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Ein Baukredit ist ein wichtiger Schritt auf Ihrem Weg zum Eigenheim. Wenn Sie ein Haus bauen wollen, finanzieren Sie damit alle laufenden Kosten und zahlen ihn hinterher wie ein reguläres Darlehen ab. Erfahren Sie hier alles über seine Grundelemente und Besonderheiten.

Ein Baukredit ist ein Darlehen zur Finanzierung eines Neubauprojektes. In seinen Grundzügen entspricht er einem Immobilienkredit und läuft über eine vergleichbare Zahl von Jahren. Allerdings wird bei dieser Form der Baufinanzierung das Darlehen nicht komplett, sondern in Teilbeträgen abgerufen und ausgezahlt. Diese werden immer dann fällig, wenn ein Bauabschnitt vollendet ist.

Finanzierungsrechner

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Basis für den Baukreditvertrag ist eine genaue Bauplanung. Aus dem Bauplan sollten die wesentlichen Bauabschnitte mit den ungefähren Fertigstellungsterminen hervorgehen – denn nach diesen richtet sich auch der Termin, an dem die einzelnen Teilbeträge des Baukredits ausbezahlt werden. Als Darlehensnehmer müssen Sie die Rechnungen für die Bauabschnitte – etwa Keller, Rohbau oder Dach – dem Kreditgeber vorlegen. Wenn Sie die Kreditsumme innerhalb der Bereitstellungszeit nicht vollständig abrufen, wird es teuer. Die Bank berechnet für das nicht abgeforderte Geld Bereitstellungszinsen.

Die Einhaltung eines genauen Kosten- und Zeitplans ist also für die Auszahlung in Teilbeträgen wichtig. Diesen erstellen Sie am besten mit Ihrer Baufirma oder dem Architekten. Die Verträge über den Baukredit und mit dem Bauunternehmen sollten sich an den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren. Darin wird festgelegt, für welche Bauabschnitte welche Summen ausgezahlt werden sollen. Wichtig: Die Abrufintervalle müssen mit den Bauabschnitten übereinstimmen – sind es zu wenige Abrufe, müssen Sie als Bauherr die Rechnung der Baufirma zwischenfinanzieren.

Sowie Sie den Vertrag für Ihr Baudarlehen abgeschlossen haben, sind Sie der Bank gegenüber im Wort. Allerdings hängt der Baufortgang wesentlich von dem ausführenden Unternehmen ab. Schließen Sie daher mit der Firma vorab einen detaillierten Vertrag. Darin muss auch die Haftung für Kosten geregelt sein, sollten sich Bauphasen verzögern. Zur Absicherung im Fall der Insolvenz des Bauunternehmens verlangen Sie von der Firma am besten eine Bankbürgschaft – das schützt Sie vor Verlusten und ungeplanten Kosten, falls die Baumaßnahme unterbrochen wird.

Die genauen Auszahlungsbedingungen klären Sie mit der Bank. Meist gilt die Vorlage der Rechnung des Bauunternehmens als Beweis, dass ein Bauabschnitt fertiggestellt wurde.

Behalten Sie die Kosten im Blick: Während der Bauphase berechnet Ihnen die Bank für die bereits ausgezahlten Gelder Bauzeitzinsen. Erst wenn das Projekt abgeschlossen ist, setzen die regulären Monatsraten mit Zins und Tilgung ein.

Achtung bei Grundstücken ohne Grundbucheintrag

Die erste Auszahlung wird die Bank für den Kauf des Grundstücks leisten. Sollte es sich um ein noch nicht vermessenes und unerschlossenes Areal handeln, gibt es dafür noch kein Grundbuch, in dem die Grundschuld als Sicherung für die Bankforderungen eingetragen werden könnte. Ob sich der Kreditgeber mit der Abtretung der Auflassungsvormerkung zufriedengeben wird, ist sehr fraglich. Klären Sie diesen Punkt auf jeden Fall verbindlich und schriftlich, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben – denn der ist rechtlich bindend, auch wenn die Bank Ihnen keinen Baukredit bewilligt.

