Immobilienbewertung

Unsere Online-Immobilienbewertung liefert in wenigen Minuten einen ersten Eindruck über den Marktwert einer Immobilie. Außerdem stellen wir hier die verschiedenen Immobilienbewertungsmethoden vor und helfen bei der Auswahl der geeigneten Wertermittlung.

Das Wichtigste zur
Immobilienbewertung auf einen Blick

  • Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, sollte den angemessenen Preis für das Objekt kennen. Auch bei der Vermögensermittlung hilft eine Immobilienbewertung.
  • Am schnellsten und einfachsten ist eine Online-Immobilienbewertung, die bei immonet kostenlos ist. Nach Eingabe der wichtigsten Daten vergleichen wir die Immobilie mit ähnlichen Objekten und nennen eine realistische Preisspanne.
  • Wesentlich aussagekräftiger und belastbarer ist die professionelle Immobilienschätzung eines Experten vor Ort. Hierbei wird nicht nur die Immobilie an sich, sondern auch ihre Lage und die Umgebung präzise beurteilt und bei der Bewertung einbezogen.
  • Immobilienmakler bieten oft eine kostenlose Immobilienbewertung an, ein belastbares Gutachten erstellen jedoch nur qualifizierte Gutachter. Das kostet Geld, sorgt jedoch bei Behörden, Ämtern und Gerichten für Verlässlichkeit.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung ist die Bewertung einer Immobilie im Rahmen eines Vergleichs oder einer Begutachtung. Ziel ist die Feststellung des aktuellen Verkehrswertes – zum Beispiel im Vorfeld eines geplanten Immobilienkaufs oder zur Ermittlung des Versicherungswertes.

Der Nutzen liegt auf der Hand: Wer den realistisch erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie nicht kennt, läuft Gefahr, zu günstig zu verkaufen oder zu teuer zu kaufen. Auch Vermögensaufteilungen nach Erbschaften oder Scheidungen sind häufig Anlass für eine Bewertung von Immobilienbesitz.

Der Unterschied zwischen Immobilienbewertung und Immobiliengutachten

Ist es besser, einen Gutachter zu beauftragen, um den Wert eines Hauses oder einer Wohnung einzuschätzen – oder genügt die Ermittlung des Marktwertes mit Hilfe einer Online-Immobilienbewertung oder eines Maklers? Wir stellen die Alternativen vor:

Online-Immobilienbewertung

Bei einer Online-Immobilienbewertung ermitteln Eigentümer die relevanten Informationen selbst und geben die Objektdaten eigenständig ein. Der Aufwand ist entsprechend gering: Eigentümer haben die wenigen benötigten Angaben (Adresse, Wohnfläche, Ausstattung, Baujahr) schnell zur Hand und erhalten das Ergebnis bereits kurz nachdem sie die Daten abgeschickt habe.

Wann ist eine Online-Immobilienbewertung empfehlenswert?

  • Wenn Eigentümer eine Einschätzung dazu haben möchten, wieviel ihre Immobilie aktuell wert ist am Markt
  • Wenn Interessenten einen geforderten Kaufpreis überprüfen oder besser bewerten möchten

Immobiliengutachten

Bei einem Gutachten tragen qualifizierte Sachverständige – häufig ein Ingenieur oder eine Architektin – die benötigten Angaben mit den Eigentümern bzw. Interessenten zusammen und besichtigen die Immobilie vor Ort. Aufgrund der fachlichen Expertise erkennen Profis mögliche Mängel oder auch die besonderen Vorzüge einer Immobilie, die sie in die Bewertung mit einfließen lassen.

Um ein Gutachten erstellen zu können, benötigen Sachverständige eine Vielzahl von Unterlagen, die zum Teil bei Ämtern hinterlegt sind. Die Beschaffung kostet Zeit, hinzu kommen etwa zwei, drei Stunden des Gutachters vor Ort zur genauen Besichtigung der Immobilie. Von der Auftragsannahme bis zur Vorlage des finalen Dokuments können mehrere Wochen vergehen.

Wann ist ein Immobiliengutachten die richtige Wahl?

