Wohnung vermieten – 10 wichtige Tipps für private Vermieter

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Was Sie bei der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung beachten sollten

Finden Sie den richtigen Mietpreis für Ihre Wohnung

Den richtigen Mietpreis für Ihre Wohnung zu finden ist bei einer Neuvermietung einer der wichtigsten Schritte. Zum einen möchten Sie möglichst hohe Mieteinnahmen erzielen, zum anderen möchten Sie auch schnell einen geeigneten Mieter finden und keinen Leerstand riskieren.

 

Da das Mietrecht in Deutschland relativ strenge Vorgaben zur Gestaltung der Miete vorgibt, ist Ihr Spielraum als Vermieter eingeschränkt. Die Festlegung der Kaltmiete orientiert sich immer an der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete, die im Mietspiegel Ihrer Stadt veröffentlicht wird oder die Sie selbst kalkulieren. Wie Sie die Miete gestalten, hängt selbstverständlich davon ab, wie begehrt Ihr Mietobjekt sein wird. Einen guten Überblick über die Marktsituation erhalten Sie zum Beispiel in den Inseraten für Mietwohnungen auf immonet.de.

 

Miete anhand Mietspiegel

Anhand der im Mietspiegel genannten Eckdaten zur Wohnung (Quadratmeterzahl, Lage, Baujahr, Ausstattung) können Sie Ihr Mietobjekt einordnen und die entsprechende ortsübliche Vergleichsmiete entnehmen bzw. je nach Größe Ihrer Wohnung kalkulieren.

 

Tipp: Den Mietspiegel Ihrer Stadt bzw. Region erhalten Sie bei der Gemeinde-, Amts- oder Stadtverwaltung. In der Regel ist dieser auch im Internet zu finden.

 

Wichtig: Prüfen Sie, ob Ihre Eigentumswohnung sich in einer Region mit oder ohne geltende Mietpreisbremse befindet. Ob bei Ihnen die Mietpreisbremse gilt, erfahren Sie ebenfalls bei Ihrer Stadt oder Gemeinde.

 

Ist die Mietpreisbremse gültig, so darf Ihre Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ist die Mietpreisbremse nicht gültig, so darf Ihre Miete maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

 

Wichtig:Wer eine Immobilie teurer als 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, betreibt Mietwucher und begeht eine Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat.

 

Miete anhand eigens berechneter ortsüblicher Vergleichsmiete festlegen.

Alternativ können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete auch mithilfe von Vergleichswohnungen ermitteln. Dies kann notwendig sein, wenn es für Ihre Stadt keinen Mietspiegel gibt oder die reellen Mietpreise fernab des Mietspiegels sind. Sie müssen hierfür drei vergleichbare Mietwohnungen heranziehen, die hinsichtlich Ausstattung, Größe und Lage mit Ihrer Wohnung vergleichbar sind. Daraus leiten Sie die ortsübliche Vergleichsmiete selbst ab.

 

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Verfahren als Kalkulationsgrundlage bei Auseinandersetzungen vor Gericht selten bestehen kann. Da jedoch gerade in Städten mit großer Nachfrage nach Wohnraum die Mietspiegel meist sehr viel geringere ortsübliche Vergleichsmieten veröffentlichen, als der tatsächliche Wohnungsmarkt erzielt, legen viele Vermieter anhand der eigens kalkulierten ortsüblichen Vergleichsmiete ihren Mietpreis fest. Letztendlich wird bei einer Neuvermietung in der Regel auf die aktuelle Marktsituation eingegangen und die Miete dementsprechend gestalt

 

Das Exposé: Inserieren Sie Ihre Wohnung attraktiv und aussagekräftig

Je nach Nachfragesituation müssen Sie Ihre Wohnung mehr oder weniger in Szene setzen, um ausreichend Interessenten zu generieren und erfolgreich zu vermieten. Generell empfiehlt es sich, auch als privater Vermieter möglichst professionell aufzutreten.