Ob Baukredit für einen Neubau oder klassisches Immobiliendarlehen für einen Kauf: Beide Finanzierungsformen entsprechen einander in fast allen Aspekten. Der wesentliche Unterschied besteht in der Auszahlungsweise.

Fast immer handelt es sich bei Baukredit und Immobiliendarlehen um Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass Sie als Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit des Baudarlehens eine gleichbleibende Monatsrate bezahlen. Diese Annuität besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil, wobei sich Monat für Monat der Tilgungsanteil erhöht und der Zinsanteil verringert.

Bei jeder Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine zentrale Rolle: Je mehr Mittel Sie in Ihr Projekt einbringen können, desto geringer ist die benötigte Darlehenssumme. Die Bank honoriert das mit einem niedrigeren Zins, denn sie geht ein kleineres Ausfallrisiko ein. Von zentraler Bedeutung ist neben den Zinsen auch die Zinsbindungsfrist. Während dieser Zeit ist eine Zinserhöhung vertraglich ausgeschlossen. Die Länge der Zinsbindung beeinflusst zwar den geforderten Zinssatz geringfügig nach oben, doch sichern Sie sich damit vor einer möglichen Zinserhöhung ab.

Am Ende der Zinsbindungsphase ist meist erst ein Teil der Darlehenssumme zurückgezahlt. Für die noch offene Restschuld benötigen Sie eine Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinssätzen. Je ferner dieser Zeitpunkt liegt, desto schwieriger ist eine verlässliche Einschätzung des zu erwartenden Zinsniveaus. Setzen Sie den Tilgungssatz für Ihr Baudarlehen hoch an, können Sie mit der entsprechend hohen Monatsrate möglicherweise schon einen Großteil Ihrer Schuld während der Zinsbindungsfrist abzahlen.

Ob Hausbau oder Immobilienkauf: Bei jedem Immobilienprojekt fallen nicht unerhebliche Nebenkosten an. Immobilienverträge müssen notariell beurkundet werden und sind gegenüber dem Grundbuchamt meldepflichtig. Es fallen also Notarkosten (1,5 Prozent des Kaufpreises plus Umsatzsteuer) und die Gebühr für den Grundbucheintrag (0,5 Prozent) an, in das die Summe des Immobilienkredits als Grundschuld eingetragen wird und durch den unter anderem der neue Besitzer aktenkundig wird.

Außerdem erhebt der Fiskus eine Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent. Wurde die Immobilie – also ein Bestandsgebäude oder das Baugrundstück – durch einen Makler vermittelt, berechnet er dafür je nach Bundesland bis zu 7,25 Prozent des Preises als Maklerprovision. Für die Nebenkosten sollten Sie daher 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Banken erwarten in der Regel, dass diese Aufwendungen nicht in der Kreditsumme enthalten sind, sondern aus Eigenkapital bestritten werden. Es gibt zwar Kredite, die diese Summe beinhalten, aber dazu bedarf es einer guten Bonität des Kreditnehmers und der zu zahlende Sollzins fällt höher aus.

Die Gesamthöhe dieser unvermeidlichen Gebühren fällt beim Hausbau zwar niedriger aus, da hier nur der Grundstückspreis die Grundlage bildet. Doch dafür entsteht eine ganze Reihe weiterer Baunebenkosten:

