Wann Mieter Anspruch auf eine Renovierung haben – und wann nicht

Immonet erklärt, wann Mieter einen Anspruch auf eine Renovierung haben – und wann nicht
© iStock / Syda Productions

Eine raue Badewanne, in die man sich gar nicht mehr setzen mag, oder gesprungene Kacheln, deren Design kaum mehr zu ertragen ist. Diese Probleme kennen viele Mieter, deren Wohnung seit Jahrzehnten nicht mehr aufgehübscht wurde. Immonet erklärt, welche Rechte Mieter in solchen Fällen haben und wann sie vom Vermieter eine Renovierung verlangen können.

Die Unterschiede: Renovierung, Modernisierung und Instandsetzung

Erst einmal ist es wichtig zu wissen, dass eine Renovierung etwas anderes ist als eine Modernisierung oder Instandsetzungsarbeiten. „Instandsetzungsarbeiten sind dann notwendig, wenn in der Wohnung etwas defekt oder nicht in ordnungsgemäßem Zustand ist“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Der Vermieter ist zur Instandsetzung verpflichtet und muss sie auf seine Kosten durchführen. 

Davon zu unterscheiden sind Modernisierungen. Sie führen zu einer Wohnwertverbesserung. Sprich: Die Wohnung ist danach schöner oder attraktiver als zu Beginn der Mietzeit, etwa wenn nachträglich ein Balkon, ein Lift oder eine zusätzliche Dusche installiert werden.

Zu Modernisierungen ist kein Vermieter verpflichtet. Ein Mieter kann seinen Vermieter also nicht zwingen, mit einer Maßnahme den Wohnstandard deutlich über den ursprünglichen Zustand beim Einzug zu heben. „Über Modernisierungen entscheidet allein der Vermieter“, erklärt Ropertz. Nach einer Modernisierung – auch gegen den Wunsch des Mieters – kann der Vermieter allerdings 11 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

„Unter Renovierungen versteht man Schönheitsreparaturen, zum Beispiel mit Farbe und Tapete“, erklärt Ropertz. Sie werden je nach Raum in unterschiedlichen Jahresabständen fällig. Und dazu ist laut Gesetz der Vermieter verpflichtet, sofern er sich davon per Mietvertrag nicht frei gezeichnet oder die Pflicht auf den Mieter übertragen hat. Doch auch wenn im Vertrag so eine Formulierung enthalten ist, lohnt es sich, genau nachzulesen. Denn: „Viele Klauseln in Mietverträgen sind rechtlich unwirksam. In den vergangenen drei Jahren hat es auch viele gerichtliche Entscheidungen in verhandelten Fällen gegeben, bei denen den Mietern Recht gegeben wurde“, berichtet Ropertz.

Mieter haben Anspruch auf Renovierung

Mieter können von ihrem Vermieter folglich verlangen, während ihrer Mietzeit die Wohnung zu renovieren. Dennoch  beobachtet Ropertz, dass nur eine Minderheit von Mietern von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. Er rät dazu, seinen berechtigten Anspruch mit einem freundlichen Brief an den Vermieter und der Bitte um Terminabsprache einzufordern.

Die für Renovierungen als angemessen angesehenen Abstände haben sich in jüngster Vergangenheit jedoch verändert. Galten früher Drei-Jahres-Abstände zwischen den Arbeiten in Bad und Küche und Fünf-Jahres-Intervalle für die übrigen Räume als angemessen, muss heute seltener renoviert werden: alle fünf Jahre in Bad und Küche und alle acht Jahre in Wohnräumen.

Instandhaltungspflicht des Vermieters vs. Sorgfaltspflicht des Mieters

Neben vergrauten Wänden können in einer Wohnung zahlreiche störende Faktoren auftreten. Oftmals ist Mietern nicht klar, mit welchen Aspekten ihrer Wohnung sie leben müssen und welche Arbeiten sie von ihren Vermietern einfordern können. Dabei spielt auch die Frage des Verursachers eine Rolle. Denn es gilt: „Vermieter müssen ihre Gebäude instand halten, Mieter müssen damit sorgfältig umgehen“, erklärt Rita Maria Jünnemann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Einige Beispiele veranschaulichen die Rechtslage:

Fallbeispiel 1: Das Badezimmer stammt noch aus den 70er Jahren und ist mit unansehnlichen orangenen Kacheln gefliest. Für Ästheten eine Zumutung.

