Der Notar: Auf der sicheren Seite

Notar: Berater und Kostenpunkt
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Der Kauf einer Immobilie stellt für viele künftige Eigentümer alle anderen Käufe in den Schatten. Erhebliche Summen ersparten Vermögens werden investiert und hohe Darlehen aufgenommen. Daher hat der Gesetzgeber bei Kaufverträgen über Grundstücke, Häuser oder Wohnungen die Mitwirkung des Notars im § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zwingend vorgeschrieben. Unparteiisch und zur Neutralität verpflichtet: Der Notar sorgt für den korrekten Ablauf des Kaufprozesse.

Welcher Notar die Beurkundung vornehmen soll, kann frei gewählt werden. Verkäufer und Käufer müssen sich nur einigen. Seine Tätigkeit soll die Vertragsparteien vor ungesicherten Vorleistungen schützen und den rechtssicheren und lastenfreien Übergang der Immobilie gewährleisten. Denken Sie aber daran, dass der Notar keine Rechts- oder Steuerberatung macht oder bewertet, ob es ein guter oder schlechter Kauf für Sie ist – das muss der Käufer selbst beurteilen. Der Notar sorgt ausschließlich für einen reibungslosen Eigentumsübergang.

Mit Inkrafttreten des neuen Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) – gültig seit 1.8.2013 – wurden die Kosten angehoben und betragen in etwa 1,5 bis zwei Prozent des Immobilienkaufpreises. Dies ist unterschiedlich, weil jeder Vertrag etwas anders gestaltet und damit mit unterschiedlichen Gebühren veranschlagt wird.

Der Notar muss beim Vertragsablauf für die Sicherheit aller Beteiligten sorgen: Ob Verkäufer, Käufer, Altgläubiger (Bank des Verkäufers) oder Finanzierungsgläubigerbank (Bank des Käufers) – der Notar hat die Aufgabe, jedem gerecht zu werden.

Für die gesamte korrekte Abwicklung trägt der Notar die Verantwortung und haftet gegenüber den Vertragsparteien. Der Notar beurkundet aber nicht nur den Immobilienkaufvertrag; er wahrt die öffentlichen Belange, zum Beispiel durch die Zusendung der Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt oder die Mitteilung an den jeweiligen Gutachterausschuss, der die Kaufpreise sammelt. Schauen wir uns die einzelnen Schritte an:

Die Vorbesprechung

Zuerst bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten ihre Ziele und Vorstellungen und informiert sie über die möglichen Regelungen. Der Notar erhält die persönlichen Daten der Vertragsparteien und die Daten des zu verkaufenden Objekts. Zugleich prüft er das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen für den Verkäufer bzw. den Käufer festzustellen. Diese müssen dann bei der Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.

Der Vertragsentwurf

Auf Basis dieser Vorbesprechung erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Er erklärt umfassend, objektiv und neutral alle Rechtsfolgen. Der Notar hat dabei besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Immobilienkaufs erbringen und nicht sachkundige Personen übervorteilt werden. Die Beteiligten erhalten den Vertragsentwurf, der dann durchgelesen und verstanden werden sollte.

Der Notar hat daher auch den Vertragsentwurf so rechtzeitig an die Vertragsparteien zu übersenden, dass sie sich mit dem Text auseinandersetzen und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können. Sie sollten wissen, dass die Notargebühren sich nicht am Stundenaufwand eines Notars orientieren, sondern ausschließlich am Wert des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts.

Auch eine mehrfache Beratung der beteiligten Parteien führt daher nicht zu einer Erhöhung der Gebühren. Fragen zum Vertrag sollte der Notar telefonisch oder in einem weiteren Besprechungstermin klären. Der Käufer sollte die Unterschrift deshalb erst und nur dann leisten, wenn alle seine Fragen beantwortet wurden, er sich sicher ist, dass seine Interessen gewahrt wurden, und er den Kaufvertrag auch so abschließen möchte.

