Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten von Mietern

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung

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Vermieter können Schönheitsreparaturen nicht umstandslos auf die Mieter übertragen. Entscheidend ist die Formulierung der Klauseln, wie zahlreiche Urteile des Bundesgerichtshofes verdeutlichen. In manchen Fällen können Mieter sogar Geld zurückfordern, wenn sie eine Renovierung bereits durchgeführt haben und diese nicht rechtens war. Bei uns erfahren Sie, wann Mieter renovieren müssen und wann sie die Arbeit dem Vermieter überlassen können.

Der Vermieter ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, sogenannte Schönheitsreparaturen in der vermieteten Wohnung durchzuführen beziehungsweise auf seine Kosten vornehmen zu lassen (§ 535 Abs. 1 Satz 1). „Der Vermieter kann aber versuchen, diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen“, erklärt Jürgen Schirmacher, Rechtsanwalt und Vorstandsmitglied beim Mieterschutzbund Berlin. Allerdings müsse die Klausel im Mietvertrag rechtlich auch wirksam sein, betont Schirmacher – und hier lohnt sich eine genaue Prüfung häufig.

Mieterpflicht: Abnutzungsspuren beseitigen

Grundsätzlich gilt: Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, muss diese beim Auszug nicht renovieren. Der Vermieter kann nur verlangen, dass Mieter die Abnutzungen beseitigen, die sie während ihrer Wohnzeit verursacht haben. Verlangt der Mietvertrag jedoch, dass die Mieter alle anfallenden Arbeiten auf eigene Kosten durchführen, obwohl die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war, wird die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen nichtig.

Schließlich würden die Mieter in einem solchen Fall die Spuren der Vormieter beseitigen: „Sie hätten also im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als sie sie beim Einzug vorgefunden hatten. Das ist eine unangemessene Benachteiligung, meint der Bundesgerichtshof“, so Michael Bruns von Stiftung Warentest.

„Da die Klausel unwirksam wurde, gilt an ihrer Stelle die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist“, erklärt Bruns. Die Mieter können dann vom Vermieter einfordern, dass dieser notwendig werdende Renovierungsarbeiten übernimmt.

Anders sieht es aus, wenn die Mieter einen finanziellen Gegenwert für ihre Renovierungsarbeiten erhalten haben. „Ein angemessener Ausgleich stellt die Mieter so, als hätten sie eine renovierte Wohnung übernommen“, sagt Rechtanwalt Schirmacher. Das könnten je nach Zustand der Wohnung rund drei Monatsmieten sein. Eine halbe Monatsmiete – wie in einem verhandelten Fall vorgeschlagen –, war den Richtern zu wenig.

Es gibt zudem weitere Ausnahmen, die die Klausel „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ außer Kraft setzen. Dazu zählt beispielsweise, dass der Vermieter auf das Weißstreichen der Wände – schon während der Mietzeit – besteht. „Das ist ein Farbdiktat und macht in der Folge die gesamte Klausel ungültig“, so Schirmacher. Ausnahme: Der Vermieter verlangt, dass die Wohnung mit weißen Wänden zurückgegeben wird. Das ist durchaus üblich und rechtens.

Der Vermieter darf den Mieter in seiner individuellen Gestaltung der Wohnung folglich nicht einschränken, wohl aber verlangen, dass die Wohnung mit weißen Wänden und in ordentlichem Zustand zurückgegeben wird.

Welche Arbeiten zählen zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen laut der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, auch 2. Berechungsverordnung (II. BV) genannt, nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Holzfußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Holzfenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Das Abschleifen des Parketts hingegen darf ein Vermieter nicht verlangen, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.01.2010, Az. III ZR 48/09).

