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Wohnung privat vermieten
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Wohnung vermieten: 11 Tipps für private Vermieter

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Den richtigen Mietpreis für Ihre Wohnung zu finden, ist bei einer Neuvermietung einer der wichtigsten Schritte. Zum einen möchten Sie möglichst hohe Mieteinnahmen erzielen, zum anderen wollen Sie keine geeigneten Mieter verschrecken und so Leerstand riskieren.

Wie hoch ist ein angemessener Mietpreis? Die Antwort hängt davon ab, wie begehrt Ihr Mietobjekt ist. Einen guten Überblick über die Marktsituation erhalten Sie zum Beispiel in unseren Inseraten für Mietwohnungen.

Doch auch das Mietrecht in Deutschland gibt relativ strenge Vorgaben zur Gestaltung der Miete vor. Bei der Festlegung der Kaltmiete müssen Sie sich an der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Sie diese bestimmen.

1. Miete anhand des Mietspiegels ermitteln

In vielen Städten und Gemeinden gibt es einen öffentlich einsehbaren Mietspiegel. Anhand der dort genannten Eckdaten zur Wohnung (Quadratmeterzahl, Lage, Baujahr, Ausstattung) können Sie Ihr Mietobjekt einordnen und die entsprechende ortsübliche Vergleichsmiete entnehmen bzw. je nach Größe Ihrer Wohnung kalkulieren.

Den Mietspiegel Ihrer Stadt bzw. Region erhalten Sie bei der Gemeinde-, Amts- oder Stadtverwaltung. In der Regel ist dieser auch im Internet zu finden.

Tipp: Beachten Sie die Mietpreisbremse

Prüfen Sie, ob sich Ihre Eigentumswohnung in einer Region mit oder ohne Mietpreisbremse befindet. Sie erhalten diese Information ebenfalls bei Ihrer Stadt oder Gemeinde.

Ist die Mietpreisbremse gültig, so darf Ihre Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ist die Mietpreisbremse nicht gültig, so darf Ihre Miete maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wichtig: Wenn Ihr Mietpreis mehr als 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, betreiben Sie Mietwucher und begehen eine Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat.

2. Ortsübliche Vergleichsmiete selbst berechnen

Alternativ können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete auch mithilfe von Vergleichswohnungen ermitteln. Das ist notwendig, wenn es für Ihre Stadt keinen Mietspiegel gibt oder die reellen Mietpreise fernab des Mietspiegels sind. Sie müssen hierfür mindestens drei Mietwohnungen heranziehen, die hinsichtlich Ausstattung, Größe und Lage mit Ihrer Wohnung vergleichbar sind.

Bei Auseinandersetzung vor Gericht besteht diese Kalkulationsgrundlage leider nur selten. Dennoch kalkulieren viele Vermieter Ihren Mietpreis selbst. Der Grund: Vor allem Städte mit großer Nachfrage nach Wohnraum veröffentlichen im Mietspiegel meist viel geringere Vergleichsmieten, als der tatsächliche Wohnungsmarkt erzielt. Letztendlich wird bei einer Neuvermietung in der Regel auf die aktuelle Marktsituation eingegangen und die Miete dementsprechend gestaltet.

Abhängig von der Nachfrage müssen Sie Ihre Wohnung mehr oder weniger offensiv in Szene setzen, um ausreichend Interessenten zu finden und erfolgreich zu vermieten. Stellen Sie Ihre Wohnung möglichst realistisch dar, verschweigen Sie nichts und machen Sie keine falschen Angaben im Exposé. So ersparen Sie Mietinteressenten, mit einer falschen Vorstellung zur Besichtigung zu kommen – und auch sich selbst unnötige Zeit und Aufwand. 

Das gehört in jedes gelungene Exposé beziehungsweise Wohnungsinserat: 

  • eine ansprechende Überschrift
  • umfangreiche Daten zum Mietobjekt: Wenn Sie Ihre Wohnung bei immonet.de inserieren, fragen wir Sie bei der Eingabe Schritt für Schritt alle relevanten Daten ab.
  • aussagekräftige Fotos der Wohnung von innen und außen
  • ein Grundriss der Wohnung
  • ein Energieausweis der Wohnung

Vertrauen Sie nicht nur auf Ihre Menschenkenntnis und darauf, ob Ihnen die Interessenten sympathisch vorkommen, sondern prüfen Sie die potenziellen Mieter genau. Denn ist erst einmal ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen, werden Sie einen Mieter nicht mehr so einfach los.

Um künftig Ärger in der Nachbarschaft zu vermeiden, sollten Sie die Mieter passend zu den anderen Bewohnern des Hauses auswählen.

Die junge Wohngemeinschaft passt voraussichtlich nicht in ein überwiegend von Senioren bewohntes Haus, die Familie mit Jagdhund nicht so gut zur Familie mit Katze in der angrenzenden Terrassenwohnung.