 „Abgrundtief hässliche oder unzeitgemäße Fliesen muss der Vermieter nicht austauschen, der Mieter kann dies also nicht einfordern“, sagt Ropertz. Anders sieht es aus, wenn die Fliesen kaputt sind. Dann muss der Vermieter sie ersetzen. „Entweder er fließt das Bad komplett neu oder er ersetzt die defekten Fliesen“, erklärt Ropertz. Mieter, die mit einem 70er-Jahre-Bad leben müssen, können dann nur hoffen, dass der Vermieter keinen Vorrat der orangenen Kacheln in seinem Keller gelagert hat. Die neuen Fliesen sollten nämlich durchaus zum Rest passen.

Badezimmerrenovierungen werden in der Regel aber meist nur dann durchgeführt, wenn ohnehin Arbeiten anstehen.

Fallbeispiel 2: Ein Haarriss zieht sich durch das Badezimmerwaschbecken.

„Der Vermieter muss daran nichts machen, solange es sich nur um einen Schönheitsfehler handelt“, erklärt Ropertz. Droht das Waschbecken allerdings größeren Schaden zu nehmen, zum Beispiel undicht zu werden, muss es ausgetauscht werden. „Eine besondere Problematik stellt in solch einem Fall – also bei größeren Schäden – die Frage des Verschuldens dar.“ Da Macken in der Regel nicht aus dem Nichts entstehen, muss der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter das Becken schuldhaft beschädigt hat. In solch einem Fall muss der Mieter für die Kosten des Austauschs selbst aufkommen.
  
Fallbeispiel 3: Die Oberfläche der Badewanne ist im Laufe der Zeit so rau geworden, dass entspanntes Baden kaum möglich ist.

„In solchen Fällen muss der Vermieter die Wanne austauschen“, erklärt Ropertz. Hier stelle sich auch nicht die Frage nach einem Verschulden des Mieters. „Raue Wannen sind eine klassische Verschleißerscheinung.“ 

Fallbeispiel 4: Der Fußboden in der Wohnung wurde einst vom Vermieter gelegt und ist jetzt in miserablem Zustand.

Der Vermieter muss den Fußboden instand halten und ersetzen. „Wann dies zu geschehen hat, ist aber nicht festgelegt. Das hängt immer auch von der Beschaffenheit und Qualität des Materials ab. Bei einem Teppichboden kann man davon ausgehen, dass er es nach zehn bis 15 Jahren hinter sich hat, immer auch abhängig davon, ob er in einer Single-Wohnung liegt oder eine vierköpfige Familie darüber läuft “, sagt der Experte. Allerdings: Sind Brandlöcher, Stöckelschuhdellen oder andere grobe Ausplatzungen Grund für den schlechten Zustand eines Bodens, handelt es sich nicht um einen normalen Verschleiß. Da der Mieter in diesen Fällen die Schuld trägt, muss er auch die Verantwortung, sprich Kosten übernehmen.

Fallbeispiel 5: Die Einbauküche ist Teil der Wohnungsausstattung und nicht mehr voll funktionsfähig.

Der Mieter zahlt in diesem Fall einen Teil seiner Miete für den Gebrauch der Einbauküche. Daher muss der Vermieter dafür sorgen, dass diese komplett benutzt werden kann. Gehen Geräte kaputt, ist es Aufgabe des Vermieters, für eine Reparatur oder Ersatz zu sorgen. Hässliche Schränke sind allerdings kein Grund für einen Austausch. Bei anderen Schäden stellt sich immer die Frage: Verschleiß oder selbst verursacht?

Fallbeispiel 6: Die Fenster sind hoffnungslos alt und einfach verglast.

Kein Grund für einen Austausch, solange sie ihre Funktion erfüllen. „Wenn es allerdings wegen eines mangelhaften Fensters in der Wohnung zieht oder hereinregnet, bedeutet das einen Verlust an Wohnqualität. Dann handelt es sich um eine Instandsetzung und der Vermieter muss die Fenster zeitnah auf eigene Kosten austauschen“, sagt Ropertz.

Das Gespräch mit dem Vermieter suchen

Wer in seiner Wohnung Verbesserungsbedarf sieht, sollte als erstes den Vermieter darüber informieren. Das Problem sollte auf jeden Fall (schriftlich) dokumentiert werden. „Wir können in solchen Fällen nur raten, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Hilfreich ist es auch, ihm nicht gleich mit der großen Kelle zu drohen“, sagt Jünnemann. Es mache durchaus Sinn, zweigleisig zu fahren: Den Vermieter freundlich kontaktieren, sich aber auch schon rechtlich beraten zu lassen.

Wer sich über seine Rechte und Möglichkeiten unsicher ist, findet Hilfe bei Mietervereinen. Ein zu langes Abwarten sei oft kontraproduktiv. „Wir beobachten immer wieder, dass Mieter zum Beispiel Probleme mit Schimmel haben und aus Unsicherheit nichts unternehmen, einfach weil der Zustand schon lange besteht.“

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