sofern das nicht von der Gemeinde beschränkt wird. Besitzer von Eigentumswohnungen müssen sich hingegen mit den Eigentümern der Nachbarwohnungen über Maßnahmen und Regelungen verständigen, die alle betreffen. „Die Interessen und Probleme der Eigentümer können sich erheblich voneinander unterscheiden. Daher sollte man die Chance, Einfluss zu nehmen, nicht verstreichen lassen“, rät Herbert Oberhagemann, Regionalleiter Hamburg beim Verband privater Bauherren.

Dafür bietet die Eigentümerversammlung die beste Gelegenheit. Sie ist das oberste Willensbildungs- und Beschlussorgan der Wohnungseigentümer und dient ihrer Selbstverwaltung. Sie muss mindestens einmal im Jahr einberufen und durchgeführt werden. Normalerweise übernimmt die Hausverwaltung die Einladung.

Themen auf der Eigentümerversammlung

Zu den wichtigsten Themen der Eigentümerversammlung gehören Entscheidungen über Instandhaltung und -setzung am Gebäude und bauliche Maßnahmen, Verwaltung und Regelungen zur Hausordnung. Außerdem werden während der Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan, die in der Regel von der Verwaltung vorgelegt werden, beschlossen. Aus der Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben und der Instandhaltungsrücklage errechnet sich auch das monatliche Hausgeld, das jeder Eigentümer bezahlen muss. Allein schon zur Kontrolle der Verwaltung und wegen der finanziellen Verbindlichkeiten der Eigentümer ist die Eigentümerversammlung also wichtig.

Aber auch zur Klärung von Zwistigkeiten zwischen Nachbarn eignet sich die Eigentümerversammlung. „Wenn ein Nachbar seinen Tiefgaragenstellplatz als Abstellraum nutzt, kann das die anderen Parteien sehr stören. Bevor sich so etwas zu einem Dauerstreit entwickelt, kann man das Problem mit einem einfachen Beschluss zur Hausordnung relativ leicht klären“, gibt Oberhagemann ein Praxisbeispiel.

Einberufung der Versammlung

In der Regel muss die Hausverwaltung mindestens einmal im Jahr zu einer nicht öffentlichen Eigentümerversammlung einladen. Die gesetzliche Mindestfrist beträgt zwei Wochen. In der Gemeinschaftsordnung können aber abweichende Regelungen getroffen werden, etwa wenn viele Eigentümer weit entfernt wohnen. In besonders eiligen Fällen kann die Ladungsfrist auch kürzer sein.

Verlangen mindestens ein Viertel der Mieter eine Versammlung, muss der Verwalter diese ebenfalls einberufen. Auch für diesen Punkt können in der Gemeinschaftordnung andere Regelungen getroffen werden. So ist es durchaus im Sinne des Minderheitenschutzes, einen geringeren Mindestanteil festzulegen. Auch über solche Fragen entscheidet die Versammlung.

Die Einladung muss in Textform geschehen, per E-Mail ist also durchaus auch rechtens. Sie muss alle Tagesordnungspunkte plus Erläuterungen enthalten, über die ein Beschluss gefasst werden soll. So erhalten die Eigentümer die Chance, sich auf die Sitzung vorzubereiten.

Können Eigentümer nicht persönlich an der Sitzung teilnehmen, haben sie die Möglichkeit, einen Vertreter zu bestimmen. Um mit abstimmen zu können, muss er allerdings eine schriftliche Vollmacht vorweisen.

Stimmrecht und Beschlussfähigkeit

Damit gültige Beschlüsse gefasst werden können, sprich überhaupt Beschlussfähigkeit herrscht, müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein. Ist das nicht der Fall, wird eine Wiederholungsversammlung einberufen, die auf jeden Fall beschlussfähig ist. Es können in der Gemeinschaftsordnung aber immer auch abweichende Regelungen getroffen werden, die dann Gültigkeit haben und über den gesetzlichen Bestimmungen stehen. Wird keine Beschlussfähigkeit erreicht, sind die Entscheide anfechtbar.

Wichtig ist es daher, nicht nur zu Beginn der Versammlung auf die Beschlussfähigkeit zu achten. Diese kann sich verändern, wenn Eigentümer die Versammlung eher verlassen oder von einzelnen Beschlüssen ausgeschlossen sind, etwa wenn über Rechtsgeschäfte mit ihnen abgestimmt wird. 

In der Praxis wird das Stimmrecht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung oft abweichend vom Gesetz geregelt. Dieses besagt, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat, unabhängig von der Zahl oder Größe seiner Wohnungen im Haus. Üblich sind jedoch Regelungen nach dem Wertprinzip – abhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile; oder nach dem Objektprinzip – dann entfällt auf jede Wohnung eine Stimme. In beiden Fällen kann es dazu kommen, dass ein einzelner Eigentümer über die Stimmenmehrheit verfügt.  
Gehört eine Wohnung mehreren Inhabern, etwa Eheleuten oder einer Erbengemeinschaft, haben diese dennoch nur eine Stimme.

Beschlüsse werden in der Regel mit der Mehrheit der Stimmen gefasst, also wenn mehr als die Hälfte mit "Ja" stimmt. Zu Entscheidungen über bauliche Veränderungen müssen von Gesetzes wegen allerdings alle Wohnungseigentümer zustimmen.  