  • Vor dem Baubeginn stellen Makler, Notar und das Finanzamt ihre Rechnungen.
  • Während der Bauvorbereitungen muss ein Boden- bzw. Baugrundgutachten erstellt werden. Vorhandene Altlasten müssen im Zweifel auf Kosten des Käufers beseitigt werden. Eine Baugenehmigung ist gesetzlich vorgeschrieben. Für den Antrag müssen Sie Baupläne und Nachweise zu Schall- und Brandschutz, zur Abwasserführung sowie ein amtliches Vermessungsprotokoll und einen Auszug aus der Katasterkarte einreichen. Bevor die Bagger anrollen, muss die Baustelle eingerichtet und die Erschließung des Grundstücks mit Strom, Wasser, Gas und Kommunikationsleitungen vorgenommen werden. Abhängig von den örtlichen Gegebenheiten kann das Anlegen einer Baustraße nötig werden.
  • Zum Start des Bauvorhabens müssen Bauherrenhaftpflicht-, Feuer-Rohbau-, Bauleistungs- und Bauhelferversicherungen abgeschlossen werden. Nun stellen auch Architekt und Statiker ihre Rechnungen. Außerdem fallen Bauzeitzinsen und ggf. Honorare für die Bauüberwachung an.
  • Nach dem Hausbau kommen Kosten für den Innenausbau und die Gestaltung der Außenanlagen hinzu.

Wie hoch die Baunebenkosten ausfallen, kann nicht pauschal beantwortet werden. Der nötige Aufwand hängt zu sehr von individuellen Faktoren ab wie Grundstücksgröße, Umfang des Bauvorhabens oder der Innenausstattung. Sie müssen aber auf jeden Fall mit mehreren Zehntausend Euro rechnen. Sinnvoll ist es daher, im Finanzplan eine höhere Summe vorzusehen, vor allem wenn Sie eine gebührenfreie Rückzahlung des nicht benötigten Betrags vereinbaren können.

Einer der wichtigsten Punkte in der Planung Ihrer Baufinanzierung ist die Ermittlung der nötigen Gesamtsumme. Ist sie zu hoch, bezahlen Sie Zinsen für nicht benötigtes Geld. Ist sie zu niedrig, müssen Sie teuer nachfinanzieren. Ihr Darlehensbedarf ergibt sich aus dem Grundstückspreis und den Baukosten, die Sie vorab mit Ihrem Architekten und auf Basis von Kostenvoranschlägen berechnen. Vergessen Sie nicht die Baunebenkosten: Außer Kosten für Gutachter, Bauantrag, Versicherungen und Erschließung gehört hierzu auch die Innenausstattung des Hauses, also Küche, Haustechnik etc.

Bei der Ermittlung der für Sie optimalen Kreditkonditionen bietet Ihnen unser Baukreditrechner Unterstützung. Mit seiner Hilfe können Sie unterschiedliche Konditionen Ihrer Finanzierung ermitteln und vergleichen. Geben Sie im Rechner zuerst den Kaufpreis und die Höhe des Eigenkapitals ein. Die Höhe der Nebenkosten wird nach Eingabe des Maklerhonorars automatisch ergänzt.

Im dritten Feld können Sie nun die Konditionen des Baukredits variieren. Wählen Sie eine hohe Tilgung, ist die Monatsrate entsprechend hoch, aber Sie haben den Kredit für Ihre Immobilie nach einer kürzeren Laufzeit abbezahlt. Wichtig ist die Sollzinsbindung: Hier ist ein langer Zeitraum ratsam, denn mit einer beispielsweise 20-jährigen Zinsbindung sichern Sie sich den derzeit günstigen Zinssatz, auch wenn zwischenzeitlich das Zinsniveau ansteigt. Je länger ein Kreditnehmer diesen Zeitraum wählt, desto höher fällt der zu zahlende Sollzins aus – aber es gibt keine bessere Versicherung gegen unerwartet steigende Zinsen.

Der dritte variable Faktor ist der Sollzinssatz. Recherchieren Sie das derzeitige Zinsniveau und setzen Sie einen geringfügig höheren Sollzinssatz an. Dann sind Sie für Ihre Vorab-Kalkulation mit dem Baukreditrechner auf der sicheren Seite. Alle drei Faktoren – Tilgungsrate, Zinsbindungsdauer und Sollzinssatz – ergeben Ihre mögliche Monatsrate.