Die jüngere Rechtsprechung hat sich in Bezug auf Schönheitsreparaturen vor allem mit der sogenannten Quotenabgabeklausel befasst: Gemäß dieser Klausel müssen Mieter einen Teilbetrag der fiktiven Renovierungskosten übernehmen, wenn sie vor der fälligen Renovierung aus einer Mietwohnung ausziehen. Das bedeutet: Haben Mieter zwei Jahre in einem Haus gewohnt und das Bad sollte nach drei Jahren renoviert werden, müssten Mieter entsprechend zwei Drittel der Kosten nach Kostenvoranschlag übernehmen.

Doch Regelungen dieser Art sind rechtlich nicht wirksam, stellte der BGH bereits mehrfach fest. Der Mieter könne nicht absehen, welche Kosten auf ihn zukämen, so die Begründung in den entsprechenden Urteilen. Zudem könne das Verhalten der Mieter nur hypothetisch fortgeschrieben werden (siehe beispielsweise Urteil vom 07.03.2007, Az. VIII ZR 247/05, oder Urteil vom 18.03.2005, Az. VIII ZR 242/13).

Mit anderen Worten: Die Gewohnheiten des Mieters können sich ändern und Einfluss auf den Zustand der Wohnung haben. „Wie würde die Küche aussehen, wenn er weiter dort gewohnt hätte? Der Mieter könnte plötzlich mit dem Rauchen aufhören oder sein Kind könnte ausziehen, so dass Küche und Bad weniger abgenutzt werden als bisher“, nennt Bruns Beispiele. „Diese Unwägbarkeiten greifen immer, egal ob der Mieter die Wohnung frisch renoviert oder unrenoviert übernommen hat.“

„Letztlich ist die sogenannte Quotenabgabeklausel damit tot“, sagt Rechtsanwalt Schirmacher. Mieter können Quotenklauseln einfach ignorieren und ausziehen, ohne etwas zu bezahlen. Allerdings setzt eine unwirksame Quotenklausel nicht die anderen Regelungen zu Schönheitsreparaturen außer Kraft.

Renovierungsbedarf und Wohnungszustand protokollieren

Wann ist eine Wohnung renovierungsbedürftig und wann nicht? Diese Frage steht bei Schönheitsreparaturen im Mittelpunkt. „Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes handelt es sich um keine renovierungsbedürftige Wohnung, wenn die Räume den Eindruck einer renovierten Wohnung machen, auch wenn kleine Kratzer oder ähnliches existieren“, sagt Schirmacher. „Das lässt natürlich viel Raum für Interpretation.“ Der Anwalt sieht daher den Streit um Schönheitsreparaturen trotz der einheitlichen Urteile der jüngeren Vergangenheit noch nicht als beendet an. Mieter rät er deshalb, schon beim Einzug genau zu protokollieren, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.

Denn ohnehin gilt: „Die Beweislast über den Zustand der Wohnung beim Einzug trägt der Mieter“, betont Schirmacher. Deshalb sei es auch ratsam, alle Mängel und den Renovierungszustand detailliert zu protokollieren. Sollte das nicht gemeinsam mit dem Verwalter oder Vermieter möglich sein, sollten Mieter selbst ein Protokoll erstellen und Fotos machen. Möglichst unabhängige Zeugen erhöhen die Glaubwürdigkeit. „Wer sicher gehen möchte, kann auch einen Handwerker durch die Wohnung schicken, der den Zustand protokolliert“, so Schirmacher.

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Wer in eine frisch renovierte Wohnung gezogen ist und einen Mietvertrag unterschrieben hat, der eine rechtlich wirksame Klausel enthält, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufbürdet, wird sich vor Renovierungsarbeiten wie dem Streichen der Mietwohnung nicht drücken können.

