Auf welchem Grundstück soll das eigene Haus stehen? Entscheidend sind eine objektiv gute Lage und ein subjektiv gutes Gefühl. Bevor Sie auf die Suche nach dem optimalen Baugrundstück gehen, stellen Sie am besten eine Liste mit den Punkten auf, die Ihnen wichtig sind: Stadt oder Land, kompakt oder weitläufig, lebendiges Wohngebiet oder weite Wiese. Das sind die wichtigsten Kaufkriterien: 

Eine Baugrundprüfung kostet zwar – bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus müssen Sie mit 500 bis 1.000 Euro rechnen. Dafür bringt ein Bodengutachten aber auch eventuell verborgene giftige Altlasten, geologische Besonderheiten und herausfordernde Grundwasserverhältnisse ans Licht. Vor allem dann, wenn Sie ein Grundstück in einem ehemaligen Gewerbegebiet kaufen, sollten Sie eine Baugrunduntersuchung vornehmen lassen.

Altlasten im Erdreich ausschließen

Hinweise auf unerwünschte Hinterlassenschaften im Erdreich erhalten Sie beim Altlasten-Kataster der Umweltbehörde. Dort werden besonders belastete Gebiet aufgeführt. Was als Altlasten bezeichnet wird, bestimmt das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG). In der Regel handelt es sich um Rückstände von Abfällen oder umweltgefährdende Stoffe. Im Zweifel sind Sie als neuer Grundstückseigentümer für die Beseitigung zuständig. Sie können sich vom Vorbesitzer schriftlich versichern lassen, dass das Grundstück frei von Altlasten ist. Sollten sich später doch welche im Erdreich finden, ist der Verkäufer nur dann regresspflichtig, wenn er davon gewusst und die Information böswillig verschwiegen hat.

Bodenbeschaffenheit und Grundwasser

Ein Bodengutachten gibt zudem Aufschluss über die geologische Beschaffenheit und den Grundwasserspiegel. Beides kann große Auswirkungen auf die Bebauung haben. Bei drückendem oder sehr hohem Grundwasser ist unter Umständen eine besondere Abdichtung des Fundaments nötig. Auch die Tragfähigkeit des Bodens und die Standsicherheit angrenzender Böschungen oder Gebäude spielen eine Rolle. Ist der Boden sehr lehmig oder sandig, wird er sich über die Jahre bei großer Belastung absetzen. Berühmtestes Beispiel für die Folgen ist der Schiefe Turm von Pisa. Grundsätzlich ist der Hausbau auch auf schwierigen Böden möglich. Das Erdreich muss aber ganz oder teilweise ausgetauscht werden. Ein Bodengutachten ist deshalb auch für die Kalkulation der Gesamtkosten wichtig.  

Sie haben ein Grundstück gefunden, geprüft und wollen nun Nägel mit Köpfen machen? Dann steht der Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer an. Die Abwicklung muss laut Gesetz (§ 311b Bürgerliches Gesetzbuch) von einem Notar beurkundet werden. Er ist zur Neutralität verpflichtet und sorgt für einen korrekten Ablauf des Kaufprozesses.

Die Vorbesprechung

Zuerst bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten ihre Vorstellungen und informiert über die möglichen Regelungen. Er nimmt die Daten der Vertragsparteien und des zu verkaufenden Grundstücks auf. Zugleich prüft er das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen für den Verkäufer bzw. den Käufer festzustellen. Diese müssen bei der Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.

Der Vertragsentwurf

Auf Basis dieser Vorbesprechung erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Prüfen Sie diesen genau und gehen Sie ihn am besten mit einem Anwalt durch. Die Kosten dafür liegen bei circa 250 Euro. Günstiger ist der Rat von Grundeigentümerverbänden oder der Verbraucherzentrale. Bei Fragen zum Vertrag an sich steht der Notar zur Verfügung. Leisten Sie Ihre Unterschrift erst und nur dann, wenn alle Unklarheiten beseitigt sind.