  • Wenn die Bank oder Versicherung eine aktuelle Vermögensaufstellung fordert, zum Beispiel für die Bestimmung des Versicherungswertes oder zur Kreditsicherheit vor Bewilligung eines Kredits

In Fällen, in denen der Immobilienwert für Ämter und Behörden ermittelt werden soll oder rechtliche Relevanz hat, empfehlen wir ein Immobiliengutachten. Im Rahmen einer Auseinandersetzung vor Gericht ist ein sogenanntes Verkehrswertgutachten sogar zwingend erforderlich.

Beispiele für rechtliche Auseinandersetzung vor Gericht:

  • Wertermittlung im Falle einer Erbschaft, z.B. zur Errechnung von Erbschafts- und Schenkungssteuer
  • Erzwungene Vermögensaufteilung, z.B. bei einer Scheidung
  • Zwangsversteigerung einer Immobilie
  • Wertermittlung für steuerliche Zwecke
  • Wertermittlung für Bilanzierungszwecke

Immobilienbewertung durch einen Makler

Wenn eine Online-Immobilienbewertung nicht ausreicht – weil wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren bezüglich Ausstattung, Lage etc. nicht genügend berücksichtigt werden –, ein Immobiliengutachten jedoch zu aufwändig oder kostspielig erscheint, gibt es eine weitere Alternative: einen Makler.

Erfahrene Makler aus der jeweiligen Region können vor Ort eine – oftmals sogar kostenfreie – Immobilienbewertung vornehmen, die auf der Einbeziehung aller relevanten Merkmale sowie der Erfahrung mit vergleichbaren Objekten beruht.

Bei gibt es dazu eine kostenfreie Maklerempfehlung: Anhand der Daten zur Verkaufsimmobilie empfehlen wir Eigentümern geeignete Immobilienmakler in der Nähe, die das Objekt kostenlos besichtigen und den Immobilienwert ermitteln.

Ein schriftliches Gutachten stellen allerdings nur entsprechend qualifizierte Gutachter aus, die dafür in jedem Fall Geld verlangen.

Übersicht über verschiedene Möglichkeiten der Immobilienbewertung

Online-Immobilienbewertung

  • Kostenlos direkt bei immonet
  • Nur wenige Angaben benötigt
  • Ergebnis folgt kurz nach Abschicken
  • Realistische Empfehlung, aber kein rechtssicheres Gutachten

Immobilienbewertung durch einen Makler

  • Meist kostenlos
  • Objektbesichtigung vor Ort ermöglicht Einbeziehung aller relevanter Faktoren
  • Ergebnis erfolgt meist innerhalb weniger Tage
  • Kein rechtssicheres Gutachten

Immobilienbewertung durch einen Gutachter

  • Kostenpflichtig
  • Objektbesichtigung vor Ort unter Einbeziehung sämtlicher individueller Faktoren
  • Ergebnis erfolgt innerhalb weniger Wochen
  • Rechtssicheres Verkehrswertgutachten

Kostenlose Immobilienbewertung

Wie funktioniert eine Online-Immobilienbewertung?

Eine Online-Immobilienbewertung funktioniert schnell und unkompliziert: Eigentümer bzw. Interessenten werden Schritt für Schritt durch den Prozess geführt und tragen die zur Wertermittlung benötigten Daten in eine Eingabemaske ein. Nach dem Absenden werden die Angaben mit einer Vielzahl ähnlicher Objekte aus Immobilien-Datenbanken verglichen – das Ergebnis ist eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts anhand von Durchschnitts- und Vergleichswerten.

Folgende Daten des Hauses oder der Wohnung fließen in die Immobilienbewertung mit ein:

  • Adresse und ggf. Grundstücksfläche
  • Wohnfläche und Anzahl der Zimmer
  • Parkmöglichkeiten wie Garage oder Parkplatz
  • Ausstattung (von einfach bis stark gehoben)
  • Baujahr

Wie funktioniert ein Immobiliengutachten?

Eine höhere Ergebnissicherheit als eine Online-Immobilienbewertung liefert die Wertermittlung durch einen unabhängigen, qualifizierten Sachverständigen vor Ort.