Schönheitsreparaturen: Ungültige Klauseln im Mietvertrag

Insbesondere bei älteren Mietverträgen ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sie unwirksame Renovierungsklauseln enthalten. Unter anderem die folgenden Formulierungen wurden vom BGH für nichtig erklärt und entbinden den Mieter grundsätzlich von Schönheitsreparaturen beim Auszug:

  • „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (…) ausführen zu lassen (…)“ - Der Mieter darf die Schönheitsreparaturen selbst erledigen und muss keine Firma damit beauftragen.
  • „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben“ - Die Pflicht zur Endrenovierung zwingt den Mieter zu renovieren, selbst wenn keine Veranlassung besteht.
  • „Die Schönheitsreparaturen sind (…) wie folgt auszuführen: (…) das Streichen der (…) Türen und Fenster (…)“ - Die Formulierung verlangt vom Mieter, Türen und Fenster auch von außen zu streichen. Dies ist aber eine Instandhaltung und damit Sache der Vermieters.

Oft entscheidet sich an einzelnen Wörtern, ob eine Klausel wirksam ist oder nicht. Die rechtliche Bewertung ist meist nur durch Fachleute möglich. Mieter, die den Verdacht haben, dass mit Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen in ihrem Mietvertrag etwas nicht stimmt, sollten deshalb Rat bei Immobilienanwälten oder Mietervereinen suchen.

Stellen Mieter fest, dass ihr Mietvertrag ungültige Klauseln enthält, haben sie zwei Möglichkeiten: Sie können den Vermieter bereits im Kündigungsschreiben darüber informieren und darauf hinweisen, dass sie aufgrund der ungültigen Klausel keine Schönheitsreparaturen vornehmen werden. Alternativ können Mieter auch auf einen expliziten Hinweis verzichten und ausziehen, ohne jegliche Renovierungsarbeiten zu erledigen. „Welche Option die Bessere ist, hängt stark vom Fall ab und lässt sich nicht generell beantworten“, sagt Schirmacher. Es sei aber empfehlenswert, sich im Zweifel beraten zu lassen.

Schönheitsreparaturen während der laufenden Mietzeit

Nicht nur beim Auszug werden Schönheitsreparaturen zum (Streit)Thema. Mieter können vertraglich auch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, während sie noch in der Wohnung leben. In vielen Mietverträgen sind Renovierungsklauseln mit Fristen vereinbart, denen zufolge Mieter bestimmte Räume in der Wohnung nach gewissen Zeitabständen auf ihre Kosten renovieren sollen. Die Intervalle lassen sich allerdings nicht exakt festlegen, da es laut BGH-Rechtsprechung stets auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad aus Sicht eines objektiven Betrachters ankommt.

Folgende Fristen sollen Mietern und Vermietern zur Orientierung dienen:

Räume

Küchen, Bäder, Duschen

Intervall bei Mietverträgen bis 31.03.2008

3 Jahre

Intervall bei Mietverträgen ab 01.04.2008

3 Jahre

Räume

Wohn- und Schlafräume, Dielen, Flure, Toiletten

Intervall bei Mietverträgen bis  31.03.2008

5 Jahre

Intervall bei Mietverträgen ab 01.04.2008

7 Jahre

Räume

Sonstige Nebenräume

Intervall bei Mietverträgen bis  31.03.2008

7 Jahre

Intervall bei Mietverträgen ab 01.04.2008

10 Jahre

Mieter müssen „starre“ Fristenpläne nicht einhalten

Ob im Mietvertrag vereinbarte Fristenpläne wirksam sind und Mieter überhaupt Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vornehmen müssen, hängt vor allem von der Formulierung der Klausel im Mietvertrag ab. Der BGH hat in einem Grundsatzurteil 2004 entschieden, dass eine absolute Verpflichtung, die Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Zeit renovieren zu müssen, den Mieter unangemessen benachteiligt. Deshalb sei ein „starrer“ Fristenplan insgesamt unwirksam (Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03).

