Wertgutachten: Lohnt sich das?

Wertgutachten: Lohnt sich das?
© Fotolia / Iurii Sokolov

Ob ein Kaufpreis wirklich gerechtfertigt ist, lässt sich mithilfe von Experten feststellen. Was eine Immobilie wirklich wert ist, kann im Zweifelsfall nur ein Sachverständiger ermitteln.

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Wertgutachten: Keine gesetzlichen Regelungen

Bis 2009 existierte die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) inklusive einer Honorartabelle für die Wertermittlung. Nach 2009 sind die Kosten für ein Immobiliengutachten weder einheitlich, noch wurden sie gesetzlich geregelt. Das Honorar für Bewertungssachverständige beziehungsweise die Kosten für ein Wertgutachten werden somit individuell vereinbart.

Bevor mit einem Gutachten gestartet wird, sollten jedoch einige grundlegende Dinge geklärt werden:

  • Benötigen Sie das Wertgutachten für einen geplanten Verkauf oder beispielsweise für eine Anteilsauszahlung bei einer bevorstehenden Scheidung?
  • Muss ein vollständiges Verkehrswertgutachten für eine gerichtliche Entscheidung erstellt werden, oder reicht Ihnen auch eine mündliche Aussage?
  • Ist eine Zusammenfassung auf einer DIN-A4-Seite ausreichend, oder soll es ausführlich und nachvollziehbar sein?

Ein Vollgutachten ist selbstverständlich teurer als eine reine Wertermittlung. Beispiele für eine freie Preisvereinbarung können die Abrechnung nach Stundensatz, ein Pauschalhonorar oder auch eine Provisionsvereinbarung sein. Holen Sie mehr als ein Angebot ein, müssen diese hinsichtlich des Leistungsumfangs unbedingt vergleichbar sein. Auch erfahrene Makler sowie am Markt tätige Banken und Sparkassen wissen, welche Preise sich in ihrem Gebiet erzielen lassen. Sie können daher ­eine erste Einschätzung des Immobilienwerts vornehmen.

Für die Erstellung eines Gutachtens können Sie von etwa 15 bis 20 Arbeitsstunden ausgehen. Im Einzelfall kann das deutlich abweichen. Zu berücksichtigen sind Besichtigungen vor Ort, das Aktenstudium vorhandener Unterlagen, die Recherche von Informationen wie dem Quadratmeterpreis des Grundstücks und letztlich die Ausarbeitung des Gutachtens.

Generell ist aber festzuhalten: Ein Gutachter ist nicht teuer. Deutlich kostspieliger kann es für Sie werden, sich keinen externen Sachverstand zu leisten.

Immobilien-Sachverständige: Wer sich so nennen darf und was er können muss

Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht geschützt, eindeutige Regelungen fehlen. Daher gibt es sie mit unterschiedlicher Qualifikation.

Ö.b.u.v.-Sachverständige

Öffentlich bestellte und vereidigte Sach­verständige müssen durch eine öffentlich-rechtliche Institution bestellt und vereidigt werden (Industrie- und Handelskammer oder die Architekten- oder Ingenieurkammer eines Landes). Bewerber müssen bei allen bestellenden Institutionen ein Verfahren durchlaufen, in dem die persönliche und fachliche Eignung geprüft wird. Hier ist ein überdurchschnittlicher Sachverstand auf dem jeweiligen Fachgebiet notwendig. Diese Sachverständigen werden in der Regel für fünf Jahre bestellt.

EU-zertifizierte Sachverständige

Sie weisen regelmäßig ihre persönliche Eignung, hohe fachliche Qualifikation und langjährige Berufserfahrung gegenüber einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach. Ihre Tätigkeit wird ständig überwacht. Um die hohe Qualität dauerhaft zu garantieren, ist der Gültigkeitszeitraum des Zertifikats auf fünf Jahre begrenzt. Danach muss der Sachverständige seinen Wissensstand erneut unter Beweis stellen. Die Einhaltung der Euro-Norm ist zum Teil weitreichender und kontrollintensiver als die öffentliche Bestellung und Vereidigung.

Chartered Surveyors

Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist ein 1868 gegründeter britischer Berufsverband von Immobilienfachleuten und -sachverständigen. Heute ist er in 150 Ländern tätig. Von den rund 2.500 Mitgliedern des RICS Deutschland haben sich ca. 1.000 zum Chartered Surveyor qualifiziert. Kennzeichnend: sehr hohe fachliche Anforderungen und ein starker Praxisbezug.

Sachverständige der Verbände

Verbände benennen Sachverständige für die einzelnen Bereiche nach ihren eigenen Anforderungen. Ein allgemeingültiges System der Voraussetzungen zur Benennung von Wertgutachtern gibt es hier nicht.

Freie Sachverständige

Dazu zählen selbständig Tätige, die keine amtliche Anerkennung oder öffentliche Bestellung besitzen. Sie unterliegen auch keinem gesetzlich geregelten Pflichtenkatalog mit behördlicher Überwachung. Der freie Sachverständige sollte aber eine entsprechende Ausbildung haben. Langjährige berufspraktische Erfahrung und die Kenntnis des jeweils neuesten Stands der Wissenschaft sind notwendig.

Gutachterausschüsse

In allen kreisfreien Städten und Landkreisen gibt es unabhängige Gutachterausschüsse. Notare und Gerichte sind verpflichtet, dem Gutachterausschuss alle Kauf- und Erbbaurechtsurkunden über Immobilien und Beschlüsse über Zwangsversteigerungen zu übermitteln. Alle Urkunden werden erfasst und gehen – soweit geeignet – in die Kaufpreissammlung mit ein.

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