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Renovierungsanspruch von Mietern

Renovierungsanspruch von Mietern

© Visivasnc / iStock

Eine raue Badewanne, gesprungene Kacheln, defekte Küchengeräte, Brandlöcher im Fußboden: Diese Probleme kennen viele Mieter, deren Wohnung seit Jahrzehnten nicht mehr renoviert wurde. Bei uns erfahren Sie, in welchen Fällen Mieter einen Renovierungsanspruch haben und welche gewünschten Maßnahmen Vermieter ablehnen dürfen.

Unterschiede zwischen Renovierung, Modernisierung und Instandsetzung

Eine Renovierung ist nicht gleichzusetzen mit einer Modernisierung oder Instandsetzungsarbeiten, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund: „Instandsetzungsarbeiten sind dann notwendig, wenn in der Wohnung etwas defekt oder nicht in ordnungsgemäßem Zustand ist.“ Der Vermieter ist zur Instandsetzung verpflichtet und muss sie auf seine Kosten durchführen.

Davon zu unterscheiden sind Modernisierungen. Sie führen zu einer Wohnwertverbesserung. Sprich: Die Wohnung ist danach schöner oder attraktiver als zu Beginn der Mietzeit, etwa wenn nachträglich ein Balkon, ein Lift oder eine zusätzliche Dusche installiert werden.

Zu Modernisierungen ist kein Vermieter verpflichtet. Ein Mieter kann seinen Vermieter also nicht zwingen, mit einer Maßnahme den Wohnstandard deutlich über den ursprünglichen Zustand beim Einzug zu heben. „Über Modernisierungen entscheidet allein der Vermieter“, sagt Ropertz. Nach einer Modernisierung – auch gegen den Wunsch des Mieters – kann der Vermieter allerdings elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

„Unter Renovierungen versteht man Schönheitsreparaturen, zum Beispiel mit Farbe und Tapete“, so Ropertz. Sie werden je nach Raum in unterschiedlichen Jahresabständen fällig. Laut Gesetz ist der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, sofern er sich davon nicht im Mietvertrag befreit oder die Pflicht auf den Mieter übertragen hat.

Doch auch wenn im Vertrag solch eine Formulierung enthalten ist, lohnt es sich, genau nachzulesen: „Viele Klauseln in Mietverträgen sind rechtlich unwirksam. In den vergangenen drei Jahren hat es auch viele gerichtliche Entscheidungen in verhandelten Fällen gegeben, bei denen den Mietern Recht gegeben wurde“, so Ropertz.

Renovierung: Mieter haben berechtigten Anspruch

Mieter können von ihrem Vermieter folglich verlangen, während ihrer Mietzeit die Wohnung zu renovieren. Dennoch beobachtet Ropertz, dass nur eine Minderheit von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. Er rät dazu, den berechtigten Anspruch mit einem freundlichen Brief an den Vermieter und der Bitte um Terminabsprache einzufordern.

Die für Renovierungen als angemessen betrachtete Abstände haben sich in der jüngeren Vergangenheit allerdings verändert. Galten früher Drei-Jahres-Abstände zwischen den Arbeiten in Bad und Küche und Fünf-Jahres-Intervalle für die übrigen Räume als angebracht, muss heute seltener renoviert werden: Alle fünf Jahre in Bad und Küche und alle acht Jahre in Wohnräumen.

Renovierung: Instandhaltungspflicht vs. Sorgfaltspflicht

Neben vergrauten Wänden können in einer Wohnung zahlreiche störende Faktoren auftreten. Oft ist Mietern nicht klar, mit welchen Aspekten ihrer Wohnung sie leben müssen und welche Arbeiten sie von ihren Vermietern einfordern können. Dabei spielt auch die Frage nach dem Verursacher eine große Rolle: „Vermieter müssen ihre Gebäude instand halten, Mieter müssen damit sorgfältig umgehen“, erklärt Rita Maria Jünnemann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Was das konkret bedeutet, erfahren Sie in den folgenden Fallbeispielen aus der Praxis.

Fallbeispiel 1

Das Badezimmer stammt noch aus den 1970er Jahren und ist mit unansehnlichen orangenen Kacheln gefliest. Für Ästheten eine Zumutung.

 „Abgrundtief hässliche oder unzeitgemäße Fliesen muss der Vermieter nicht austauschen, der Mieter kann dies also nicht einfordern“, sagt Ropertz. Anders sieht es aus, wenn die Fliesen kaputt sind. Dann muss der Vermieter sie ersetzen. „Entweder er fließt das Bad komplett neu oder er ersetzt die defekten Fliesen“, erklärt Ropertz. Mieter, die mit einem Bad aus den 1970er Jahren leben müssen, können dann nur hoffen, dass der Vermieter keinen Vorrat der orangenen Kacheln in seinem Keller gelagert hat. Die neuen Fliesen sollten nämlich durchaus zum Rest passen.