„Weiche“ Fristenpläne sind wirksam

Tauchen in der Formulierung einer Klausel zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit Wörter wie „mindestens“, „spätestens“ oder „innerhalb“ auf, sollten Mieter hellhörig werden. Anders verhält es sich bei Begriffen, die deutlich machen, dass es sich bei den genannten Zeiträumen um einen Richtwert handelt, von dem auch abgewichen werden kann. Bei Formulierungen mit „in der Regel, „regelmäßig“ oder „im Allgemeinen“ ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass es sich um einen „weichen“ und letztlich wirksamen Fristenplan handelt.

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen, hat der Vermieter übrigens keinen gesetzlichen Anspruch, den Vertrag einfach anzupassen. Dies kann höchstens in Nachverhandlungen geschehen, mit denen der Mieter einverstanden sein muss.

Schönheitsreparaturen trotz ungültiger Klausel

Mieter können Geld zurückverlangen, wenn sie die Wohnung beim Auszug oder während der Mietzeit renoviert haben, obwohl nach aktueller Rechtsprechung keine Verpflichtung dazu bestand. Sprich: Wer Schönheitsreparaturen selbst durchgeführt hat, aber auch wer wegen einer Quotenklausel Geld bezahlt hat, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann vom Vermieter eine Entschädigung fordern. Mieter müssen allerdings zügig handeln: Der Anspruch auf Entschädigung wegen der zu Unrecht erbrachten Schönheitsreparaturen verjährt sechs Monate nach Ende des Mietvertrages (§ 548 Abs. 2 BGB).

Umgekehrt gilt diese Frist allerdings auch: Der Bundesgerichtshof hat Ende 2017 entschieden, dass Ersatzansprüche seitens des Vermieters nur noch in einem Zeitraum von sechs Monaten geltend gemacht werden können (Az. VIII ZR 13/17). Bis dahin gab es eine weit verbreitete Praxis, diese Frist durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auf zwölf Monate zu verlängern. Die Richter urteilten, dass die Sechs-Monats-Frist nach § 548 Abs. 1 BGB nicht ausgehebelt werden darf.

Eine Klausel zur Schönheitsreparatur steht in fast jedem Mietvertrag und sorgt immer wieder für Ärger. Zu welchen Arbeiten Mieter tatsächlich verpflichtet sind, erklärt Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt im Interview mit immonet.

Was zählt im juristischen Sinn zu Schönheitsreparaturen?

Ricarda Breiholdt: Das sind alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Mieträume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Was sich beim normalen Wohnen abgenutzt hat und sich mit Gips, Farbe und Tapete erneuern lässt, kann man als Schönheitsreparaturen bezeichnen, also das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. So sieht es jedenfalls der Bundesgerichtshof. Übrigens gehören zu den Schönheitsreparaturen auch die Beseitigung von Untergrundschäden und kleineren Einrissen an Holz, Putz oder Mauerwerk, kurzum, übliche und kleinere Vorarbeiten vor dem Anstreichen oder Tapezieren.

Muss ich auch den Keller oder den Balkon renovieren?

Breiholdt: Nein. Das Streichen der Terrasse und des Balkons gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, grundsätzlich auch nicht die Renovierung des mitgemieteten Kellerraums, jedenfalls nicht ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch für andere mitvermietete Nebenräume, hier gibt es keine üblichen Renovierungsfristen.

Wann muss die Wohnung renoviert werden und wie ist die Rechtslage, wenn sich die Mietvertragsparteien darauf nicht einigen können?

Breiholdt: Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss, als er selbst abgewohnt hat. Zu beachten ist, dass der Mieter zur Renovierung der Wohnung nur dann verpflichtet ist, wenn der Mietvertrag eine entsprechende – rechtswirksame – Klausel enthält, die den Mieter nicht entgegen Treu und Glauben unangemessen belasten darf. Mit der Klausel darf dem Mieter also nicht zu viel an Schönheitsreparaturen auferlegt werden, sonst ist sie unwirksam und die Renovierungsverpflichtung verbleibt beim Vermieter.

