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Bauvertrag: Varianten, Inhalte & Tipps

Bauvertrag:
Varianten, Inhalte & Tipps

© Drazen Zigic / iStock

Der Bauvertrag regelt, wie, wann und zu welchen Kosten Ihr Haus gebaut wird. Je nachdem, für welchen Baupartner Sie sich entscheiden, kommen jedoch unterschiedliche Verträge ins Spiel. Lesen Sie hier, welche Punkte in jeden Bauvertrag gehören, wer den Entwurf prüft, welche Fallstricke es gibt und wie Sie diese umgehen.

Bauverträge sind in der Regel Werkverträge, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind. Für private Bauvorhaben spielen vor allem drei Varianten eine Rolle: Verbraucherbauverträge, Bauträgerverträge sowie Architekten- und Ingenieursverträge.  

Überblick: Welcher Bauvertrag der richtige für Sie ist

Welche Art von Bauvertrag Sie abschließen, hängt vor allem von Ihrem Baupartner ab. Hier finden Sie die wichtigsten Unterschiede im Überblick: 

Bauvertrag

Verbraucherbauvertrag

Baupartner

Generalunternehmen (übernimmt die Bauphase) und Rundum-Anbieter (übernimmt zusätzlich die Planung)

Ablauf

Sie erhalten sämtliche Bauleistungen (je nach Anbieter auch die Planung) aus einer Hand und müssen sich nicht um die Beauftragung und Koordination der einzelnen Gewerke kümmern.

Bauvertrag

Bauträgervertrag

Baupartner

Ablauf

Sie kaufen ein fertig geplantes Haus samt Grundstück und bekommen es einzugsfertig übergeben.

Bauvertrag

Architekten- und Ingenieurvertrag

Baupartner

Architekten und Ingenieure

Ablauf

Sie planen zusammen mit diesem Baupartner Ihr Haus und geben die einzelnen Gewerke selbst in Auftrag. Auf Wunsch unterstützt der Partner Sie dabei bis zur Bauabnahme.

Wenn Sie sich für einen Rundum-Hausanbieter entscheiden, schließen Sie einen Verbraucherbauvertrag. Viele Anbieter von Massivhäusern und Fertighäusern zählen dazu. Da Ihr gesamtes Bauvorhaben von meist nur einem Partner abhängt, bieten diese Bauverträge einen besonders hohen Schutz für Sie als privaten Bauherren. Dieser wurde bei einer Reform des Bauvertragsrecht 2018 weiter verstärkt.

Verbindliche Baufertigstellung und Schadensersatz bei Bauverzug

Zeitpunkt bzw. Dauer bis zur Fertigstellung der Immobilie müssen im Verbraucherbauvertrag schriftlich festgehalten sein. Kommt es zu einer Bauverzögerung, die das Bauunternehmen (als Auftragnehmer) verschuldet hat, muss es die daraus entstehenden Kosten übernehmen. Dies sind zum Beispiel Bereitstellungszinsen für ein nicht planmäßig abgerufenes Baudarlehen oder Unterbringungskosten, falls Sie Ihre Wohnung bereits gekündigt haben und eine Zwischenbleibe brauchen.

Achtung:

Ob eine Bauverzögerung wirklich vom Unternehmen verschuldet wurde, ist eine kniffelige Frage. So kann ein witterungsbedingter Baustopp oft nicht dem Baupartner angelastet werden, wohl aber, wenn der Schaden auf eine nicht ordnungsgemäße Absicherung der Baustelle zurückzuführen ist. 

Baubeschreibung ist Pflicht

Eine Baubeschreibung ist sei 2018 gesetzlich vorgeschrieben. Darin müssen alle Leistungen schriftlich festgehalten sein – mit Gebäudedaten und Plänen. Falls das Unternehmen Leistungen im Voraus nicht beziffern kann, muss es über die Berechnung informieren und eine voraussichtliche Höhe angeben. Ziel ist, dass private Bauherren Anbieter besser vergleichen können.

Tipp vom Anwalt: Was passiert bei fehlender Baubeschreibung?

„Wurde die Baubeschreibung nicht in den Verbrauchervertrag aufgenommen, gelten die vorab getroffenen Vereinbarungen. Dafür können auch Prospekte herangezogen werden“, erklärt Paul Popescu, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Mitglied in der ARGE Baurecht (Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht).

