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Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten von Mietern

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung

© hanohiki / iStock

Vermieter können Schönheitsreparaturen nicht umstandslos auf die Mieter übertragen. Entscheidend ist die Formulierung der Klauseln, wie zahlreiche Urteile des Bundesgerichtshofes verdeutlichen. In manchen Fällen können Mieter sogar Geld zurückfordern, wenn sie eine Renovierung bereits durchgeführt haben und diese nicht rechtens war. Bei uns erfahren Sie, wann Mieter renovieren müssen und wann sie die Arbeit dem Vermieter überlassen können.

Der Vermieter ist laut Gesetz dazu verpflichtet, sogenannte Schönheitsreparaturen in der vermieteten Wohnung durchzuführen beziehungsweise auf seine Kosten vornehmen zu lassen. „Der Vermieter kann aber versuchen, diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen“, erklärt Jürgen Schirmacher, Rechtsanwalt und Vorstandsmitglied beim Mieterschutzbund Berlin. Allerdings müsse die Klausel im Mietvertrag rechtlich auch wirksam sein, betont Schirmacher – und hier lohnt sich eine genaue Prüfung häufig.

Mieterpflicht: Abnutzungsspuren beseitigen

Grundsätzlich gilt: Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, muss diese beim Auszug nicht renovieren. Der Vermieter kann nur verlangen, dass Mieter die Abnutzungen beseitigen, die sie während ihrer Wohnzeit verursacht haben. Verlangt der Mietvertrag jedoch, dass die Mieter alle anfallenden Arbeiten auf eigene Kosten durchführen, obwohl die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war, wird die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen nichtig.

Schließlich würden die Mieter in einem solchen Fall die Spuren der Vormieter beseitigen: „Sie hätten also im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als sie sie beim Einzug vorgefunden hatten. Das ist eine unangemessene Benachteiligung, meint der BGH“, so Michael Bruns von Stiftung Warentest.

„Da die Klausel unwirksam wurde, gilt an ihrer Stelle die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist“, erklärt Bruns. Die Mieter können dann vom Vermieter einfordern, dass dieser notwendig werdende Renovierungsarbeiten übernimmt.

Anders sieht es aus, wenn die Mieter einen finanziellen Gegenwert für ihre Renovierungsarbeiten erhalten haben. „Ein angemessener Ausgleich stellt die Mieter so, als hätten sie eine renovierte Wohnung übernommen“, sagt Rechtanwalt Schirmacher. Das könnten je nach Zustand der Wohnung rund drei Monatsmieten sein. Eine halbe Monatsmiete – wie in einem verhandelten Fall vorgeschlagen –, war den Richtern zu wenig.

Es gibt zudem weitere Ausnahmen, die die Klausel „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ außer Kraft setzen. Dazu zählt beispielsweise, dass der Vermieter auf das Weißstreichen der Wände – schon während der Mietzeit – besteht. „Das ist ein Farbdiktat und macht in der Folge die gesamte Klausel ungültig“, so Schirmacher. Ausnahme: Der Vermieter verlangt, dass die Wohnung mit weißen Wänden zurückgegeben wird. Das ist durchaus üblich und rechtens.

Der Vermieter darf den Mieter in seiner individuellen Gestaltung der Wohnung folglich nicht einschränken, wohl aber verlangen, dass die Wohnung mit weißen Wänden und in ordentlichem Zustand zurückgegeben wird.

Welche Arbeiten zählen zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das Abschleifen des Parketts hingegen darf ein Vermieter nicht verlangen.

Die jüngere Rechtsprechung hat sich in Bezug auf Schönheitsreparaturen vor allem mit der sogenannten Quotenabgabeklausel befasst: Gemäß dieser Klausel müssen Mieter einen Teilbetrag der fiktiven Renovierungskosten übernehmen, wenn sie vor der fälligen Renovierung aus einer Mietwohnung ausziehen. Das bedeutet: Haben Mieter zwei Jahre in einem Haus gewohnt und das Bad sollte nach drei Jahren renoviert werden, müssten Mieter entsprechend zwei Drittel der Kosten nach Kostenvoranschlag übernehmen.

Doch Regelungen dieser Art sind rechtlich nicht wirksam, darin sind sich die Gerichte einig. Der Mieter könne nicht absehen, welche Kosten auf ihn zukämen, so die Begründung in den entsprechenden Urteilen. Zudem könne das Verhalten der Mieter nur hypothetisch fortgeschrieben werden.

