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Ein Baukredit ist der erste Schritt ins Eigenheim. Wenn Sie ein Haus bauen wollen, finanzieren Sie damit einen Großteil der Kosten und zahlen ihn hinterher wie ein reguläres Darlehen ab. Erfahren Sie hier, worin sich Bauvorhaben hinsichtlich der Finanzierung vom Immobilienkauf unterscheiden und worauf Sie bei einem Baukredit achten sollten.
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Erdarbeiten, Rohbau, Dach, Sanitär, Elektrik … Die Basis für den Baukreditvertrag ist eine genaue Bauplanung, aus der die ungefähren Fertigstellungstermine der einzelnen Bauabschnitte hervorgehen. Sobald ein Abschnitt vollendet ist und Sie die Rechnung erhalten, zahlt die Bank den jeweiligen Teilbetrag des Baukredits aus.
Achten Sie darauf, dass der Bauvertrag mit Ihrem Bauträger oder Ihrer Baufirma einen Zahlungsplan und Bauablaufplan enthält. Vorgaben dazu finden sich in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie legt die Höhe der bis zu 13 Abschlagszahlungen fest. Stimmen Sie die Abrufintervalle für den Baukredit mit den Bauabschnitten ab. Sind es zu wenige Abrufe, müssen Sie als Bauherr die Rechnung der Baufirma zwischenfinanzieren. Im Bauvertrag sollte auch geregelt sein, wer für Kosten haftet, sollten sich Bauphasen verzögern.
In der Regel haften Bauunternehmen nur dann, wenn sie Verzögerungen selbst zu verantworten haben. Kommen die Arbeiten zum Beispiel aufgrund des Wetters ins Stocken, ist dies meist höhere Gewalt. Achten Sie beim Baukredit-Vergleich daher auf die Höhe der Bereitstellungszinsen. Dabei handelt es sich um eine Gebühr, die Banken auf bereitgestellte aber zu spät abgerufene Teilbeträge erheben. Meist sind es 0,25 Prozent pro Monat. Auch die bereitstellungsfreie Zeit sollte möglichst lang sein. Wir empfehlen mindestens 4 Monate.
Achtung bei Grundstücken ohne Grundbucheintrag
Die erste Auszahlung wird die Bank für den Kauf des Grundstücks leisten. Sollte es sich um ein noch nicht vermessenes und unerschlossenes Areal handeln, gibt es dafür noch kein Grundbuch, in dem die Grundschuld als Sicherung für die Bankforderungen eingetragen werden könnte. Ob sich der Kreditgeber mit der Abtretung der Auflassungsvormerkung zufriedengeben wird, ist sehr fraglich. Klären Sie diesen Punkt auf jeden Fall verbindlich und schriftlich, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben – denn der ist rechtlich bindend, auch wenn die Bank Ihnen keinen Baukredit bewilligt.
Ob Baukredit für einen Neubau oder klassisches Immobiliendarlehen für einen Kauf: Beide Finanzierungsformen entsprechen einander – abgesehen von der Auszahlungsweise – in fast allen Aspekten. Der Begriff Baufinanzierung wird in der Regel als Synonym für Immobilienfinanzierung verwendet – unabhängig davon, ob Kreditnehmer bauen oder kaufen.
Ob Hausbau oder Immobilienkauf: Bei jedem Immobilienprojekt fallen Nebenkosten an – so auch für den Grundstückskauf. Hier sind dies vor allem:
Für die Kaufnebenkosten sollten Sie daher 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren.
Banken erwarten in der Regel, dass diese Aufwendungen aus dem Eigenkapital bestritten werden. Es gibt zwar Kredite, die diese Summe beinhalten, aber dazu bedarf es einer guten Bonität des Kreditnehmers und der zu zahlende Sollzins fällt höher aus.
Neben den Kosten für den Grundstückskauf entstehen beim Hausbau eine ganze Reihe weiterer Baunebenkosten, zum Beispiel:
Wie hoch die Baunebenkosten ausfallen, hängt von individuellen Faktoren ab wie Grundstücksgröße, Umfang des Bauvorhabens oder der Innenausstattung. Sie müssen aber auf jeden Fall mit mehreren Zehntausend Euro rechnen. Sinnvoll ist es daher, im Finanzplan eine höhere Summe vorzusehen, vor allem, wenn Sie eine gebührenfreie Rückzahlung des nicht benötigten Betrags vereinbaren können.
