Änderungen im Bauvertragsrecht 2018

Immonet gibt eine Übersicht der Änderungen im Bauvertragsrecht ab 2018
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Seit dem 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Durch die Änderungen erhalten private Bauherren mehr Rechte – präzise Baubeschreibungen, das Recht auf Herausgabe der Unterlagen und eine sogenannte Phase Null im Architektenvertrag sind nur einige der Neuerungen. Immonet gibt einen Überblick der wichtigsten Neuregelungen für private Bauherren.

Viele Bauvorhaben landeten vor Gericht

Wer früher ein Haus bauen oder eine neu errichtete Eigentumswohnung erstehen wollte, musste auf Fallstricke im Bauvertrag achten. Aufgrund schwammiger Formulierungen kam es häufig zu Zwistigkeiten zwischen Bauunternehmen oder -trägern und Bauherren. Nicht selten endeten Bauvorhaben vor Gericht. Es fehlte an detaillierten gesetzlichen Regelungen, viele Fälle mussten als Einzelfallentscheidungen richterlich geklärt werden.

Größere Bedeutung des Verbraucherschutzes

Ziel der neuen Rechtsprechung ist es, klarere Regeln zu schaffen, damit weniger Bauvorhaben vor Gericht geklärt werden müssen. „Der Gesetzgeber hat versucht, einige der häufigsten Praxisprobleme in den Griff zu bekommen“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes Privater Bauherren (VPB). Vor dem Hintergrund der enormen finanziellen Belastung für Bauherren hat der Verbraucherschutz eine größere Bedeutung bekommen. „Es wurde mit dem Bauvertragsrecht eine komplett neue Gesetzessystematik geschaffen“, erklärt Paul Popescu, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Mitglied in der ARGE Baurecht (Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht). Zwar falle das Bauvertragsrecht weiterhin unter das Werksvertragsrecht, es wurden aber mehrere eigenständige Regelungen getroffen.

Gesetzgeber definiert Bauvertrag neu

Der Gesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert, was unter einem Bauvertrag zu verstehen ist und verschiedene Vertragsformen normiert. Danach ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Auch die Instandhaltung eines Bauwerks fällt darunter, wenn das Werk für Konstruktion, Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist (§ 650a BGB). Folglich ist nicht jede Tätigkeit am Haus vom Bauvertragsrecht abgedeckt. „Die Beseitigung einer Toilettenverstopfung fällt nicht darunter“, gibt Popescu ein Beispiel.

Im BGB sind drei Vertragstypen festgeschrieben und definiert: Verbraucherbauvertrag, Bauträgervertrag und Architekten- und Ingenieurbauvertrag.

1. Änderungen beim Verbraucherbauvertrag

Verbraucherbauverträge sind laut Gesetz Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird (§ 650i BGB). Was als erhebliche Umbaumaßnahme gilt, definiert das Gesetz jedoch nicht. „Im Zweifel sind das Einzelfallbetrachtungen“, so Popescu. „Auf jeden Fall bedeutet dies, dass alle Leistungen aus einer Hand kommen müssen.“ Werden die Aufträge also gewerkeweise vergeben, handelt es sich nicht um Verbraucherbauverträge. Die Unterscheidung ist wichtig, da speziell für den Verbraucherbauvertrag einige Regelungen gelten, die dem Schutz der Verbraucher – also den Hausbauern – dienen.

Schriftform und Baufertigstellung

Hier gibt es eine wichtige Änderung: Im Vertrag muss der Zeitpunkt der Baufertigstellung genannt sein. „Früher wurde dieser Punkt in Verträgen meistens ausgeklammert. Jetzt hat der Bauherr ein Mittel an der Hand, die Finanzierung, aber auch die Kündigung der Wohnung und den Umzug planen zu können“, sagt Freitag.