Badezimmerrenovierungen werden in der Regel aber meist nur dann durchgeführt, wenn ohnehin Arbeiten anstehen.

Fallbeispiel 2

Ein Haarriss zieht sich durch das Badezimmerwaschbecken.

„Der Vermieter muss daran nichts machen, solange es sich nur um einen Schönheitsfehler handelt“, erklärt Ropertz. Droht das Waschbecken allerdings größeren Schaden zu nehmen, zum Beispiel undicht zu werden, muss es ausgetauscht werden. „Eine besondere Problematik stellt in solch einem Fall – also bei größeren Schäden – die Frage des Verschuldens dar.“ Da Macken in der Regel nicht aus dem Nichts entstehen, muss der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter das Becken schuldhaft beschädigt hat. In solch einem Fall muss der Mieter die Kosten des Austauschs übernehmen.

Fallbeispiel 3

Die Oberfläche der Badewanne ist im Laufe der Zeit so rau geworden, dass entspanntes Baden kaum möglich ist.

„In solchen Fällen muss der Vermieter die Wanne austauschen“, sagt Ropertz. In diesem Fall stellt sich dem Experten zufolge auch nicht die Frage nach einem Verschulden seitens des Mieters. „Raue Wannen sind eine klassische Verschleißerscheinung.“ 

Fallbeispiel 4

Der Fußboden in der Wohnung wurde einst vom Vermieter gelegt und ist jetzt in einem miserablen Zustand.

Der Vermieter muss den Fußboden instand halten und ersetzen. „Wann dies zu geschehen hat, ist aber nicht festgelegt. Das hängt immer auch von der Beschaffenheit und Qualität des Materials ab. Bei einem Teppichboden kann man davon ausgehen, dass er es nach 10 bis 15 Jahren hinter sich hat, immer auch abhängig davon, ob er in einer Single-Wohnung liegt oder eine vierköpfige Familie darüber läuft “, sagt Ropertz. Allerdings: Sind Brandlöcher, Stöckelschuhdellen oder andere grobe Abplatzungen Grund für den schlechten Zustand eines Bodens, handelt es sich nicht um einen normalen Verschleiß. Da der Mieter in diesen Fällen die Schuld trägt, muss er auch selbst dafür haften.

Fallbeispiel 5

Die Einbauküche ist Teil der Wohnungsausstattung und nicht mehr voll funktionsfähig.

Der Mieter zahlt in diesem Fall einen Teil seiner Miete für den Gebrauch der Einbauküche. Aus diesem Grund muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Küche komplett benutzt werden kann und funktionstüchtig bleibt. Gehen Geräte kaputt, ist es Aufgabe des Vermieters, für eine Reparatur oder einen Ersatz zu sorgen. Hässliche Schränke sind allerdings kein Grund für einen Austausch. Bei anderen Schäden stellt sich immer die Frage: Verschleiß oder selbst verursacht?

Fallbeispiel 6

Die Fenster sind alt und einfach verglast.

Solange sie ihre Funktion erfüllen, müssen alte oder einfach verglaste Fenster nicht ausgetauscht werden. „Wenn es allerdings wegen eines mangelhaften Fensters in der Wohnung zieht oder hereinregnet, bedeutet das einen Verlust an Wohnqualität. Dann handelt es sich um eine Instandsetzung und der Vermieter muss die Fenster zeitnah auf eigene Kosten austauschen“, so Ropertz.

Wer in seiner Wohnung Verbesserungsbedarf sieht, sollte als erstes denVermieter darüber informieren. Das Problem sollte auf jeden Fall schriftlich dokumentiert werden. „Wir können in solchen Fällen nur raten, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Hilfreich ist es auch, ihm nicht gleich mit der großen Kelle zu drohen“, sagt Rita Maria Jünnemann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Ihrer Meinung nach ist es durchaus sinnvoll, zweigleisig zu fahren: Den Vermieter freundlich kontaktieren, sich aber dennoch schon rechtlich beraten zu lassen.

Wer sich hinsichtlich seiner Rechte und Möglichkeiten unsicher ist, findet Hilfe bei Mietervereinen. Ein zu langes Abwarten sei häufig kontraproduktiv. „Wir beobachten immer wieder, dass Mieter zum Beispiel Probleme mit Schimmel haben und aus Unsicherheit nichts unternehmen, einfach weil der Zustand schon lange besteht.“ Dieses Versäumnis sollten Mieter unbedingt vermeiden.

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