Grundstückskauf beim Hausbau

Grundstückskauf beim Hausbau

© Ziga Plahutar / iStock

Mit dem Grundstückskauf beginnt Ihr Traum vom Eigenheim. Nichts ist so unveränderbar wie die Lage. Aber nicht nur der Standort an sich ist entscheidend, sondern auch die Bodenbeschaffenheit und das örtliche Baurecht spielen eine Rolle – ebenso wie unliebsame Überraschungen, die im Baugrund schlummern können. Lesen Sie hier, was Sie als angehende Bauherren zur Grundstückssuche und-kauf wissen müssen.

Auf welchem Grundstück soll das eigene Haus stehen? Entscheidend sind eine objektiv gute Lage und ein subjektiv gutes Gefühl. Bevor Sie auf die Suche nach dem optimalen Baugrundstück gehen, stellen Sie am besten eine Liste mit den Punkten auf, die Ihnen wichtig sind: Stadt oder Land, kompakt oder weitläufig, lebendiges Wohngebiet oder weite Wiese. Das sind die wichtigsten Kaufkriterien: 

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Lage des Grundstücks

Wohnen im Grünen oder in der Stadt – das ist eine der wichtigsten Fragen bei der Grundstückssuche. Wie bei Immobilien gilt meist: Je zentraler der Bauplatz liegt, desto begehrter ist er. Entscheidend sind außerdem die Nähe zum Arbeitsplatz, die Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sowie die Bebauungsdichte. Wo ist die nächste Schule? In welche Himmelsrichtung zeigen Garten und Balkon? Und am wichtigsten: Können Sie sich vorstellen, hier zu leben? Verschaffen Sie sich einen persönlichen Eindruck vor Ort – möglichst mehrmals und zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten.

Erschließung

Ist das Grundstück an den öffentlichen Straßenverkehr, die Wasser- und Abwasserversorgung angeschlossen und sind Strom-, Gas- und Telekommunikationsleitungen verlegt? Falls ein unerschlossenes Grundstück in Ihre engere Auswahl kommt, müssen Sie Zeit und Geld für die Erschließung einkalkulieren. Sind die Kosten dafür im Kaufpreis nicht enthalten, können Investitionen zwischen 5 und 15 Prozent der Hausbaukosten hinzukommen.

Bodenbeschaffenheit

Vor allem bei unerschlossenen Grundstücken ist eine Baugrunduntersuchung sehr zu empfehlen. Damit versichern Sie sich, dass keine bösen Überraschungen im Boden schlummern, die den Baugrund unbrauchbar machen. Generell ist die Bodenbeschaffenheit ein wichtiges Kriterium. Ein hoher Grundwasserstand, Felsen im Erdreich oder ein sehr leichter Boden können zusätzliche Arbeiten wie eine spezielle Abdichtung am Fundament nötig machen. Unter Umständen müssen Sie auch auf einen Keller verzichten.

Größe des Grundstücks

Wie viel Bauland benötigen Sie für Ihr Eigenheim? Nicht nur die Größe des Hauses an sich ist von Bedeutung, sondern auch die Fläche, die Sie darum herum für Garten und Co. haben wollen. Achten Sie auf die Grundflächenzahl (GRZ). Sie gibt an, welcher Flächenanteil eines Baugrundstückes maximal überbaut werden darf und ist im Bebauungsplan zu finden.

Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Im Bebauungsplan ist geregelt, was in einem bestimmten Baugebiet überhaupt möglich ist. Neben der Gesamtwohnfläche, der Gebäudeausrichtung und der Stockwerkanzahl können die Vorschriften der Gemeinde bis hin zur Farbe und Gestaltung der Fassade, der Dachform und der Fenster reichen. Auch ein Blick in den Flächennutzungsplan ist aufschlussreich. Darin erfahren Sie, was mit angrenzenden Flächen langfristig geplant ist. Im Baulastenverzeichnis erfahren Sie, ob Sie mit dem Kauf des Grundstücks Verpflichtungen eingehen, wie zum Beispiel einen öffentlichen Durchgang zu gewähren. 