Um den Immobilienwert zu ermitteln, benötigen Gutachter nicht nur bautechnische, sondern auch betriebswirtschaftliche und juristische Kenntnisse. Ein professionelles Gutachten umfasst daher nicht nur die grundlegenden Merkmale einer Immobilie in einem übersichtlichen Besichtigungsprotokoll samt fotografischer Dokumentation, sondern auch eine Beurteilung des Gutachters hinsichtlich des Zustands, der Größe, Ausstattung (Art der Heizung, Anzahl der Bäder etc.) und Lage des Objekts.

Wie ermittelt ein Gutachter den Immobilienwert?

In Deutschland sind drei Verfahren für die Immobilienbewertung zugelassen:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Sachwertverfahren
  • das Ertragswertverfahren

Während Vergleichswert- und Sachwertverfahren in erster Linie bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz kommen, wird das Ertragswertverfahren häufig bei der Wertermittlung von Mietobjekten angewendet.

Vergleichswertverfahren

Dem Vergleichswertverfahren liegen Daten bereits bewerteter Objekte zugrunde, die ähnliche Merkmale wie die einzuschätzende Immobilie besitzen. Hierzu zählen Größe, Zustand, Ausstattung und Lage. Je mehr Referenzwerte existieren, desto präziser fallen die Ergebnisse der Immobilienbewertung aus.

Sind nicht genügend Vergleichsobjekte vorhanden, kann der Gutachter das Sachwert- oder Ertragswertverfahren nutzen, um den Immobilienwert zu ermitteln.

Sachwertverfahren

Bei einem Sachwertverfahren wird ermittelt, wie viel der Neubau der Immobilie kosten würde. Die angesetzten Kosten summieren sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert. Im Anschluss werden Wertminderungen wie Schäden und Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen vom ermittelten Neuwert abgezogen.

Da sich das Sachwertverfahren vornehmlich an der Immobiliensubstanz orientiert und die aktuelle Marktlage eher zweitrangig behandelt, ist es als Immobilienbewertung für einen geplanten Hausverkauf nur bedingt verlässlich.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei Mietobjekten zum Einsatz, denn der Fokus der Wertermittlung liegt auf der erzielbaren Rendite der Immobilie.

Der Ertragswert berechnet sich aus dem Reinertrag – der marktüblichen Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten – sowie dem Bodenwert, also dem konkreten Wert des Grundstücks. Die Summe wird abschließend vom sogenannten Vervielfältiger ergänzt. Dieser setzt sich zusammen aus der Restnutzungsdauer sowie dem Liegenschaftszinssatz – also dem Zinssatz, mit welchem der Marktwert der Immobilie üblicherweise verzinst würde.

Unsere Experten bewerten Immobilien kostenlos

Was wird für ein Immobiliengutachten benötigt?

Damit die Immobilienbewertung zu einem möglichst präzisen Ergebnis gelangt, muss der Eigentümer einige Unterlagen für den Sachverständigen zusammenstellen. Die folgende Checkliste gibt einen Überblick der wichtigen Dokumente, die für ein professionelles unabhängiges Gutachten nötig sind:

  • Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Flurkartenauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Aktuelle Bauzeichnungen des Objekts (Grundrisspläne)
  • Modernisierungsnachweise (beispielsweise Fenster, Dach, Heizungstechnik etc., idealerweise mit Rechnungen)
  • Wohnflächenberechnung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Gültiger Energieausweis

Zusätzliche Unterlagen:

Um ein Haus zu bewerten, brauchen Gutachter diese Unterlagen in der Regel einige Tage vorher. Nach Absprache können Gutachter einige Dokumente, wie den Flurkartenauszug, auch eigenständig besorgen.

Wie viel kostet eine Immobilienbewertung?

Eine Online-Immobilienbewertungist schnell erstellt und sogar mit einem Makler vor Ort oft kostenlos. Die Bewertung durch einen qualifizierten Gutachter ist deutlich umfangreicher und mit höheren Kosten verbunden – abhängig vom Wert des zu begutachtenden Objekts sowie Umfang und Schwierigkeitsgrad der Bewertung.

Für die Marktpreiseinschätzung einer zu verkaufenden Immobilie kann ein Kurzgutachten von zwei bis drei Seiten bereits ausreichen, das meist innerhalb weniger Tage vorliegt: Der Gutachter beurteilt hierbei die wichtigsten Merkmale wie Lage und Zustand einer Immobilie. Die Kosten liegen meist um die 100 Euro.