Höhe der Abschlagszahlungen ist begrenzt

Die Hausbau-Kosten werden nicht auf einen Schlag, sondern in mehreren Teilbeträgen gezahlt. Dabei dürfen alle Abschlagszahlungen (vor der Schlusszahlung) insgesamt maximal 90 Prozent der Gesamtsumme betragen. Zudem muss das Bauunternehmen bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von mindestens fünf Prozent gewähren. Alles in allem können Sie daher bis zur Fertigstellung mindestens 15 Prozent der gesamten Vergütung zurückhalten.

Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes Privater Bauherren (VPB), erklärt dazu: „Früher betrug die letzte Rate oft nur zwei Prozent der Bausumme, was dazu führte, dass der Bauherr am Ende kaum noch auf das Unternehmen einwirken konnte und Arbeiten unerledigt blieben.“

Nachträgliche Änderungen und Herausgabe von Unterlagen

Seit 2018 haben Sie als Bauherr zudem das Recht, auch nach Vertragsabschluss noch Änderungen anzuordnen (§ 650a BGB) – allerdings nur, wenn die Ausführung dem Unternehmen zumutbar ist und Sie die Kosten für den Mehraufwand übernehmen.

Ebenfalls hinzugekommen ist ein Anspruch auf Herausgabe von Unterlagen, die zum Beispiel für den Bauantrag nötig sind – wie die Berechnung der Statik oder Dokumente für die bundeseigene Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).

Tipp vom Anwalt: Auf weitere Unterlagen bestehen

Die Regelung hat aber Grenzen: „Unterlagen, die vom Gesetz nicht erfasst sind – etwa zur Leitungsführung –, müssen die Bauunternehmen nicht herausgeben“, erklärt Fachanwalt Holger Freitag. Er empfiehlt, diese in den Bauvertrag aufzunehmen. Schließlich könne es für Hausbesitzer auch Jahre nach dem Bau wichtig sein, zu wissen, wo elektrische Leitungen oder Wasserrohre verlegt wurden.

Widerrufsrecht

Falls Sie sich von einem Baupartner haben überrumpeln lassen oder aus anderen Gründen vom Vertrag zurücktreten wollen, können Sie einen Verbraucherbauvertrag bis zu zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung widerrufen (§ 650l BGB). Das Bauunternehmen muss Sie schriftlich über das Widerrufsrecht aufklären, ansonsten können Sie auch nach der Frist zurücktreten. Das Widerrufsrecht greift nicht bei Verträgen, die ein Notar beurkundet hat.

Wenn Sie Ihr Haus nicht selbst bauen lassen wollen, sondern fertig geplant und samt Grundstück kaufen, schließen Sie einen Bauvertrag mit einem Bauträger. In diesem Fall sind Sie Käufer und der Bauträger ist Bauherr.

Ein Bauträgervertrag setzt sich aus einem Bauvertrag für die Errichtung des Gebäudes und einem Kaufvertrag für den Erwerb des Grundstücks zusammen. Die gesetzlichen Vorschriften hierfür finden Sie in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Wenn Sie vor der Fertigstellung mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zahlen, gelten zusätzlich die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes. Überprüfen Sie folgende Punkte, bevor Sie einen Bauträgervertrag unterschreiben:

  • Der Bauträger ist verpflichtet, das Haus auf dem Grundstück in Übereinstimmung mit den Plänen zu errichten.
  • Die Baubeschreibung enthält eine detaillierte Aufstellung, welche Bauleistungen im Preis inbegriffen sind und für welche Arbeiten zusätzliche Kosten anfallen.
  • Der Fertigstellungstermin ist im Vertrag festgehalten und für den Fall eines Bauverzugs sind Vertragsstrafen vereinbart.

Der Zahlungsplan für die einzelnen Baufortschritte richtet sich nach den Vorgaben der MaBV.

Stark eingeschränktes Kündigungsrecht

Einige der werksvertraglichen Regelungen von Verbraucherbauverträgen gelten beim Bauträgervertrag ausdrücklich nicht. So haben Sie zum Beispiel kein Recht zur außerordentlichen Kündigung, sondern müssen im schlimmsten Fall komplett vom Vertrag zurückzutreten. „Bei Insolvenz des Unternehmens kann das bedeuten, dass man die bis dato gezahlten Beträge nicht wiedersieht“, erklärt Fachanwalt Holger Freitag.