Ist die Regelung hingegen wirksam und können sich die Parteien im Renovierungsstreit nicht einigen, muss der Vermieter dem Mieter unter Darlegung der einzelnen Mängel schriftlich eine Frist zu deren Beseitigung setzen. Erst nach Ablauf der Frist wandelt sich der Anspruch auf Beseitigung der Mängel in einen Schadensersatzanspruch für den Vermieter um, den er gegebenenfalls gerichtlich geltend machen kann. Die Verjährungsfrist hierfür beträgt lediglich sechs Monate und beginnt, wenn der Vermieter den Zugang zu den Räumen erhält, also die Übergabe der Wohnung erfolgt ist.

Wo erhalte ich Rat, wenn ich mir nicht sicher bin, ob die Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag rechtens sind?

Breiholdt: Bei Rechtsanwälten sowie bei jedem oder jeder Fachanwalt/Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und natürlich bei Mieter- oder Grundeigentümervereinen, wenn man dort Mitglied ist.

Sollte ich jeden Mietvertrag vorher von einem Fachanwalt gegenchecken lassen?

Breiholdt: Soweit es sich um aktuelle Formularverträge – z. B. vom Hamburger Grundeigentümerverband – handelt, ist die Einschaltung eines Fachanwalts wohl nur dann geboten, wenn von einer Partei oder von beiden Parteien zusätzlich Klauseln aufgenommen werden. Hier ist erfahrungsgemäß höchste Vorsicht geboten, denn regelmäßig entsprechen die meisten aktuellen Formularverträge Gesetz und Rechtsprechung und bedürfen nur in Ausnahmefällen zusätzlicher Vereinbarungen.

Allerdings befindet sich das Mietrecht wie kaum ein anderes Rechtsgebiet in ständiger Überprüfung durch den Bundesgerichtshof und in einer daran orientierten Entwicklung.

Schöhnheitsreparaturen: Expertenmeinung

„Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss, als er selbst abgewohnt hat.“

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Immobilienrecht

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Ein Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er eine neutral gestrichene Wohnung beim Auszug mit farbigem Anstrich hinterlässt.

BGH, Urteil vom 06.11.2013, Az. VIII ZR 416/12

Was war geschehen?

Die betroffenen Mieter hatten vom Vermieter eine Doppelhaushälfte in weißer Farbe renoviert übernommen. Beim Einzug strichen die Mieter die Wände in den kräftigen Farben Rot, Gelb und Blau und hatten vor, die Wohnung später in diesem Zustand an ihren Vermieter zurückzugeben. Der Vermieter lehnte dies ab und ließ die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Diese Streicharbeiten haben Kosten in Höhe von rund 3.700 Euro verursacht. Die Mieter allerdings lehnten die Zahlungsaufforderung des Vermieters ab. Im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof wurde dem Vermieter Recht zugesprochen.

BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen: Begründung

Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine neutral gestrichene Wohnung übernimmt und bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt. Denn der auffällige Farbanstrich wird von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert und macht eine Neuvermietung praktisch unmöglich. Dabei kommt es nicht auf die Frage der Wirksamkeit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag an, vielmehr haftet der Mieter auf Schadensersatz, den er schuldhaft verursacht hat. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Wandfarbe beseitigen muss.

Praxishinweis

Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen, weil klargestellt ist, dass es dem Mieter nicht überlassen ist, eine frisch dekoriert übernommene Wohnung in krassen Farben anzustreichen oder anstreichen zu lassen und die Wohnung in diesem Zustand bei Vertragsende zurückzugeben. Solange der Mieter selbst in der Wohnung wohnt, kann er diese selbstverständlich so gestalten wie er möchte. Spätestens bei Auszug hat er die Wohnung aber wieder so herzustellen, dass sie weiter vermietbar ist.

Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Immobilienrecht

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Ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung bezieht und dessen Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält, kann während der Mietzeit die Renovierung vom Vermieter verlangen – muss aber die Hälfte der Kosten tragen.

BGH, Urteil vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Was war geschehen?

