Der Vermieter ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, sogenannte Schönheitsreparaturen in der vermieteten Wohnung durchzuführen beziehungsweise auf seine Kosten vornehmen zu lassen (§ 535 Abs. 1 Satz 1). „Der Vermieter kann aber versuchen, diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen“, erklärt Jürgen Schirmacher, Rechtsanwalt und Vorstandsmitglied beim Mieterschutzbund Berlin. Allerdings müsse die Klausel im Mietvertrag rechtlich auch wirksam sein, betont Schirmacher – und hier lohnt sich eine genaue Prüfung häufig.

Mieterpflicht: Abnutzungsspuren beseitigen

Grundsätzlich gilt: Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, muss diese beim Auszug nicht renovieren. Der Vermieter kann nur verlangen, dass Mieter die Abnutzungen beseitigen, die sie während ihrer Wohnzeit verursacht haben. Verlangt der Mietvertrag jedoch, dass die Mieter alle anfallenden Arbeiten auf eigene Kosten durchführen, obwohl die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war, wird die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen nichtig.

Schließlich würden die Mieter in einem solchen Fall die Spuren der Vormieter beseitigen: „Sie hätten also im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als sie sie beim Einzug vorgefunden hatten. Das ist eine unangemessene Benachteiligung, meint der Bundesgerichtshof“, so Michael Bruns von Stiftung Warentest.

„Da die Klausel unwirksam wurde, gilt an ihrer Stelle die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist“, erklärt Bruns. Die Mieter können dann vom Vermieter einfordern, dass dieser notwendig werdende Renovierungsarbeiten übernimmt.

Anders sieht es aus, wenn die Mieter einen finanziellen Gegenwert für ihre Renovierungsarbeiten erhalten haben. „Ein angemessener Ausgleich stellt die Mieter so, als hätten sie eine renovierte Wohnung übernommen“, sagt Rechtanwalt Schirmacher. Das könnten je nach Zustand der Wohnung rund drei Monatsmieten sein. Eine halbe Monatsmiete – wie in einem verhandelten Fall vorgeschlagen –, war den Richtern zu wenig.

Es gibt zudem weitere Ausnahmen, die die Klausel „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ außer Kraft setzen. Dazu zählt beispielsweise, dass der Vermieter auf das Weißstreichen der Wände – schon während der Mietzeit – besteht. „Das ist ein Farbdiktat und macht in der Folge die gesamte Klausel ungültig“, so Schirmacher. Ausnahme: Der Vermieter verlangt, dass die Wohnung mit weißen Wänden zurückgegeben wird. Das ist durchaus üblich und rechtens.

Der Vermieter darf den Mieter in seiner individuellen Gestaltung der Wohnung folglich nicht einschränken, wohl aber verlangen, dass die Wohnung mit weißen Wänden und in ordentlichem Zustand zurückgegeben wird.

Welche Arbeiten zählen zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen laut der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, auch 2. Berechungsverordnung (II. BV) genannt, nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Holzfußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Holzfenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Das Abschleifen des Parketts hingegen darf ein Vermieter nicht verlangen, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.01.2010, Az. III ZR 48/09).

Die jüngere Rechtsprechung hat sich in Bezug auf Schönheitsreparaturen vor allem mit der sogenannten Quotenabgabeklausel befasst: Gemäß dieser Klausel müssen Mieter einen Teilbetrag der fiktiven Renovierungskosten übernehmen, wenn sie vor der fälligen Renovierung aus einer Mietwohnung ausziehen. Das bedeutet: Haben Mieter zwei Jahre in einem Haus gewohnt und das Bad sollte nach drei Jahren renoviert werden, müssten Mieter entsprechend zwei Drittel der Kosten nach Kostenvoranschlag übernehmen.

Doch Regelungen dieser Art sind rechtlich nicht wirksam, stellte der BGH bereits mehrfach fest. Der Mieter könne nicht absehen, welche Kosten auf ihn zukämen, so die Begründung in den entsprechenden Urteilen. Zudem könne das Verhalten der Mieter nur hypothetisch fortgeschrieben werden (siehe beispielsweise Urteil vom 07.03.2007, Az. VIII ZR 247/05, oder Urteil vom 18.03.2005, Az. VIII ZR 242/13).

