Der Vermieter ist laut Gesetz dazu verpflichtet, sogenannte Schönheitsreparaturen in der vermieteten Wohnung durchzuführen beziehungsweise auf seine Kosten vornehmen zu lassen. „Der Vermieter kann aber versuchen, diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen“, erklärt Jürgen Schirmacher, Rechtsanwalt und Vorstandsmitglied beim Mieterschutzbund Berlin. Allerdings müsse die Klausel im Mietvertrag rechtlich auch wirksam sein, betont Schirmacher – und hier lohnt sich eine genaue Prüfung häufig.
Mieterpflicht: Abnutzungsspuren beseitigen
Grundsätzlich gilt: Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, muss diese beim Auszug nicht renovieren. Der Vermieter kann nur verlangen, dass Mieter die Abnutzungen beseitigen, die sie während ihrer Wohnzeit verursacht haben. Verlangt der Mietvertrag jedoch, dass die Mieter alle anfallenden Arbeiten auf eigene Kosten durchführen, obwohl die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war, wird die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen nichtig.
Schließlich würden die Mieter in einem solchen Fall die Spuren der Vormieter beseitigen: „Sie hätten also im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als sie sie beim Einzug vorgefunden hatten. Das ist eine unangemessene Benachteiligung, meint der BGH“, so Michael Bruns von Stiftung Warentest.
„Da die Klausel unwirksam wurde, gilt an ihrer Stelle die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist“, erklärt Bruns. Die Mieter können dann vom Vermieter einfordern, dass dieser notwendig werdende Renovierungsarbeiten übernimmt.
Anders sieht es aus, wenn die Mieter einen finanziellen Gegenwert für ihre Renovierungsarbeiten erhalten haben. „Ein angemessener Ausgleich stellt die Mieter so, als hätten sie eine renovierte Wohnung übernommen“, sagt Rechtanwalt Schirmacher. Das könnten je nach Zustand der Wohnung rund drei Monatsmieten sein. Eine halbe Monatsmiete – wie in einem verhandelten Fall vorgeschlagen –, war den Richtern zu wenig.
Es gibt zudem weitere Ausnahmen, die die Klausel „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ außer Kraft setzen. Dazu zählt beispielsweise, dass der Vermieter auf das Weißstreichen der Wände – schon während der Mietzeit – besteht. „Das ist ein Farbdiktat und macht in der Folge die gesamte Klausel ungültig“, so Schirmacher. Ausnahme: Der Vermieter verlangt, dass die Wohnung mit weißen Wänden zurückgegeben wird. Das ist durchaus üblich und rechtens.
Der Vermieter darf den Mieter in seiner individuellen Gestaltung der Wohnung folglich nicht einschränken, wohl aber verlangen, dass die Wohnung mit weißen Wänden und in ordentlichem Zustand zurückgegeben wird.
Welche Arbeiten zählen zu den Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das Abschleifen des Parketts hingegen darf ein Vermieter nicht verlangen.
Die jüngere Rechtsprechung hat sich in Bezug auf Schönheitsreparaturen vor allem mit der sogenannten Quotenabgabeklausel befasst: Gemäß dieser Klausel müssen Mieter einen Teilbetrag der fiktiven Renovierungskosten übernehmen, wenn sie vor der fälligen Renovierung aus einer Mietwohnung ausziehen. Das bedeutet: Haben Mieter zwei Jahre in einem Haus gewohnt und das Bad sollte nach drei Jahren renoviert werden, müssten Mieter entsprechend zwei Drittel der Kosten nach Kostenvoranschlag übernehmen.
Doch Regelungen dieser Art sind rechtlich nicht wirksam, darin sind sich die Gerichte einig. Der Mieter könne nicht absehen, welche Kosten auf ihn zukämen, so die Begründung in den entsprechenden Urteilen. Zudem könne das Verhalten der Mieter nur hypothetisch fortgeschrieben werden.
Mit anderen Worten: Die Gewohnheiten des Mieters können sich ändern und Einfluss auf den Zustand der Wohnung haben. „Wie würde die Küche aussehen, wenn er weiter dort gewohnt hätte? Der Mieter könnte plötzlich mit dem Rauchen aufhören oder sein Kind könnte ausziehen, so dass Küche und Bad weniger abgenutzt werden als bisher“, nennt Bruns Beispiele. „Diese Unwägbarkeiten greifen immer, egal ob der Mieter die Wohnung frisch renoviert oder unrenoviert übernommen hat.“
„Letztlich ist die sogenannte Quotenabgabeklausel damit tot“, sagt Rechtsanwalt Schirmacher. Mieter können Quotenklauseln einfach ignorieren und ausziehen, ohne etwas zu bezahlen. Allerdings setzt eine unwirksame Quotenklausel nicht die anderen Regelungen zu Schönheitsreparaturen außer Kraft.
Renovierungsbedarf und Wohnungszustand protokollieren
Wann ist eine Wohnung renovierungsbedürftig und wann nicht? Diese Frage steht bei Schönheitsreparaturen im Mittelpunkt. „Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes handelt es sich um keine renovierungsbedürftige Wohnung, wenn die Räume den Eindruck einer renovierten Wohnung machen, auch wenn kleine Kratzer oder ähnliches existieren“, sagt Schirmacher. „Das lässt natürlich viel Raum für Interpretation.“ Der Anwalt sieht daher den Streit um Schönheitsreparaturen trotz der einheitlichen Urteile der jüngeren Vergangenheit noch nicht als beendet an. Mieter rät er deshalb, schon beim Einzug genau zu protokollieren, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.
Denn ohnehin gilt: „Die Beweislast über den Zustand der Wohnung beim Einzug trägt der Mieter“, betont Schirmacher. Deshalb sei es auch ratsam, alle Mängel und den Renovierungszustand detailliert zu protokollieren. Sollte das nicht gemeinsam mit dem Verwalter oder Vermieter möglich sein, sollten Mieter selbst ein Protokoll erstellen und Fotos machen. Möglichst unabhängige Zeugen erhöhen die Glaubwürdigkeit. „Wer sicher gehen möchte, kann auch einen Handwerker durch die Wohnung schicken, der den Zustand protokolliert“, so Schirmacher.
