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Darlehensrechner zur Berechnung  Ihres Immobiliendarlehens

Darlehensrechner zur Berechnung Ihres Immobiliendarlehens

© svetikd - iStock

Darlehensrechner sind praktische Helfer, um bei einem Immobilienprojekt – ob Bau, Sanierung oder Kauf – vorab eine realistische Einschätzung der Kosten zu bekommen: vom verfügbaren Gesamtbudget über die monatliche Rate bis hin zu Varianten von Laufzeit, Tilgung und Zinssatz.

Darlehensrechner arbeiten in der Regel mit den Eckdaten eines Darlehens, also der Darlehenssumme, dem Sollzins, der Laufzeit sowie Daten zur Tilgung. Die Ergebnisse sind hilfreich bei der Vorbereitung Ihrer Darlehensverhandlungen und geben Ihnen einen realistischen Überblick über die Kosten, auch wenn nicht alle Faktoren mit einbezogen werden können.

So berücksichtigen Kreditinstitute bei der Festlegung des Zinssatzes neben den genannten Basisdaten auch Ihre persönlichen Lebensumstände, Ihre Kredithistorie und Ihre Bonität. Achten Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie daher immer auf den ausgewiesenen Effektivzins – die tatsächlichen Bauzinsen Ihres Darlehens –, der geringfügig höher ausfällt als der meist angegebene Sollzins.

Erklärung zu den Darlehensrechnern

Der Baufinanzierungsrechner liefert Ihnen auf Basis der Eckdaten wie Kaufpreis und Höhe des Eigenkapitals die Monatsrate zur Abtragung der Kreditsumme. Dazu berechnet und berücksichtigt er auch die anfallenden Nebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer.

Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner ermöglicht Ihnen den Vergleich, ob sich das Abtragen eines Immobilienkredits für Sie langfristig eher lohnt als das Wohnen zur Miete.

Mit dem Budgetrechner ermitteln Sie nach Eingabe einiger Eckdaten zum Darlehen und der monatlich verfügbaren Summe, wie hoch der Darlehensbetrag sein darf, um von Ihnen problemlos bewältigt werden zu können.

Der Tilgungsrechner berechnet auf Basis der variablen Elemente eines Darlehensvertrages (Kreditbetrag, Dauer der Sollzinsbindung, Sondertilgungen etc.) die Werte für Rate, Restschuld und Laufzeit des Darlehens. Das Ergebnis wird in einem detaillierten Tilgungsplan dargestellt.

Mit dem Volltilgungsrechner berechnen Sie die Parameter Ihres Darlehens bis zur vollständigen Tilgung der aufgenommenen Summe ohne verbleibende Restschuld.

Die Begriffe Darlehen und Kredit werden umgangssprachlich oft gleichbedeutend verwendet. Sowohl Darlehen als auch Kredite sind überwiegend Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Ratenzahlung (Annuität) bis zum Abtrag. Allerdings wird der Begriff Darlehen eher für Kredite mit längeren Laufzeiten und höheren Darlehenssummen verwendet, weshalb man im Rahmen einer Baufinanzierung eher von Darlehensrechnern als von Kreditrechnern spricht.

Ein Immobiliendarlehen unterscheidet sich von einem Privatdarlehen oder einem Kredit für einen Autokauf oder die anderweitige Anschaffung von Konsumgütern. Wichtigstes Merkmal des Immobiliendarlehens: Die aufgenommene Darlehenssumme wird zur Absicherung des Kreditgebers als Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Im Falle eines Verkaufs kann die notariell beglaubigte Eintragung des neuen Besitzers erst dann erfolgen, wenn die Grundschuld abgelöst oder übernommen wird. Außerdem ist der Zinssatz bei einer Hausfinanzierung oft etwas niedriger als bei einem Konsumkredit, für den höhere Zinsen berechnet werden.

