Gewährleistung: Hausbau mit Garantie

Gewährleistung:
Hausbau mit Garantie

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Fünf Jahre beträgt die Gewährleistung für ein neu gebautes Haus: So lange müssen Bauunternehmen und Handwerker für ihre Arbeit geradestehen, denn viele Mängel zeigen sich erst eine Weile nach dem Einzug. Erfahren Sie hier, wie Sie vorgehen, wenn Sie vor Ende der Gewährleistungsfrist Baumängel entdecken.

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  • Versteckte Baumängel machen sich oft erst erst Monate oder sogar Jahre nach dem Einzug bemerkbar. Daher schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vor.
  • Falls Sie in dieser Zeit einen Mangel oder Schaden entdecken, sollten Sie das Gespräch mit Ihrem (ehemaligen) Baupartner suchen, eine schriftliche Mängelrüge bzw. Mängelanzeige stellen und ggf. einen Sachverständigen hinzuziehen.  
  • Lassen Sie spätestens nach 4,5 Jahren Ihr Haus noch einmal von einem Gutachter prüfen, denn mit Ende der Gewährleistungsfrist sind Baumängel verjährt.

Ausnahme VOB: Nur vier Jahre Gewährleistung

Achtung: Falls Sie einen Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geschlossen haben, beträgt die Gewährleistungsfrist nur vier Jahre. Beim privaten Hausbau kommt diese Vertragsvariante aber selten vor. Die Klauselsammlung gilt vor allem für öffentliche Auftraggeber wie Gemeinden und Städte. Selbst wenn Sie solch einen Vertrag unterschrieben haben, gelten für private Bauherren immer die fünf Jahre Gewährleistung – außer Sie haben selbst ausdrücklich auf die VOB-Regelung bestanden.  

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Tag der Bauabnahme und beträgt für Verbraucherverträge nach dem BGB fünf Jahre. Der Grund: Viele Mängel – zum Beispiel aufgrund fehlerhafter Ausführung oder mangelnder Qualität beim Baumaterial – werden oft erst nach einiger Zeit bemerkt.

Das gilt vor allem für verdeckte Baumängel, die Sie bei der Vor-Ort-Begehung während der Abnahme gar nicht sehen konnten, zum Beispiel fehlerhafte Dämmung oder Isolierung, die von Putz oder Fassadenverkleidung verdeckt werden. Tipp für Bauherren: Um das Risiko gering zu halten, sollten Sie den Baufortschritt regelmäßig von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.

Bauunternehmen bzw. Handwerker müssen Mängel und Schäden innerhalb der Gewährleistungsfrist kostenlos nachbessern. Man spricht von der Pflicht zur Nacherfüllung. Nach der offiziellen Abnahme geht die Beweislast allerdings auf Sie als Eigentümer über: Sie müssen den Mangel nachweisen und eine Mängelrüge bzw. Mängelanzeige aussprechen.  

Schritt 1: Wer ist zuständig?

Wenn Sie nicht mit einem Generalunternehmen bzw. Rundum-Anbieter gebaut bzw. von einem Bauträger gekauft haben, müssen Sie zunächst herausfinden, wer den Baumangel verursacht hat. Am Bau sind schließlich viele Gewerke beteiligt. Nicht immer können Laien den Verursacher eindeutig bestimmen. Kommt ein Handwerker zum Bauwerk und stellt fest, dass der Schaden nicht auf ihn zurückzuführen ist, verstreicht wertvolle Zeit bis zur Verjährung. Wenn Sie sich unsicher sind, wer für die Mängelbeseitigung zuständig ist, ziehen Sie einen unabhängigen Immobiliengutachter hinzu.

Schritt 2: Sprechen Sie eine Mängelrüge aus

Suchen Sie zunächst freundlich das Gespräch, verzichten Sie aber nicht auf eine schriftliche Dokumentation. „Die Mängelrüge sollte immer schriftlich erfolgen und die Schäden genau beschreiben“, erklärt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes privater Bauherren (VPB). „Die Zustellung der Mängelrüge sollte beweisbar sein: Am besten schicken Sie das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein.“ Oder Sie fahren persönlich vorbei und lassen sich die Annahme schriftlich bestätigen.

Schritt 3: Warten Sie (nicht zu lange) auf Rückmeldung

Erst wenn der Bauunternehmer auf die Mängelrüge reagiert und mit Ihnen Kontakt aufnimmt, gilt dies als Aufnahme von Verhandlungen. Die Gewährleistungsfrist wird unterbrochen. Wichtig: Meldet sich der Verantwortliche nicht, läuft die Verjährungsfrist auch nach der Mängelrüge weiter. Aus diesem Grund sollten sich Hausbesitzer nicht zu lange vertrösten lassen und die nächsten Schritte einleiten.

