Baulastenverzeichnis: Ein Grundstück verpflichtet

Baulastenverzeichnis:
Ein Grundstück verpflichtet

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Nachbarn durchfahren lassen, Stellplätze gewähren oder eine Kinderspielfläche bereitstellen: Das Baulastenverzeichnis legt fest, was Eigentümer auf ihrem Grundstück im Sinne der Allgemeinheit dulden müssen. Als Kaufinteressent sollten Sie die Baulasten kennen, denn unter Umständen können diese den Immobilienwert mindern.

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

  • Das öffentliche Verzeichnis wird in allen Bundesländern außer Bayern geführt.
  • Baulasten sind Verpflichtungen gegenüber einer öffentlichen Behörde, auf einem Grundstück etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.
  • Am häufigsten sind: Abstandsflächen des Nachbargrundstücks übernehmen und Freiflächen unbebaut lassen, um zum Beispiel eine Zufahrt für Feuerwehr und Rettungskräfte zu ermöglichen.
  • Das Baulastenverzeichnis ist vom Grundbuch zu unterscheiden. Letzteres enthält Grunddienstbarkeiten, dabei handelt es sich um privatrechtliche Verpflichtungen.
  • Vor dem Kauf eines Grundstücks oder Hauses sollten Sie unbedingt einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen, auch für Verkäufer ist dies relevant.

Es gibt verschiedene öffentlich-rechtliche Einschränkungen und Verpflichtungen, die auf einem Grundstück lasten können. Die rechtliche Grundlage dafür sind die Landesbauverordnungen der Bundesländer. Hier finden Sie einen Überblick der häufigsten Baulasten.

Abstandsflächenbaulast

Die örtlichen Bebauungspläne schreiben in der Regel Mindestabstände zwischen Gebäuden vor. Wenn ein Nachbar diese nicht eingehalten und direkt an seine Grundstücksgrenze gebaut hat, kann diese Abstandsflächenbaulast auf Ihrem Grundstück lasten: Sie müssen mehr Mindestabstand freilassen. Eine solche Abstandsflächenbaulast kommt in der Regel dann zustande, wenn Sie oder der vorherige Eigentümer der Grenzbebauung des Nachbarn zugestimmt haben.

Anbaubaulast

Die Anbaulast ist das Gegenteil der Abstandsflächenbaulast und vor allem in Städten zu finden: Die Gebäude müssen in diesem Fall direkt aneinandergebaut werden. Ein Beispiel sind Mehrfamilienhäuser mit einer geschlossenen Front zur Straßenseite.

Vereinigungsbaulast

Eine Vereinigungsbaulast können Sie zum Beispiel eintragen lassen, wenn Sie zusammen mit anderen Grundstückseigentümern ein Doppelhaus oder Reihenhaus bauen wollen. Sie legt fest, dass zwei oder mehr benachbarte Grundstücke baurechtlich als eine Einheit zu betrachten sind.

Erschließungsbaulast

Eine Erschließungsbaulast liegt dann vor, wenn andere Grundstücke nur über Ihren Grund und Boden an die öffentlichen Versorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation) angeschlossen werden können. Es kann auch passieren, dass Sie Zu- und Durchfahrten erlauben müssen.

Standsicherheitsbaulast

Diese Baulast besteht, wenn sich Teile des Nachbargebäudes aus Gründen der Statik auf Ihrem Grundstück befinden müssen.

Stellplatzbaulast

Im Baulastenverzeichnis kann auch vermerkt sein, dass Sie Nachbarn oder der Öffentlichkeit Abstell- und Parkmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen müssen. Meist erfolgt dies gegen ein Entgelt.

Kinderspielflächenbaulast

Vor allem in Neubaugebieten sind ab einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten ein Spielplatz oder andere Kinderspielflächen vorgeschrieben. Unter Umständen müssen Sie dafür etwas von Ihrem Grundstück abzwacken.