Der Darlehensrechner gibt Ihnen die Möglichkeit, die Variablen Ihres Darlehens und deren Auswirkung auf die Höhe der Darlehensrate, die Darlehenskosten und die Darlehenslaufzeit durchzuspielen. Dabei wird deutlich, wie sich unterschiedliche Konditionen eines Darlehens wechselseitig beeinflussen.

Als Basis benötigt der Darlehensrechner Angaben zum Darlehensbetrag und zum Auszahlungsdatum. Dann können Sie zwischen monatlicher, viertel-, halbjährlicher oder jährlicher Ratenzahlung wählen; je größer die Zahlungsintervalle, desto teurer wird die Finanzierung. Wichtig ist die dann folgende Angabe zur Dauer der Sollzinsbindung. Mit dem gebundenen Sollzinssatz und der Art der Rückzahlung – Sie geben entweder die Anfangstilgung in Prozent oder die gewünschte Rate an – schließen Sie die Eingabe der Eckdaten des Darlehens ab. Schließlich gibt es noch die Option, Tilgungsveränderungen und Sondertilgungen mit einzubeziehen. Beides kann ebenfalls die Darlehenszinsen erhöhen.

Grundlage für die folgenden beispielhaften Berechnungen ist ein Darlehensbetrag von 250.000 Euro. Im Darlehensrechner können Sie die Werte für den Sollzins, die Zinsbindungsfrist und den Tilgungssatz verändern. Der Rechner gibt nicht nur die Höhe der Monatsraten an, sondern errechnet auch die bestehende Restschuld zum Ende der Zinsbindungsphase, die geleisteten Zinszahlungen sowie die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des aufgenommenen Geldes

Zu jeder Berechnung einer Baufinanzierung gehört ein Tilgungsplan, der auf Basis der gewählten Konditionen für jede Rate den Zinsanteil und den Tilgungsanteil ausweist. Auch der Jahreszins steht im Tilgungsplan.
Sie bekommen damit einen Überblick über die gesamte Darlehenslaufzeit und sehen genau, wie sich der Anteil für den Zins Monat für Monat reduziert und der Tilgungsanteil wächst. Soll die Darlehenssumme nicht an einem Monatsersten ausgezahlt werden, weist der Tilgungsplan eine ungewöhnlich niedrige erste Rate aus. Sie besteht lediglich aus einem Zinsanteil; die Tilgung setzt erst mit der zweiten Darlehensrate ein.

Neben einem Tilgungsplan mit der detaillierten und monatsaktuellen Übersicht über den Stand Ihrer Immobilienfinanzierung bekommen Sie als Darlehensnehmer auch eine entsprechend aufgeschlüsselte Jahresabrechnung von Ihrer Bank.

Bitte beachten Sie:

Der Tilgungsplan ist nur bis zum Ende der Zinsbindungsfrist konkret. Da Sie am Ende dieser Phase im Rahmen der Anschlussfinanzierung die Konditionen neu verhandeln müssen, kann für die Folgezeit ein anderer Zinssatz zugrunde liegen.

Beispielrechnung 1

Für die erste Beispielrechnung des Darlehensrechners werden eine Zinsbindung von 15 Jahren und ein Sollzinssatz von 1,5 Prozent angesetzt. Variiert wird hier der Tilgungssatz (auf volle Beträge gerundet):

Anfangstilgung

2 %

Monatsrate

729 €

Restschuld

165.950 €

gezahlte Zinsen

47.201 €

Darlehenslaufzeit

37 Jahre 4 Monate

Anfangstilgung

3 %

Monatsrate

937 €

Restschuld

123.926 €

gezahlte Zinsen

42.676 €

Darlehenslaufzeit

27 Jahre 1 Monat

Anfangstilgung

4 %

Monatsrate

1.145 €

Restschuld

81.902 €

gezahlte Zinsen

38.152 €

Darlehenslaufzeit

21 Jahre 3 Monate

Deutlich wird, dass die Erhöhung des Tilgungssatzes eine wesentlich schnellere Verringerung der Restschuld, niedrigere Kreditkosten und eine deutlich kürzere Laufzeit des Darlehens mit sich bringt.

