Grundstückskauf beim Hausbau

Grundstückskauf: Tipps, Ablauf, Kosten

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Mit dem Grundstückskauf beginnt Ihr Traum vom Eigenheim. Nichts ist so unveränderbar wie die Lage. Aber nicht nur der Standort an sich ist entscheidend, sondern auch die Bodenbeschaffenheit und das örtliche Baurecht spielen eine Rolle – ebenso wie unliebsame Überraschungen, die im Baugrund schlummern können. Lesen Sie hier, was Sie als angehende Bauherren zur Grundstückssuche und-kauf wissen müssen.

Auf welchem Grundstück soll das eigene Haus stehen? Entscheidend sind eine objektiv gute Lage und ein subjektiv gutes Gefühl. Bevor Sie auf die Suche nach dem optimalen Baugrundstück gehen, stellen Sie am besten eine Liste mit den Punkten auf, die Ihnen wichtig sind: Stadt oder Land, kompakt oder weitläufig, lebendiges Wohngebiet oder weite Wiese. Das sind die wichtigsten Kaufkriterien: 

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Lage des Grundstücks

Wohnen im Grünen oder in der Stadt – das ist eine der wichtigsten Fragen bei der Grundstückssuche. Wie bei Immobilien gilt meist: Je zentraler der Bauplatz liegt, desto begehrter ist er. Entscheidend sind außerdem die Nähe zum Arbeitsplatz, die Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sowie die Bebauungsdichte. Wo ist die nächste Schule? In welche Himmelsrichtung zeigen Garten und Balkon? Und am wichtigsten: Können Sie sich vorstellen, hier zu leben? Tipp: Verschaffen Sie sich einen persönlichen Eindruck vor Ort – möglichst mehrmals und zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten.

Erschließung

Ist das Grundstück schon an das Verkehrsnetz, Wasser und Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation angeschlossen? Bei einem unerschlossenen oder teilerschlossenen Grundstück müssen Sie Zeit und Geld für die Erschließung einkalkulieren. Sind die Erschließungskosten im Kaufpreis nicht enthalten, können Investitionen von 5 bis 15 Prozent der Hausbaukosten hinzukommen.

Bodenbeschaffenheit

Vor allem bei unerschlossenen Grundstücken ist eine Baugrunduntersuchung sehr zu empfehlen. Damit versichern Sie sich, dass keine bösen Überraschungen im Boden schlummern, die den Baugrund unbrauchbar machen. Generell ist die Bodenbeschaffenheit ein wichtiges Kriterium. Ein hoher Grundwasserstand, Felsen im Erdreich oder ein sehr leichter Boden können zusätzliche Arbeiten wie eine spezielle Abdichtung am Fundament nötig machen. Unter Umständen müssen Sie auch auf einen Keller verzichten.

Größe des Grundstücks

Wie viel Bauland benötigen Sie für Ihr Eigenheim? Nicht nur die Größe des Hauses an sich ist von Bedeutung, sondern auch die Fläche, die Sie darum herum für Garten und Co. haben wollen. Achten Sie auf die Grundflächenzahl (GRZ). Sie gibt an, welcher Flächenanteil eines Baugrundstückes maximal überbaut werden darf und ist im Bebauungsplan zu finden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) verrät, wie hoch Sie Ihr Haus bauen dürfen. 

Vorgaben durch Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Im Bebauungsplan ist geregelt, was in einem bestimmten Baugebiet überhaupt möglich ist. Neben der Gesamtwohnfläche, der Gebäudeausrichtung und der Stockwerkanzahl können die Vorschriften der Gemeinde bis hin zur Farbe und Gestaltung der Fassade, der Dachform und der Fenster reichen. Auch ein Blick in den Flächennutzungsplan ist aufschlussreich. Darin erfahren Sie, was mit angrenzenden Flächen langfristig geplant ist. Im Baulastenverzeichnis erfahren Sie, ob Sie mit dem Kauf des Grundstücks Verpflichtungen eingehen, wie zum Beispiel einen öffentlichen Durchgang zu gewähren. 

Das passende Grundstück zu finden, ist oft gar nicht so leicht. Denn Baugrund ist ähnlich begehrt wie Immobilien. Stellen Sie am besten gleich einen Suchauftrag in unserer Grundstückssuche ein, um schnell von aktuellen Angeboten zu erfahren. Außerdem finden Sie hier weitere 9 Tipps, wie Sie – auch auf teilweise unkonventionellem Weg – an das passende Baugrundstück gelangen können. 

1. Fragen Sie bei der Gemeinde nach

Kommunen wissen nicht nur, wo demnächst Neubaugebiete geplant sind, sondern besitzen oft selbst Grundstücke. Bei der Vergabe werden meist Familien mit Kindern oder Einheimische bevorzugt. Werfen Sie einen Blick auf die Gemeinde-Website oder fragen Sie direkt im Liegenschaftsamt nach.

