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Tipps zum lebenslangen Wohnrecht

Tipps zum lebenslangen Wohnrecht

© shapecharge / iStock

Viele Eltern möchten ihr Haus bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken, um die Erbschaftssteuer zu sparen. Häufig haben sie aber nicht die Absicht, in naher Zukunft auszuziehen, sondern verknüpfen ihre Schenkung mit einem lebenslangen Wohnrecht. Damit beide Seiten profitieren und keine unliebsamen Überraschungen auftreten, sollten Sie bestimmte rechtliche Aspekte beachten.

Das „lebenslange Wohnrecht“ beschreibt das Recht, dass eine Partei ein Haus oder eine Wohnung bis an ihr Lebensende bewohnen darf, auch wenn sie selbst nicht der Besitzer der Immobilie ist. Das Wohnrecht ist dabei fest an die jeweilige Immobilie gebunden. Muss also ein Haus oder eine Wohnung beispielsweise zwangsversteigert werden, dürfen die Bewohner mit einem lebenslangen Wohnrecht auch bei einem Wechsel des Besitzers in der Immobilie verbleiben.

Das lebenslange Wohnrecht kommt besonders häufig dann zur Anwendung, wenn Eltern ihr Haus schon zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken wollen – beispielsweise um die Erbschaftssteuer zu umgehen –, aber bis zu ihrem Lebensende in dem Haus wohnen bleiben möchten. Ein anderer Fall wäre die Vererbung einer Immobilie an die Kinder im eigenen Todesfall, jedoch mit Überlassung des lebenslangen Wohnrechts an einen nichtehelichen Lebenspartner.

Auch wenn sich beide Parteien gut verstehen, sollte unbedingt ein Vertrag geschlossen werden. Denn wird beispielsweise einer der neuen Besitzer insolvent oder gerät in finanzielle Schwierigkeiten, kann es schnell passieren, dass der Verkauf der Immobilie zur Diskussion steht.

Das lebenslange Wohnrecht sollte zudem in das Grundbuch eingetragen werden. Nur so ist gewährleistet, dass die Bewohner bei einem Eigentümerwechsel oder nach Auseinandersetzungen mit den Besitzern in der Wohnung oder dem Haus wohnen bleiben können.

  • Aufnahmerecht: Die Basis für das Wohnrecht ist der Paragraf 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Er erlaubt den Wohnberechtigten, die Familie oder das Pflegepersonal im Haushalt aufzunehmen. Das gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften: So kann auch der Partner mit in das lebenslange Wohnrecht einbezogen werden. Zudem sollte festgelegt werden, ob die Kinder das Haus finanziell belasten können.
  • Nutzungsrecht: Auch wenn vereinbart worden ist, dass die Bewohner nur für einen Teil der Immobilie das lebenslange Wohnrecht besitzen, dürfen wichtige Anlagen wie Heizungen mitbenutzt werden. Möchte ein Kind die Räume der Eltern sehen, muss dies zuvor vereinbart werden – ein juristischer Anspruch auf Besichtigung seitens des Eigentümers besteht nicht.
  • Reparaturen und Nebenkosten: Die Wohnberechtigten müssen für Reparaturen aufkommen und die Nebenkosten für die Heizungsanlage sowie den Stromverbrauch bezahlen. Der Eigentümer ist nur bei außergewöhnlichen Sanierungen zur Finanzierung verpflichtet.
  • Bleiberecht: Wird das Haus verkauft, muss der neue Besitzer das lebenslange Wohnrecht akzeptieren. Änderungen sind nur möglich, wenn die Bewohner freiwillig auf ihr lebenslanges Wohnrecht verzichten.

Wenn die Eltern pflegebedürftig werden und in ein Heim ziehen müssen, können sie von ihrem lebenslangen Wohnrecht nicht mehr profitieren. In diesem Fall entfällt das lebenslange Wohnrecht ohne Gegenwert. Manchmal ist es daher besser, ein sogenanntes lebenslanges Nießbrauchrecht zu vereinbaren.

Nießbrauchrecht statt Wohnrecht

Das lebenslange Nießbrauchrecht hat den Vorteil, dass man sich entscheiden kann: Entweder Sie leben selbst in der Immobilie oder Sie vermieten die Wohnung und profitieren von den Mieteinnahmen. Das ist für Menschen attraktiv, die zu Hause nicht mehr alleine leben möchten oder können und in ein Pflegeheim ziehen. Die Miete kann so für die Kosten der Betreuung verwendet werden. Auch das Nießbrauchrecht sollte unbedingt von einem Notar ins Grundbuch eingetragen werden. 

Ebenfalls sinnvoll ist die Vereinbarung eines sogenannten Rückforderungsrechtes: Ist eines der Kinder pleite und es droht eine Zwangsversteigerung, kann mithilfe des Rückforderungsrechts das Haus wieder auf die Eltern überschrieben werden – andernfalls sind Haus und Wohnrecht weg.

Tipp:

Da das Finanzamt davon ausgeht, dass man durch das lebenslange Wohnrecht Mietkosten spart, wird das Wohnrecht in einigen Fällen wie eine Schenkung oder eine Erbschaft behandelt und besteuert. Wie hoch der Kapitalwert des Wohnrechts ist, errechnet das Finanzamt im Einzelfall. In der Regel zieht es dafür den lokalen Mietspiegel heran.

Sprechen Sie am besten mit Ihrem Anwalt, Steuerberater oder Notar und lassen Sie sich beraten, welche Klauseln in einem Schenkungsvertrag nötig sind und sich am besten für Ihren Fall eignen.

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