Auch das Recht auf nachträgliche Änderungen gilt bei Bauträgerverträgen nicht. Falls Sie einen Neubau vom Bauträger kaufen, haben Sie allerdings ohnehin kaum Mitspracherecht bei der Hausplanung. Das 14-tägige Widerrufsrecht gilt ebenfalls nicht, da Bauträgerverträge grundsätzlich notariell beurkundet werden. Auch existiert keine Deckelung der Abschlagszahlungen.

Dieser Bauvertrag ist für Bauherren relevant, die ihr Haus zusammen mit einem Architekten oder Ingenieur planen und die einzelnen Gewerke selbst in Auftrag geben. Anders als bei Baupartnern mit Rundum-Paket müssen Sie sich hier um alle Schritte selbst kümmern, haben dafür aber maximalen Gestaltungsfreiraum.

Der Architekten- und Ingenieurvertrag untersteht ebenfalls dem Werkvertragsrecht. Positiv für den Verbraucher ist die Einführung einer sogenannten Phase Null: „In dieser Phase können Architekt und Kunde zusammen Ideen entwickeln, wie das künftige Haus aussehen soll und prüfen, ob sie miteinander harmonieren“, erklärt Freitag. Der Klient kann dann entscheiden, ob er den Architekten mit weiteren Planungen beauftragt. Auch der Architekt kann den Vertrag kündigen, etwa wenn der Bauherr in der gesetzten Frist keine Entscheidung über die Zusammenarbeit trifft.

Die Vergabe- und Vertragsverordnung für Bauleistungen (VOB) ist keine eigene Vertragsvariante, sondern Teil eines Bauvertrags nach dem BGB. In der Regel spielt die VOB beim privaten Hausbau keine Rolle, sondern kommt zum Einsatz, wenn einzelne Bauleistungen öffentlich ausgeschrieben werden. Die VOB regelt zum Beispiel, welche Anforderungen eine Ausschreibung erfüllen sollte und worauf bei der Vergabe zu achten ist.

Lesen Sie hier, was ein Bauvertrag unbedingt beinhalten muss und welche Regelungen Sie dazu beachten sollten. 

Bau- und Leistungsbeschreibung

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt und listet alle Leistungen auf, die das Bauunternehmen erbringt. Sie beinhaltet zudem eine genaue Beschreibung der vereinbarten Ausstattungsvariante und Angaben, welche Baumaterialien in welcher Menge und Qualität verwendet werden.

Das Problem für viele private Bauherren, die zum ersten Mal mit dem Thema Hausbau zu tun haben: Sie wissen zwar, welche Leistungen enthalten sind, aber nicht, welche es nicht sind. Für Laien ist dies oft nur schwer zu durchblicken, weshalb Sie den Vertrag von einem Sachverständigen oder Anwalt prüfen lassen sollten.

Tipp: Informieren Sie sich über Ausstattungsvarianten

Beschäftigen Sie sich bereits vor Unterzeichnung des Bauvertrags mit dem Thema Bemusterung und sehen Sie sich an, welche Grundausstattung im Leistungskatalog enthalten ist. Meist ist diese sehr schlicht und viele Bauherren entscheiden sich beim Bemusterungstermin für eine gehobenere Variante, zum Beispiel Parkett statt PVC-Böden. Diese sogenannte Aufmusterung ist allerdings mit einem höheren Preis verbunden. Nehmen Sie Sonderwünsche bereits in den Bauvertrag mit auf, so haben Sie Planungs- und Kostensicherheit.

Zahlungsplan

Die Kosten für den Hausbau (Vergütung) werden nicht auf einen Schlag, sondern in mehreren Teilbeträgen fällig. Üblich sind Zahlungen nach Baufortschritt in bis zu sieben Raten, wobei in der Regel 30 Prozent auf Keller, Fundament und andere Erdarbeiten entfallen, sowie 70 Prozent auf die Errichtung des Gebäudes. Hier ein Beispiel für einen  typischen Zahlungsplan:  

Beispiel: Typischer Zahlungsplan für die Errichtung eines Gebäudes (ohne Erdarbeiten)