2. Besuchen Sie (Zwangs-)Versteigerungen

So traurig es ist: Kommt ein Besitzer in eine finanzielle Notlage, fällt im letzten Schritt sein Grundstück unter den Hammer. Zwangsversteigerungen sind eine Möglichkeit, um an – oft bereits bebauten – Grund und Boden zu gelangen. Auch der Bund und Gemeinden versteigern oft Grundstücke aus eigenem Bestand.

3. Halten Sie die Augen auf sprechen Sie Nachbarn an

Gehen Sie mit offenen Augen durch Ihre Wunschregion. Falls Ihnen Baulücken oder verwahrloste Grundstücke auffallen, erkunden Sie sich zum Beispiel bei Nachbarn über die Besitzer. Manche Grundstückseigentümer sind vielleicht an einem Verkauf interessiert, aber bisher noch nicht aktiv geworden – beispielsweise, weil sie den Aufwand scheuen oder keine finanzielle Notwendigkeit besteht.  

4. Bauen Sie mit einem Bauträger

Wenn Sie Ihr Haus von einem Bauträger kaufen, ist das Grundstück schon inklusive. Auch größere Rundum-Hausanbieter (für Massivhäuser und Fertighäuser) kaufen oft Baugebiete für potenzielle Kunden oder helfen zumindest bei der Vermittlung. Sie sind dann allerdings auch beim Hausbau an das Unternehmen gebunden.

5. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank

Der Gang zur Bank oder zu einem Kreditinstitut steht spätestens beim Thema Immobilienfinanzierung an. Nutzen Sie die Kontakte der Finanzexperten für die Grundstücksuche. Banken wissen oft frühzeitig von neuem oder freiwerdendem Bauland oder vermitteln sogar selbst Baugrundstücke.   

6. Behalten Sie Baulücken im Blick

Vor allem in zentralen Lagen sind natürlich gewachsene Baulücken oft ein Geheimtipp. Sie sind für Bauträger und Investoren weniger interessant, da diese eher nach großen Flächen suchen. Schmale und ungünstige geschnittene Grundstücke sind zwar eine Herausforderung im Hinblick auf die Hausplanung, aber oft eine interessante Alternative.

7. Schließen Sie sich mit anderen zusammen

Schließen Sie sich mit anderen Suchenden zu einer sogenannten Bauherrengemeinschaft zusammen, um eine größere Chance auf den Zuschlag für ein Baugebiet zu erhalten. Erschließungskosten und die Grunderwerbsteuer werden ebenfalls in der Gemeinschaft geteilt. Aber Achtung: Die Chemie muss stimmen. Mehr dazu lesen Sie auch in unserem Ratgeber Ein Haus mit Freunden bauen oder kaufen.

8. Gehen Sie zur Kirche

Mit diesem Tipp meinen wir nicht das Beten um göttlichen Beistand, sondern tatsächlich die Kirchen als Anbieter von Grundstücken. Sowohl die katholischen als auch die evangelischen Kirchen veräußern immer wieder Grundstücke aus ihrem Besitz. Eine Option ist auch die Erbpacht: Die Kirche stellt Ihnen dabei ein Grundstück gegen jährliche Zahlungen zur Verfügung. Der Vertrag läuft meist über 99 Jahre. Familien mit Kindern erhalten in der Regel Vergünstigungen. Mehr Informationen zum Thema "Pachten statt Kaufen" finden Sie in unserem Ratgeber zum Erbbaurecht

9. Nehmen Sie die Bahn

Neben der Kirche gibt es noch eine weitere Anlaufstelle für den Grundstückkauf, von der nur wenige wissen: die Deutsche Bahn. Sie gehört zu den größten Grundstücksbesitzern der Republik – und verkauft Flächen, die nicht mehr für den Bahnbetrieb gebraucht werden und als Bauplatz genutzt werden können.

Wer ein Haus baut, sucht vor allem nach Baugrundstücken, für die bereits ein Bebauungsplan existiert. Doch es gibt 4 weitere Grundstücksarten, die infrage kommen können.