Mit anderen Worten: Die Gewohnheiten des Mieters können sich ändern und Einfluss auf den Zustand der Wohnung haben. „Wie würde die Küche aussehen, wenn er weiter dort gewohnt hätte? Der Mieter könnte plötzlich mit dem Rauchen aufhören oder sein Kind könnte ausziehen, so dass Küche und Bad weniger abgenutzt werden als bisher“, nennt Bruns Beispiele. „Diese Unwägbarkeiten greifen immer, egal ob der Mieter die Wohnung frisch renoviert oder unrenoviert übernommen hat.“

„Letztlich ist die sogenannte Quotenabgabeklausel damit tot“, sagt Rechtsanwalt Schirmacher. Mieter können Quotenklauseln einfach ignorieren und ausziehen, ohne etwas zu bezahlen. Allerdings setzt eine unwirksame Quotenklausel nicht die anderen Regelungen zu Schönheitsreparaturen außer Kraft.

Renovierungsbedarf und Wohnungszustand protokollieren

Wann ist eine Wohnung renovierungsbedürftig und wann nicht? Diese Frage steht bei Schönheitsreparaturen im Mittelpunkt. „Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes handelt es sich um keine renovierungsbedürftige Wohnung, wenn die Räume den Eindruck einer renovierten Wohnung machen, auch wenn kleine Kratzer oder ähnliches existieren“, sagt Schirmacher. „Das lässt natürlich viel Raum für Interpretation.“ Der Anwalt sieht daher den Streit um Schönheitsreparaturen trotz der einheitlichen Urteile der jüngeren Vergangenheit noch nicht als beendet an. Mieter rät er deshalb, schon beim Einzug genau zu protokollieren, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.

Denn ohnehin gilt: „Die Beweislast über den Zustand der Wohnung beim Einzug trägt der Mieter“, betont Schirmacher. Deshalb sei es auch ratsam, alle Mängel und den Renovierungszustand detailliert zu protokollieren. Sollte das nicht gemeinsam mit dem Verwalter oder Vermieter möglich sein, sollten Mieter selbst ein Protokoll erstellen und Fotos machen. Möglichst unabhängige Zeugen erhöhen die Glaubwürdigkeit. „Wer sicher gehen möchte, kann auch einen Handwerker durch die Wohnung schicken, der den Zustand protokolliert“, so Schirmacher.

Wann muss ich beim Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen?

Wer in eine frisch renovierte Wohnung gezogen ist und einen Mietvertrag unterschrieben hat, der eine rechtlich wirksame Klausel enthält, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufbürdet, wird sich vor Renovierungsarbeiten wie dem Streichen der Mietwohnung nicht drücken können.

Schönheitsreparaturen: Ungültige Klauseln im Mietvertrag

Stellen Mieter fest, dass ihr Mietvertrag ungültige Klauseln enthält, haben sie zwei Möglichkeiten: Sie können den Vermieter bereits im Kündigungsschreiben darüber informieren und darauf hinweisen, dass sie keine aufgrund der ungültigen Klausel keine Schönheitsreparaturen vornehmen werden. Alternativ können Mieter auch auf einen expliziten Hinweis verzichten und ausziehen, ohne jegliche Renovierungsarbeiten zu erledigen. „Welche Option die Bessere ist, hängt stark vom Fall ab und lässt sich nicht generell beantworten“, sagt Schirmacher. Es sei aber empfehlenswert, sich im Zweifel beraten zu lassen.

Schönheitsreparaturen trotz ungültiger Klausel

Mieter können Geld zurück verlangen, wenn sie die Wohnung beim Auszug renoviert haben, obwohl nach aktueller Rechtsprechung keine Verpflichtung dazu bestand. Sprich: Wer Schönheitsreparaturen selbst durchgeführt hat, aber auch wer wegen einer Quotenklausel Geld bezahlt hat, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann vom Vermieter eine Entschädigung fordern.

Wichtig: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Ende 2017 entschieden, dass Ersatzansprüche seitens des Vermieters nur noch in einem Zeitraum von sechs Monaten geltend gemacht werden können (BGH VIII ZR 13/17). Bis dahin gab es eine weit verbreitete Praxis, diese Frist durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auf zwölf Monate zu verlängern. Nach § 548 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) jedoch gilt eine Frist von sechs Monaten, die nicht ausgehebelt werden darf.

Eine Klausel zur Schönheitsreparatur steht in fast jedem Mietvertrag und sorgt immer wieder für Ärger. Zu welchen Arbeiten Mieter tatsächlich verpflichtet sind, erklärt Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt im Interview mit immonet.

Was zählt im juristischen Sinn zu Schönheitsreparaturen?

Ricarda Breiholdt: Das sind alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Mieträume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Was sich beim normalen Wohnen abgenutzt hat und sich mit Gips, Farbe und Tapete erneuern lässt, kann man als Schönheitsreparaturen bezeichnen, also das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. So sieht es jedenfalls der Bundesgerichtshof. Übrigens gehören zu den Schönheitsreparaturen auch die Beseitigung von Untergrundschäden und kleineren Einrissen an Holz, Putz oder Mauerwerk, kurzum, übliche und kleinere Vorarbeiten vor dem Anstreichen oder Tapezieren.