In ersten Fall verlangten die Mieter 2016 von der Vermieterin, Maler- und Tapezierarbeiten in der seinerzeit unrenoviert überlassenen Wohnung in Berlin gemäß eines beigefügten Kostenvoranschlages vornehmen zu lassen. Der Zustand habe sich in den zurückliegenden 12 Jahren erheblich verschlechtert. Die Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag war unwirksam. Die Vermieterin weigerte sich. Die Mieter klagten daraufhin auf Zahlung eines Vorschusses von rund 8.000 Euro. Die Vorinstanzen wiesen dies zurück, der Fall landete schließlich beim Bundesgerichtshof.

Im zweiten Verfahren hatte der Kläger im Jahr 1992 eine Wohnung in Berlin von der Rechtsvorgängerin der beklagten Vermieterin in unrenoviertem Zustand angemietet. Auch hier enthielt enthielt der Mietvertrag eine nicht wirksame Renovierungsklausel. Im Dezember 2015 forderte der Mieter die Vermieterin auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Zustandes erforderlichen Malerarbeiten ausführen zu lassen, was sie nicht tat. Daraufhin klagte er. Die Vorinstanzen gaben dem Mieter Recht, die Beklagte legte jeweils Revision ein.

Wie haben die Richter am Bundesgerichtshof entschieden?

Die Richter am Bundesgerichtshof haben beide Landgerichtsurteile aufgehoben. In erstem Fall sprachen sie den Mietern, im zweiten Fall der Vermieterin Recht zu. Die zuständigen Richter nahmen aber zugleich die jeweils andere Partei ebenso in die Pflicht. Die Begründungen lauten sehr ähnlich.

Begründung der Urteile

Die Richter am Bundesgerichtshof stellten klar, dass anstelle der unwirksamen Schönheitsreparatur-Klauseln die Erhaltungspflicht der Vermieterinnen und Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB greift. Sie sind folglich zunächst in der Verantwortung, den zu Beginn des Mietverhältnisses herrschenden Zustand der Wohnung wiederherzustellen.

Doch eine sehr abgenutzte in eine lediglich abgenutzte Wohnung zu verwandeln, kommt für die Richter nicht infrage. „Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt“, so die Begründung.

Bei der Kostenverteilung gilt der Grundsatz „Treu und Glauben“

Mieter können laut den Richtern am Bundesgerichtshof eine solche Renovierung verlangen. Da die Wohnung sich aber anschließend in einem besseren als dem vertragsgemäßen (unrenovierten) Zustand befindet, müssen sie einen Teil der Renovierungskosten tragen - in der Regel die Hälfte, so die Richter.

Sie stützten sich in ihrer Begründung der Kostenverteilung auf den allgemein gültigen Rechtsgrundsatz von „Treu und Glauben“. Angewendet auf das Mietrecht besagt dieser Grundsatz, dass ein Anspruch, der formal besteht, nicht vollständig durchgesetzt werden kann, weil auf berechtigte Gründe der Gegenseite Rücksicht zu nehmen ist.

Praxishinweis

In der heiß diskutierten Frage, was die Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel für Vermieter unrenoviert überlassener Wohnungen bedeutet, erteilt der BGH Verfechtern einer Renovierungspflicht während der Mietzeit nach dem Prinzip „ganz oder gar nicht“ eine deutliche Absage. 

Mit der Entscheidung versucht das Gericht, eine Kompromisslösung für die in der Praxis häufig auftretende Problematik im Zusammenhang mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln zu finden. Es bleibt jedoch zu bezweifeln, ob dies Frieden in die Debatte bringen wird oder eher Öl ins Feuer eines angespannten Mietverhältnisses gießt. Nicht geklärt ist im Übrigen jedoch noch die Fallvariante, wenn im Mietvertrag der Vermieter von einer Renovierungspflicht auch bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung freigestellt wird.

Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Immobilienrecht

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