Wie viel können Sie selbst finanzieren und wie viel Baukredit benötigen Sie? Anders als beim Hauskauf bzw. Wohnungskauf, wo der Kaufpreis feststeht, können die Gesamtkosten beim Hausbau oft nicht von Anfang an genau beziffert werden. Sie minimieren das Risiko, indem Sie einen Baupartner mit Festpreisgarantie wählen. Ist dies nicht möglich, holen Sie Kostenvoranschläge ein und kalkulieren Sie auch die Baunebenkosten genau.
Bei der Ermittlung der für Sie optimalen Kreditkonditionen bietet Ihnen unser Baukreditrechner Unterstützung. Mit seiner Hilfe können Sie unterschiedliche Konditionen Ihrer Finanzierung ermitteln und vergleichen. Geben Sie im Rechner zuerst die Baukosten und die Höhe des Eigenkapitals ein. Die Höhe der Nebenkosten wird automatisch ergänzt.
Anschließend können Sie die Konditionen des Baukredits variieren. Wählen Sie eine hohe Tilgung, ist die Monatsrate entsprechend hoch, aber Sie haben den Kredit für Ihre Immobilie nach einer kürzeren Laufzeit abbezahlt.
Wichtig ist die Sollzinsbindung: Hier ist ein langer Zeitraum ratsam, denn mit einer beispielsweise 20-jährigen Zinsbindung sichern Sie sich den derzeit günstigen Zinssatz, auch wenn zwischenzeitlich das Zinsniveau ansteigt. Je länger Kreditnehmer diesen Zeitraum wählen, desto höher fällt der zu zahlende Sollzins aus – aber es gibt keine bessere Versicherung gegen unerwartet steigende Zinsen.
Der dritte variable Faktor ist der Sollzinssatz. An den aktuellen Bauzinsen können Sie ablesen, mit welchem Zinssatz Sie rechnen können. Setzen Sie den Sollzinssatz etwas höher an – dann sind Sie für Ihre Vorab-Kalkulation mit dem Baukreditrechner auf der sicheren Seite. Alle drei Faktoren – Tilgungsrate, Zinsbindungsdauer und Sollzinssatz – ergeben Ihre mögliche Monatsrate.
Da Sie eine lange Zinsbindung bevorzugen sollten, bleibt nur der Tilgungssatz, um die Monatsrate zu senken. Aber Achtung: Mit dem Ende der Zinsbindung ist ein Darlehen meist noch nicht abbezahlt – und die Restschuld fällt umso niedriger aus, je höher die Tilgungsrate gewählt wird. Ein Tilgungsplan gibt Ihnen einen detaillierten Gesamtüberblick über den Zahlungsablauf während der gewählten Zinsbindungsfrist.
Ihre Bank wird geringfügig andere Parameter ansetzen, da sie auch externe Faktoren wie beispielweise Ihre Bonität in die Erstellung eines Angebots einbezieht.
Der Baukreditrechner berechnet nicht nur mögliche Kreditszenarien auf Basis der von Ihnen gewünschten Parameter. Sie können den Rechner auch nutzen, um kostenlose und unverbindliche Angebote einzuholen und zu vergleichen. Achten Sie nicht nur auf die Höhe der Monatsrate, sondern auch auf die Gesamtlaufzeit und die Höhe der Restschuld, die zum Ende der gewählten Zinsbindungsphase noch nicht getilgt ist.
Baugeld ist auch nach dem Anstieg der vergangenen Monate auf rund 2,7 Prozent im Mai immer noch relativ günstig (vor zehn Jahren lag der Zinssatz rund einen Prozentpunkt höher). Da die Banken für ihre Geldbestände bei der Zentralbank aktuell noch Negativzinsen zahlen müssen, versuchen sie, es zu attraktiven Konditionen an Kreditnehmer zu verleihen. Der Vorteil im Hinblick auf Ihren Baukredit: Die Bank bietet Ihnen das benötigte Geld für einen günstigen effektiven Jahreszins. Wenn Sie eine möglichst lange Sollzinsbindung vereinbaren, bleiben Ihnen die Konditionen der Niedrigzinsphase über viele Jahre erhalten.