Da Sie eine lange Zinsbindung bevorzugen sollten, bleibt der Tilgungssatz, um durch seine Senkung auch die Monatsrate zu senken. Aber Achtung: Mit dem Ende der Zinsbindung ist ein Darlehen meist noch nicht abbezahlt – und die Restschuld fällt umso niedriger aus, je höher die Tilgungsrate gewählt wird. Ein Tilgungsplan gibt Ihnen einen detaillierten Gesamtüberblick über den Zahlungsablauf während der gewählten Zinsbindungsfrist.

Ihre Bank wird geringfügig andere Parameter ansetzen, da sie auch externe Faktoren wie beispielweise Ihre Bonität in die Erstellung eines Angebots einbezieht.

Der Baukreditrechner berechnet nicht nur mögliche Kreditszenarien auf Basis der von Ihnen gewünschten Parameter „Monatsrate“ oder „Laufzeit“. Sie können den Rechner auch nutzen, um Angebote zu vergleichen. Im Menüpunkt „Angebote ansehen“ können Sie kostenlos und unverbindlich Angebote von Finanzdienstleistern anfordern. Sie müssen lediglich die Postleitzahl des Objektes eingeben und kurz die Eckdaten überprüfen. Dann geht es per Klick „Weiter zur Anbieterauswahl“. Nach zwei kurzen Infos zur Berufstätigkeit und zum Haushaltsnettoeinkommen können Sie bis zu drei Anbieter auswählen.

Nachdem Sie Ihre Auswahl bestätigt haben, fragt der Baukreditrechner ein paar konkretere Daten zu Ihrer Person und zum Objekt ab. Diese bilden die Grundlage für die Angebote und werden über einen Sicherheitsserver weitergeleitet. Anschließend erhalten Sie von Ihren Wunschanbietern jeweils ein unverbindliches Angebot. Anhand dieser Unterlagen können Sie sehen, zu welchen Konditionen Ihnen das benötigte Darlehen angeboten wird. Achten Sie nicht nur auf die Höhe der Monatsrate, sondern auch auf die Gesamtlaufzeit und die Höhe der Restschuld, die zum Ende der gewählten Zinsbindungsphase noch nicht getilgt ist.

Baugeld war noch nie so günstig wie heute. Da die Banken für ihre Geldbestände bei der Zentralbank Negativzinsen zahlen müssen, versuchen sie, es zu sehr attraktiven Konditionen an Kreditnehmer zu verleihen. Der Vorteil im Hinblick auf Ihren Baukredit: Die Bank bietet Ihnen das benötigte Geld für einen sehr günstigen effektiven Jahreszins. Wenn Sie eine möglichst lange Sollzinsbindung vereinbaren, bleiben Ihnen die Konditionen der aktuellen Niedrigzinsphase über viele Jahre erhalten.

Wenn Sie Angebote vergleichen, dürfte sich der effektive Jahreszins ähneln. Achten Sie aber vor allem auf die Zinsbindungsfrist und den Tilgungssatz: Am Ende der Zinsbindungsfrist muss die noch offene Restschuld neu finanziert werden. Je länger Sie sich also das aktuelle Zinsniveau sichern, desto günstiger wird die Gesamtfinanzierung. Mit einem hohen Tilgungssatz – entsprechend einer hohen Monatsrate – können Sie möglicherweise Ihr Baudarlehen im geplanten Zeitraum weitgehend abzahlen. Je geringer die Summe für die Anschlussfinanzierung ist, desto entspannter sehen Sie einem dann wahrscheinlich höheren Zinsniveau entgegen.