Die Beurkundung

Bei der Beurkundung liest der Notar den Inhalt des Kaufvertrags Wort für Wort vor. Hier haben Sie noch einmal die Möglichkeit, offene Fragen zu klären – auch Anpassungen sind noch möglich. Wenn alle mit dem Text einverstanden sind, unterschreiben Sie als Käufer, der Verkäufer und der Notar. Letzterer behält die Originalurkunde. Weitere Ausführungen gehen an Sie und den Verkäufer sowie die Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts, den zuständigen Gut­achterausschuss, das Grundbuchamt, den Finan­zierungsgläubiger (Bank des Verkäu­fers und des Erwerbers), den Verwalter und gegebenenfalls an den Makler, der das Grundstück vermittelt hat.

Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Meist wird bereits am folgenden Arbeitstag die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) beantragt. Damit ist das Grundstück im Grundbuch für jedermann ersichtlich für Sie reserviert. Tatsächlicher Eigentümer sind Sie erst dann, wenn die Vertragsbedingungen erfüllt sind, Sie also den Kaufpreis überwiesen haben.  

Die Löschung der Altlasten

Mit Altlasten im Grundbuch sind darin vermerkte Ansprüche gegenüber dem Vorbesitzer gemeint – also beispielsweise ein noch nicht abbezahltes Darlehen. Der Notar holt sich Informationen zu möglichen Gläubigern vor der Beurkundung ein, schreibt diese direkt an und bittet sie, ihm Löschungsbewilligungen zu erteilen.

Die Zahlung des Kaufpreises

Als Käufer zahlen Sie den Kaufpreis erst dann, wenn feststeht, dass Sie die versprochene Leistung (das unbelastete Eigentum an der Immobilie) erhalten. Es müssen alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung muss für den Käufer im Grundbuch eingetragen sein. Nach sechs bis zehn Tagen erhalten Sie die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Mit dieser gehen Sie zu Ihrem Kreditgeber, der die Überweisung direkt an den Verkäufer oder auf ein sogenanntes Notaranderkonto vornimmt. Sobald der Verkäufer das Geld erhalten hat, muss er dies dem Notar bestätigen.

Die Umschreibung

Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zuvor hat er die Löschungsbewilligungen etwaiger Altgläubiger beim Grundbuchamt eingereicht. Mit der Umschreibung beantragt der Notar auch die Löschung der Vormerkung, die für Sie eingetragen wurde. Sie wird als Sicherheit nicht mehr benötigt. Die Eintragung der Grundschuld für die ­finanzierende Bank hat der Notar ebenfalls bereits zuvor beantragt. Im letzten Schritt bestätigt er mit einem Abschlussschreiben den Grundbuchstand an die Beteiligten und fügt eine Kopie des Auszugs bei.

Notargebühren und Grunderwerbsteuer

Die Kosten für den Notar betragen 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Prozentsatz variiert, da jede Vertrags­gestaltung und Grund­buchveränderung mit bestimm­ten Gebühren veranschlagt wird. Die Kosten sind in zwölf verschiedenen Paragrafen der Kostenordnung (KostO) geregelt. Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Sie liegt circa zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Wenn Sie unerschlossenes Bauland kaufen, müssen Sie – zumindest anteilig – die Kosten für die Erschließung tragen. Der Begriff Erschließung bedeutet, dass Ihr Grundstück an die Grundversorgung angeschlossen wird.

Zur Grundversorgung gehören im Einzelnen:

• Kanalisation
• Wasserversorgung
• Strom
• Gas
• Telefon und Internet
• Straßenverkehr inklusive Geh- und Radweg, Beleuchtung, Bepflanzung, Spielplätze und Lärmschutzmaßnahmen (die Kosten dafür tragen Sie jeweils anteilig)

Die Erschließungskosten müssen Sie zum größten Teil – bis zu 90 Prozent – selbst tragen und an die Kommune beziehungsweise an die Versorgungsträger entrichten. Wie hoch sie genau sind, erfahren Sie bei den lokalen Versorgungsunternehmen. Sie richten sich auch nach der Quadratmeter-Größe der Baufläche, der Geschosszahl des Hauses und der Nutzung des Grundstücks. Beispielsweise müssen Eigentümer von gewerblich nutzbaren Grundstücken mit einem höheren Kostenanteil rechnen. Die Erschließung ist Voraussetzung für eine Baugenehmigung.