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Bauherrenpflichten: Ihre Aufgaben beim Hausbau

Bauherrenpflichten:
Ihre Aufgaben beim Hausbau

© sturti / iStock

Wenn Sie ein Haus bauen, kommen Bauherrenpflichten auf Sie zu. Das gilt auch dann, wenn Sie die Bauarbeiten an ein Unternehmen übertragen. Erfahren Sie hier, welche Bauherrenpflichten Sie selbst erfüllen müssen, welche Sie übertragen können und wie Sie sich absichern.

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

  • Als Bauherr tragen Sie Verantwortung für das gesamte Bauvorhaben: von der Planung und Genehmigung über die Bauphase selbst bis hin zu Aufgaben nach der Fertigstellung.
  • Zu den wichtigsten Bauherrenpflichten gehört, dass Sie eine Baugenehmigung einholen, die Baustelle sichern, für die Sicherheit und den Arbeitsschutz der Beschäftigten sorgen und das Bauamt über Fortschritt und Fertigstellung informieren.
  • Einzelne Bauherrenpflichten können Sie an Ihren Baupartner übertragen, die letztendliche Verantwortung bleibt aber bei Ihnen.
  • Mit Versicherungen für Bauherren und einem unabhängigen Sachverständigen sind Sie in der Regel auf der sicheren Seite.
  • Nur wenn Sie Ihr Haus von einem Bauträger kaufen, sind Sie selbst kein Bauherr und tragen keine entsprechenden Pflichten und Risiken.

Egal, ob Sie Ihr Haus mit einem Architekten planen oder sich für ein größtenteils fertig geplantes Typenhaus von einem Massiv- oder Fertighausanbieter entscheiden: Die ersten Bauherrenpflichten kommen bereits bei der Hausbauplanung auf Sie zu: 

  • Bebauungsplan beachten: Bei der Planung müssen Sie die Vorgaben beachten, die der jeweilige Bebauungsplan vorgibt – zum Beispiel zu Größe, Dachform oder Fassade. Auch im Baulastenverzeichnis oder im Grundbuch können Verpflichtungen festgehalten sein, beispielsweise Wegerechte oder die Pflicht, Abstandsflächen des Nachbarn zu übernehmen. 
  • Baugenehmigungen einholen: Ohne grünes Licht von der Baubehörde darf in Deutschland nicht gebaut werden. Als Bauherr müssen Sie einen Bauantrag stellen und dafür Unterlagen einreichen, die Personen mit entsprechender Berechtigung (meist Architekten oder Bauingenieure) erstellt und unterzeichnet haben. Dazu zählen zum Beispiel Grundrisspläne, Bauzeichnungen oder die Berechnung der Statik.
  • Versicherungen abschließen: Es gibt zwar keine gesetzliche Pflicht, eine Bauherrenversicherung abzuschließen, die meisten Banken setzen allerdings eine Feuerrohbau-Versicherung und eine Bauleistungsversicherung für die Baufinanzierung voraus. Auch eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist dringend zu empfehlen.
  • Private Helfer anmelden: Alle Personen, die auf der Baustelle mitarbeiten, müssen bei einer Berufsgenossenschaft angemeldet sein. Für die professionellen Helfer übernimmt das in der Regel das Bauunternehmen. Private Helfer aus dem Familien- und Freundeskreis müssen Sie bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anmelden und versichern – unabhängig davon, ob Sie diese Hilfe bezahlen oder nicht.  
  • Baubeginn ankündigen: Je nach Bauvorhaben gibt es unterschiedliche Meldepflichten. Beim privaten Hausbau müssen Sie in der Regel eine Woche vor Baubeginn die Bauaufsichtsbehörde (im Normalfall das örtliche Bauamt) schriftlich informieren. Genaue Informationen erhalten Sie von der Behörde, wenn sie Ihre Baugenehmigung erhalten.  

Bauherrenpflichten während der Bauphase werden vor allem von der Baustellenverordnung (BaustellV) geregelt.

