Beim Hausverkauf stehen Eigentümer vor zahlreichen Fragen. Von der Bewertung über die Vermarktung bis hin zum Eigentumsübergang stehen zahlreiche Prozesse an, die nicht zu den alltäglichen Aufgaben gehören. Wer sich jedoch gut informiert und einige Tipps beachtet, wird sein Haus ohne Maklergebühren erfolgreich von privat verkaufen können.
Haus verkaufen - 10 wichtige Themen für den Hausverkauf
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Haus verkaufen - Seiteninhalt:
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Haus verkaufen ohne Makler – Checkliste
Die meisten Immobilieneigentümer beauftragen den Hausverkauf bei einem Immobilienmakler. Von der Bewertung des Hauses über die Vermarktung, die Durchführung von Besichtigungen bis hin zu Verkaufsverhandlungen und dem Notartermin übernimmt bzw. begleitet er den gesamten Verkaufsprozess und die Eigentümer haben kaum Arbeit mit dem Immobilienverkauf. Bei der aktuellen Marktsituation ist es jedoch nicht schwierig, sein Haus privat zu verkaufen. Die Nachfrage nach Immobilien ist extrem hoch und in den meisten Regionen gibt es weitaus mehr Interessenten als Häuser zum Kauf. Wer sich Schritt für Schritt durch den Verkaufsprozess arbeitet und vorab einige Tipps beachtet, kann sein Haus schnell und einfach selbst verkaufen.
Ein Punkt, der für den privaten Hausverkauf spricht, ist die Maklerprovision: In vielen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühren. Sie zahlen also für die Leistungen des Maklers oft 3,57 % des Verkaufspreises. In den anderen Bundesländern zahlt allein der Käufer die Courtage, was den Hauskauf von einem Makler für den Interessenten im Vergleich zu einem Privatverkauf unattraktiv macht.
Nutzen Sie unsere Checkliste für den Immobilienverkauf, um sich durch folgende Punkte zu arbeiten:
Verkaufsziele stecken
Immobilie bewerten - Preis festlegen
Unterlagen zusammenstellen
Haus vermarkten
Haus für den Verkauf vorbereiten
Besichtigung durchführen
Kaufvertrag aufsetzen
Verkauf beurkunden lassen
Hausverkauf – Welche Kosten entstehen
Die Kosten für den Hausverkauf halten sich bei einem Verkauf ohne Makler (siehe oben) in Grenzen.
Es entstehen im Normalfall Kosten für:
- den Energieausweis (ab 50 €)
- das Immobilieninserat (ab 49,90 €)
Eventuell entstehen Kosten für:
- eine Immobilienbewertung
- den Immobilienmakler
- die Spekulationssteuer
- die Vorfälligkeitsentschädigung für das laufende Immobiliendarlehen
- die Löschung einer Grundschuld (ca. 200 €)
- Renovierung
- weitere Werbemaßnahmen (z.B. Zeitungsinserate)
Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
Selbst genutzt
Beim Hausverkauf fallen keine Steuern an, sofern die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Jahren selbst genutzt wurde.
Nicht selbst genutzt
Bei nicht selbstgenutzten Immobilien fällt innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb bei einem Verkauf die Spekulationssteuer an. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem aus dem Hausverkauf erzielten Gewinn, dieser muss mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden.
Energieausweis für den Hausverkauf
Der Energieausweis ist für den Hausverkauf Pflicht. Die Eigentümer müssen ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Beim Energieausweis wird zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis unterschieden, wobei der Verbrauchsausweis sehr einfach und preiswert (ca. 50 - 100 €) online anhand des Energieverbrauchs der letzten Jahre bestellt werden kann. Mehr zum Thema finden Sie auf unserer Seite Energieausweis.
Hausverkauf: Vertrag
Beim Vertrag für einen Hausverkauf handelt es sich um ein Standardwerk, welches bei jedem Notar vorliegt. Da der Käufer für seine Immobilienfinanzierung einen Kaufvertragsentwurf benötigt, werden Sie diesen Entwurf bereits vor Beurkundung genau durchgehen können. Vor oder auch während der Beurkundung können dann noch Anpassungen vorgenommen werden. Weitere Informationen sowie einen Link zu einem Download-Muster finden Sie auf unserer Seite Kaufvertrag.
Wichtig zu wissen: Der Käufer darf den Notar bestimmen, der Ihren Hausverkauf beurkundet.