Aus der Regelung folgt, dass der Unternehmer dem Verbraucher Schadensersatz leisten muss, wenn er schuldhaft in Verzug gerät. „Im Zweifel muss er die Kosten für die Unterbringung des Häuslebauers übernehmen, wenn der seine Wohnung bereits gekündigt hat, aber noch nicht ins neue Haus einziehen kann“, sagt Popescu. „Enthält der Vertrag keine Angaben, werden die in den informatorischen Unterlagen oder Gesprächen genannten Daten als Ausführungsfrist angenommen.“

Anordnungsrecht des Bestellers

Das neue Gesetz spricht dem Besteller das Recht zu, auch nach Vertragsabschluss Änderungen am Bau zu verlangen und diese gegebenenfalls auch gegen den Unternehmer durchzusetzen (§ 650a BGB). Allerdings muss die Ausführung dem Unternehmen zumutbar sein. Dieses muss dann ein Nachtragsangebot erstellen. „Es besteht die Gefahr, dass Unternehmen überteuerte Kostenvoranschläge vorlegen. Da hilft es nur, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich von einem unabhängigen Sachverständigen beraten zu lassen“, rät Popescu.

Bevor der Besteller die Änderung anordnen kann, müssen die Parteien 30 Tage lang versuchen, sich zu einigen. Die Anordnung muss in Textform erfolgen. „Die Frage, ob die begehrte Erfolgsänderung zumutbar ist, kann in einem zügigen einstweiligen Verfügungsverfahren gerichtlich überprüft werden“, so Popescu. Er sieht in der Regelung jedoch Streitpotenzial. „Wer nicht vor Gericht landen oder bei seinen Kosten übervorteilt werden möchte, sollte sich vorher genau überlegen, was er benötigt.“

Gesetzgeber verlangt detaillierte Baubeschreibung

Lückenhafte, fehlende oder unverständliche Baubeschreibungen stellten Bauherren regelmäßig vor große Probleme. Dem hat der Gesetzgeber Rechnung getragen und verpflichtet Bauunternehmer, dem Auftraggeber vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen. „Ziel ist es, den Bauherren zu ermöglichen, Vergleiche zwischen verschiedenen Anbietern vorzunehmen. Früher wurde oft nur nach dem Preis entschieden, nun soll es einfacher werden, einen Qualitätswettbewerb zu führen“, sagt Freitag. „Die Baubeschreibung muss unter anderem eine detaillierte Leistungsdarstellung, Gebäudedaten und Pläne enthalten“, erklärt Popescu.

Auch muss über Kosten und Berechnung der nicht im Voraus bezifferbaren Leistungen informiert werden. „Wurde die Baubeschreibung nicht in den Verbrauchervertrag aufgenommen, gelten die vorab getroffenen Vereinbarungen. Dafür können auch Prospekte herangezogen werden“, so Popescu. Nichtsdestotrotz raten die Experten allen Bauherren, einen unabhängigen Bausachverständigen die Baubeschreibung prüfen zu lassen. Zum einen ist die Thematik für Laien zu komplex, zum anderen rechnen die Anwälte nicht damit, dass sich in der Praxis am Gebaren der Unternehmer schnell etwas ändern wird.

Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen

Das neue Gesetz zum Verbraucherbauvertrag stellt Bauunternehmen in die Pflicht, dem Hausbauer alle Unterlagen herauszugeben, die dieser für die Vorlage bei Behörden und Banken wie etwa der KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) benötigt (§ 650n BGB). „Das war früher oft ein Problem, da die Unternehmen die Dokumente nicht übergeben haben und dies auch vor Gericht häufig nicht einklagbar war“, berichtet Popescu.

Unterlagen, die den Nachweis ermöglichen, dass das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht, müssen rechtzeitig vor Baubeginn ausgehändigt werden. Unterlagen, die die rechtmäßige Ausführung belegen, müssen spätestens zur Fertigstellung übergeben werden. „Damit kann der Bauherr auch seinen eigenen Sachverständigen die korrekte Bauausführung begutachten lassen. Für Überprüfungen der Statik etwa sind die Unterlagen unerlässlich“, erklärt Freitag. Die Regelung hat aber Grenzen: „Unterlagen, die vom Gesetz nicht erfasst sind – etwa zur Leitungsführung –, müssen die Bauunternehmen nicht herausgeben“, sagt Freitag. Daher empfiehlt er Bauherren, dies in den Vertrag aufzunehmen. Schließlich kann es für Hausbesitzer auch Jahre nach dem Bau wichtig sein, zu wissen, wo elektrische Leitungen oder Wasserrohre verlegt wurden.

Neu: Kündigung aus wichtigem Grund

Normiert hat der Gesetzgeber die sogenannte Kündigung aus wichtigem Grund. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann (§ 648a BGB).