Überfahrbaulast

Mit der Überfahrbaulast müssen Sie eine Fläche freilassen, auf der Feuerwehr und Rettungskräfte im Notfall Zufahrt zum Nachbargrundstück haben. Diese Zufahrt darf zum Beispiel auch nicht durch eine Mauer, ein Tor oder eine Bepflanzung versperrt sein.

Das Baulastenverzeichnis kann jeder einsehen, der ein begründetes Interesse nachweist. In der Regel sind dies der Eigentümer und ein Makler mit entsprechender Vollmacht. Meist kümmert sich der Verkäufer um einen Auszug und legt diesen dem Exposé bei. In der Behördensprache ist von Abschrift die Rede. Sie kann beim Bauamt der Stadt oder Gemeinde beantragt werden – oft auch schon online.

Die Kosten für eine Einsicht ins Baulastenverzeichnis hängen davon ab, wie viele Baulasten eingetragen sind. In der Regel können Sie mit circa 50 Euro rechnen. Falls keine Baulasten bestehen, liegt die Gebühr in der Regel unter 30 Euro. 

Baulastenverzeichnis und Grundbuch sind – außer in Bayern – zwei unterschiedliche öffentliche Verzeichnisse. Im Grundbuch befinden sich neben Informationen zum Eigentümer und Grundschulden auch sogenannte Grunddienstbarkeiten, die den Baulasten sehr ähneln. Der Unterschied: 

  • Baulasten sind dauerhafte Verpflichtungen gegenüber einer öffentlich-rechtlichen Behörde und somit der Allgemeinheit.
  • Grunddienstbarkeiten sind privatrechtliche Verpflichtungen, zum Beispiel ein mit dem Nachbarn beschlossenes Wegerecht.

Vor dem Grundstückskauf sollten Bauherren unbedingt einen Blick ins Baulastenverzeichnis werfen. Vor allem vorgeschriebene Frei- und Abstandsflächen können dazu führen, dass Sie Ihr Traumhaus nicht wie ursprünglich geplant realisieren können. Lassen Sie sich vor dem Kauf von Ihrem Baupartner oder Sachverständigen beraten.

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Als Käufer eines Hauses oder einer Wohnung sollten Sie Baulasten auf dem dazugehörigen Grundstück kennen, weil diese den Gesamtwert mindern oder erhöhen können. Daher verlangen oft auch Banken einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, ehe sie grünes Licht für die Baufinanzierung geben. Zudem sind Sie als Eigentümer verantwortlich dafür, dass die öffentlichen Verpflichtungen eingehalten werden. So kann es zum Beispiel passieren, dass eine bestehende Garage gegen die eingetragene Abstandsbaulast verstößt und abgerissen werden muss.

Auch Verkäufer sollten sich darum bemühen, Baulasten vor der Transaktion offenzulegen. Wenn Sie eine Baulast nachweislich verschweigen, kann dies bis zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen. Der Notar prüft das Baulastenverzeichnis in der Regel nicht und sichert sich mit einem entsprechenden Passus im Kaufvertrag ab.

Im Prinzip kann jeder Eigentümer eine Baulast eintragen lassen. Er oder sie muss dafür einen Antrag bei der Baubehörde stellen. Genauere Auskunft erteilt die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Die Löschung dagegen ist nicht mehr so leicht. Damit die Behörde diese genehmigt, müssen Sie nachweisen, dass kein öffentliches Interesse mehr besteht. 

Überlegen Sie sich daher die Eintragung einer Baulast ganz genau. Ein mögliches Szenario: Ein Nachbar will bis an die Grenzen seines Grundstücks bauen und bietet Ihnen eine hübsche Summe dafür, dass Sie die Abstandsfläche übernehmen. Bedenken Sie, dass diese eine deutliche Wertminderung zur Folge haben kann. Auch ein späterer Anbau – zum Beispiel für erwachsene Kinder – kann dadurch unmöglich werden.

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