Die Beurkundung

Bei der Beurkundung muss die gesamte Urkunde allen Beteiligten in der Gegenwart des Notars vorgelesen werden. Auf das Vorlesen des Vertrags kann und darf nicht verzichtet werden. Die Verlesung durch den Notar gibt so den Vertragsparteien und insbesondere dem Käufer die Gelegenheit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu stellen und sich den genauen weiteren Ablauf erläutern zu lassen. So stellt der Notar auch sicher, dass sich die Beteiligten bei Unterzeichnung der vollen Tragweite des Vertrags bewusst sind. Wenn alle mit dem Text einverstanden sind, wird dieser von allen Parteien und dem Notar unterschrieben.

Die Originalurkunde verbleibt in der Urkundensammlung des Notars. Weitere Ausfertigungen erhält jeder Vertragsteil (der/die Verkäufer, Käufer), die Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts (der Käufer erhält daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid), der zuständige Gut­achterausschuss, das Grundbuchamt, Finan­zierungsgläubiger (Bank des Verkäu­fers und des Erwerbers), der Verwalter und – falls der Kauf über einen Makler erfolgte – eben auch dieser.

Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Meist wird bereits am folgenden Arbeitstag nach der Beurkundung die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) für den Käufer beim Grundbuchamt beantragt. Damit ist das Grundstück, das Haus oder die Wohnung für den Käufer im Grundbuch – und damit für jedermann ersichtlich – reserviert. Die Vormerkung stellt die wichtigste Sicherung des Käufers dar.

Die Löschung der Altlasten

Der Verkäufer hat den Notar über die abzulösenden Gläubiger (meist eine Bank im Fall eines gewährten Darlehens) bereits vor oder während der Beurkundung informiert. Der Notar schreibt die Gläubiger direkt an und bittet sie, ihm Löschungsbewilligungen zu übersenden, mit denen er dann später die Löschung der Altbelastungen im Grundbuch vollziehen kann. Zugleich fordert er die Gläubiger auf, ihm mitzuteilen, welche Beträge noch verlangt werden.

Die Zahlung des Kaufpreises

Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt, das durch Grundpfandrechte abgesichert wird, beurkundet der Notar dies und beantragt die Eintragung ins Grundbuch. Wurde die Finanzierungsbank des Käufers vor oder bei der Beurkundung angegeben, wird der Notar auch den Schriftwechsel mit ihr selbständig übernehmen. Die erforderlichen Unterlagen sollten bereits vor der Beurkundung an den Notar übermittelt werden.

Wenn Sie als Käufer ein Bankdarlehen in Anspruch nehmen, sollten Sie rechtzeitig vor der Beurkundung mit Ihrer Bank abstimmen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Eventuell gibt es Umstände, die den Termin nach hinten verlagern. Der Notar wird dann den Inhalt des Kauf­vertrags auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrags schon geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden. Hierfür ist dann nur noch die Anwesenheit des/der Käufer/s notwendig.

Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn feststeht, dass er die versprochene Leistung (das unbelastete Eigentum an der Immobilie) erhält. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist.

Im Regelfall beträgt die Fälligstellung des Kaufpreises zwischen zehn Tagen und sechs Wochen nach den ersten Veranlassungen des Notars nach der Beurkundung. Dies liegt nicht nur am Notar, sondern orientiert sich auch an den Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt sowie zum Beispiel auch an der abzulösenden Bank. Sobald dann alle Voraussetzungen zur Kaufpreisfälligkeit vorliegen, wird der Notar nach nochmaliger Überprüfung am nächsten Tag den Kaufpreis zur direkten Zahlung durch den Käufer fällig stellen.

Dazu erhält der Käufer vom Notar die so genannte „Fälligkeitsmitteilung“. Diese enthält die Bestätigung des Notars, dass alle Sicherungsvoraussetzungen für den Käufer vorliegen und somit der Kaufpreis zu zahlen ist. Die im Vertrag festgelegte Frist beträgt dafür meist 14 Tage. Wird der Kaufpreis finanziert, gibt der Käufer die Fälligkeitsmitteilung an seine finanzierende Bank weiter, die dann die Überweisung direkt an den Verkäufer und die abzulösenden Gläubiger vornimmt. Von der Fälligkeitsmitteilung erhält der Verkäufer eine Abschrift, damit er weiß, dass er den Kaufpreis innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen erwarten kann. Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat, muss er dies dem Notar bestätigen.

