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Ohne Notar kein Hauskauf: Wenn Wohnungen, Häuser oder Grundstücke in Deutschland den Eigentümer wechseln, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor. Lesen Sie hier, wie hoch die Notarkosten ausfallen, wer sie zahlen muss, was der Notar leistet und wer die Gebühren von der Steuer absetzen kann.

  • Wenn es um Immobilien und Grundstücke geht, muss ein Notar als unabhängiger Vermittler bei der Kaufabwicklung involviert sein. Damit schützt der Gesetzgeber Käufer sowie Verkäufer und stellt sicher, dass öffentliche Belange gewahrt bleiben.
  • Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach den Gebührensätzen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängt von der Höhe des Kaufpreises sowie der Grundschuld ab. Mit den Notarkosten verbunden sind die Gebühren für das Grundbuchamt. Zusammen machen diese beiden Kostenpunkte etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises aus.  
  • Der Notar setzt unter anderem sein Siegel unter den Vertrag, leitet die Umschreibung des Grundbucheintrags in die Wege, informiert das Finanzamt sowie andere öffentliche Stellen und kümmert sich darum, dass das Grundpfandrecht des Kreditgebers eingetragen und abgelöste Grundschulden gelöscht werden. 
  • Sie sollten die Notargebühren selbst finanzieren können. Die Rechnungen trudeln oft schon kurz nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ein und sind innerhalb von zwei Wochen zu zahlen.
  • Wenn die Immobilie gewerblich genutzt oder vermietet wird, können Sie die Notarkosten als Teil der Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen.

Finanzierungsrechner

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Die Notarkosten richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und nach der Leistung, die der Notar erbringt. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) enthält eine Gebührentabelle mit den genauen Gebührensätze, an die sich alle Notare in Deutschland halten müssen. Zu den Notarkosten kommen Gebühren für den Grundbucheintrag.

Woraus bestehen die Notarkosten beim Hauskauf?

Die Notarkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Insgesamt können Sie mit 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

  • Beurkundung: Sie macht den Großteil der Notarkosten aus. Nur mit einem notariellen Siegel ist der Kaufvertrag rechtsgültig.
  • Betreuungsgebühr: Diese Gebühren erhebt der Notar für seine Beratung, die Erstellung des Vertragsentwurfs, die Überwachung des Zahlungsverkehrs und andere Tätigkeiten, die rund um die Kaufabwicklung anfallen. Oft kommt eine Pauschale für Dokumente, Post und Kommunikation hinzu.
  • Beurkundung der Grundschuld: Mit der Grundschuldbestellung sichert sich die Bank ihr Grundpfandrecht als Sicherheit für den Immobilienkredit. Wie viel der Notar für die Beurkundung berechnet, richtet sich nach der Höhe der Grundschuld. Sie entspricht in der Regel der Darlehenssumme.
  • Notaranderkonto: Dabei handelt es sich um ein Treuhand-Konto des Notars, auf das der Käufer den Kaufbetrag einzahlt. Erst wenn der Käufer tatsächlich als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, überweist der Notar das Geld weiter an den Verkäufer. Dieser Posten ist keine Pflicht, dient aber als Sicherheit für Käufer.
  • Rangbestätigung: Manche Kreditgeber verlangen vor Auszahlung der Kreditsumme eine Rangbescheinigung, um sicherzustellen, dass sie als erstrangiger Grundschuldner eingetragen werden können und nicht zum Beispiel die Bank des Verkäufers noch Ansprüche erhebt.  

Wie hoch sind die Grundbuchgebühren?

Eng mit den Notarkosten verbunden sind die Gebühren für die Eintragung des neues Eigentümers ins Grundbuch. Das Grundbuchamt erhebt dafür noch einmal circa 0,5 Prozent der Kaufpreissumme. Auch dieses Gebührensystem hängt von der Höhe des Kaufpreises und der Grundschuld ab.

  • Eigentümer umschreiben: Der Verkäufer wird gelöscht und der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen. Dies ist der größte Posten bei den Grundbuchgebühren und richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises.
  • Auflassungsvormerkung eintragen: Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um die Reservierung des Grundstücks oder der Immobilie. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie zum Beispiel ein weiteres Mal verkauft oder eine Hypothek darauf aufnimmt, bevor die endgültige Umschreibung stattgefunden hat.
  • Auflassungsvormerkung löschen: Wenn die Umschreibung erfolgt ist, wird diese Reservierung wieder gelöscht. Auch hierfür fällt eine geringe Gebühr an.  
  • Grundschuld eintragen: Damit werden die Ansprüche des Kreditgebers im Grundbuch verankert. Je höher die Grundschuld, desto teurer ist dieser Posten.
  • Grundschuldbrief ausstellen: Manche Kreditgeber verlangen einen Grundschuldbrief. Dabei handelt es sich um eine Urkunde, die in der Regel so lange bei der Bank bleibt, ist der Kredit vollständig abbezahlt ist. 