Tipps zum Protokoll

Von der Versammlung muss ein schriftliches Protokoll erstellen werden, das alle Beschlüsse und Inhalte nennt. Normalerweise übernimmt das der Verwalter. Er ist gesetzlich verpflichtet, den Eigentümern Einsicht zu gewähren. Umgekehrt heißt das, dass er ihnen keine Abschriften zusenden muss. Sinnvollerweise wird dies aber in der Gemeinschaftsordnung so geregelt.

Das Protokoll kann auch für die Anfechtung von Beschlüssen wichtig werden. Denn diese ist nur innerhalb eines Monats  möglich. Wer also strittige Punkte befürchtet, sollte nicht allzu lange auf das Protokoll warten. Für Anfechtungen gilt der Eingang bei Gericht als entscheidend.

Im Übrigen gilt für fast alle Regelungen: Passieren bei der Umsetzung Fehler, etwa bei den Regularien zur Einladung und zur Abstimmung, und werden diese im Nachhinein aufgedeckt, dann setzt es die getroffenen Entscheidungen nicht automatisch außer Kraft. Allerdings werden sie dadurch anfechtbar.

Von Anfang an dabei

Architekt und VPB-Regionalleiter Oberhagemann rät allen Käufern von Wohnungen in Neubauimmobilien eindringlich dazu, nicht auf die Einladung zur Eigentümerversammlung durch die Hausverwaltung zu warten. „Wer eine Einheit im Neubau kauft, sollte sich schnellstmöglich mit anderen Eigentümern zusammentun, den persönlichen Austausch suchen, die erste Versammlung initiieren und nach Möglichkeit auch schon einen Beirat wählen“, sagt er. Entscheidend sei aber gar nicht so sehr, dass sofort eine beschlussfähige Versammlung zusammenkäme.

„Auch wenn sich zunächst nur zwei von 60 Parteien zusammentun, ist das schon sinnvoll. Das Entscheidende: Sie sprechen miteinander“, so Oberhagemann. Denn das häufigste Problem sei es, Forderungen geltend zu machen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Etwa, wenn das Treppenhaus nicht vollständig fertig gestellt ist oder in der Tiefgarage das Tor oder die Ampelanlage nicht richtig funktionieren.

Zum einen ist da der tägliche Stress und Verdruss. Zum anderen – und das kann viel entscheidender sein – kann es sehr ärgerlich werden, wenn die Eigentümerversammlung verspätet reagiert. Schließlich laufen die Gewährleistungsfristen da meistens schon oder sind gar abgelaufen. Dann kommen zusätzliche Kosten auf die Eigentümer zu.  

Wichtige Informationsquelle beim Wohnungskauf

Auch wer eine ältere Eigentumswohnung in einem bestehenden Mehrfamilienhaus kauft, sollte frühzeitig an die Eigentümerversammlung denken, nämlich bereits vor dem Kauf. Denn die Beschlüsse, die das Gremium trifft, sind später auch für den Käufer und künftigen Besitzer der Wohnung gültig. Wird zum Beispiel die Haltung von Haustieren auf eine bestimmte Anzahl begrenzt, muss sich auch der neue Nachbar daran halten.

Zudem werden die Beschlüsse nicht zwingend ins Grundbuch eingetragen. Deshalb sollte sich der Kaufinteressent schon vor Unterzeichnung des Kaufvertrags neben der Teilungserklärung und den letzten Wohngeldabrechnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen mindestens aus den vergangenen drei Jahren zeigen oder aushändigen lassen. Alternativ kann er auch Einsicht nehmen, wenn der Wohnungseigentümer ihn ermächtigt. Die Protokolle sollten dann genau geprüft werden. Auch über die neuesten Entscheidungen zu Hausgeld, Rücklagen oder Plänen in Bezug auf bauliche Veränderungen kann der Käufer sich so informieren.  

Probleme in der Praxis

Wo viele Individuen mit unterschiedlichen Interessen und Charakteren aufeinandertreffen, kann es auch mal unharmonisch zu gehen. „Eins der großen Probleme bei Eigentümerversammlungen ist, wenn ein Platzhirsch meint, alles bestimmen zu können“, berichtet Oberhagemann aus der Praxis. „In der Regel sollte der Hausverwalter als Vorsitzender darauf achten, dass alle Eigentümer zu Wort kommen und ihre Meinung gewürdigt wird. Wenn das nicht gelingt, sollten sich die weniger dominanten Parteien zusammenschließen und dem Platzhirsch entgegenstellen“, rät Oberhagemann.

Ein wichtiges Instrument ist die Eigentümerversammlung auch, wenn die Hausverwaltung ein Problem darstellt. „Nicht selten bekommen die Verwaltungen ihr Geld, ohne die Leistungen zu erbringen, die die Eigentümer eigentlich erwarten dürften“, weiß Oberhagemann aus Erfahrung. Dann gelte es, mithilfe der Versammlung die Verwaltung wieder auf Spur zu bringen. Wichtig ist es, dies auch zu Papier zu bringen. Arbeitet die Verwaltung weiterhin unzureichend, kann sie von der Eigentümerversammlung abgewählt werden. Dafür können sich die Eigentümer auch ohne die Anwesenheit der Hausverwaltung treffen.

„Einberufen werden kann die Versammlung im Übrigen auch von einem einzelnen Eigentümer, wenn es einen triftigen Grund gibt“, sagt Oberhagemann. Das sei der Fall, wenn es um die Hausverwaltung gehe oder dringender Handlungsbedarf bestehe, nennt der Experte Beispiele.

Weiterlesen:

Tipps zum Hausgeld