Kaufvertrag für Immobilien: Inhalt, Kosten, Ablauf

Kaufvertrag für Immobilien: Inhalt, Kosten, Ablauf

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Immobilien wechseln nur mit einem notariell beglaubigten Kaufvertrag den Eigentümer. Käufer und Verkäufer sollten vor der Unterzeichnung den Vertrag gründlich prüfen und mögliche Fragen klären. Hier finden Sie Tipps zum Kaufvertrag.

  • Ein Kaufvertrag für Grundstücke, Häuser und Wohnungen ist nur gültig, wenn er von einem Notar beurkundet wird. Die Kosten tragen in der Regel die Käufer:innen.
  • Beide Vertragsparteien sollten den Vertragsentwurf genau prüfen (lassen) bevor sie unterschreiben, denn der Vertrag ist verbindlich und eine Rückabwicklung nur in Ausnahmefällen möglich.
  • Der Notar leitet nach der Beurkundung auch den Kaufprozess in die Wege. Bis zur  Eigentumsumschreibung können mehrere Wochen vergehen.  


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Den Kaufvertrag setzen Sie zusammen mit einem Notar auf. Als neutrale Instanz legt dieser einen Kaufvertragsentwurf vor, den beide Parteien anpassen können. Die Kosten fallen daher nicht für den Kaufvertrag selbst an, sondern für die Beurkundung durch den Notar. Sie betragen circa 1,5 Prozent der Kaufsumme. Hinzu kommen circa 0,5 Prozent Gebühren für das Grundbuchamt. Die Kosten für die Kaufabwicklung tragen in den meisten Fällen die Käufer:innen, die den Notar auch aussuchen dürfen.  

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Das sind die wichtigsten Punkte im Kaufvertrag:

  • Name und Anschrift der Käufer:innen und Verkäufer:innen
  • Genaue Bezeichnung des Grundstücks und des Gebäudes wie Grundbuchblatt- oder Flurstücknummer
  • Kaufpreis, aufgeschlüsselt in die Anteile für Grundstück und Gebäude
  • Zahlungsfrist und Zahlungsmodalitäten
  • Hypotheken, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und andere Belastungen oder Rechte Dritter (zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht), die auf dem Grundstück lasten
  • Weitere Vereinbarungen zu Nutzungsrechten oder erbrechtlichen Themen
  • Beschreibung des Zustands und ggf. Baumängel
  • Inventarliste für eventuell mitverkauftes Mobiliar und bewegliche Gegenstände
  • Aufteilung der Grundsteuer, der Betriebskosten und (bei Wohnungen) des Hausgeldes für das Jahr des Kaufs
  • Finanzierungsmitwirkung: Grundschuldbestellung (des Kreditgebers der Käufer:innen) und Löschung noch bestehender Grundpfandrechte (des Kreditgebers der Verkäufer:innen)  

Bei Eigentumswohnungen kommt hinzu

Kaufvertrag prüfen lassen

Käufer:innen und Verkäufer:innen haben zwei Wochen Zeit, um den Kaufvertrag gründlich zu prüfen. Falls Sie Inhalte nicht verstehen, können Sie beim Notar nachfragen. Die Gebühren erhöhen sich dadurch nicht. Dennoch kann der Notar keine Rechtsberatung ersetzen. Eigentümerverbände bieten oft eine kostenlose oder günstige Kaufvertragsprüfung an.

So läuft der typische Kaufvorgang ab

  1. Notartermin: Bei der Beurkundung liest der Notar den Kaufvertrag vor, den beide Parteien unterschreiben. Gibt es mehrere Eigentümer:innen, müssen alle persönlich erscheinen oder eine Vollmacht ausstellen. Kleine Änderungen sind noch während der Beurkundung möglich.
  2. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Sie dient Käufer:innen als Sicherheit für die Zeit bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung, damit Verkäufer:innen das Haus bzw. die Wohnung kein zweites Mal verkaufen oder beleihen dürfen.
  3. Löschung der Altlasten: Hat der einstige Kreditgeber die Löschung der Grundschuld bewilligt, beantragt der Notar auch diese beim Grundbuchamt. Die Gebühren in Höhe von circa 200 Euro tragen in der Regel die Verkäufer:innen.  
  4. Grundschuldbestellung: Nun kann der Kreditgeber der Käufer:innen als erstrangiger Grundschuldner ins Grundbuch eingetragen werden. Damit ist der Weg frei für die Auszahlung des Immobilienkredits.
  5. Kaufpreiszahlung: Wenn es so weit ist, stellt der Notar eine Fälligkeitsmitteilung. Sie ist eine Zahlungsaufforderung an Käufer:innen, die vereinbarte Summe innerhalb von zwei Wochen zu überweisen – meist auf ein Treuhandkonto des Notars, das sogenannte Notaranderkonto.  
  6. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Zum Schluss kommt das Finanzamt ins Spiel. Es erhebt die Grunderwerbsteuer. Haben Käufer:innen diese bezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie ist der Startschuss für die Eigentumsumschreibung.