  • Baustelle sichern: Als Bauherr tragen Sie die sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Sie sind dafür verantwortlich, dass auf der Baustelle keine Gefahr für Bauarbeiter, Handwerker und andere Personen besteht. Wie die Sicherheitsmaßnahmen im Einzelnen aussehen (z. B. Baustellenschild oder Abdeckung der Baugrube), teilt Ihnen Ihr Baupartner mit. Rat finden Sie zum Beispiel auch beim Bauherrenschutzbund bzw. beim Verband privater Bauherren mit. Wichtig: Verzichten Sie nicht auf die Bauherrenhaftpflicht. Falls doch etwas passiert, schützt sie vor Schadensersatzansprüchen, die in die Millionenhöhe gehen können.  
  • Sicherheits- und Gesundheitskoordinator (SiGeKo) beauftragen: Dieser Fachmann bzw. diese Fachfrau ist für jedes Bauprojekt gesetzlich vorgeschrieben. Er oder sie arbeitet einen Sicherheits- sowie Gesundheitsschutzplan für alle Beschäftigten aus und kontrolliert die Einhaltung.  
  • Unfälle melden: Falls trotz aller Sicherheitsvorkehrungen doch ein Unfall passiert und auf der Baustelle jemand verletzt wird, müssen Sie dies der Berufsgenossenschaft mitteilen (§ 193 SGB VII). Die Frist ist mit einer Woche relativ knapp bemessen.   
  • Mitwirkungspflicht gegenüber Auftragnehmern: Als Bauherr müssen Sie stets für Bauunternehmen bzw. Handwerker erreichbar sein und dafür sorgen, dass diese ihre Arbeit ordnungsgemäß ausführen können. Ihre Mitwirkungspflicht erfüllen Sie beispielsweise, indem Sie Lagermöglichkeiten für Baumaterial und Werkzeuge zur Verfügung stellen oder einen Bauwagen für Pausen sowie Toilettenkabinen aufstellen.

Pflichten übertragen: Alles aus einer Hand

Die wenigsten Bauherren übernehmen wirklich alle Pflichten selbst. Selbst wenn Sie Ihr Traumhaus individuell mit einem Architekten planen, können Sie zumindest ein Generalunternehmen beauftragen, das alle Gewerke koordiniert und einen Großteil der Bauherrenpflichten für Sie übernimmt. Viele Hausanbieter – egal, ob für Massivhäuser oder Passivhäuser – übernehmen darüber hinaus auch die Planung und Genehmigung.  

Das Haus ist fertig und Sie können endlich einziehen. Doch bevor Sie die Korken knallen lassen, müssen Sie noch eine der wichtigsten Aufgaben eines Bauherren erfüllen: die Bauabnahme.

  • Bauabnahme durchführen: Mit der Bauabnahme bestätigen Sie, dass Ihr Baupartner die Leistungen wie vereinbart und ohne Mängel erbracht hat. Da dieser Termin weitreichende Folgen hat (unter anderem beginnt nun die Gewährleistungsfrist und die Beweislast für Baumängel geht an Sie über), ist es meist sinnvoll, einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuholen.
  • Fertigstellung mitteilen: Nicht nur Bauherren führen eine Bauabnahme durch, sondern auch die Bauaufsichtsbehörde und der Schornsteinfeger. Dafür müssen Sie den Behörden die Fertigstellung mitteilen (siehe Meldepflichten).
  • Zahlungsverpflichtung: Eigentlich selbstverständlich und nicht nur auf Bauherren beschränkt ist die Pflicht, den Baukredit zurückzuzahlen. Falls Sie Ihre Monatsraten nicht zahlen, kann die Bank ihr Grundpfandrecht wahrnehmen und das Haus samt Grundstück verkaufen bzw. eine Zwangsversteigerung anordnen. Die Zahlungspflicht besteht natürlich auch gegenüber Ihren Baupartnern und der Baubehörde, die zum Beispiel Gebühren für die Baugenehmigung erhebt.

Tipp: So gehen Sie bei Zahlungsschwierigkeiten vor

Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank, falls Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Meist findet sich eine Lösung wie eine vorübergehende Senkung oder Stundung der Darlehensraten. Falls die Endrechnung höher ausfällt als gedacht und Sie Ihr Eigenkapital bereits aufgebraucht haben, gibt es oft die Möglichkeit einer Nachfinanzierung.

Als Bauherr müssen Sie mehrere Informations- und Meldepflichten einhalten. Hier finden Sie einen Überblick der wichtigsten Fristen: 

  • Eine bis zwei Wochen vor Baubeginn: Teilen Sie dem Bauamt und dem Sachverständigen für Energieerzeugungsanlagen (Schornsteinfeger) den Start des Bauvorhabens mit.
  • Spätestens eine Woche nach Baubeginn: Melden Sie private Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft an. Auch professionelle Arbeiter müssen Sie anmelden, falls das Ihr Baupartner nicht übernimmt.
  • Spätestens eine Woche nach einem Arbeitsunfall: Wenn ein Unfall passiert, bei dem eine Person verletzt wird, informieren Sie die Berufsgenossenschaft sowie ggf. den Anbieter Ihrer Bauhelfer-Unfallversicherung sowie Ihre eigene private Unfallversicherung so schnell wie möglich.
  • Zwei Wochen vor Fertigstellung: Teilen Sie dem Bauamt, dem Schornsteinfeger und dem Katasteramt die geplante Fertigstellung mit. Baubehörde und Schornsteinfeger müssen das Gebäude abnehmen, das Katasteramt nimmt eine Gebäudeeinmessung vor.