Haus verkaufen oder vermieten
Ein Haus zu verkaufen ist in den meisten Fällen die bessere Wahl, als es zu vermieten. Vermietete Häuser bringen weniger Rendite als zum Beispiel vermietete Wohnungen, weshalb es sinnvoll ist, das Haus zu verkaufen und den Verkaufserlös in mehrere Wohnungen zu investieren. So wird das Mietausfallrisiko auf mehrere Objekte verteilt, es kann ein höherer Mietpreis je Quadratmeter erzielt werden und im Vergleich zu einem Haus sind die Instandhaltungskosten für eine Eigentumswohnung in der Regel sehr viel besser zu kalkulieren und auch geringer. Hier gibt es eine Eigentümergemeinschaft, die zusammen für Sanierungen aufkommt und sich zum Beispiel eine Neueindeckung des Daches oder Fassadensanierung teilt.
Tipp: Fragen Sie bei Ihrer Bank an, wie viel zusätzliches Kapital Ihnen bei einem Hausverkauf für die Anschaffung von Wohnungen zur Kapitalanlage zur Verfügung gestellt werden würde und nutzen Sie den Gewinn aus dem Hausverkauf als Ihr Eigenkapital für den Aufbau Ihres Immobilienvermögens.
Wann Vermieten sinnvoller ist als Verkaufen? Wenn Sie das Haus nur für eine bestimmt Zeit nicht brauchen und befristet vermieten. Mehr über den befristeten Mietvertrag erfahren Sie unter Haus vermieten.
Geerbtes Haus verkaufen
Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen möchten und alleiniger Erbe sind, entfallen die unter Punkt 8 genannten Probleme, die bei einem Verkauf über eine Erbengemeinschaft entstehen können. Wichtig ist, dass Sie den Verkaufserlös eventuell versteuern müssen, sofern Sie über den Erbschaftssteuerfreibetrag kommen. Auf dieser Seite unter Punkt 4 erfahren Sie mehr über die Erbschaftssteuer. Sprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater über das Erbe.
Erbengemeinschaft Hausverkauf
Haben Sie ein Haus mit mehreren Miterben geerbt und möchten es verkaufen, läuft der Verkaufsprozess natürlich genau so ab, wie bei einem normalen Hausverkauf. Sie entscheiden gemeinsam, ob Sie privat oder mit einem Immobilienmakler verkaufen möchten und inserieren Ihr Haus bei Privatverkauf in der Regel bei einer Immobilienplattform.
Sofern sich alle Miterben über den Verkauf einig sind, entstehen keine Probleme. Da jedoch jeder Miterbe über seinen Erbteil verfügen kann, kann bereits ein einziger Miterbe den Hausverkauf verhindern (§ 2040 Absatz 1 BGB). Unterschiedliche Interessen (verkaufen, vermieten, selbst einziehen) führen zu Streitigkeiten, weshalb es oft sinnvoll ist, sich vorab von einem Rechtsanwalt bezüglich des Erbes beraten zu lassen.
Ist der Hausverkauf auf Rentenbasis sinnvoll?
Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist in der Regel nicht zu empfehlen. Hierbei handelt es sich um eine Umkehrhypothek auf das Haus, was bedeutet, dass das (beinahe) abgezahlte Haus mit einer Hypothek belastet wird. Der Verkäufer bekommt eine regelmäßige Rente ausbezahlt, das Haus "gehört" wieder der Bank. Die Banken erheben allerdings hohe Risikoabschläge für diese Form der Rente und die Rentenaufbesserung aus der Umkehrhypothek ist gering.
Alternativen zum Hausverkauf auf Rentenbasis
- der Eigentümer verkauft das Haus und lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen
- der Eigentümer zieht aus dem Haus aus und mietet eine Wohnung, da der Verkaufserlös in den meisten Fällen sehr hoch ist, bleibt viel Geld zur Rentenaufbesserung übrig
- der Eigentümer verkauft sein Haus mit dem Modell der Leibrente
- der Eigentümer einigt sich mit seiner Familie darauf, dass diese ihn finanziell unterstützt und dafür später das Haus erbt
Einer der wenigen Fälle, in denen sich der Hausverkauf auf Rentenbasis lohnt: Der Eigentümer hat keine Erben und möchte unbedingt in seinem Haus wohnen bleiben.