Das passende Grundstück zu finden, ist oft gar nicht so leicht. Denn Baugrund ist ähnlich begehrt wie Immobilien. Stellen Sie am besten gleich einen Suchauftrag in unserer Grundstückssuche ein, um schnell von aktuellen Angeboten zu erfahren. Außerdem finden Sie hier weitere 9 Tipps, wie Sie – auch auf teilweise unkonventionellem Weg – an das passende Baugrundstück gelangen können. 

1. Bei der Gemeinde nachfragen

Kommunen wissen nicht nur, wo demnächst Neubaugebiete geplant sind, sondern besitzen oft selbst Grundstücke. Bei der Vergabe werden meist Familien mit Kindern oder Einheimische bevorzugt. Werfen Sie einen Blick auf die Gemeinde-Website oder fragen Sie direkt im Liegenschaftsamt nach.

2. (Zwangs-)Versteigerungen besuchen

So traurig es ist: Kommt ein Besitzer in eine finanzielle Notlage, fällt im letzten Schritt sein Grundstück unter den Hammer. Zwangsversteigerungen sind eine Möglichkeit, um an – oft bereits bebauten – Grund und Boden zu gelangen. Auch der Bund und Gemeinden versteigern oft Grundstücke aus eigenem Bestand.

3. Augen offenhalten und Nachbarn ansprechen

Gehen Sie mit offenen Augen durch Ihre Wunschregion. Falls Ihnen Baulücken oder verwahrloste Grundstücke auffallen, erkunden Sie sich zum Beispiel bei Nachbarn über die Besitzer. Manche Grundstückseigentümer sind vielleicht an einem Verkauf interessiert, aber bisher noch nicht aktiv geworden – beispielsweise, weil sie den Aufwand scheuen oder keine finanzielle Notwendigkeit besteht.  

4. Mit einem Bauträger bauen

Wenn Sie Ihren Traum vom eigenen Haus mit einem Bauträger realisieren, erhalten Sie oft das Rundum-Paket. Auch größere Bauunternehmen kaufen oft Baugebiete für potenzielle Kunden oder helfen zumindest bei der Vermittlung. Sie sind dann allerdings auch beim Hausbau an das Unternehmen gebunden.

5. Bei der Hausbank erkundigen

Der Gang zur Bank oder zu einem Kreditinstitut steht spätestens beim Thema Immobilienfinanzierung an. Nutzen Sie die Kontakte der Finanzexperten für die Grundstücksuche. Banken wissen oft frühzeitig von neuem oder freiwerdendem Bauland oder vermitteln sogar selbst Baugrundstücke.   

6. Baulücken im Blick haben

Vor allem in zentralen Lagen sind natürlich gewachsene Baulücken oft ein Geheimtipp. Sie sind für Bauträger und Investoren weniger interessant, da diese eher nach großen Flächen suchen. Schmale und ungünstige geschnittene Grundstücke sind zwar eine Herausforderung im Hinblick auf die Hausplanung, aber oft eine interessante Alternative.

7. Mit anderen zusammentun

Schließen Sie sich mit anderen Suchenden zu einer sogenannten Bauherrengemeinschaft zusammen, um eine größere Chance auf den Zuschlag für ein Baugebiet zu erhalten. Erschließungskosten und die Grunderwerbsteuer werden ebenfalls in der Gemeinschaft geteilt. Aber Achtung: Die Chemie muss stimmen.

8. Zur Kirche gehen

Mit diesem Tipp meinen wir nicht das Beten um Beistand von oben, sondern tatsächlich die Kirchen als Anbieter von Grundstücken. Sowohl die katholischen als auch die evangelischen Kirchen veräußern immer wieder Grundstücke aus ihrem Besitz. Eine Option ist auch die Erbpacht: Die Kirche stellt Ihnen dabei ein Grundstück gegen jährliche Zahlungen zur Verfügung. Der Vertrag läuft meist über 99 Jahre. Familien mit Kindern erhalten in der Regel Vergünstigungen

9. Die Bahn nehmen

Neben der Kirche gibt es noch eine weitere Anlaufstelle für den Grundstückkauf, von der nur wenige wissen: die Deutsche Bahn. Sie gehört zu den größten Grundstücksbesitzern der Republik – und verkauft Flächen, die nicht mehr für den Bahnbetrieb gebraucht werden und als Bauplatz genutzt werden können.