Fertigstellung des Rohbaus

40 Prozent

Dach

8 Prozent

Heizung

3 Prozent

Sanitär

3 Prozent

Elektroanlagen

3 Prozent

Einbau und Verglasung von Fenstern

10 Prozent

Innenputz

6 Prozent

Estrich

3 Prozent

Fliesen

4 Prozent

Fassade

3 Prozent

Fertigstellung bis zur Bezugsfertigkeit

12 Prozent

Vollständige Fertigstellung

5 Prozent

Ausführungsfristen

Der Bauvertrag sollte verbindliche Vertragsfristen enthalten, also benennen, welche Arbeiten bis wann fertiggestellt sind. Besser als Angaben zur Dauer (zum Beispiel Fertigstellung bis zehn Monate nach Baubeginn) sind konkrete Termine. Denn auch der Baubeginn kann sich verzögern. Vereinbaren Sie Zwischenfristen, um auch während der laufenden Bauphase zu wissen, ob der Zeitplan beim Hausbau eingehalten wird.

Tipp:

Versuchen Sie, Vertragsstrafen in den Bauvertrag aufzunehmen. Gängig sind 0,2 Prozent der Gesamtsumme pro Werktag und maximal 5 Prozent für die gesamte Verzögerung. 

Abnahmebedingungen

Bei der Bauabnahme besichtigen Sie gemeinsam mit dem Vertragspartner den Rohbau bzw. das fertige Bauwerk. Prüfen Sie bei diesem Termin, ob alle Leistungen wie vereinbart erbracht und die Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden und halten Sie ggf. Baumängel fest. Hierfür ist es gut, einen unabhängigen Experten – zum Beispiel einen Bausachverständigen – an der Seite zu haben: Die Beweislast für Mängel geht mit der Bauabnahme an Sie über.

Tipp vom Anwalt zur Bauabnahme

Die Bauabnahme ist ein wichtiger Termin, den Sie unbedingt einhalten sollten. Falls Sie die Frist verpassen, unentschuldigt nicht erscheinen oder die Abnahme verweigern, ohne Mängel zu benennen, kommt es zur „fiktiven Abnahme“, die eine Vertragspartei alleine durchführen kann. Damit tritt eine Umkehr der Beweislast ein: Mängel müssen fortan Sie als Bauherr nachweisen, was aufwändig und teuer werden kann. Holger Freitag rät daher: „Für den Bauherrn bedeutet das, dass er mit dem Unternehmer kooperieren muss und zur Abnahme tunlichst erscheinen sollte, am besten mit sachverständiger Hilfe.“

Vereinbarungen zur Mängelbeseitigung

In dieser Vereinbarung halten Sie fest, welche Mängel das Bauunternehmen beseitigen muss. Baumängel, die die Funktion nicht beeinträchtigen oder deren Beseitigung unverhältnismäßig wäre, werden meist ausgeschlossen. Vereinbaren Sie für solche Fälle aber eine Preisminderung. Auch die Frist zur sogenannten Nacherfüllung ist wichtig, da daraus Bauverzögerungen entstehen können. Sie beträgt in der Regel 14 Tage. Tipp: Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie Sie bei Baumängeln am besten vorgehen.

Bauvertrag prüfen: Möglichkeiten und Kosten

Da es sich beim eigenen Haus wahrscheinlich um eine der größten Anschaffungen Ihres Lebens handelt und das Baurecht eine sehr komplexe Materie ist, lohnt es sich, den Bauvertrag prüfen zu lassen. Das übernehmen auf Baurecht spezialisierte Juristen sowie Bausachverständige und Baugutachter. Mögliche Anlaufstellen sind:

  • die Verbraucherzentralen der Bundesländer
  • Vereine wie der Bauherren-Schutzbund oder der Verband privater Bauherren
  • Prüfgesellschaften wie TÜV oder Dekra

Wie viel kostet die Prüfung eines Bauvertrags?

Die Kosten für die Prüfung des Bauvertrags beginnen bei circa 200 Euro. Falls Sie einen Fachanwalt einschalten, können bis zu 800 Euro verlangt werden. Tipp: Informieren Sie sich vorab bei der Verbraucherzentrale, dem Verband privater Bauherren oder dem Bauherren-Schutzverband, die meist günstigere Gutachter empfehlen können.