Das kann etwa der Fall sein, wenn ein Unternehmen den Bau grundlos einstellt. Der Bauherr kann bei dieser Sachlage nur die Vergütung der bis dahin erbrachten Leistung verlangen. Liegt der Kündigungsgrund in einem schuldhaften Verhalten des Vertragspartners, ist vorher eine erfolglose Abmahnung oder Fristsetzung durch den Bauherrn notwendig. Nach der Kündigung können Verbraucher und Unternehmen eine Leistungsfeststellung verlangen, an der beide Parteien mitwirken.

Achtung:
Bleibt eine Partei unentschuldigt fern, kann die Leistungsfeststellung einseitig erfolgen. Die Beweislast trifft dann den Abwesenden.

Höhe der Abschlagszahlungen wird begrenzt

Das Gesetz begrenzt für Verbraucherbauverträge die Höhe der Abschlagszahlungen, auf 90 Prozent. Damit sollen Bauherren vor dem Risiko überhöhter Abschläge geschützt werden. Zudem muss der Unternehmer – wie bisher auch – bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von fünf Prozent gewähren. „Wählt der Unternehmer als Sicherheit den Einbehalt, kann der Bauherr 15 Prozent der Bausumme zurückhalten und hat ein adäquates Mittel, um das Bauunternehmen zur Mängelbeseitigung aufzufordern“, erklärt Freitag. „Früher betrug die letzte Rate oft nur zwei Prozent der Bausumme, was dazu führte, dass der Bauherr am Ende kaum noch auf das Unternehmen einwirken konnte und Arbeiten unerledigt blieben.“

Bauunternehmen müssen Widerrufsrecht einräumen

Bauunternehmen müssen Auftraggebern ein Widerrufsrecht einräumen, wenn es sich um einen Verbraucherbauvertrag handelt (§ 650l BGB). Die Widerrufsfrist beträgt zwei Wochen. Das Bauunternehmen muss den Vertragspartner in Textform über sein Widerrufsrecht aufklären, sonst gilt die Frist nicht. Das Widerrufsrecht greift nicht bei notariell beurkundeten Verträgen. „Das Gesetz soll vor allem Verbraucher schützen, die sich vom Bauunternehmen haben überrumpeln lassen“, erklärt Popescu.

2. Änderungen beim Bauträgervertrag

Der zweite Vertragstyp ist der Bauträgervertrag (§ 650u BGB). Er umfasst die Fälle, in denen ein Bauträger ein Haus errichtet und sich gleichzeitig verpflichtet, dem Erwerber das Grundstück oder – bei Eigentumswohnungen –  Miteigentumsanteile daran zu übertragen. Während für die Errichtung das Werksvertragsrecht angewendet wird, gilt für die Grundstücksübertragung das Kaufrecht. „Der Paragraf hat bislang nur eine Platzhalterfunktion. Es wird vermutlich noch gesetzliche Ergänzungen geben“, sagt Popescu. Wann und ob diese kommen, ist noch offen.

Stark eingeschränktes Kündigungsrecht

Hausbauer werden bei Bauträgerverträgen deutlich schlechter gestellt. Einige der werksvertraglichen Regelungen, die bei Verbraucherbauverträgen angewendet werden, gelten ausdrücklich nicht. So haben Hausbauer kein Recht zur freien Kündigung des Werkvertrages. Noch schwerwiegender ist allerdings, dass auch kein Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund besteht. Dieses soll im Normalfall dafür sorgen, dass ein Vertragspartner – vor allem bei schuldhaftem Verhalten des anderen – nicht in einer unzumutbaren Situation gefangen bleibt. „Die neue Regelung ist unter Juristen sehr umstritten. Bauherr und Unternehmer sind damit auf Gedeih und Verderb aneinander gebunden“, so Freitag. Dem privaten Bauherrn bleibt nur die Möglichkeit, komplett vom Vertrag zurückzutreten. „Bei Insolvenz des Unternehmens kann das bedeuten, dass er die bis dato gezahlten Beträge nicht wiedersieht“, erklärt Freitag.