  1. Bauerwartungsland: Wenn der Hausbau noch in weiterer Zukunft liegt, kann auch Bauerwartungsland für Sie interessant sein. Für diese Fläche besteht noch kein Bebauungsplan, das Areal ist aber bereits im Flächennutzungsplan als künftiges Bauland ausgewiesen. Bauerwartungsland ist günstiger, da eine Bebaubarkeit zwar zu erwarten, aber noch nicht zu 100 Prozent sicher ist.
  2. Baugrundstück ohne Bebauungsplan: Es gibt Grundstücke, für die eine Gemeinde zwar noch keinen Bebauungsplan aufgestellt hat, auf denen Sie aber trotzdem jetzt schon bauen dürfen. Ob dies der Fall ist, erfahren Sie beim örtlichen Bauamt. Dort können Sie auch eine Bauvoranfrage für Ihren gewünschten Haustyp stellen. Sie kostet für ein Einfamilienhaus circa 400 Euro. Fällt sie positiv aus, ist sie drei Jahre lang verbindlich.
  3. Lückenbebauung: In Städten und geschlossenen Ortschaften gibt es oft Baulücken, für die nach §34 eine sogenannte Nachbarbebauung möglich ist. Sie müssen sich an Größe, Bauweise und Aussehen der Nachbar-Häuser orientieren.
  4. Grundstücke im Außengebiet (§35): Außerhalb geschlossener Ortschaften ist eine Bebauung nur unter strengen Regeln möglich. Unter anderem muss die Erschließung gesichert sein, die Bodenversiegelung muss auf ein Minimum beschränkt sein und der Flächennutzungsplan darf dem Hausbau nicht im Weg stehen.
  5. Bebautes Grundstück: Sie können auch ein bebautes Grundstück kaufen, das bestehende Gebäude abreißen lassen und ein neues Haus darauf bauen. Der Vorteil: Die Erschließung ist bereits vorhanden. Informieren Sie sich vor dem Kauf, ob ein Abriss erlaubt ist und holen Sie Kostenvoranschläge von Abrissunternehmen ein.  
  • Es gibt keine bösen Überraschungen im Grundbuch: Werfen Sie vor dem Grundstückskauf unbedingt einen Blick ins Grundbuch. Dort können zum Beispiel ein privates Wegerecht oder ein Vorkaufsrecht verankert sein. 
  • Im Baulastenverzeichnis sind keine Pflichten eingetragen, die dem Hausbau im Wege stehen, zum Beispiel eine Abstandsfläche, die Sie vom Nachbarn übernehmen und der Ihre bebaubare Fläche einschränkt.
  • Sie oder Ihre Baupartner haben eine Baurechtsprüfung durchgeführt: Sie dürfen auf dem Grundstück grundsätzlich bauen. Falls Sie konkrete Vorstellungen von Ihrem Traumhaus haben, sollten Sie bzw. Ihr Planer geprüft haben, ob sie sich mit dem örtlichen Baurecht in Einklang bringen lassen.
  • Sie kennen die Bodenbeschaffenheit oder haben eine Baugrunduntersuchung vorgenommen. Das ist vor allem wichtig, wenn Sie ein Haus mit Keller bauen wollen Mehr zum Bodengutachten lesen Sie im nächsten Abschnitt. 

TIPP: Achten Sie auf das Vorkaufsrecht von Dritten

Mieter, Miterben in einer Erbengemeinschaft oder die Gemeinde können ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück haben. Das heißt: Selbst wenn Sie den Kauvertrag unterschrieben haben und ein Notar sein Siegel darunter gesetzt hat, können Sie leer ausgehen. Die dritte Partei kann von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und den Vertrag an Ihrer Stelle übernehmen. Achten Sie vor der Kaufentscheidung darauf, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Falls ja, sollten Sie zumindest Schadensersatz vereinbaren für den Fall, dass das Vorkaufsrecht greift.  

Ein Bodengutachten bringt eventuell verborgene giftige Altlasten, geologische Besonderheiten und herausfordernde Grundwasserverhältnisse ans Licht. Vor allem dann, wenn Sie ein Grundstück in einem ehemaligen Gewerbegebiet kaufen, sollten Sie eine Baugrunduntersuchung vornehmen lassen.

Wann wird ein Bodengutachten benötigt?

Ein Bodengutachten gibt Aufschluss über die geologische Beschaffenheit und den Grundwasserspiegel. Beides kann große Auswirkungen auf die Bebauung haben. Bei drückendem oder sehr hohem Grundwasser ist unter Umständen eine besondere Abdichtung des Fundaments nötig.

Auch die Tragfähigkeit des Bodens und die Standsicherheit angrenzender Böschungen oder Gebäude spielen eine Rolle. Ist der Boden sehr lehmig oder sandig, wird er sich über die Jahre bei großer Belastung absetzen. Berühmtestes Beispiel für die Folgen ist der Schiefe Turm von Pisa.

Grundsätzlich ist der Hausbau auch auf schwierigen Böden möglich. Das Erdreich muss aber ganz oder teilweise ausgetauscht werden. Ein Bodengutachten ist deshalb auch für die Kalkulation der Gesamtkosten wichtig.  