Mit einer detaillierten Leistungsbeschreibung, einem verbindlichen Zahlungsplan, genauen Fertigstellungsterminen und Vereinbarungen zur Mängelbeseitigung sind Sie schon einmal weitgehend auf der sicheren Seite. Umgehen Sie zudem folgende Fallstricke, die Bauherren häufig ins Straucheln bringen:

  1. Schwammige Floskeln: Lassen Sie sich nicht von Werbefloskeln wie „natürliche Materialien“ oder „Haus nach dem neuesten Energiestandard“ ködern. Was zählt, ist die Bau- und Leistungsbeschreibung, die konkrete und genaue Angaben zur Ausführung und den verwendeten Materialien liefert.
  2. Keine Festpreisgarantie: Wenn Sie den Bauvertrag unterzeichnen, sollten Sie die endgültige Summe kennen. Alles andere erschwert die Baufinanzierung. Falls sich bestimmte Arbeiten tatsächlich noch nicht genau beziffern lassen, sollten Sie eine verbindliche Obergrenze vereinbaren, mit der Sie sicher kalkulieren können.
  3. Keine verbindliche Zusage des Baubeginns: In Verbraucherbauverträgen muss das Bauunternehmen einen verbindlichen Zeitraum bis zur Fertigstellung nennen. Achten Sie auch darauf, dass der Baubeginn schriftlich fixiert wird. Denn mit ihm verzögern sich auch alle weiteren Bauabschnitte, was zu hohen Bereitstellungszinsen führen kann, wenn Sie die einzelnen Darlehensbeträge nicht wie vereinbart abrufen.

Private Bauherren schließen in der Regel einen Werkvertrag nach dem BGB. Je nachdem, mit welcher Art von Baupartner Sie bauen, gibt es drei Varianten:

  • Verbraucherbauvertrag, wenn Sie mit einem Generalunternehmen oder Rundum-Anbieter bauen
  • Bauträgervertrag, wenn Sie ein fertig geplantes Haus samt Grundstück vom Bauträger kaufen
  • Architekten- und Ingenieurvertrag, wenn Sie zusammen mit einem Architekten das Haus planen und die einzelnen Gewerke selbst beauftragen und koordinieren

Wenn Sie ein Haus bauen lassen wollen, sind Sie Bauherr und Auftraggeber bzw. Besteller. In der Regel legt Ihnen Ihr Baupartner (Auftragnehmer) einen Vertragsentwurf vor. Sie sollten diesen unbedingt von einem Sachverständigen oder Juristen prüfen lassen. Ob die Leistungsbeschreibung alle wesentlichen Arbeiten enthält und die Abschlagszahlungen angemessen sind, können Laien meist nicht bis ins Detail beurteilen.

Tipp: Ein seriöser Baupartner wird in einem oder mehreren Beratungsgesprächen Ihre Wünsche und Möglichkeiten genau abfragen, ehe er einen Bauvertrag erstellt.

Achten Sie darauf, dass Ihr Bauvertrag folgendes beinhaltet:

  • Detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung
  • Verbindlicher Zahlungsplan
  • Ausführungsfristen (idealerweise mit verbindlichen Terminen)
  • Abnahmebedingungen
  • Vereinbarungen zur Mängelbeseitigung

Sie können einen Verbraucherbauvertrag kündigen, wenn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung nicht mehr zumutbar ist (§ 648a BGB). Typisches Beispiel: Das Unternehmen stellt den Bau grundlos ein. In diesem Fall müssen Sie nur die bis dahin erbrachte Leistung bezahlen. Voraussetzung für die Kündigung ist allerdings, dass Sie Ihren Baupartner vorher erfolglos abgemahnt und ihm eine Frist gesetzt haben.
Innerhalb von zwei Wochen nach der Unterzeichnung können Sie den Bauvertrag ohne Angaben von Gründen widerrufen. Der Vertragspartner muss Sie schriftlich über Ihr Widerspruchsrecht aufklären. Geschieht dies nicht, können Sie den Vertrag auch nach dieser Frist widerrufen.

Wenn Sie als Privatperson ein Haus bauen, schließen Sie in der Regel einen Werkvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist eine Art Zusatzvereinbarung und kommt meist nur dann ins Spiel, wenn einzelne Gewerke und Arbeiten öffentlich ausgeschrieben und vergeben werden.

Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Die Dauer ist bei Werkverträgen nach BGB und VOB unterschiedlich: So können Sie Ihre Ansprüche nach dem Werkvertragsrecht im GBG fünf Jahre lang geltend machen, bei der VOB sind es nur vier Jahre.

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