Wenn Sie Angebote vergleichen, dürfte sich der effektive Jahreszins ähneln. Achten Sie aber vor allem auf die Zinsbindungsfrist und den Tilgungssatz: Am Ende der Zinsbindungsfrist muss die noch offene Restschuld neu finanziert werden. Je länger Sie sich also das aktuelle Zinsniveau sichern, desto günstiger wird die Gesamtfinanzierung. Mit einem hohen Tilgungssatz – entsprechend einer hohen Monatsrate – können Sie möglicherweise Ihr Baudarlehen im geplanten Zeitraum weitgehend abzahlen. Je geringer die Summe für die Anschlussfinanzierung ist, desto entspannter sehen Sie einem dann wahrscheinlich höheren Zinsniveau entgegen.
Wenn Sie erfahren wollen, wie hoch Ihre monatliche Rate ausfallen wird, nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner. Er bezieht die folgenden Variablen mit ein:
Bei einem Baukredit leihen Sie sich Geld von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber. Dieses Geld müssen Sie innerhalb einer bestimmten Frist zurückzahlen (=Tilgung). Darüber hinaus erhebt die Bank Zinsen für die geliehene Summe. Sie verursachen den Hauptteil der Kosten für einen Baukredit. Hinzu kommen Kreditnebenkosten wie Bearbeitungs-, Vermittlungs- und Kontoführungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Tipp: All diese Kosten sind im Effektivzinssatz enthalten. Ziehen Sie ihn beim Vergleich unterschiedlicher Angebote heran.
Machen Sie vor der Aufnahme eines Baukredits einen Kassensturz und prüfen Sie kritisch, wie viel Sie für die monatliche Rate problemlos aufbringen können – und zwar während der gesamten Laufzeit. Bedenken Sie, dass unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit oder Arbeitsplatzwechsel Ihre finanzielle Situation verändern können. Mit unserem Budgetrechner können Sie die monatliche Rate festlegen, die Sie für realistisch halten, und so die Kreditsumme berechnen, die Sie sich unter den gegebenen Bedingungen leisten können.
Die aktuellen Bauzinsen können Sie tagesaktuell zum Beispiel am Interhyp-Bauzins-Trendbarometer ablesen. Dort werden die jeweiligen Baukredit-Konditionen zahlreicher Finanzierungsanbieter zusammengetragen und gemittelt. Die Zinsen für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung stiegen in den ersten Wochen und Monaten des Jahres 2022 deutlich an – auf über 2,7 Prozent durchschnittlich im Mai. (2021 lagen die Bauzinsen zum Jahresanfang noch deutlich unter einem Prozent.) Damit ist Baugeld zwar noch immer deutlich günstiger als vor zehn Jahren – da lag der Zinssatz bei etwa vier Prozent. Die Merheit der Experten sieht jedoch auch langfristig eher steigende Zinsen auf uns zukommen.
Jedoch hängen die Bauzinsen weniger vom Leitzins ab, als von den Renditen für langfristige und risikoarme Anleihen und Pfandbriefe. Diese werden wiederum von der wirtschaftlichen und politischen Stimmung bestimmt. Je unsicherer die Lage, desto häufiger investieren Menschen in diese relativ sicheren Anlegeformen, desto niedriger wird allerdings auch deren Rendite, was wiederum die Bauzinsen drückt. Baukreditnehmer profitieren also generell von einer eher unsicheren weltpolitischen Lage.
Es sind vor allem drei Faktoren, die bestimmen, ob Sie einen Baukredit erhalten oder nicht:
Um einen Baukredit zu erhalten, müssen Sie außerdem Ihren Wohnsitz sowie ein Bankkonto in Deutschland haben und mindestens 18 Jahre alt sein. Für viele Kreditgeber gibt es auch eine Altersgrenze nach oben, denn sie wollen sichergehen, dass Kreditnehmer den Baukredit tatsächlich zurückzahlen können.
Je höher Ihre Tilgung ist, desto schneller zahlen Sie den Baukredit zurück. Die Tilgung sollte hoch genug sein, damit Sie spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei sind. Bei Annuitätendarlehen gibt es einen zweiten Faktor, der bestimmt, wie hoch Ihre Tilgung ausfallen sollte: den Zinssatz. Als Faustregel gilt: Je niedriger die Zinsen sind, desto höher sollte die Tilgung sein. Bei Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate immer gleich, der Anteil von Tilgung und Zinsen verschiebt sich jedoch über die Laufzeit. Der Tilgungsanteil steigt mit den Jahren, der Zinsanteil sinkt. Je niedriger die Zinsen sind, desto langsamer steigt der Tilgungsanteil und desto länger dauert es, den Baukredit zurückzuzahlen.
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