Mit anderen Worten: Die Gewohnheiten des Mieters können sich ändern und Einfluss auf den Zustand der Wohnung haben. „Wie würde die Küche aussehen, wenn er weiter dort gewohnt hätte? Der Mieter könnte plötzlich mit dem Rauchen aufhören oder sein Kind könnte ausziehen, so dass Küche und Bad weniger abgenutzt werden als bisher“, nennt Bruns Beispiele. „Diese Unwägbarkeiten greifen immer, egal ob der Mieter die Wohnung frisch renoviert oder unrenoviert übernommen hat.“

„Letztlich ist die sogenannte Quotenabgabeklausel damit tot“, sagt Rechtsanwalt Schirmacher. Mieter können Quotenklauseln einfach ignorieren und ausziehen, ohne etwas zu bezahlen. Allerdings setzt eine unwirksame Quotenklausel nicht die anderen Regelungen zu Schönheitsreparaturen außer Kraft.

Renovierungsbedarf und Wohnungszustand protokollieren

Wann ist eine Wohnung renovierungsbedürftig und wann nicht? Diese Frage steht bei Schönheitsreparaturen im Mittelpunkt. „Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes handelt es sich um keine renovierungsbedürftige Wohnung, wenn die Räume den Eindruck einer renovierten Wohnung machen, auch wenn kleine Kratzer oder ähnliches existieren“, sagt Schirmacher. „Das lässt natürlich viel Raum für Interpretation.“ Der Anwalt sieht daher den Streit um Schönheitsreparaturen trotz der einheitlichen Urteile der jüngeren Vergangenheit noch nicht als beendet an. Mieter rät er deshalb, schon beim Einzug genau zu protokollieren, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.

Denn ohnehin gilt: „Die Beweislast über den Zustand der Wohnung beim Einzug trägt der Mieter“, betont Schirmacher. Deshalb sei es auch ratsam, alle Mängel und den Renovierungszustand detailliert zu protokollieren. Sollte das nicht gemeinsam mit dem Verwalter oder Vermieter möglich sein, sollten Mieter selbst ein Protokoll erstellen und Fotos machen. Möglichst unabhängige Zeugen erhöhen die Glaubwürdigkeit. „Wer sicher gehen möchte, kann auch einen Handwerker durch die Wohnung schicken, der den Zustand protokolliert“, so Schirmacher.

Wer in eine frisch renovierte Wohnung gezogen ist und einen Mietvertrag unterschrieben hat, der eine rechtlich wirksame Klausel enthält, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufbürdet, wird sich vor Renovierungsarbeiten wie dem Streichen der Mietwohnung nicht drücken können.

Schönheitsreparaturen: Ungültige Klauseln im Mietvertrag

Insbesondere bei älteren Mietverträgen ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sie unwirksame Renovierungsklauseln enthalten. Unter anderem die folgenden Formulierungen wurden vom BGH für nichtig erklärt und entbinden den Mieter grundsätzlich von Schönheitsreparaturen beim Auszug:

• „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (…) ausführen zu lassen (…)“ - Der Mieter darf die Schönheitsreparaturen selbst erledigen und muss keine Firma damit beauftragen.
• „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben“ - Die Pflicht zur Endrenovierung zwingt den Mieter zu renovieren, selbst wenn keine Veranlassung besteht.
• „Die Schönheitsreparaturen sind (…) wie folgt auszuführen: (…) das Streichen der (…) Türen und Fenster (…)“ - Die Formulierung verlangt vom Mieter, Türen und Fenster auch von außen zu streichen. Dies ist aber eine Instandhaltung und damit Sache der Vermieters.

Oft entscheidet sich an einzelnen Wörtern, ob eine Klausel wirksam ist oder nicht. Die rechtliche Bewertung ist meist nur durch Fachleute möglich. Mieter, die den Verdacht haben, dass mit Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen in ihrem Mietvertrag etwas nicht stimmt, sollten deshalb Rat bei Immobilienanwälten oder Mietervereinen suchen.