Beispielrechnung 2

In der zweiten Beispielrechnung bleibt der anfängliche Tilgungssatz von 2 Prozent konstant, variiert wird der Sollzinssatz (auf volle Beträge gerundet):

Sollzins

1,00 %

Monatsrate

625 €

Restschuld

169.119 €

gezahlte Zinsen

31.619 €

Darlehenslaufzeit

40 Jahre 7 Monate

Sollzins

1,25 %

Monatsrate

677 €

Restschuld

167.555 €

gezahlte Zinsen

39.430 €

Darlehenslaufzeit

38 Jahre 11 Monate

Sollzins

2,00 %

Monatsrate

833 €

Restschuld

162.620 €

gezahlte Zinsen

62.619 €

Darlehenslaufzeit

34 Jahre 9 Monate

Hier wird anschaulich, wie ein höherer Sollzinssatz die Kosten für den Baukredit drastisch ansteigen lässt. Fazit: Versuchen Sie als Kreditnehmer, bei einem möglichst niedrigen Sollzinssatz eine möglichst lange Sollzinsbindung festzulegen.

Beispielrechnung 3

Die Vorteile einer längeren Sollzinsbindung zeigt die dritte Beispielrechnung mit dem Darlehensrechner, bei der auf Basis eines Sollzinssatzes von 1,5 Prozent eine Laufzeit von 20 Jahren zugrunde gelegt wird (auf volle Beträge gerundet):

Anfangstilgung

2 %

Monatsrate

729 €

Restschuld

133.463 €

gezahlte Zinsen

58.464 €

Darlehenslaufzeit

37 Jahre 4 Monate

Anfangstilgung

3 %

Monatsrate

937 €

Restschuld

75.196 €

gezahlte Zinsen

50.196 €

Darlehenslaufzeit

27 Jahre 1 Monat

Anfangstilgung

4 %

Monatsrate

1.145 €

Restschuld

16.930 €

gezahlte Zinsen

41.929 €

Darlehenslaufzeit

21 Jahre 3 Monate

Bei gleicher Ratenhöhe wie im Beispiel mit 15-jähriger Zinsbindung ist es bei 4-prozentiger Tilgung also möglich, die Kreditsumme bis auf eine vergleichsweise geringe Restschuld innerhalb der Zinsbindungsphase zurückzuzahlen. Der Zinsanteil scheint hier auf den ersten Blick zwar höher zu sein als im ersten Beispiel mit 15-jähriger Zinsbindung, er bezieht sich aber auf die innerhalb von 20 Jahren geleistete Zinszahlung.

Weitere Optionen des Darlehensrechners

Der Darlehensrechner bietet Ihnen noch zwei weitere Möglichkeiten, die Zahlungen Ihres Darlehens zu variieren. Zum einen haben Sie die Option, die Tilgungshöhe während der Laufzeit zweimal zu verändern. Allerdings müssen Sie hier einen Zeitpunkt und den veränderten Tilgungssatz eingeben – beides ist vorab wohl nur in wenigen Fällen absehbar. Außerdem gibt es die Möglichkeit, durch Sondertilgungen die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen und zu verbilligen. Jedoch müssen auch hier eine Summe und ein Zahlungsdatum in den Rechner eingegeben werden.

Sinnvoller ist es, im Rahmen der Verhandlungen mit Ihrer Bank die Option von Sondertilgungen und der Tilgungsveränderung so flexibel wie möglich auszuhandeln, ohne sich dazu zu verpflichten.

Abschließender Tipp

Die Berechnungsbeispiele mithilfe des Darlehensrechners zeigen deutlich: Sie sind mit einem Darlehen gut aufgestellt, bei dem Sie sich einen möglichst niedrigen Zins mit einer langen Zinsbindung sichern und die Darlehensschuld mit einer hohen Tilgungsrate möglichst schnell zurückzahlen. Auf diese Weise bekommen Sie eine vergleichsweise günstige Immobilienfinanzierung und können so früh wie möglich schuldenfrei in Ihrer Immobilie leben.