Gewährleistung am Bau

Gewährleistung am Bau
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Die Beseitigung von Schäden kann Hausbauer teuer zu stehen kommen. Der Gesetzgeber schreibt deshalb eine fünfjährige Gewährleistungsfrist für Leistungen an einem Bauwerk vor. Die verantwortlichen Handwerker haften in diesem Zeitraum für die Beseitigung des Schadens. Immonet fasst zusammen, was Sie zum Thema Gewährleistung wissen müssen.

Baumängel treten oft erst nach Jahren auf

Risse im Mauerwerk oder in den Fliesen, ein feuchter Keller, Feuchtigkeit an den Fenstern, eine schlechte Energiebilanz wegen einer falsch durchgeführten Dämmung oder eine falsch dimensionierte Wärmepumpe – die Liste möglicher Baumängel ist lang. Viele Mängel am Haus offenbaren sich erst Jahre nach dem Einzug und der Bauabnahme. Deshalb gilt in Deutschland eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren.

Die wichtigsten Fakten zur Gewährleistung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt für Neubauten eine Gewährungsleistung vor. Werden Mängel an der Sache festgestellt, müssen Handwerker oder Bauunternehmer diese kostenlos in Ordnung bringen. Das kann durch Reparatur oder Austausch geschehen. In welcher Form, entscheidet der verantwortliche Handwerker. Die Gewährleistungspflicht für Bauwerke gilt fünf Jahre lang ab dem Datum der Abnahme. Danach ist sie verjährt. Deshalb ist es für betroffene Hausbesitzer entscheidend, rechtzeitig eine sogenannte Mängelrüge vorzunehmen. Führt diese nicht zum Erfolg, können anschließend verjährungshemmende Maßnahmen wie eine Klageerhebung ergriffen werden.

Vorsorge: So geht nichts schief

Vorsorge ist besser als Nachsicht. Dazu gehört für Hausbauer eine professionelle und unabhängige Baubegleitung. Auch bei der Bauabnahme, zu der der Bauherr verpflichtete ist, sollte ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen werden, um Baumängel rechtzeitig zu entdecken und anzumahnen. Die Abnahme kann in berechtigten Fällen– das heißt bei wesentlichen Baumängeln – auch verweigert werden bis die Mängel beseitigt sind. Das ist wichtig, da ab dem Zeitpunkt der vollzogenen Bauabnahme die Gewährleistungsfrist abzulaufen beginnt und die Beweislast beim Bauherrn liegt.

Nicht jeder Schaden an einem Gebäude tritt sofort zutage. Manchmal dauert es Jahre. Auch wer in der ersten Zeit scheinbar verschont blieb, sollte die Gewährleistungsfrist nicht ungenutzt verstreichen lassen, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes privater Bauherren (VPB): „Der VPB empfiehlt Hausbesitzer eindringlich, ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist noch einmal einen unabhängigen Bausachverständigen ins Haus zu holen, um mögliche Mängel rechtzeitig zu erkennen.“ Denn werden die Schäden nach Ablauf der Frist wahrgenommen, kann der Bauherr diese nicht mehr anmahnen. In der Regel muss er dann für die Behebung bezahlen.

So sprechen Sie eine Mängelrüge aus

Der Hausbesitzer muss dem Verantwortlichen die Chance geben, den Mangel zu beseitigen. Dafür muss er eine Mängelrüge aussprechen und dem Unternehmen eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. „Die Mängelrüge sollte immer schriftlich erfolgen und die Schäden genau beschreiben“, erklärt Freitag. „Der Zugang der Mängelrüge sollte beweisbar sein: Am besten schickt man das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein.“ Oder man fährt persönlich beim Unternehmen vorbei und lässt sich die Annahme schriftlich bestätigen.    

Wichtig: Bauherren sollten die Mängel dokumentieren und sicher stellen, dass sie das richtige Unternehmen anschreiben. Am Bau sind schließlich viele Gewerke beschäftigt, nicht immer lässt sich die Ursache sofort eindeutig bestimmen – zumal für Laien. Kommt ein Handwerker zum Haus und stellt fest, dass der Schaden nicht auf ihn zurückzuführen ist, dann verstreicht wertvolle Zeit bis zur Verjährung. Wer sich unsicher ist, zieht von Anfang einen unabhängigen Immobiliengutachter hinzu.

Halten Sie Fristen ein

Und welche Frist zu Mängelbeseitigung gilt als angemessen? „Zwei Wochen können das schon sein. Doch das hängt stark von der Art des Mangels ab“, erklärt Freitag. „Funktioniert mitten im Winter eine Heizung plötzlich nicht mehr, dann sollte der Mangel innerhalb von zwei, drei Tagen behoben werden.“ Gleiches gelte, wenn bei Minusgraden ein Fenster nicht zu schließen sei und es kalt ins Haus hineinzöge. Anders verhält es sich jedoch bei ausufernden Mängeln, da können die Fristen deutlich länger ausfallen.