  1. Bilden Sie, wenn möglich, ausreichend hohes Eigenkapital, auch über die Nebenkosten hinaus – je mehr Geld Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen, desto niedriger wird Ihre Monatsrate oder umso kürzer fällt die Darlehenslaufzeit aus. Mit dem Baukreditrechner können Sie unterschiedliche Szenarien berechnen.
  2. Reduzieren Sie die Darlehenssumme bei Ihrem Hauptkreditgeber, indem Sie die Möglichkeiten zur Förderung durch die KfW mit Zuschüssen etwa für energetische Maßnahmen nutzen.
  3. Sichern Sie sich die unverbindliche Option zur Sondertilgung. Werden zusätzliche Mittel verfügbar, können Sie die Darlehenslaufzeit verkürzen und wohnen früher schuldenfrei in Ihrem Eigenheim.
  4. Bestehen Sie gegenüber dem Bauunternehmer auf einer Bankbürgschaft zur Absicherung der Bausumme – so sind Sie im Fall einer Insolvenz der Baufirma abgesichert.
  5. Wenn Sie Ihr Bauprojekt erst mittelfristig planen, können Sie mit einem steuerlich begünstigten Bausparvertrag schon jetzt Eigenkapital aufbauen und sich frühzeitig das Anrecht auf ein zinsgünstiges Darlehen und damit auf eine niedrige Kreditrate sichern.
  6. Sichern Sie im Vertrag über den Baukredit eine Nachfinanzierung in ausreichender Höhe zu günstigen Zinsen und ohne Abnahmeverpflichtung ab – ein Bauprojekt wird fast immer teurer als geplant. Auf diese Weise vermeiden Sie hohe zusätzliche Zinsen, falls die Darlehenssumme nicht ausreichen sollte. Vereinbaren Sie außerdem die Möglichkeit zur gebührenfreien Rückzahlung des möglicherweise nicht benötigten Teils der Baukreditsumme.
  7. Vereinbaren Sie die optionale Flexibilisierung Ihrer Monatsrate oder der Tilgungsrate – so können Sie die Höhe Ihrer monatlichen Verpflichtung gegenüber dem Kreditgeber an sich möglicherweise verändernde Einkommensverhältnisse anpassen.

Wenn Sie erfahren wollen, wie hoch Ihre monatliche Rate ausfallen wird, nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner. Er bezieht die folgenden Variablen mit ein:

  • Kaufpreis: Geben Sie hier den Betrag ein, den Sie finanzieren müssen. Bei einem Hauskauf ist das der Kaufpreis der Immobilie. Beim Hausbau setzt sich der Betrag aus dem Grundstückspreis und den Hausbaukosten zusammen.
  • Eigenkapital: Wie viel können Sie selbst finanzieren? Je höher Ihre Eigenkapitalquote ist, desto günstiger wird der Baukredit.
  • Nebenkosten: Die Nebenkosten für den Immobilien- oder Grundstückskauf setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und dem Grundbucheintrag. Unser Rechner verwendet hierfür Durchschnittswerte und berechnet Ihre voraussichtlichen Nebenkosten.
  • Maklerprovision: Auch sie gehört zu den Kaufnebenkosten. Sie haben hier die Möglichkeit, den Prozentsatz einzutragen, den Ihr Makler für die Vermittlung der Immobilie oder des Grundstücks berechnet.
  • Tilgungsrate: Sie gibt an, wie schnell Sie Ihren Baukredit zurückzahlen wollen. Je höher die anfängliche Tilgung ist, desto geringer fällt die Laufzeit (oder die Restschuld nach der Zinsbindung) aus, desto höher wird aber auch die monatliche Rate.
  • Sollzinsbindung: Hier können Sie angeben, wie lange der Baukredit zu den vereinbarten Konditionen laufen soll: 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Je länger die Zinsbindung ist, desto geringer fällt die Restschuld aus, die – zu einem dann unbekannten Zinssatz – neu finanziert werden muss.
  • Sollzinssatz p.a.: Der Sollzinssatz pro anno – also im Jahr – gibt an, wie teuer Ihr Baukredit wird, also wie viel der Kreditgeber für die Baufinanzierung verlangt. Er gibt die Höhe der Darlehensverzinsung an. Ein Sollzins von 1,39 % bei einem Kredit von 100.000 Euro bedeutet, dass Sie 1.390 Euro pro Jahr für die Zinszahlungen aufbringen müssen.