Weniger Rechte beim Bauträgervertrag

Das einseitige Anordnungsrecht des Bestellers greift bei Bauträgerverträgen nicht. Damit sollen vor allem beim Bau von Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten Probleme verhindert werden. „Unfair gegenüber den Bauherren ist diese Regelung jedoch dort, wo es um die Errichtung eines Einfamilienhauses geht“, stellt Popescu fest. Schließlich sind hier Beeinträchtigungen der Eigentümer anderer Wohneinheiten durch eine Änderungsanordnung ohnehin ausgeschlossen. Das 14-tägige Widerrufsrecht gilt ebenfalls nicht, da Bauträgerverträge grundsätzlich notariell beurkundet werden. Auch existiert keine Deckelung der Abschlagszahlungen.

3. Architekten- und Ingenieurvertrag

Neu im BGB sind Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag, er untersteht dem Werkvertragsrecht. Positiv für den Verbraucher ist die Einführung einer sogenannten Phase Null: „In dieser Phase können Architekt und Kunde zusammen Ideen entwickeln, wie das künftige Haus aussehen soll und prüfen, ob sie miteinander harmonieren“, erklärt Freitag. Der Klient könne dann entscheiden, ob er den Architekten mit weiteren Planungen beauftragt. Auch der Architekt kann den Vertrag kündigen, etwa wenn der Bauherr in der gesetzten Frist keine Entscheidung über die Zusammenarbeit trifft. Diese Regelung soll Bauherren davor schützten, an einen unpassenden Architekten gebunden zu sein oder hohe Kosten tragen zu müssen, wenn er den Vertrag beendet.

Bis dato konnten Bauherren ihrem Architekten zwar kündigen, blieben aber auf fast den gesamten Kosten sitzen, da nur die ersparten – bei Architekten geringen –  Aufwendungen vom vereinbarten Honorar abgezogen wurden. Trotz der neuen, verbraucherfreundlichen Gesetzeslage empfiehlt Freitag künftigen Hausbauern, die sich ein Architektenhaus wünschen, im Vertrag eine Beauftragung in mehreren Stufen festzuhalten: „So müssen sich die Bauherren regelmäßig Gedanken machen, wie sie bauen wollen und welche Kosten sie bereit sind zu tragen.“

Neuregelung: Fiktive Abnahme

Das Bauvertragsrecht nimmt auch die Bauherren in die Pflicht. „Aufpassen müssen sie vor allem beim Punkt Abnahme“, sagt Freitag. Für alle Werkverträge neu geregelt wurde die fiktive Abnahme. Sie tritt ein, wenn der Unternehmer dem Auftraggeber nach der Fertigstellung des Baus eine Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber entweder unentschuldigt nicht zum Termin erscheint oder die Abnahme verweigert, ohne Mängel zu benennen.

Die Abnahme kann nur wegen wesentlicher Mängel verweigert werden. Der Unternehmer kann in dem Fall eine Zustandsfeststellung verlangen. Kommt der Bauherr nicht zum Termin, kann er sie allein vornehmen. „Für den Bauherrn bedeutet das, dass er mit dem Unternehmer kooperieren muss und zur Abnahme tunlichst erscheinen sollte, am besten mit sachverständiger Hilfe“, so Freitag. Denn mit der Abnahmefiktion tritt eine Umkehr der Beweislast ein. Mängel muss dann der Bauherr nachweisen – und das kann aufwendig und teuer werden.

Alte Gewohnheiten kontra neues Gesetz

Freitag rechnet für die Anfangszeit nach der Gesetzeseinführung vor allem damit, dass so manche Bauunternehmer ihr Geschäftsgebaren und ihre Verträge noch nicht den neuen Gesetzen angepasst haben. Er rät privaten Bauherren daher, besonders wachsam zu sein: „Wenn Sie die Baubeschreibung anfordern und der Unternehmer zunächst eine Unterschrift verlangt, dann handelt er noch nach altem Muster.“

Auch Fachanwalt Popescu denkt, dass sich in der Praxis zunächst wenig ändern wird. „Aller Erfahrung nach werden die meisten Betriebe die Neuregelung erst spät mitbekommen.“ Er empfiehlt Bauherren daher, auf Einhaltung und Gestaltung der Verträge zu achten. Denn auch wenn die Verbraucherrechte gestärkt worden seien, können Konflikte mit dem Bauunternehmen schnell vor Gericht landen. „Um Problemen und unnötigen Kosten vorzubeugen, macht es Sinn, sich schon vor Vertragsabschluss Unterstützung und Rat von einem unabhängigen Bausachverständigen zu holen.“

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