Muss ich auch den Keller oder den Balkon renovieren?

Breiholdt: Nein. Das Streichen der Terrasse und des Balkons gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, grundsätzlich auch nicht die Renovierung des mitgemieteten Kellerraums, jedenfalls nicht ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch für andere mitvermietete Nebenräume, hier gibt es keine üblichen Renovierungsfristen.

Wann muss die Wohnung renoviert werden und wie ist die Rechtslage, wenn sich die Mietvertragsparteien darauf nicht einigen können?

Breiholdt: Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss, als er selbst abgewohnt hat. Zu beachten ist, dass der Mieter zur Renovierung der Wohnung nur dann verpflichtet ist, wenn der Mietvertrag eine entsprechende – rechtswirksame – Klausel enthält, die den Mieter nicht entgegen Treu und Glauben unangemessen belasten darf. Mit der Klausel darf dem Mieter also nicht zu viel an Schönheitsreparaturen auferlegt werden, sonst ist sie unwirksam und die Renovierungsverpflichtung verbleibt beim Vermieter.

Ist die Regelung hingegen wirksam und können sich die Parteien im Renovierungsstreit nicht einigen, muss der Vermieter dem Mieter unter Darlegung der einzelnen Mängel schriftlich eine Frist zu deren Beseitigung setzen. Erst nach Ablauf der Frist wandelt sich der Anspruch auf Beseitigung der Mängel in einen Schadensersatzanspruch für den Vermieter um, den er gegebenenfalls gerichtlich geltend machen kann. Die Verjährungsfrist hierfür beträgt lediglich sechs Monate und beginnt, wenn der Vermieter den Zugang zu den Räumen erhält, also die Übergabe der Wohnung erfolgt ist.

Wer berät mich, wenn ich mir nicht sicher bin, ob die Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag rechtens sind?

Breiholdt: Bei Rechtsanwälten sowie bei jedem oder jeder Fachanwalt/Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und natürlich bei Mieter- oder Grundeigentümervereinen, wenn man dort Mitglied ist.

Sollte ich jeden Mietvertrag vorher von einem Fachanwalt gegenchecken lassen?

Breiholdt: Soweit es sich um aktuelle Formularverträge – z. B. vom Hamburger Grundeigentümerverband – handelt, ist die Einschaltung eines Fachanwalts wohl nur dann geboten, wenn von einer Partei oder von beiden Parteien zusätzlich Klauseln aufgenommen werden. Hier ist erfahrungsgemäß höchste Vorsicht geboten, denn regelmäßig entsprechen die meisten aktuellen Formularverträge Gesetz und Rechtsprechung und bedürfen nur in Ausnahmefällen zusätzlicher Vereinbarungen.

Allerdings befindet sich das Mietrecht wie kaum ein anderes Rechtsgebiet in ständiger Überprüfung durch den Bundesgerichtshof und in einer daran orientierten Entwicklung.

Schöhnheitsreparaturen: Expertenmeinung

„Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss, als er selbst abgewohnt hat.“

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Immobilienrecht

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Ein Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er eine neutral gestrichene Wohnung beim Auszug mit farbigem Anstrich hinterlässt.

BGH, Urteil vom 6.11.2013, Az. VIII ZR 416/12

Was war geschehen?

Die betroffenen Mieter hatten vom Vermieter eine Doppelhaushälfte in weißer Farbe renoviert übernommen. Beim Einzug strichen die Mieter die Wände in den kräftigen Farben Rot, Gelb und Blau und hatten vor, die Wohnung später in diesem Zustand an ihren Vermieter zurückzugeben. Der Vermieter lehnte dies ab und ließ die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Diese Streicharbeiten haben Kosten in Höhe von rund 3.700 Euro verursacht. Die Mieter allerdings lehnten die Zahlungsaufforderung des Vermieters ab. Im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof wurde dem Vermieter Recht zugesprochen.

BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen: Begründung

Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine neutral gestrichene Wohnung übernimmt und bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt. Denn der auffällige Farbanstrich wird von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert und macht eine Neuvermietung praktisch unmöglich. Dabei kommt es nicht auf die Frage der Wirksamkeit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag an, vielmehr haftet der Mieter auf Schadensersatz, den er schuldhaft verursacht hat. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Wandfarbe beseitigen muss.

Praxishinweis

Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen, weil klargestellt ist, dass es dem Mieter nicht überlassen ist, eine frisch dekoriert übernommene Wohnung in krassen Farben anzustreichen oder anstreichen zu lassen und die Wohnung in diesem Zustand bei Vertragsende zurückzugeben. Solange der Mieter selbst in der Wohnung wohnt, kann er diese selbstverständlich so gestalten wie er möchte. Spätestens bei Auszug hat er die Wohnung aber wieder so herzustellen, dass sie weiter vermietbar ist.

Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Immobilienrecht

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