Tipp für Geduldige: Bauerwartungsland im Blick

Wenn der Hausbau noch in weiterer Zukunft liegt, kann auch Bauerwartungsland für Sie interessant sein. Für diese Fläche besteht noch kein Bebauungsplan, das Areal ist aber bereits im Flächennutzungsplan der Gemeinde als künftiges Bauland ausgewiesen. Bauerwartungsland ist günstiger, da eine Bebaubarkeit zwar zu erwarten, aber noch nicht zu 100 Prozent sicher ist. Zukünftige Bauherren sollten die Entwicklung also gut im Auge behalten.

Eine Baugrundprüfung kostet zwar – bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus müssen Sie mit 500 bis 1.000 Euro rechnen. Dafür bringt ein Bodengutachten aber auch eventuell verborgene giftige Altlasten, geologische Besonderheiten und herausfordernde Grundwasserverhältnisse ans Licht. Vor allem dann, wenn Sie ein Grundstück in einem ehemaligen Gewerbegebiet kaufen, sollten Sie eine Baugrunduntersuchung vornehmen lassen.

Altlasten im Erdreich ausschließen

Hinweise auf unerwünschte Hinterlassenschaften im Erdreich erhalten Sie beim Altlasten-Kataster der Umweltbehörde. Dort werden besonders belastete Gebiet aufgeführt. Was als Altlasten bezeichnet wird, bestimmt das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG). In der Regel handelt es sich um Rückstände von Abfällen oder umweltgefährdende Stoffe. Im Zweifel sind Sie als neuer Grundstückseigentümer für die Beseitigung zuständig. Sie können sich vom Vorbesitzer schriftlich versichern lassen, dass das Grundstück frei von Altlasten ist. Sollten sich später doch welche im Erdreich finden, ist der Verkäufer nur dann regresspflichtig, wenn er davon gewusst und die Information böswillig verschwiegen hat.

Bodenbeschaffenheit und Grundwasser

Ein Bodengutachten gibt zudem Aufschluss über die geologische Beschaffenheit und den Grundwasserspiegel. Beides kann große Auswirkungen auf die Bebauung haben. Bei drückendem oder sehr hohem Grundwasser ist unter Umständen eine besondere Abdichtung des Fundaments nötig. Auch die Tragfähigkeit des Bodens und die Standsicherheit angrenzender Böschungen oder Gebäude spielen eine Rolle. Ist der Boden sehr lehmig oder sandig, wird er sich über die Jahre bei großer Belastung absetzen. Berühmtestes Beispiel für die Folgen ist der Schiefe Turm von Pisa. Grundsätzlich ist der Hausbau auch auf schwierigen Böden möglich. Das Erdreich muss aber ganz oder teilweise ausgetauscht werden. Ein Bodengutachten ist deshalb auch für die Kalkulation der Gesamtkosten wichtig.  

Sie haben ein Grundstück gefunden, geprüft und wollen nun Nägel mit Köpfen machen? Dann steht der Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer an. Die Abwicklung muss laut Gesetz (§ 311b Bürgerliches Gesetzbuch) von einem Notar beurkundet werden. Er ist zur Neutralität verpflichtet und sorgt für einen korrekten Ablauf des Kaufprozesses.

Die Vorbesprechung

Zuerst bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten ihre Vorstellungen und informiert über die möglichen Regelungen. Er nimmt die Daten der Vertragsparteien und des zu verkaufenden Grundstücks auf. Zugleich prüft er das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen für den Verkäufer bzw. den Käufer festzustellen. Diese müssen bei der Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.

Der Vertragsentwurf

Auf Basis dieser Vorbesprechung erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Prüfen Sie diesen genau und gehen Sie ihn am besten mit einem Anwalt durch. Die Kosten dafür liegen bei circa 250 Euro. Günstiger ist der Rat von Grundeigentümerverbänden oder der Verbraucherzentrale. Bei Fragen zum Vertrag an sich steht der Notar zur Verfügung. Leisten Sie Ihre Unterschrift erst und nur dann, wenn alle Unklarheiten beseitigt sind.