„Eine zu kurze Frist ist auf jeden Fall unschädlich, es setzt eine angemessene Frist in Gang“, sagt Freitag. Das heißt: Geben die Hausbesitzer dem Unternehmen zu wenig Zeit, dann muss dieser den Schaden nicht unbedingt in der vorgegebenen Spanne beheben, die Mängelrüge wird dadurch aber auch nicht unwirksam.

Freitag empfiehlt bei der Auseinandersetzung mit dem Unternehmen zunächst auf Kooperation zu setzen. „Lokale Unternehmen haben einen Ruf zu verlieren, sie bemühen sich oft darum, ihre Kunden zufrieden zu stellen. Da sollte man nicht sofort mit dem Anwalt drohen, wenn der Chef nicht gleich am nächsten Tag vorbeischauen kann“, sagt Freitag. Auch könne ein Unternehmen sich weigern, Anwaltsrechnungen zu tragen, wenn diese voreilig geschickt werden. Wertgutachten werden jedoch vor den Gerichten nahezu immer als notwendige Kosten anerkannt, wenn sie nach der Abnahme dazu dienen, über Grund und Ausmaß der Schäden Klarheit zu gewinnen. Schließlich wird von Laien nicht erwartet, dass sie Mängel richtig einordnen können.

Fristen laufen weiter

Erst wenn der Bauunternehmer auf die Mängelrüge reagiert und mit dem Hausbesitzer Kontakt aufnimmt, gilt dies als Aufnahme von Verhandlungen. Die Gewährleistungsfrist wird dann unterbrochen. Wichtig: Meldet sich der Verantwortliche nicht, läuft die Verjährungsfrist auch nach der Mängelrüge weiter. Aus diesem Grund sollten sich Hausbesitzer nicht zu lange vertrösten lassen und die nächsten Schritte einleiten.

Umgang mit schwierigen Gewährleistern

Manche Bauunternehmen mauern oder schieben die Beseitigung unnötig lange heraus. „Zu diesem Zeitpunkt ist es sinnvoll, einen Bausachverständigen einzuschalten, der einen Befund erarbeitet. Mit diesem kann der Anwalt dann weiterarbeiten“, sagt Freitag. Je nach Ergebnis und Restlaufzeit der Gewährleistungsfristen kann der Bauherr dann überlegen, ein selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten oder Klage zu erheben. Beide Möglichkeiten gelten als verjährungsverhindernde Maßnahmen.

Eine weitere häufiger auftretende Situation in solchen Fällen: Der Handwerker zeigt sich kooperativ und besichtigt den Mangel, sieht jedoch die Schuld nicht bei sich sondern einem anderen Gewerk. Tatsächlich können ähnliche Schadensfälle unterschiedliche Ursachen haben. Um der Nachweispflicht zu genügen, sollte spätestens zu diesem Zeitpunkt ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

„Lässt der verantwortliche Handwerker die Frist ungenutzt verstreichen, kann der Hausbesitzer den Schaden von anderen beheben lassen und die Kosten dem Verursacher in Rechnung stellen“, sagt Freitag. Nahezu aussichtslos ist die Situation für Hausbesitzer allerdings, wenn das verursachende Unternehmen insolvent ist. „Dann ist die Sache gelaufen. Eventuell kann man sich dann noch an den Insolvenzverwalter wenden“, berichtet der Jurist aus der Praxis.

Sonderfall VOB

Manche Unternehmen versuchen ihre Verträge auf Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zu schließen. Dies ist eine Klauselsammlung, die eigentlich für die öffentliche Hand als Auftraggeber gilt und kürzere Gewährleistungszeiten vorsieht. Private Hausbesitzer sollten sich davon aber nicht abschrecken lassen, selbst wenn sie solch einen Vertrag unterschrieben haben. Es gelten für private Bauherren immer die fünf Jahre Gewährleistung – außer der Bauherr selbst hat auf die VOB-Regelung bestanden, so Freitag.  

Vorsicht bei Rechtschutzversicherungen

Die Vorsorge von Hausbauern sollte auf der rechtzeitigen Mängelerkennung fußen. Auf Rechtschutzversicherungen können sich Eigenheimbesitzer nicht verlassen. „Rechtschutzversicherungen schließen Streitigkeiten wegen Baumängeln in der Regel aus“, sagt Freitag. Die Kalkulation rechne sich wegen der Häufigkeit solcher Streitigkeiten für die Versicherungen nicht. Deshalb müssen Bauherren auch damit rechnen, die Kosten für den Sachverständigen und den Anwalt selbst zu tragen oder zumindest vorzustrecken.