 

Zu einem gelungenen Exposé beziehungsweise Wohnungsinserat gehören in jedem Fall:

 

  • eine ansprechende Überschrift
  • umfangreiche Daten zum Mietobjekt (Wenn Sie Ihre Wohnung bei immonet.de inserieren, fragen wir Sie in unserem Formular alle relevanten Daten Schritt für Schritt ab.)
  • gute Fotos der Wohnung von innen und außen
  • ein Grundriss der Wohnung
  • ein Energieausweis der Wohnung (Verpflichtend, diesen hat in der Regel die Hausverwaltung.)

 

Es empfiehlt sich, die Wohnung möglichst realistisch darzustellen. Schließlich haben Sie den größten Aufwand mit Mietinteressenten, die ein falsches Bild von der Immobilie haben. Darum ist es wichtig, im Inserat große Negativpunkte ehrlich zu nennen, aber natürlich auch die Vorzüge der Wohnung darzustellen. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Seite Exposé für Vermietung.

 

Messie? Mietnomade? Störenfried? Finden Sie den richtigen Mieter

Überlegen Sie gut, an wen Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Hat man einmal einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen, so ist es in der Regel äußerst schwierig, einen Mieter wieder loszuwerden. Vertrauen Sie also nicht nur auf Ihre Menschenkenntnis und darauf, ob Ihnen die Interessenten sympathisch vorkommen, sondern prüfen Sie die potenziellen Mieter auf Herz und Nieren:

 

  • Führen Sie eine Bonitätsprüfung zum Beispiel mit der SCHUFA-Auskunft durch oder lassen Sie sich eine Auskunft von den Mietinteressenten geben
  • Holen Sie eine Mieterselbstauskunft ein, die Informationen über Einkommen, persönliche Informationen über den Mietinteressenten und die Mitmieter enthält
  • Prüfen Sie, ob es sich um Mietnomaden handeln könnte
  • Holen Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein
  • Prüfen Sie den Personalausweis des Mieters

 

Um künftig Ärger in der Nachbarschaft zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, die Mieter passend zu den anderen Bewohnern des Hauses auszuwählen: Die junge Wohngemeinschaft passt voraussichtlich nicht in ein überwiegend von Senioren bewohntes Haus, die Familie mit Jagdhund nicht so gut zur Familie mit Katze in der angrenzenden Terrassenwohnung. Aber: Machen Sie sich von einigen Vorurteilen frei und schließen sie Interessenten zum Beispiel aufgrund von Arbeitslosigkeit nicht sofort aus der Liste der potenziellen Mieter aus. Auch eine Vermietung an Menschen, die Unterstützung von den Ämtern bekommen, kann attraktiv sein. Weitere Informationen erhalten Sie unter Mieter finden Tipps.

Gehen Sie die Wohnungsbesichtigungen systematisch an

Je nach Lage, Mietpreis und Art Ihrer Eigentumswohnung werden sich unterschiedlich viele Interessenten für eine Besichtigung interessieren. Für den Fall, dass Sie nur wenigen potenziellen Mietern Ihre Wohnung präsentieren müssen, ist die klassische Einzelbesichtigung die beste Lösung. So können Sie sich persönlich kennenlernen und auf Fragen zur Wohnung individuell eingehen sowie auch dem Mietinteressenten Fragen stellen.

Ist Ihre Wohnung extrem beliebt, kann es sinnvoll sein, einen einzigen Besichtigungstermin festzulegen, zu dem alle Interessenten erscheinen. Hierzu können Sie ein festes Zeitfenster (zum Beispiel zwei Stunden an einem Sonntag Nachmittag) festlegen. In gefragten Wohngegenden bringen die Mietinteressenten in der Regel bereits fertige Bewerbungsmappen mit. Sie können die Unterlagen sichten und sich entweder direkt entscheiden, wer ihr neuer Mieter werden soll oder sich erneut zum Einzeltermin mit Ihren Favoriten verabreden. Den Termin für die Besichtigung können Sie, sofern Sie sicher sind, dass Ihre Wohnung großes Interesse wecken wird, bereits im Wohnungsinserat veröffentlichen.

