Sie haben ein Grundstück gefunden, geprüft und wollen nun Nägel mit Köpfen machen? Dann steht der Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer an. Die Abwicklung muss laut Gesetz (§ 311b Bürgerliches Gesetzbuch) von einem Notar beurkundet werden. Er ist zur Neutralität verpflichtet und sorgt für einen korrekten Ablauf des Kaufprozesses.
Die Vorbesprechung
Zuerst bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten ihre Vorstellungen und informiert über die möglichen Regelungen. Er nimmt die Daten der Vertragsparteien und des zu verkaufenden Grundstücks auf. Zugleich prüft er das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen für den Verkäufer bzw. den Käufer festzustellen. Diese müssen bei der Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.
Der Vertragsentwurf
Auf Basis dieser Vorbesprechung erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Prüfen Sie diesen genau und gehen Sie ihn am besten mit einem Anwalt durch. Die Kosten dafür liegen bei circa 250 Euro. Günstiger ist der Rat von Grundeigentümerverbänden oder der Verbraucherzentrale. Bei Fragen zum Vertrag an sich steht der Notar zur Verfügung. Leisten Sie Ihre Unterschrift erst und nur dann, wenn alle Unklarheiten beseitigt sind.
Die Beurkundung
Bei der Beurkundung liest der Notar den Inhalt des Kaufvertrags Wort für Wort vor. Hier haben Sie noch einmal die Möglichkeit, offene Fragen zu klären – auch Anpassungen sind noch möglich. Wenn alle mit dem Text einverstanden sind, unterschreiben Sie als Käufer, der Verkäufer und der Notar. Letzterer behält die Originalurkunde. Weitere Ausführungen gehen an Sie und den Verkäufer sowie die Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts, den zuständigen Gutachterausschuss, das Grundbuchamt, den Finanzierungsgläubiger (Bank des Verkäufers und des Erwerbers), den Verwalter und gegebenenfalls an den Makler, der das Grundstück vermittelt hat.
Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Meist wird bereits am folgenden Arbeitstag die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) beantragt. Damit ist das Grundstück im Grundbuch für jedermann ersichtlich für Sie reserviert. Tatsächlicher Eigentümer sind Sie erst dann, wenn die Vertragsbedingungen erfüllt sind, Sie also den Kaufpreis überwiesen haben.
Die Löschung der Altlasten
Mit Altlasten im Grundbuch sind darin vermerkte Ansprüche gegenüber dem Vorbesitzer gemeint – also beispielsweise ein noch nicht abbezahltes Darlehen. Der Notar holt sich Informationen zu möglichen Gläubigern vor der Beurkundung ein, schreibt diese direkt an und bittet sie, ihm Löschungsbewilligungen zu erteilen.
Die Zahlung des Kaufpreises
Als Käufer zahlen Sie den Kaufpreis erst dann, wenn feststeht, dass Sie die versprochene Leistung (das unbelastete Eigentum an der Immobilie) erhalten. Es müssen alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung muss für den Käufer im Grundbuch eingetragen sein. Nach sechs bis zehn Tagen erhalten Sie die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Mit dieser gehen Sie zu Ihrem Kreditgeber, der die Überweisung direkt an den Verkäufer oder auf ein sogenanntes Notaranderkonto vornimmt. Sobald der Verkäufer das Geld erhalten hat, muss er dies dem Notar bestätigen.
Die Umschreibung
Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zuvor hat er die Löschungsbewilligungen etwaiger Altgläubiger beim Grundbuchamt eingereicht. Mit der Umschreibung beantragt der Notar auch die Löschung der Vormerkung, die für Sie eingetragen wurde. Sie wird als Sicherheit nicht mehr benötigt. Die Eintragung der Grundschuld für die finanzierende Bank hat der Notar ebenfalls bereits zuvor beantragt. Im letzten Schritt bestätigt er mit einem Abschlussschreiben den Grundbuchstand an die Beteiligten und fügt eine Kopie des Auszugs bei.
Notargebühren und Grunderwerbsteuer
Die Kosten für den Notar betragen 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Prozentsatz variiert, da jede Vertragsgestaltung und Grundbuchveränderung mit bestimmten Gebühren veranschlagt wird. Die Kosten sind in zwölf verschiedenen Paragrafen der Kostenordnung (KostO) geregelt. Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Sie liegt circa zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.