Wird das Gutachten vor Gericht benötigt, muss diesem eine ausführliche Immobilienwertermittlung vorausgehen – entsprechend umfangreicher (bis zu 30 Seiten) und zeitintensiver (zwei bis vier Wochen) ist diese Verkehrswertermittlung. Die Kosten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit einem Wert von 300.000 Euro liegen dabei zwischen 1.000 und 1.800 Euro – abhängig von der Schwierigkeitsstufe des Gutachtens.

Tipps zur Preisfindung

Eigentümer überlassen die Bewertung ihrer Immobilie am besten einem Profi, denn fundierte Sachkenntnisse sind die Voraussetzung für ein zuverlässiges Gutachten. Ist kein schriftliches Gutachten nötig, kann auch ein erfahrener Makler aus der Region eine Immobilienbewertung vornehmen.

Für welche Art der Immobilienbewertung man sich auch entscheidet – die Bewertung erfolgt immer vor dem Hintergrund konkreter Kenntnisse zur Immobilie und ihrem Umfeld.

Wichtige Anhaltspunkte sind:

  • Das Haus bzw. die Wohnung
  • Die Lage
  • Angebot und Nachfrage

Das Haus bzw. die Wohnung

Die Immobilie spielt selbstredend eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. Entscheidend sind hierbei der Erhaltungszustand, die Größe und Anzahl der Räume, die Nutzungsmöglichkeiten sowie das Baujahr des Objekts. Je besser die Immobilie in Schuss ist, je großzügiger die Raumaufteilung und je vielfältiger ihre Nutzbarkeit, desto mehr trägt dies zur Wertsteigerung bei.

Neben dem Zustand des Objekts wirkt sich auch sein Alter auf den geschätzten Wert aus. Eine Faustregel sagt, dass pro vergangenes Jahr seit Erbauung etwa 0,5 bis 1 Prozent Altersentwertung zu berücksichtigen ist. Regelmäßige Renovierungsarbeiten helfen dabei, den Wert einer Immobilie langfristig zu bewahren. Hierbei sind nicht nur äußerliche Aspekte wichtig – auch der Zustand der Bausubstanz sowie die Energieeffizienz des Gebäudes wirken sich auf den Immobilienwert aus.

Die Lage

Neben der Immobilie selbst ist auch die Lage von großer Bedeutung. Zentrale Aspekte sind die Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten, die infrastrukturelle Anbindung oder auch das kulturelle Angebot der Umgebung. Hierbei wird im Zuge eines Gutachtens zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden:

  • Die Mikrolage definiert das direkte Umfeld des Hauses, also beispielsweise Nachbarschaft und Verkehrsanbindungen.
  • Die Makrolage stellt einen Bezug her zu Stadt, Gemeinde und Region, in welcher sich das Objekt befindet.

Situation von Angebot und Nachfrage

Letzten Endes hängt der potentielle Wert eines Hauses oder einer Wohnung auch immer vom aktuellen Markt ab. Je beliebter eine Stadt oder Region und je geringer das dortige Angebot an Wohnraum ist, umso hochpreisiger werden Immobilien in dieser Lage gehandelt. Eigentümer sollten sich im Vorfeld eines Kaufs oder Verkaufs daher ein Bild über das örtliche Verhältnis von Angebot zu Nachfrage machen.

Auch geplante Neubautätigkeiten in der Region können in diesem Zusammenhang von Interesse sein. Wo viel gebaut wird, kann die Nachfrage stagnieren. Befindet sich das Objekt hingegen in einer Stadt oder Gemeinde mit wenig verfügbarem Baugrund und geringer Bautätigkeit, kann dies aufgrund mangelnder Angebotskonkurrenz zu einem besseren Immobilienpreis führen.

Unsere Experten Immobilien kostenlos

Weitere Ratgeber zum Thema
Immobilienbewertung

Hausbewertung: Wieviel ist mein Haus wert?
© Fotolia / Justyna

Warum eine Hausbewertung sinnvoll ist und wie sie funktioniert. So erhalten Eigentümer eine konkrete Vorstellung vom Marktwert ihres Hauses.

Verkehrswert einer Immobilie ermitteln
© Fotolia / ehrenberg-bilder

Der Verkehrswert bestimmt den Wert einer Immobilie. Zur Berechnung dienen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.