Der Vorvertrag und wann er sinnvoll ist

Ein Kaufvorvertrag muss ebenfalls notariell beurkundet werden. Er ist dann sinnvoll, wenn Käufer:innen noch Zeit brauchen, um die Immobilienfinanzierung zu klären und dient somit beiden Parteien als verbindliche Reservierung. Ein Rücktritt ist nur unter vorher definierten Bedingungen möglich.  

  1. Vereinbaren Sie eine Gewährleistungshaftung: Damit sichern Sie zu, dass Ihnen keine Mängel bekannt sind und übernehmen keine Verantwortung für Mängel, die später entdeckt werden. Die Käufer:innen kaufen nach dem Grundsatz „gekauft wie gesehen“.
  2. Übergeben Sie die Immobilie erst, wenn der Kaufpreis vollständig auf Ihrem bzw. dem Treuhandkonto des Notars eingegangen ist.
  3. Protokollieren Sie die Übergabe und nehmen Sie am besten einen Zeugen mit. Das kann zum Beispiel der Makler sein, falls sie einen beauftragt haben. Halten Sie auch die Übergabe von Dokumenten wie Teilungserklärung oder Bauzeichnungen schriftlich fest.  
  1. Vereinbaren Sie Verzugszinsen, die fällig werden, wenn die Immobilie nicht wie vereinbart übergeben wird. Üblich sind 0,1 bis 0,3 Prozent Zinsen pro Tag.  
  2. Achten Sie auf eine Aufschlüsselung des Kaufpreises, um Grunderwerbsteuer zu sparen. So können Sie zum Beispiel die Einbauküche oder bewegliche Gegenstände aufführen und so die Bemessungsgrundlage für die Steuer minimieren. Bei einer Eigentumswohnung kann auch die Instandhaltungsrücklage abgezogen werden –  deren Höhe sollte im Vertrag aufgeführt sein.
  3. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, sollte der zu vermietende Gebäudeanteil möglichst hoch sein. Sie können pro Jahr 2 Prozent dieses Werts von der Steuer absetzen (Abschreibung für Abnutzung Afa). Bei Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, sind es sogar 2,5 Prozent. Je realistischer die Kaufpreisaufteilung, desto eher akzeptiert sie das Finanzamt.

Der Notar erstellt und beurkundet den Kaufvertragsentwurf und passt ihn entsprechend an. Er oder sie arbeitet als unparteiische Instanz zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen.

Bis zur Änderung des Grundbucheintrags können vier Wochen bis zwei Monate vergehen. Der Notar kümmert sich um alle Schritte und gibt Ihnen Anweisungen, falls Sie etwas tun müssen. Käufer:innen erhalten zum Beispiel eine Fälligkeitsmitteilung, wenn sie den Kaufpreis überwiesen müssen.

Erst wenn die neuen Eigentümer:innen im Grundbuch eingetragen sind, ist der Kauf rechtskräftig. Dennoch gibt es nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags kein Zurück mehr. Der Notar beantragt meist eine Auflassungsvormerkung als Sicherheit für die Käufer:innen.

Falls im Kaufvertrag nicht anders vereinbart, kann der Kauf nur in Ausnahmefällen rückgängig gemacht werden – zum Beispiel, wenn erhebliche Baumängel entdeckt werden, die Verkäufer:innen bewusst verschwiegen haben oder sich herausstellt, dass noch Schulden auf der Immobilie lasten.

Wenn der Kaufvertrag beurkundet wurde und die Käufer:innen nicht zahlen, können Sie Schadensersatz geltend machen. Die andere Vertragspartei haftet mit ihrem Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung. Für Käufer:innen ist es daher sehr wichtig, sich vor Vertragsabschluss um eine Finanzierung zu kümmern. Verkäufer:innen sollten die Bonität von Kaufinteressenten prüfen und sich eine Finanzierungszusage (zum Beispiel ein Käuferzertifikat) zeigen lassen.

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