Die Umschreibung

Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zuvor hat er die Löschungsbewilligungen etwaiger Altgläubiger beim Grundbuchamt eingereicht. Mit der Umschreibung beantragt der Notar auch die Löschung der Vormerkung, die für den Käufer im Grundbuch eingetragen wurde. Sie wird als Sicherheit nicht mehr benötigt. Die Eintragung der Grundschuld für die ­finanzierende Bank hat der Notar ebenfalls bereits zuvor beantragt.

Im letzten Schritt überprüft der Notar, ob das Grundbuch nunmehr so aussieht, wie es zwischen den Parteien vereinbart wurde, ­also insbesondere, ob der Käufer als Eigen­tümer eingetragen ist, etwaige Belastungen in Abteilung II und III im Grundbuch gelöscht wurden und die Grundschuld für die finanzierende Bank in Abteilung III eingetragen ist. Sodann bestätigt der Notar mit einem Abschlussschreiben den Grundbuchstand an die Beteiligten und fügt eine Kopie des Auszugs bei. Nun erst kann der Käufer durchatmen: Er ist Eigentümer.

Verantwortung & Haftung: Der Notar hat für beide Parteien Pflichten zu erfüllen

Der Notar muss zum Zeitpunkt des Verkaufs „einen Grundbuchstand herbeiführen, welcher den Vereinbarungen des Kaufvertrags entspricht“. Dafür prüft er folgende Punkte:

  • In Abteilung I des Grundbuchs ist zum Zeitpunkt des Kaufs der Verkäufer als Eigentümer eingetragen. Nach Beendigung des Vorgangs muss dort der Käufer eingetragen sein.
  • In Abteilung II des Grundbuchs sind mögliche Altbelastungen eingetragen, die im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags gelöscht werden müssen.
  • Im Falle einer Finanzierung sind in Abteilung III des Grundbuchs häufig Altbelastungen eines Gläubigers (Bank) eingetragen, die noch aus der Zeit stammen, als der Verkäufer den Kaufpreis finanzierte. Diese Belastungen müssen gelöscht werden. Dafür wird nach Abwicklung des Kaufvertrags die neue Belastung des Käufers erscheinen. Hier wird dann die Grundschuld der Finanzierungsbank des Käufers eingetragen.
  • Falls noch Genehmigungen erforderlich sind, so holt der Notar diese zuvor ein. Dies kann zum Beispiel die Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Eigentumswohnung sein.

Der Notar muss für die Sicherheit aller Beteiligten sorgen: Der Verkäufer möchte sein Eigentum nicht verlieren, ohne den vereinbarten Kaufpreis zu erhalten. Der Käufer möchte nur zahlen, wenn er Eigentum erwirbt und im Grundbuch eingetragen wird. Altgläubiger (Bank des Verkäufers) wollen sicher sein, ihre Eintragung in Abteilung III im Grundbuch als Sicherheit nicht zu verlieren, ohne die eventuell noch offenen Restbeträge zu erhalten. Die Finanzierungsgläubigerbank (Bank des Käufers) will sicher sein, dass der Darlehensbetrag nur ausgezahlt wird, wenn sie gleichzeitig durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III abgesichert ist.

Für die korrekte Abwicklung beim (Ver-)Kauf trägt der Notar die Verantwortung und haftet gegenüber den Vertragsparteien. Der Notar beurkundet aber nicht nur den Immobilienkaufvertrag; im Auftrag von Verkäufer und Käufer wickelt er ihn auch selbständig ab. Und er wahrt die öffentlichen Belange, zum Beispiel durch die Zusendung der Kopie des Kaufvertrags an das Finanz­amt oder die Mitteilung an den jeweiligen Gutachter­­ausschuss, der die Kaufpreise sammelt.

Notargebühren: Die Kosten für den Notar

… betragen ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dies ist unterschiedlich, weil jede Vertrags­gestaltung und alle Grund­buchveränderungen mit bestimm­ten Gebühren veranschlagt werden. Die Kosten sind in zwölf verschiedenen Paragrafen der Kostenordnung (KostO) geregelt. Eine genaue Kostendarstellung können Sie von Ihrem Notar erfragen, wenn Sie ihm genau mitteilen, welche Leistungen Sie erwarten.

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Text mit freundlicher Genehmigung unseres Partners bellevue.de in Zusammenarbeit mit schwarz-beratung.de