Wie viel kostet ein Bodengutachten?

Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus müssen Sie mit 500 bis 1.000 Euro für ein Bodengutachten rechnen. Die Kosten zählen zu den Baunebenkosten, die Sie mit Ihrem Eigenkapital bestreiten müssen. 

So können Altlasten im Erdreich ausgeschlossen werden

Hinweise auf unerwünschte Hinterlassenschaften im Erdreich erhalten Sie beim Altlasten-Kataster der Umweltbehörde. Dort werden besonders belastete Gebiet aufgeführt. Was als Altlasten bezeichnet wird, bestimmt das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG). In der Regel handelt es sich um Rückstände von Abfällen oder umweltgefährdende Stoffe.

Im Zweifel sind Sie als neuer Grundstückseigentümer für die Beseitigung zuständig. Sie können sich vom Vorbesitzer schriftlich versichern lassen, dass das Grundstück frei von Altlasten ist. Sollten sich später doch welche im Erdreich finden, ist der Verkäufer nur dann regresspflichtig, wenn er davon gewusst und die Information böswillig verschwiegen hat.

Sie haben ein Grundstück gefunden, geprüft und wollen nun Nägel mit Köpfen machen? Dann steht der Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer an. Die Abwicklung muss laut Gesetz (§ 311b Bürgerliches Gesetzbuch) von einem Notar beurkundet werden. Tipp: Ein Vorvertrag ist dann sinnvoll, wenn Sie ein Grundstück verbindlich reservieren wollen, z.B. um die Finanzierung noch zu klären. 

Notarkosten und Grunderwerbsteuer

Die Kosten für den Notar betragen 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Prozentsatz variiert, da jede Vertrags­gestaltung und Grund­buchveränderung mit bestimm­ten Gebühren veranschlagt wird. Die Kosten sind in zwölf verschiedenen Paragrafen der Kostenordnung (KostO) geregelt. Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Sie liegt circa zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Wenn Sie unerschlossenes Bauland kaufen, müssen Sie – zumindest anteilig – die Kosten für die Erschließung tragen. Der Begriff Erschließung bedeutet, dass Ihr Grundstück an die Grundversorgung angeschlossen wird.

So viel kostet die Erschließung: Infografik von Immonet
© immonet

* Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Kostenangaben um Erfahrungswerte handelt, die je nach Grundstück, Region und Versorgungsanbieter stark variieren können.

Zur Grundversorgung gehören im Einzelnen:

  • Kanalisation
  • Wasserversorgung
  • Strom
  • Gas
  • Telefon und Internet
  • Straßenverkehr inklusive Geh- und Radweg, Beleuchtung, Bepflanzung, Spielplätze und Lärmschutzmaßnahmen (die Kosten dafür tragen Sie jeweils anteilig)

Die Erschließungskosten müssen Sie zum größten Teil – bis zu 90 Prozent – selbst tragen und an die Kommune bzw. an die Versorgungsträger entrichten. Wie hoch sie genau sind, erfahren Sie bei den lokalen Versorgungsunternehmen. Sie richten sich auch nach der Quadratmeter-Größe der Baufläche, der Geschosszahl des Hauses und der Nutzung des Grundstücks. Zum Beispiel müssen Eigentümer von gewerblich nutzbaren Grundstücken mit einem höheren Kostenanteil rechnen.

Die Erschließung ist Voraussetzung für eine BaugenehmigungWichtig: Achten Sie beim Kauf eines erschlossenen Grundstücks darauf, ob der Vorbesitzer alle Erschließungskosten beglichen hat.

Als erstes sollte man sich fragen, welches Haus man bauen möchte und wie groß das Wunschgrundstück dafür sein muss. Danach richtet sich dann eventuell auch der Standort, also ob man eher in der Stadt oder auf dem Land leben möchte. Schlussendlich sollte man sich immer vorher fragen, wie viel Geld man zur Verfügung hat.

Der Kaufpreis für das Grundstück, die Gebühren für den Notar und die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland. Um Altlasten im Erdreich auszuschließen können Kosten für ein Bodengutachten anfallen.

Wenn der Verkäufer bzw. Kaufvertrag nichts anderes vorschreiben, können Sie im Allgemeinen entscheiden, wann Sie mit dem Hausbau beginnen.

Für ein Einfamilienhaus sollte das Grundstück etwa 500qm groß sein, für ein Reihenhaus etwa 300qm. Wichtig sind die Angaben im Bebauungsplan und dass die notwendigen Abstände zu den Nachbarn eingehalten werden.

Sie haben ein Grundstück gekauft und wollen nun mit der Planung Ihres Hausbaus beginnen? Auf folgenden Ratgeber-Seiten finden Sie Tipps und wichtige Infos.

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