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Ein Haus oder eine Wohnung kauft man nicht alle Tage. Je nachdem, ob Sie selbst einziehen oder das Objekt vermieten wollen, sollten Sie beim Immobilienkauf bestimmte Punkte beachten. Wir verraten sieben Tipps – darunter, wie Sie beim Immobilienkauf die richtige Auswahl treffen, bei der Finanzierung sparen und möglichst wenig Steuern zahlen.
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Die wenigsten Immobilienkäufer finden sofort ihr Traumhaus. Lassen Sie sich bei der Suche nach dem Eigenheim nicht hetzen – selbst wenn andere Interessenten schon Schlange stehen – und legen Sie für sich Kriterien fest, die Ihnen besonders wichtig sind.
Besichtigen Sie Haus oder Wohnung mehrmals – am besten zu unterschiedlichen Tageszeiten – und löchern Sie Makler und Vorbesitzer mit Fragen. Noch besser ist es, wenn Sie andere Anwohner erwischen. So bekommen Sie nicht nur einen Eindruck von Ihren zukünftigen Nachbarn, sondern erfahren aus erster Hand, wie es sich dort wohnen lässt.
Auch wenn Sie einen Neubau erwerben und das Haus noch gar nicht gebaut ist, sollten Sie vor dem Kauf der Immobilie zumindest das Grundstück vor Ort besichtigen und die Lage auf sich wirken lassen.
Hellhörig sollten Sie dann werden, wenn im Haus oder in der Nachbarschaft viele Objekte leer stehen oder zum Verkauf angeboten werden. Dies kann ein Indiz dafür sein, dass es einen Haken gibt. Werfen Sie einen Blick in den Bebauungsplan sowie den Flächennutzungsplan und fragen Sie im Bauamt der Gemeinde nach, ob und was in nächster Zeit in der unmittelbaren Nachbarschaft gebaut wird. Eine Gewerbeimmobilie mit viel Lieferverkehr oder ein großes Mehrfamilienhaus, das die freie Sicht verstellt, können sonst zu bösen Überraschungen führen.
Lohnt sich der Immobilienkauf?
Ob sich der Immobilienkauf noch lohnt oder ob Sie langfristig günstiger zur Miete wohnen, hängt unter anderem von der Lage und der künftigen Preisentwicklung ab. Orientieren Sie sich an folgender Faustregel: Wenn Sie mehr als 30 Jahresmieten für den Kauf der Immobilie aufbringen müssen, lohnt sich der Kauf in der Regel nicht. Nutzen Sie hierzu auch unseren Mieten-Kaufen-Rechner.
Erstmal Geld auf die hohe Kante legen, um später bei der Finanzierung zu sparen: Beim Wohnungs- oder Hauskauf sollten Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können. Immobilienmakler, Grunderwerbsteuer, Notar und andere Nebenkosten machen circa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Da es dafür keinen materiellen Gegenwert gibt, gewähren die meisten Banken für diese Kosten kein Darlehen.
Generell gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Konditionen können Sie mit Ihrem Kreditgeber aushandeln.
Wie spart man am besten für den Immobilienkauf?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das nötige Eigenkapital für den Immobilienkauf anzusparen. Die klassische Variante ist der Bausparvertrag. Er bringt in der Sparphase nur wenig Zinsen ein, hat aber den Vorteil, dass Sie sich den aktuell niedrigen Bauzins für das spätere Bauspardarlehen schon weit im Voraus sichern.
Lukrativer, aber mit mehr Risiko verbunden, sind Aktien und Fondssparpläne. Da das Kapital dort längerfristig gebunden ist, sollte der Wohnungs- oder Hauskauf noch in weiterer Ferne liegen. An Festgeld und Tagesgeld kommen Sie schneller heran, allerdings ist auch hier die Rendite eher bescheiden. Mit Wohn-Riester profitieren Sie von einem staatlichen Zuschuss.
Ein individuell gestaltetes Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder doch lieber eine Wohnung: Welche Immobilie es werden soll, hängt auch von Ihrem Budget ab. Bevor Sie den Immobilienkauf angehen, sollten Sie einen gründlichen Kassensturz machen. Tipp: Nutzen Sie unseren Budgetrechner, um einen realistischen Überblick Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu erhalten. Kalkulieren Sie genügend finanziellen Puffer für unerwartete Belastungen ein.