Beispielrechnung: Wie hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten?

Die Kosten für Notar und Grundbuchamt liegen in der Regel zwischen ein und zwei Prozent des Kaufpreises, wobei die Kurve degressiv verläuft, das heißt: Je höher der Immobilien- oder Grundstückspreis, desto geringer ist der Prozentsatz. Folgende Beispielrechnung soll dies veranschaulichen.

Kaufpreis

100.000 €

Notarkosten

1.204,08 €

Grundbuchkosten

653,50 €

Gesamtkosten

1.857,58 €

Prozentualer Anteil

1,86 %

Kaufpreis

200.000 €

Notarkosten

1.924,44 €

Grundbuchkosten

1.031,50 €

Gesamtkosten

2.955,94 €

Prozentualer Anteil

1,48 %

Kaufpreis

300.000 €

Notarkosten

2.772,40 €

Grundbuchkosten

1.462,50 €

Gesamtkosten

4.234,90 €

Prozentualer Anteil

1,41 %

Kaufpreis

400.000 €

Notarkosten

3.468,40 €

Grundbuchkosten

1.837,50 €

Gesamtkosten

5.305,90 €

Prozentualer Anteil

1,33 %

Kaufpreis

500.000 €

Notarkosten

4.106,40 €

Grundbuchkosten

2.162,50 €

Gesamtkosten

6.268,90 €

Prozentualer Anteil

1,26 %

Kaufpreis

600.000 €

Notarkosten

4.837,20 €

Grundbuchkosten

2.552,50 €

Gesamtkosten

7.389,70 €

Prozentualer Anteil

1,23 %

Kaufpreis

700.000 €

Notarkosten

5.544,80 €

Grundbuchkosten

2.922,50 €

Gesamtkosten

8.467,30 €

Prozentualer Anteil

1,21 %

Kaufpreis

800.000 €

Notarkosten

6.194,40 €

Grundbuchkosten

3.242,50 €

Gesamtkosten

9.436,90 €

Prozentualer Anteil

1,18 %

Kaufpreis

900.000 €

Notarkosten

6.936,80 €

Grundbuchkosten

3.642,50 €

Gesamtkosten

10.579,30 €

Prozentualer Anteil

1,18 %

Kaufpreis

1.000.000 €

Notarkosten

7.586,40 €

Grundbuchkosten

3.962,50 €

Gesamtkosten

11.548,90 €

Prozentualer Anteil

1,16 %

Beachten Sie: Wir sind bei der Berechnung der Grundbuch- und Notargebühren von einem fiktiven Beispiel ausgegangen mit einer Grundschuld von jeweils 75 Prozent der Gesamtsumme (25 Prozent Eigenkapital), ohne Notaranderkonto, ohne Rangbestätigung und ohne Grundschuldbrief. Die tatsächliche Höhe der Notargebühren hängt vom individuellen Fall ab. Sie können diese bei Ihrem Notar erfragen.  

Der Notar kümmert sich darum, dass die komplexe Transaktion bei einem Grundstücks- und Immobilienkauf korrekt abgewickelt wird. Seine Mitwirkung ist daher in Paragraph 311b des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vorgeschrieben.

Da es beim Grundstücks-, Wohnungs- und Hauskauf um sehr hohe Summen geht, soll der Notar als unabhängiger Vermittler sowohl Käufer als auch Verkäufer schützen – zum Beispiel vor Betrug. Zudem bekleidet er oder sie ein öffentliches Amt und tritt mit weiteren Beteiligten der Transaktion in Verbindung: dem Grundbuchamt, dem Finanzamt (das eine Grunderwerbsteuer erhebt), dem Gläubiger (Bank des Käufers) sowie oft auch einem Altgläubiger (Bank des Verkäufers). Zudem informiert er den jeweiligen Gutachterausschuss, der die Kaufpreise sammelt und so zum Beispiel den Mietspiegel eines Ortes ermittelt.

Kaufvertrag vorlesen, Siegel darauf setzen und eine hohe Summe kassieren: Ganz so einfach ist die Arbeit eines Notars nicht. Seine Leistungen gehen weit darüber hinaus. Lesen Sie hier, wie der Kaufprozess abläuft und welche Rolle der Notar dabei spielt.

Die Vorbesprechung

Zuerst bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten ihre Ziele und Vorstellungen und informiert sie über die möglichen Regelungen. Er oder sie nimmt die persönlichen Daten der Vertragsparteien und die Daten des zu verkaufenden Objekts auf. Zugleich prüft er oder sie das Grundbuch, um die Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen für den Verkäufer bzw. den Käufer festzustellen. Diese müssen bei der Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.

