Mit Grundstückswert ist der Verkehrswert eines Grundstücks gemeint – also der Preis, der im Falle eines Verkaufs am Markt zu erzielen wäre. In §194 BauGB wird er wie folgt beschrieben:
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung des Verkehrs- bzw. Grundstückswerts ist der Bodenrichtwert: Er bezeichnet den Wert eines Quadratmeters Grund und Boden in einer bestimmten Region. Dabei berücksichtigt er weder die Immobilie, die möglicherweise auf dem Grundstück steht, noch deren Zustand.
Bedeutung des Bodenrichtwerts beim Verkauf einer Immobilie
Bodenwert und Gebäudewert ergeben zusammen den Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie. Für die Berechnung des Bodenwertes wird der Bodenrichtwert herangezogen – an dessen Entwicklung lässt sich einschätzen, ob eine Region beliebter geworden ist oder an Attraktivität einbüßt. Schon der Bodenrichtwert kann für sich genommen ein wichtiger Indikator sein, wenn Sie beispielsweise planen, eine Immobilie als Investition zu kaufen, um sie zu vermieten oder in einigen Jahren wieder zu verkaufen.
Beim Verkauf einer Immobilie hat der Bodenrichtwert also Einfluss auf den Bodenwert und damit die Wertermittlung – vor allem dann, wenn sich der Wert der Immobilie nicht mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln lässt.
Der Bodenwert berechnet sich wie folgt:
Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (in m²)
Damit ist der Bodenrichtwert einer der beiden Faktoren, die bei der Berechnung direkt herangezogen werden. Diese Formel ist jedoch nur ein Richtwert und je nach Schnitt des Grundstücks kann der eigentliche Wert von dem berechneten Ergebnis abweichen.
Zusätzliche Faktoren, die bei der Bewertung einer Immobilie wichtig sind:
- Alter und Zustand der Immobilie
- Lage
- Verhältnis von Angebot und Nachfrage
- Energiebilanz laut Energieausweis