Stellen Mieter fest, dass ihr Mietvertrag ungültige Klauseln enthält, haben sie zwei Möglichkeiten: Sie können den Vermieter bereits im Kündigungsschreiben darüber informieren und darauf hinweisen, dass sie aufgrund der ungültigen Klausel keine Schönheitsreparaturen vornehmen werden. Alternativ können Mieter auch auf einen expliziten Hinweis verzichten und ausziehen, ohne jegliche Renovierungsarbeiten zu erledigen. „Welche Option die Bessere ist, hängt stark vom Fall ab und lässt sich nicht generell beantworten“, sagt Schirmacher. Es sei aber empfehlenswert, sich im Zweifel beraten zu lassen.

Schönheitsreparaturen während der laufenden Mietzeit

Nicht nur beim Auszug werden Schönheitsreparaturen zum (Streit)Thema. Mieter können vertraglich auch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, während sie noch in der Wohnung leben. In vielen Mietverträgen sind Renovierungsklauseln mit Fristen vereinbart, denen zufolge Mieter bestimmte Räume in der Wohnung nach gewissen Zeitabständen auf ihre Kosten renovieren sollen. Die Intervalle lassen sich allerdings nicht exakt festlegen, da es laut BGH-Rechtsprechung stets auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad aus Sicht eines objektiven Betrachters ankommt.

Folgende Fristen sollen Mietern und Vermietern zur Orientierung dienen:

Mieter müssen „starre“ Fristenpläne nicht einhalten

Ob im Mietvertrag vereinbarte Fristenpläne wirksam sind und Mieter überhaupt Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vornehmen müssen, hängt vor allem von der Formulierung der Klausel im Mietvertrag ab. Der BGH hat in einem Grundsatzurteil 2004 entschieden, dass eine absolute Verpflichtung, die Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Zeit renovieren zu müssen, den Mieter unangemessen benachteiligt. Deshalb sei ein „starrer“ Fristenplan insgesamt unwirksam (Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03).

„Weiche“ Fristenpläne sind wirksam

Tauchen in der Formulierung einer Klausel zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit Wörter wie „mindestens“, „spätestens“ oder „innerhalb“ auf, sollten Mieter hellhörig werden. Anders verhält es sich bei Begriffen, die deutlich machen, dass es sich bei den genannten Zeiträumen um einen Richtwert handelt, von dem auch abgewichen werden kann. Bei Formulierungen mit „in der Regel, „regelmäßig“ oder „im Allgemeinen“ ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass es sich um einen „weichen“ und letztlich wirksamen Fristenplan handelt.

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen, hat der Vermieter übrigens keinen gesetzlichen Anspruch, den Vertrag einfach anzupassen. Dies kann höchstens in Nachverhandlungen geschehen, mit denen der Mieter einverstanden sein muss.

Schönheitsreparaturen trotz ungültiger Klausel

Mieter können Geld zurückverlangen, wenn sie die Wohnung beim Auszug oder während der Mietzeit renoviert haben, obwohl nach aktueller Rechtsprechung keine Verpflichtung dazu bestand. Sprich: Wer Schönheitsreparaturen selbst durchgeführt hat, aber auch wer wegen einer Quotenklausel Geld bezahlt hat, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann vom Vermieter eine Entschädigung fordern. Mieter müssen allerdings zügig handeln: Der Anspruch auf Entschädigung wegen der zu Unrecht erbrachten Schönheitsreparaturen verjährt sechs Monate nach Ende des Mietvertrages (§ 548 Abs. 2 BGB).

Umgekehrt gilt diese Frist allerdings auch: Der Bundesgerichtshof hat Ende 2017 entschieden, dass Ersatzansprüche seitens des Vermieters nur noch in einem Zeitraum von sechs Monaten geltend gemacht werden können (Az. VIII ZR 13/17). Bis dahin gab es eine weit verbreitete Praxis, diese Frist durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auf zwölf Monate zu verlängern. Die Richter urteilten, dass die Sechs-Monats-Frist nach § 548 Abs. 1 BGB nicht ausgehebelt werden darf.