Informieren Sie die Mietinteressenten bereits beim vorherigen Kontakt darüber, welche Unterlagen sie zur Besichtigung, spätestens jedoch für die Bewerbung auf die Wohnung liefern sollen. So haben die potenziellen Mieter ausreichend Zeit, sich vorzubereiten und Sie müssen nicht alle Papiere einzeln abfordern.

 

Nutzen Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag

Das deutsche Mietrecht hat den Mieterschutz im Fokus, darum ist es umso wichtiger, dass Sie da, wo es Ihnen als Vermieter möglich ist, sich selbst Möglichkeiten offen halten bzw. zu Ihren Gunsten handeln.

Nachdem alle Maßnahmen bei der Mieterwahl (siehe Punkt 3) durchgeführt wurden, gilt es nun einen vermieterfreundlichen Mietvertrag abzuschließen.

 

Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag folgende Regelungen enthält:

 

  • Es wird eine Mietkautionszahlung vereinbart
  • Es ist explizit vereinbart, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden darf.
  • Es gibt eine Klausel, die die Beteiligung des Mieters an Kleinreparaturen regelt.
  • Es ist vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

Wichtig: Formulieren Sie nicht frei Änderungen oder neue Klauseln in den Mietvertrag. Im Zweifelsfall sind diese nicht korrekt und somit nichtig. Fragen Sie bei Unsicherheit einen Experten für Mietrecht.

Überprüfen Sie auch, ob eine Staffelmiete oder Indexmiete für Sie infrage kommt.

 

Sorgen Sie für die Mietkaution

Die Mietkaution in maximaler Höhe von drei Netto-Kaltmieten dient Ihnen als Sicherheit für den Fall, dass Ihr Mieter die Miete nicht zahlt oder einen Schaden an der Wohnung verursacht, den Sie reparieren müssen. Als Vermieter können Sie sowohl eine Barkaution als auch eine Kautionsversicherung bzw. Kautionsbürgschaft akzeptieren. Bei einer Barkaution haben die Mieter das Recht, die Kaution in drei Teilzahlungen von gleicher Höhe zu hinterlegen. Mehr erfahren Sie unter Mietkaution – Höhe, Art und Sicherheit.

 

Machen Sie eine korrekte Wohnungsübergabe

Die Wohnungsübergabe an den Mieter sollte penibel protokolliert werden. Wenn Zählerstände und eventuelle Mängel am Mietobjekt korrekt notiert wurden, kann ein späterer Streit über Nebenkosten oder Schäden verhindert bzw. schnell geklärt werden. Auf unserer Seite Wohnungsübergabe finden Sie ein Übergabeprotokoll zum kostenlosen Download.

 

Tipp: Machen Sie Fotos von Ihrer Wohnung, bevor die neuen Mieter einziehen. So haben Sie später im Blick, welche Veränderungen während der Mietzeit vorgenommen wurden und wie der Übernahmezustand der Wohnung war. Außerdem empfiehlt es sich, die Wohnungsübergabe mit einem Zeugen durchzuführen.

 

Wichtig:

Denken Sie daran, die Zählerstände bei Mieterwechsel an die Versorger weiterzugeben, so dass eine korrekte Endabrechnung der Nebenkosten erfolgen kann.

 

Anlage V? Denken Sie an die Steuer

Wer vermietet, muss die Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung angeben. Hierzu dient die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Die Besteuerung von Mieteinnahmen erfolgt nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz, ebenso können Verluste aus der Vermietung sowie die Abschreibungen für die Immobilie steuerlich geltend gemacht werden und die Steuerlast senken.

 

Wichtig für die Steuererklärung:

 

  • Sammeln Sie alle Belege, die Ihre Ausgaben für die Vermietung betreffen. Hierzu zählen zum Beispiel Porto-Belege, Kosten für Handwerker, Material, Versicherungen und Darlehenszinsen – im Zweifel bewahren Sie besser ein paar Belege zu viel als zu wenig auf
  • Dokumentieren Sie Ihre Fahrten zum Objekt
  • Bewahren Sie die Hausgeldabrechnungen der Hausverwaltung auf

 

Es lohnt sich, ein Beratungsgespräch mit dem Steuerberater zu vereinbaren und individuelle Fragen zu klären. Oft ist es ratsam, die Steuererklärung vom Fachmann machen zu lassen, er kostet in der Regel weniger, als er Steuern und Zeit spart.