Der Vertragsentwurf

Auf Basis dieser Vorbesprechung erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Er oder sie erklärt umfassend, objektiv und neutral alle Rechtsfolgen. Dabei hat er oder sie besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen oder nicht sachkundige Personen übervorteilt werden. Die Beteiligten erhalten den Vertragsentwurf, der bis zur Unterzeichnung durchgelesen und verstanden werden sollte.

Der Notar muss den Vertragsentwurf daher so rechtzeitig an die Vertragsparteien senden, dass sich diese mit dem Text auseinandersetzen und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können.

Tipp: Fragen Sie nach

Der Notar erhebt pauschal eine Betreuungs- bzw. Beratungsgebühr, die sich nicht am Zeitaufwand, sondern allein am Immobilien- und Grundstückswert bemisst. Bei Unklarheiten können und sollten Sie den Notar so oft fragen, bis Sie alles verstanden haben. Erst wenn Sie sicher sind, dass Ihre Interessen gewahrt wurden und Sie den Kaufvertrag auch so abschließen möchten, sollten Sie unterschreiben. Fragen zum Vertrag beantwortet der Notar telefonisch oder in einem weiteren Besprechungstermin. Beachten Sie allerdings, dass ein Notar keine Rechts- oder Steuerberatung bietet.

Die Beurkundung

Bei der Beurkundung verliest der Notar den gesamten Vertrag vor allen Beteiligten. Bei dieser Verlesung haben Sie nochmals die Gelegenheit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu stellen und sich den genauen weiteren Ablauf erläutern zu lassen. So stellt der Notar auch sicher, dass sich alle Beteiligten der vollen Tragweite des Vertrags bewusst sind. Wenn alle mit dem Text einverstanden sind, unterschreiben alle Vertragsbeteiligten sowie der Notar selbst.

Die Originalurkunde bleibt in der Urkundensammlung des Notars. Weitere Ausfertigungen erhalten:

  • der Käufer
  • der Verkäufer
  • die Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts
  • der zuständige Gut­achterausschuss
  • das Grundbuchamt
  • die Finan­zierungsgläubiger (Bank des Verkäu­fers und des Käufers)
  • der Verwalter (bei Eigentümergemeinschaften)
  • der Makler, falls der Kauf über ihn vermittelt wurde

 

Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Meist wird bereits am folgenden Arbeitstag die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) für den Käufer beim Grundbuchamt beantragt. Damit ist das Grundstück, das Haus oder die Wohnung für den Käufer im Grundbuch – und damit für jedermann ersichtlich – reserviert. Die Vormerkung stellt die wichtigste Sicherung des Käufers dar.

Der Vertragsentwurf

Auf Basis dieser Vorbesprechung erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Er oder sie erklärt umfassend, objektiv und neutral alle Rechtsfolgen. Dabei hat er oder sie besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen oder nicht sachkundige Personen übervorteilt werden. Die Beteiligten erhalten den Vertragsentwurf, der bis zur Unterzeichnung durchgelesen und verstanden werden sollte.

Der Notar muss den Vertragsentwurf daher so rechtzeitig an die Vertragsparteien senden, dass sich diese mit dem Text auseinandersetzen und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können.

Die Löschung der Altlasten

Der Verkäufer hat den Notar über die abzulösenden Gläubiger (meist eine Bank, die ihm beim Erwerb einen Immobilienkredit gewährt hatte) bereits vor oder während der Beurkundung informiert. Der Notar schreibt die Gläubiger direkt an und bittet sie, ihm Löschungsbewilligungen zu übersenden, mit denen er ihre Ansprüche (Altbelastungen) löschen kann. Zugleich fordert er sie auf, ihm mitzuteilen, welche Beträge noch verlangt werden.

Die Zahlung des Kaufpreises

Wenn Sie den Hauskauf mit Fremdkapital stemmen, beurkundet der Notar die Eintragung der Grundpfandrechte des Kreditgebers ins Grundbuch. Auch diesen Schriftwechsel übernimmt der Notar. Übermitteln Sie die entsprechenden Unterlagen bereits vor der Beurkundung. 

Stimmen Sie rechtzeitig vor der Beurkundung mit Ihrer Bank ab, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Eventuell gibt es Umstände, die den Termin nach hinten verlagern. Der Notar wird dann den Inhalt des Kauf­vertrags mit dem Auszahlungszeitpunkt koordinieren.

Sie zahlen den Kaufpreis erst dann, wenn feststeht, dass Sie die versprochene Leistung (das unbelastete Eigentum an der Immobilie) erhalten. Das ist der Fall, wenn alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dies dauert meist zwischen zehn Tagen und sechs Wochen. Wenn es so weit ist, erhalten Sie vom Notar die sogenannte „Fälligkeitsmitteilung“ und Sie müssen den Kaufpreis innerhalb von 14 Tagen zahlen.