Wählen Sie eine möglichst lange Zinsbindung. Je höher die Rate ist, die Sie monatlich stemmen können, desto schneller zahlen Sie die Darlehenssumme zurück und desto günstiger wird die Baufinanzierung. Sie sollten sich mit der Tilgungsrate langfristig aber nicht übernehmen. Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um die für Sie optimale Finanzierung für Ihre Wunschimmobilie zu finden.
Beim Immobilienkauf gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Für Mängel, die nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags zum Vorschein kommen, können Sie den Verkäufer nicht mehr zur Rechenschaft ziehen, es sei denn, dieser hat Ihnen etwas arglistig verschwiegen, was sehr schwer nachzuweisen ist.
Vor allem bei Bestandsimmobilien ist es daher wichtig, einen unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen zu engagieren. Denn Laien können den Zustand der Bausubstanz und versteckte Mängel nur schwer erkennen. Sie müssen keine Scheu davor haben, den Experten zu einer Besichtigung mitzubringen. Dies ist bei einem Immobilienkauf ein gewöhnlicher Vorgang. Auch bei der Übergabe können Sie einen Sachverständigen hinzuziehen.
Scheuen Sie keine Preisverhandlung
Ein weiterer Tipp für Immobilienkäufer: Nutzen Sie kleinere Mängel, um sich bei der Frage nach dem Preis mehr Verhandlungsspielraum zu verschaffen. Auch mittelfristig anstehende Sanierungsmaßnahmen dienen als Argument für einen Preisnachlass. Ein Gutachter kann Ihnen zumindest Schätzwerte nennen, mit denen Sie in der Preisverhandlung punkten können.
Achten Sie auf eine genaue Kostenaufschlüsselung im Kaufvertrag, um zumindest bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. So mindern vor allem zwei Punkte den Kaufpreis, der als Berechnungsgrundlage dieser Steuer herangezogen wird:
Zudem wird der Kaufpreis in einen Anteil für das Gebäude und in einen Anteil für Grund und Boden aufgeteilt. Falls Sie die Immobilie gewerblich nutzen bzw. vermieten, können Sie den Gebäudeanteil von der Steuer absetzen.
Lassen Sie sich vom Verkäufer unbedingt die Protokolle der mindestens letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen. Sie geben Hinweise, ob bereits größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Keller, Heizung etc.) geplant sind, die sehr teuer werden können. Auch auf die Instandhaltungsrücklage sollten Sie einen Blick werfen. Ist der Rücklagen-Topf gut gefüllt, sollten anstehende Sanierungen gut zu bewältigen sein.
Die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung sind ebenfalls aufschlussreiche Dokumente. Darin finden Sie wichtige Regeln der Eigentümergemeinschaft und Informationen zu den Besitzverhältnissen. Problematisch kann es zum Beispiel werden, wenn nur ein oder wenige Eigentümer mehrere Wohnungen im Haus besitzen und dadurch alleine eine Stimmenmehrheit erzielen.
Beim Immobilienkauf spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle. Es gibt Käufern Auskunft darüber, wem eine Immobilie gehört und ob noch eine Grundschuld darauf lastet. Vor dem Vertragsabschluss sollte der Notar einen Auszug anfordern und auf Hypotheken und andere Belastungen prüfen. So kann im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht für eine dritte Person verankert sein, aufgrund dessen Sie selbst nicht in die Immobilie einziehen oder diese neu vermieten können. Auch ein Vorkaufsrecht einer dritten Partei kann den Verkauf verhindern.
Wichtig ist zudem die Auflassungsvormerkung, mit der Ihr Anspruch an der Immobilie reserviert wird. Die vollen Eigentumsrechte gehen nämlich erst dann an den Käufer über, wenn das Grundbuchamt eine Umschreibung vorgenommen hat. Nach der Beurkundung des Vertrages können bis dahin mehrere Wochen bis Monate vergehen.
Mit der Auflassungsvormerkung ist sichergestellt, dass der bisherige Eigentümer zum Beispiel keine Hypothek auf die Immobilie mehr aufnehmen oder diese ein weiteres Mal verkaufen kann. Für das Prozedere ist der Notar zuständig.
Nutzen Sie die Beratungsleistung des Notars
Für den Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ist in Deutschland ein Notar zwingend nötig. Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet sein. Die Kosten für den Notar betragen circa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dafür ist aber auch die Beratungsleistung des Fachmanns bzw. der Fachfrau inklusive. Nutzen Sie diese am besten schon vor dem Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags und klären Sie mit ihm bzw. ihr alle offenen Fragen rund um den Kaufvertrag.
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