Die Beurkundung

Bei der Beurkundung liest der Notar den Inhalt des Kaufvertrags Wort für Wort vor. Hier haben Sie noch einmal die Möglichkeit, offene Fragen zu klären – auch Anpassungen sind noch möglich. Wenn alle mit dem Text einverstanden sind, unterschreiben Sie als Käufer, der Verkäufer und der Notar. Letzterer behält die Originalurkunde. Weitere Ausführungen gehen an Sie und den Verkäufer sowie die Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts, den zuständigen Gut­achterausschuss, das Grundbuchamt, den Finan­zierungsgläubiger (Bank des Verkäu­fers und des Erwerbers), den Verwalter und gegebenenfalls an den Makler, der das Grundstück vermittelt hat.

Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Meist wird bereits am folgenden Arbeitstag die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) beantragt. Damit ist das Grundstück im Grundbuch für jedermann ersichtlich für Sie reserviert. Tatsächlicher Eigentümer sind Sie erst dann, wenn die Vertragsbedingungen erfüllt sind, Sie also den Kaufpreis überwiesen haben.  

Die Löschung der Altlasten

Mit Altlasten im Grundbuch sind darin vermerkte Ansprüche gegenüber dem Vorbesitzer gemeint – also beispielsweise ein noch nicht abbezahltes Darlehen. Der Notar holt sich Informationen zu möglichen Gläubigern vor der Beurkundung ein, schreibt diese direkt an und bittet sie, ihm Löschungsbewilligungen zu erteilen.

Die Zahlung des Kaufpreises

Als Käufer zahlen Sie den Kaufpreis erst dann, wenn feststeht, dass Sie die versprochene Leistung (das unbelastete Eigentum an der Immobilie) erhalten. Es müssen alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung muss für den Käufer im Grundbuch eingetragen sein. Nach sechs bis zehn Tagen erhalten Sie die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Mit dieser gehen Sie zu Ihrem Kreditgeber, der die Überweisung direkt an den Verkäufer oder auf ein sogenanntes Notaranderkonto vornimmt. Sobald der Verkäufer das Geld erhalten hat, muss er dies dem Notar bestätigen.

Die Umschreibung

Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zuvor hat er die Löschungsbewilligungen etwaiger Altgläubiger beim Grundbuchamt eingereicht. Mit der Umschreibung beantragt der Notar auch die Löschung der Vormerkung, die für Sie eingetragen wurde. Sie wird als Sicherheit nicht mehr benötigt. Die Eintragung der Grundschuld für die ­finanzierende Bank hat der Notar ebenfalls bereits zuvor beantragt. Im letzten Schritt bestätigt er mit einem Abschlussschreiben den Grundbuchstand an die Beteiligten und fügt eine Kopie des Auszugs bei.

Notargebühren und Grunderwerbsteuer

Die Kosten für den Notar betragen 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Prozentsatz variiert, da jede Vertrags­gestaltung und Grund­buchveränderung mit bestimm­ten Gebühren veranschlagt wird. Die Kosten sind in zwölf verschiedenen Paragrafen der Kostenordnung (KostO) geregelt. Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Sie liegt circa zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Wenn Sie unerschlossenes Bauland kaufen, müssen Sie – zumindest anteilig – die Kosten für die Erschließung tragen. Der Begriff Erschließung bedeutet, dass Ihr Grundstück an die Grundversorgung angeschlossen wird.

Zur Grundversorgung gehören im Einzelnen:

  • Kanalisation
  • Wasserversorgung
  • Strom
  • Gas
  • Telefon und Internet
  • Straßenverkehr inklusive Geh- und Radweg, Beleuchtung, Bepflanzung, Spielplätze und Lärmschutzmaßnahmen (die Kosten dafür tragen Sie jeweils anteilig)

Die Erschließungskosten müssen Sie zum größten Teil – bis zu 90 Prozent – selbst tragen und an die Kommune beziehungsweise an die Versorgungsträger entrichten. Wie hoch sie genau sind, erfahren Sie bei den lokalen Versorgungsunternehmen. Sie richten sich auch nach der Quadratmeter-Größe der Baufläche, der Geschosszahl des Hauses und der Nutzung des Grundstücks. Beispielsweise müssen Eigentümer von gewerblich nutzbaren Grundstücken mit einem höheren Kostenanteil rechnen. Die Erschließung ist Voraussetzung für eine Baugenehmigung.

Tipp:

Achten Sie beim Kauf eines erschlossenen Grundstücks darauf, ob der Vorbesitzer alle Erschließungskosten beglichen hat.

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