Bei einem Baukredit leihen Sie sich Geld von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber. Dieses Geld müssen Sie innerhalb einer bestimmten Frist zurückzahlen (=Tilgung). Darüber hinaus erhebt die Bank Zinsen für die geliehene Summe. Sie verursachen den Hauptteil der Kosten für einen Baukredit. Hinzu kommen Kreditnebenkosten wie Bearbeitungs-, Vermittlungs- und Kontoführungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Tipp: All diese Kosten sind im Effektivzinssatz enthalten. Ziehen Sie ihn beim Vergleich unterschiedlicher Angebote heran.

Machen Sie vor der Aufnahme eines Baukredits einen Kassensturz und prüfen Sie kritisch, wie viel Sie für die monatliche Rate problemlos aufbringen können – und zwar während der gesamten Laufzeit. Bedenken Sie, dass unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit oder Arbeitsplatzwechsel Ihre finanzielle Situation verändern können. Mit unserem Budgetrechner können Sie die monatliche Rate festlegen, die Sie für realistisch halten, und so die Kreditsumme berechnen, die Sie sich unter den gegebenen Bedingungen leisten können.

Die aktuellen Bauzinsen können Sie tagesaktuell zum Beispiel am Interhyp-Bauzins-Trendbarometer ablesen. Dort werden die jeweiligen Baukredit-Konditionen zahlreicher Finanzierungsanbieter zusammengetragen und gemittelt. Im ersten Quartal 2020 liegen die Bauzinsen deutlich unter einem Prozent und werden es nach Experteneinschätzung auch vorerst bleiben. Ein Grund: Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt unverändert bei null Prozent. Eine Kehrtwende ihrer Zinspolitik ist derzeit nicht in Sicht.Jedoch hängen die Bauzinsen weniger vom Leitzins ab, als von den Renditen für langfristige und risikoarme Anleihen und Pfandbriefe. Diese werden wiederum von der wirtschaftlichen und politischen Stimmung bestimmt. Je unsicherer die Lage, desto häufiger investieren Menschen in diese relativ sicheren Anlegeformen, desto niedriger wird allerdings auch deren Rendite, was wiederum die Bauzinsen drückt. Baukreditnehmer profitieren also generell von einer eher unsicheren weltpolitischen Lage.

Es sind vor allem drei Faktoren, die bestimmen, ob Sie einen Baukredit erhalten oder nicht:

  • Sicheres und ausreichend hohes Einkommen: Die monatliche Rate sollte idealerweise nicht mehr als 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens ausmachen.
  • Immobilienwert: Die Immobilie selbst bzw. ihr Wert am Markt ist die wichtigste Sicherheit für die Bank, letzterer muss höher sein als die Kreditsumme.
  • Eigenkapital: Sie sollten zumindest die Baunebenkosten mit eigenen Mitteln finanzieren können. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil ausfällt, desto schneller ist die Tilgung geschafft und desto günstiger wird der Baukredit.

Um einen Baukredit zu erhalten, müssen Sie außerdem Ihren Wohnsitz sowie ein Bankkonto in Deutschland haben und mindestens 18 Jahre alt sein. Für viele Kreditgeber gibt es auch eine Altersgrenze nach oben, denn sie wollen sichergehen, dass Kreditnehmer den Baukredit tatsächlich zurückzahlen können.

Je höher Ihre Tilgung ist, desto schneller zahlen Sie den Baukredit zurück. Die Tilgung sollte hoch genug sein, damit Sie spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei sind. Bei Annuitätendarlehen gibt es einen zweiten Faktor, der bestimmt, wie hoch Ihre Tilgung ausfallen sollte: den Zinssatz. Als Faustregel gilt: Je niedriger die Zinsen sind, desto höher sollte die Tilgung sein. Bei Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate immer gleich, der Anteil von Tilgung und Zinsen verschiebt sich jedoch über die Laufzeit. Der Tilgungsanteil steigt mit den Jahren, der Zinsanteil sinkt. Je niedriger die Zinsen sind, desto langsamer steigt der Tilgungsanteil und desto länger dauert es, den Baukredit zurückzuzahlen.