Wohnung auf Zeit vermieten – der befristete Mietvertrag

Eine Wohnung "auf Zeit" zu vermieten und einen befristeten Mietvertrag zu vereinbaren ist für alle von Vorteil, die ihre selbstbewohnte Wohnung nicht aufgeben möchten und für eine begrenzte Zeit einen Zwischenmieter suchen. Mehr über die Untervermietung einer Mietwohnung erfahren Sie unserem Ratgeber zum Untermietvertrag.

 

Für Eigentümer gibt es andere Gründe, die eine befristete Vermietung interessant machen: Wenn die Immobilie künftig verkauft werden soll, macht es Sinn, dies ohne gültigen Mietvertrag zu tun. Schließlich möchte die Mehrzahl der Käufer keine Kapitalanlage kaufen, sondern selbst in die Immobilie einziehen. Bei einer freien, also unvermieteten Lieferung der Immobilie kann ein weitaus höherer Verkaufspreis erzielt werden.

 

Wichtig zu wissen: Bei einem Verkauf bleibt ein unbefristetes Mietverhältnis getreu dem Spruch "Kauf bricht Miete nicht" bestehen. Die Wohnung würde mitsamt dem laufenden Mietvertrag veräußert werden, was ihren Wert mindert.

 

Nun haben Vermieter ein Problem, wenn die Spekulationsfrist (bei nicht selbst genutzten Immobilien 10 Jahre nach Kauf) noch nicht abgelaufen ist und bei einem vorzeitigen Verkauf Steuern anfallen würden. Sie müssten bis zum Ablauf der Frist noch einmal vermieten, aber dann auch sicher sein, dass sie zum Ablauf der Spekulationsfrist eine unvermietet Wohnung haben. Der befristete Mietvertrag würde dies ermöglichen.

 

In der Praxis ist die befristete Vermietung nicht ganz einfach. Bereits im Mietvertrag muss stehen, warum die Vermietung nur befristet erfolgt. Die einzigen laut Gesetz (§ 575 BGB) zulässigen Gründe sind: Modernisierung und Baumaßnahmen, Eigennutzung, Betriebsbedarf (bei Werkwohnungen). Überlegen Sie genau, was Sie im Mietvertrag als Grund für die Befristung der Vermietung angeben. Sie müssen im Zweifel beweisen, dass die Befristung rechtens ist.

 

Bei Angabe von "Modernisierung und Baumaßnehmen" reicht es auch nicht aus, einige kleine Reparaturen an der Wohnung vorzunehmen, hier ist notwendig, dass eine Fortsetzung der Vermietung die Maßnahmen maßgeblich erschweren würde. Letztendlich weisen die meisten Vermieter den Eigenbedarf als Grund für die Befristung aus.

 

Tipp: Auch kann es sinnvoll sein, eine Wohnung noch "auf Zeit" zu vermieten, wenn ein akuter Verkauf das Immobiliendarlehen nicht ablösen könnte.

 

Wichtig: Sie können nur ein Mal pro Mieter befristet vermieten. Endet das befristete Mietverhältnis nicht nach Ablauf des Zeitmietvertrages, wandelt es sich in ein unbefristetes Mietverhältnis.

 

Nachmieter finden spart Miete

Wer nicht Eigentümer sondern Mieter ist, kann in die Situation kommen, einen Nachmieter finden zu müssen, um nicht für zwei Wohnungen Miete zu zahlen.

Der Mieter sollte hierzu mit seinem Vermieter klären, welche Kriterien diesem für die Nachmieter wichtig sind und ob eine Mieterhöhung vor Neuvermietung ansteht. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Seite Nachmietersuche: Darf der Vermieter ablehnen?

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Tel:+49 40 347 282 82