Experten-Tipp: Erst das Gespräch suchen

Freitag empfiehlt, bei der Auseinandersetzung mit dem Unternehmen zunächst auf Kooperation zu setzen. „Lokale Unternehmen haben einen Ruf zu verlieren, sie bemühen sich oft darum, ihre Kunden zufrieden zu stellen. Da sollte man nicht sofort mit dem Anwalt drohen, wenn der Chef nicht gleich am nächsten Tag vorbeischauen kann“, sagt Freitag. Auch könne ein Unternehmen sich weigern, Anwaltsrechnungen zu tragen, wenn diese voreilig geschickt werden. 

Was passiert, wenn der Baupartner nicht auf die Mängelanzeige bzw. Mängelrüge reagiert, die Schuld nicht bei sich sieht oder sogar insolvent ist? Holger Freitag vom Verband privater Bauherren hat Tipps für diese drei Fälle.

Fall 1: Der Baupartner mauert

Manche Bauunternehmen mauern oder schieben die Beseitigung der Mängel unnötig lange hinaus. „Dann ist es sinnvoll, einen Bausachverständigen einzuschalten, der einen Befund erarbeitet. Mit diesem kann der Anwalt dann weiterarbeiten“, sagt Freitag. Je nach Ergebnis und Restlaufzeit der Gewährleistungsfristen können Sie überlegen, ein selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten oder Klage zu erheben. Beide Möglichkeiten stoppen die Verjährung.

Fall 2: Baupartner sieht Schuld nicht bei sich

Eine weitere häufig auftretende Situation: Der Handwerker bzw. das Unternehmen sieht die Schuld nicht bei sich, sondern bei einem anderen Gewerk. Tatsächlich können ähnliche Schadensfälle unterschiedliche Ursachen haben. Die Frage ist, wer am Ende für die Nachbesserung bzw. Beseitigung der Mängel aufkommen muss. „Lässt der verantwortliche Handwerker die Frist ungenutzt verstreichen, kann der Hausbesitzer den Schaden von anderen beheben lassen und die Kosten dem Verursacher in Rechnung stellen“, sagt Freitag. Auch hier sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen.

Fall 3: Das Unternehmen ist insolvent

Um Ihre Mängelansprüche auch im Falle einer Insolvenz zu sichern, sollten Sie vor Unterzeichnung des Bauvertrags auf eine Gewährleistungsbürgschaft bestehen. In der Regel stellt die Bank des Unternehmens diese aus. Ohne Gewährleistungsbürgschaft ist die Situation laut Freitag fast aussichtslos. „Dann ist die Sache gelaufen. Eventuell kann man sich noch an den Insolvenzverwalter wenden“, berichtet der Jurist aus der Praxis.

Vorsicht bei Rechtsschutzversicherungen

 „Rechtsschutzversicherungen schließen Streitigkeiten wegen Baumängeln in der Regel aus“, berichtet Anwalt Holger Freitag. Die Kalkulation rechne sich wegen der Häufigkeit solcher Fälle für die Versicherungen meist nicht. Anders ist es oft bei speziellen Rechtsschutzversicherungen für Bauherren. Aber auch dort sollten Sie die Vertragsbedingungen genau lesen. Unter Umständen müssen Sie damit rechnen, die Kosten für den Sachverständigen und den Anwalt selbst zu tragen oder zumindest vorzustrecken.

Selbst wenn innerhalb der Gewährleistungsfrist keine Baumängel auftreten: Lassen Sie die Frist nicht untätig verstreichen, denn Ihre Ansprüche sind danach verjährt. Anwalt Holger Freitag hat einen abschließenden Rat: „Der VPB empfiehlt Hausbesitzern eindringlich, ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist noch einmal einen unabhängigen Bausachverständigen ins Haus zu holen, um mögliche Mängel rechtzeitig zu erkennen.“

Die Gewährleistung liegt beim Auftragnehmer, also dem Bauunternehmen bzw. dem Handwerker, der die Bauleistung erbracht hat.

Für private Bauherren gelten die Gewährleistungsansprüche fünf Jahre nach Bauabnahme. Nur wenn Sie ausdrücklich auf einen VOB-Vertrag bestanden haben, verkürzt sich die Frist auf vier Jahre.

Die Gewährleistung beginnt mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme. Dann kehrt sich auch die Beweislast um: Der Bauherr bzw. Hausbesitzer muss von nun an mögliche Mängel dokumentieren und nachweisen.

Ihre Ansprüche zur Beseitigung von Baumängeln verjähren mit Ablauf der Gewährleistungsfrist nach fünf Jahren. Die Frist verlängert sich dann, wenn Sie eine Mängelrüge ausgesprochen haben und der Gewährleister darauf reagiert hat, wenn Sie selbstständig ein Beweisverfahren einleiten oder Klage erheben.

Laien und oft auch Profis können verdeckte bzw. versteckte Baumängel bei der Bauabnahme in der Regel nicht erkennen. Sie treten oft erst Monate oder Jahre später zum Vorschein. Der häufigste Grund: Eine Bauleistung wird von weiteren Hausbauarbeiten überdeckt, zum Beispiel eine fehlhaft gedämmte Außenwand von der Fassadenverkleidung.

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