Wird der Kaufpreis finanziert, geben Sie die Fälligkeitsmitteilung an Ihren Kreditgeber weiter, der die Überweisung direkt an den Verkäufer und die abzulösenden Gläubiger vornimmt. Der Verkäufer erhält eine Abschrift der Fälligkeitsmitteilung, damit er weiß, dass er den Kaufpreis innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen erwarten kann. Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat, muss er dies dem Notar bestätigen.

Die Umschreibung

Auch die Aufforderung zur Begleichung der Grunderwerbsteuer lässt nicht lange auf sich warten. Ist die bezahlt, erteilt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese geht ebenfalls an den Notar, der daraufhin die Eigentumsumschreibung beim Grundbuch beantragt. Zuvor hat er oder sie die Löschungsbewilligungen etwaiger Altgläubiger eingereicht. Mit der Umschreibung beantragt der Notar auch die Löschung der Vormerkung bzw. Reservierung für den Käufer. Sie wird als Sicherheit nicht mehr benötigt. Auch die Grundschuld für die finanzierende Bank hat der Notar zuvor beantragt.

Im letzten Schritt überprüft der Notar, ob das Grundbuch nunmehr so aussieht, wie es zwischen den Parteien vereinbart wurde. ­Also insbesondere, ob der Käufer als Eigen­tümer eingetragen ist, etwaige Belastungen in Abteilung II und III im Grundbuch gelöscht wurden und die Grundschuld für die finanzierende Bank in Abteilung III eingetragen ist. Zum Schluss bestätigt der Notar mit einem Abschlussschreiben den Grundbuchstand an die Beteiligten und fügt eine Kopie des Auszugs bei. Jetzt können Sie durchatmen: Sie sind endlich rechtmäßiger Eigentümer.

Bei der Wahl des Notars haben Sie freie Wahl. Käufer und Verkäufer sollten sich nur darüber einig werden. Meist ist es der Käufer, der den Notar beauftragt. Wenn die Immobilie oder das Grundstück über einen Makler vermittelt wurde, übernimmt meist dieser die Terminvereinbarung.

Falls nicht anders vereinbart, bezahlt der Käufer den Notar. Der Verkäufer übernimmt im Normalfall den Anteil der Kosten, die speziell ihm zuzuordnen sind, zum Beispiel die Lösung einer alten Grundschuld.

Zur Erstellung des Vertragsentwurfs für den Immobilienkauf benötigt der Notar folgende Unterlagen, die in der Regel der Verkäufer zur Verfügung stellen muss:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und vom Katasteramt
  • Ggf. Unterlagen über ein abzulösendes Darlehen
  • Ggf. Verwalterzustimmung zum Wohnungsverkauf (bei Eigentümergemeinschaften, die diese Zustimmung in ihrer Gemeinschaftsordnung festgelegt haben)

Vom Käufer benötigt der Notar:

  • Finanzierungsbestätigung des Kreditgebers
  • Grundschuldformular des Kreditgebers
  • Steueridentifikationsnummer

Zum Beurkundungstermin selbst müssen alle Parteien folgendes mitbringen:

  • Personalausweis oder
  • Reisepass in Verbindung mit einer Meldebestätigung

Fragen Sie den Notar am besten bereits bei der Terminvereinbarung, welche Unterlagen er oder sie von Ihnen benötigt.

Die Rechnung für die Notarkosten kommt meist schon wenige Tage nach der Beurkundung. Meist folgt kurz darauf die Forderung des Grundbuchamts. Auch das Finanzamt lässt mit seiner Rechnung für die Grunderwerbsteuer nicht lange auf sich warten. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erhält zudem oft Post von der Hausverwaltung. Diese stellt ihre Zustimmung zum Kauf meist ebenfalls dem Käufer in Rechnung.

Die Frist zur Begleichung all dieser Nebenkosten eines Immobilienkaufs beträgt meist nur 14 Tage. Stellen Sie sicher, dass Sie genügend Geld auf dem Koto haben, um die Rechnungen fristgerecht begleichen zu können. Beachten Sie, dass Sie alle Kaufnebenkosten selbst finanzieren müssen. Die wenigsten Banken übernehmen diese, da es keinen materiellen Gegenwert als Sicherheit gibt.

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt und daher nicht verhandelbar. Falls zwischen Käufer und Verkäufer ein Vertrauensverhältnis besteht, können Sie unter Umständen auf eine Auflassungsvormerkung (Reservierung) und ein Notaranderkonto verzichten.

Sie können Notarkosten, Grundbuchgebühren und andere Kaufnebenkosten nur dann von der Steuer absetzen, wenn Sie die Immobilie gewerblich nutzen oder vermieten.