So ermitteln Sie den Grundstückswert

So ermitteln Sie den Grundstückswert

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Wollen Sie Ihr Grundstück verkaufen, ist die Wertermittlung von entscheidender Bedeutung. Aber auch im Erbfall oder wenn Sie eine Sicherheit für einen Kredit benötigen, sollten Sie den genauen Wert Ihres Grundstücks kennen. Hier erfahren Sie, wie der Grundstückswert berechnet wird und welche Rolle Bodenwert und Bodenrichtwert dabei spielen.

Mit Grundstückswert ist der Verkehrswert eines Grundstücks gemeint – also der Preis, der im Falle eines Verkaufs am Markt zu erzielen wäre. In §194 BauGB wird er wie folgt beschrieben:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung des Verkehrs- bzw. Grundstückswerts ist der Bodenrichtwert: Er bezeichnet den Wert eines Quadratmeters Grund und Boden in einer bestimmten Region. Dabei berücksichtigt er weder die Immobilie, die möglicherweise auf dem Grundstück steht, noch deren Zustand.

Bedeutung des Bodenrichtwerts beim Verkauf einer Immobilie

Bodenwert und Gebäudewert ergeben zusammen den Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie. Für die Berechnung des Bodenwertes wird der Bodenrichtwert herangezogen – an dessen Entwicklung lässt sich einschätzen, ob eine Region beliebter geworden ist oder an Attraktivität einbüßt. Schon der Bodenrichtwert kann für sich genommen ein wichtiger Indikator sein, wenn Sie beispielsweise planen, eine Immobilie als Investition zu kaufen, um sie zu vermieten oder in einigen Jahren wieder zu verkaufen.

Beim Verkauf einer Immobilie hat der Bodenrichtwert also Einfluss auf den Bodenwert und damit die Wertermittlung – vor allem dann, wenn sich der Wert der Immobilie nicht mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln lässt.

Der Bodenwert berechnet sich wie folgt:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (in m²)

Damit ist der Bodenrichtwert einer der beiden Faktoren, die bei der Berechnung direkt herangezogen werden. Diese Formel ist jedoch nur ein Richtwert und je nach Schnitt des Grundstücks kann der eigentliche Wert von dem berechneten Ergebnis abweichen.

Zusätzliche Faktoren, die bei der Bewertung einer Immobilie wichtig sind:

  • Alter und Zustand der Immobilie
  • Lage
  • Verhältnis von Angebot und Nachfrage
  • Energiebilanz laut Energieausweis

Was ist Ihre Immobilie wert?

Der Bodenrichtwert wird regelmäßig aktualisiert: Das Baugesetzbuch (§ 196 BauGB) regelt, dass er für jede Region und jeden Bereich mindestens alle zwei Jahre neu berechnet werden muss. Ein Gutachterausschuss aus Immobiliensachverständigen betrachtet dafür die aktuelle Nachfragesituation und beurteilt u.a. anhand von Kaufverträgen, ob die Lage eines Grundstücks attraktiver oder unattraktiver geworden ist.

Den Grundstückspreis zu berechnen ist keine exakte Wissenschaft – Abweichungen nach oben und unten sind möglich. Aber auch der Bodenrichtwert selbst unterliegt verschiedenen Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen. Die wichtigsten sind:

  • Bodenbeschaffenheit des Grundstücks
  • Erschließungsgrad
  • Art und Zustand der Bepflanzung
  • Lage des Grundstücks
  • Möglichkeiten der Bebauung und mögliche Einschränkungen
  • Größe und Form des Grundstücks

Diese Faktoren sind für den Laien oftmals nur schwer oder gar nicht beurteilbar. Ein Sachverständiger kann dabei helfen, zu einer realistischen Wertermittlung des Grundstücks zu kommen. Ansprechpartner hierfür sind unter anderem Makler, Architekten und Gutachter.

Grundstückswert ermitteln: Hier erhalten Sie wichtige Auskünfte

Den Wert eines Grundstücks zu berechnen ist eine Aufgabe, die Sie einem Experten überlassen sollten. Wichtige Informationen dafür können Sie jedoch selbst beschaffen – so können Sie den Bodenrichtwert für das für Sie interessante Gebiet bei der Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse erfragen. Je nach Kreis sind diese Werte auch oftmals online abrufbar.
Weitere Details kennen Makler oder Gutachter, die Ihnen die Daten fremder Kunden selbstverständlich nicht weitergeben dürfen – bei einem Wertgutachten werden Experten aber genau diese Werte einfließen lassen.

Grundstückswert feststellen lassen

Ob anlässlich einer Erbschaft, Trennung oder eines geplanten Verkaufs eines Grundstücks – für ein präzises Gutachten empfehlen wir Ihnen einen Fachmann. Geht es Ihnen um eine grobe Orientierung, versuchen Sie den Bodenwert mithilfe des Bodenrichtwerts zu ermitteln.

Ob Sie selbst zum Rechner greifen oder ein Gutachter den Verkehrswert Ihres Grundstücks ermittelt: Es gibt keine Garantie, dass Sie den errechneten Preis tatsächlich erzielen. Bei jeder Immobilie und jedem Grundstück spielt auch Ihr Verhandlungsgeschick eine Rolle. Außerdem können die Umstände entscheidend sein, beispielsweise wenn ein Käufer ein Grundstück unbedingt erwerben möchte, sentimentale Gründe eine Rolle spielen oder gerade zum Zeitpunkt des Verkaufs mehrere ähnliche Grundstücke in direkter Umgebung zu verkaufen sind.

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