Beachten Sie: Je nach Bauvorhaben können die Fristen auch abweichen. Informieren Sie sich daher rechtzeitig bei Ihrer Baubehörde. Auch Versicherungen wollen meist über den Baubeginn und die Fertigstellung informiert werden. Werfen Sie dazu einen Blick in Ihren Vertrag.

Meldepflicht bei archäologischen Funden

Es gibt noch eine Meldepflicht der anderen Art: Falls bei Erdarbeiten Scherben, Knochen, Stein- und Metallgegenstände oder andere vermutlich archäologische Funde zum Vorschein kommen, müssen Sie dies der Denkmalschutzbehörde mitteilen und die Arbeiten sofort stoppen. Für die Mehrkosten, die Ihnen dadurch stehen (zum Beispiel Bereitstellungszinsen), erhalten Sie im Normalfall eine Entschädigung.  

Wer Pflichten erfüllen muss, genießt meist auch Rechte – das gilt zum Glück auch für Bauherren:

  • Baupartner frei wählen: Sie können selbst entscheiden, ob Sie einzelne Gewerke und Handwerker selbst beauftragen, Eigenleistungen erbringen oder das gesamte Bauprojekt an ein Generalunternehmen übertragen. Lesen Sie hier, welcher Baupartner am besten zu Ihnen passt.
  • Auf die Einhaltung von Terminen und Fristen bestehen: Falls es zu Verzögerungen kommt, die Ihr Baupartner verschuldet, können Sie Schadensersatz fordern. Informieren Sie sich dazu auch in unserem Ratgeber zum Bauvertrag.
  • Bürgschaften verlangen und eine Sicherheit einbehalten: Das Bauunternehmen muss bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von mindestens fünf Prozent gewähren. Bestehen Sie zudem auf eine Vertragserfüllungsbürgschaft sowie eine Gewährleistungsbürgschaft, die Ihr Baupartner in der Regel von seiner Bank einholt. So sichern Sie sich für den Fall einer Insolvenz ab. 
  • Einen unabhängigen Sachverständigen oder Baubegleiter engagieren: Es ist kein Mangel an Vertrauen, sondern gängige Praxis, dass (vor allem unerfahrene Bauherren) den Baufortschritt regelmäßig von einem Bausachverständigen kontrollieren lassen oder diesen zumindest bei der Bauabnahme hinzuziehen.
  • Zutritt zur Baustelle: Als Bauherr können Sie die Baustelle jederzeit betreten. Um die Sicherheit nicht zu gefährden und die Bauarbeiten unnötig zu behindern, sollten Sie Ihren Besuch dennoch rechtzeitig ankündigen.
  • Abnahme von Bauleistungen verweigern: Wenn Bauleistungen nicht so ausgeführt wurden, wie in der Bau- und Leistungsbeschreibung festgehalten, können Sie die Beseitigung von Mängeln oder zumindest einen Preisnachlass fordern.

Sie sind immer dann Bauherr, wenn Sie den Hausbau selbst in Auftrag geben oder mit anpacken. Nur wenn Sie einen Neubau von einem Bauträger kaufen, ist dies anders: Dann sind Sie Käufer und der Bauträger ist Bauherr.

Ja. Vor allem, wenn Sie ein Generalunternehmen engagieren oder ein Fertighaus bzw. Massivhaus von einem Anbieter bauen lassen, der alles aus einer Hand bietet, übertragen Sie einen Großteil der Bauherrenpflichten an Ihren Baupartner. Dennoch entbindet Sie das nicht vollständig von etwaigen Schadensersatzpflichten (vgl. § 831 BGB). Als Bauherr müssen Sie zumindest Ihrer Kontrollpflicht nachkommen. Lassen Sie zur Sicherheit Ihren Bauvertrag von einem Juristen überprüfen.

Je nachdem, welche Bauherrenpflichten Sie verletzen, drohen unterschiedliche Konsequenzen. Sie reichen von einer Verwarnung bzw. einem geringen Bußgeld – z. B. wenn Sie der Baubehörde den Baubeginn verspätet mitteilen – bis hin zum Stopp der Bauarbeiten bzw. zum Abriss des fertigen Gebäudes, wenn Sie ohne Baugenehmigung bauen. Entsteht Dritten ein Schaden, weil Sie Ihren Bauherrenpflichten nicht nachgekommen sind, droht im schlimmsten Fall Schadensersatz in Millionenhöhe. Sie sollten daher unbedingt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen.

Wenn der Bauherr wechselt, müssen Sie dies der Bauaufsichtsbehörde melden. Dann ist zum Beispiel der Fall, wenn jemand während des Baus sein Grundstück verkauft und der neue Eigentümer den Hausbau fortführt. Oder der Bauträger meldet Insolvenz an, Sie konnten sich aber das Grundstück sichern und wollen ein anderes Bauunternehmen engagieren. Mit einem Auszug aus dem Grundbuch können Sie sich als neuer Eigentümer ausweisen.

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