Aber: Machen Sie sich von Vorurteilen frei und schließen sie Interessenten zum Beispiel aufgrund von Arbeitslosigkeit nicht sofort aus. Auch eine Vermietung an Menschen, die Unterstützung von den Ämtern bekommen, kann attraktiv sein.

  • Verlangen Sie eine Bonitätsprüfung zum Beispiel mit der SCHUFA-Auskunft oder holen Sie diese selbst ein.
  • Holen Sie eine Selbstauskunft ein, die Informationen über Einkommen und persönliche Informationen über den Mietinteressenten und eventuelle Mitmieter enthält.
  • Prüfen Sie, ob es sich um Mietnomaden handeln könnte.
  • Holen Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein.
  • Prüfen Sie den Personalausweis des Mieters.

Falls Sie nur wenige Interessenten einladen wollen, ist die klassische Einzelbesichtigung die beste Lösung. So können Sie potenzielle Mieter persönlich kennenlernen, auf Fragen zur Wohnung individuell eingehen und auch selbst bereits während der Wohnungsbesichtigung Fragen stellen.

Ist Ihre Wohnung extrem beliebt und Sie wollen eine möglichst große Auswahl an Kandidaten haben? Dann kann eine Massenbesichtigung an einem einzigen oder wenigen Terminen sinnvoll sein. Legen Sie ein Zeitfenster fest (zum Beispiel zwei Stunden an einem Sonntagnachmittag). In gefragten Wohngegenden bringen die Mietinteressenten in der Regel bereits fertige Bewerbungsmappen mit. Sie können die Unterlagen sichten und sich entweder direkt entscheiden oder sich erneut zum Einzeltermin mit Ihren Favoriten verabreden. Den Termin für die Besichtigung können Sie bereits im Wohnungsinserat veröffentlichen.

Tipp: Geben Sie nötige Dokumente an

Informieren Sie die Mietinteressenten bereits zuvor, welche Unterlagen sie zur Besichtigung der Wohnung, spätestens jedoch mit der Bewerbung liefern sollen. So haben die potenziellen Mieter ausreichend Zeit, sich vorzubereiten und Sie müssen nicht alle Papiere einzeln anfordern.

Das deutsche Mietrecht hat vor allem den Mieterschutz im Fokus, darum ist es wichtig, dass Sie den Mietvertrag formal und juristisch einwandfrei formulieren. Ändern Sie nicht eigenmächtig Passagen und nehmen Sie keine eigenen Klauseln mit auf. Im schlimmsten Fall wird somit der gesamte Vertrag nichtig. Fragen Sie bei Unsicherheiten einen Experten für Mietrecht.

Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag enthält folgende Regelungen:

  • Eine Mietkautionszahlung wird vereinbart.
  • Es ist explizit vereinbart, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden darf.
  • Es gibt eine Klausel, die die Beteiligung des Mieters an Kleinreparaturen regelt.
  • Es ist vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

Eine Kaution in Höhe von maximal drei Netto-Kaltmieten dient Ihnen als Sicherheit für den Fall, dass Ihr Mieter die Miete nicht zahlt oder einen Schaden an der Wohnung verursacht, den Sie reparieren müssen.

Als Vermieter können Sie sowohl eine Barkaution als auch eine Kautionsversicherung bzw. Kautionsbürgschaft akzeptieren. Bei einer Barkaution haben Mieter das Recht, die Kaution in drei Teilzahlungen von gleicher Höhe zu hinterlegen. Mehr erfahren Sie in unserem Artikel zur Mietkaution.

Protokollieren Sie die Wohnungsübergabe an die Mieter genau. Wenn Sie Zählerstände und eventuelle Mängel am Mietobjekt korrekt notiert haben, können Sie einen späteren Streit über Nebenkosten oder Schäden verhindern bzw. schnell klären. Denken Sie daran, die Zählerstände bei Mieterwechsel an die Versorger weiterzugeben, so dass eine korrekte Endabrechnung der Nebenkosten erfolgen kann.

Tipp: Machen Sie Fotos

Machen Sie Fotos oder Videos vom Zustand Ihrer Wohnung, bevor die neuen Mieter einziehen. So haben Sie später im Blick, welche Veränderungen während der Mietzeit vorgenommen wurden und wie der Übernahmezustand der Wohnung war. Es ist immer gut, die Wohnungsübergabe mit einem Zeugen durchzuführen.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage vermietet, muss die Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung angeben. Hierzu dient die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Die Besteuerung von Mieteinnahmen erfolgt nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Ebenso können Sie Verluste aus der Wohnungsvermietung sowie die Abschreibungen für die Immobilie steuerlich geltend machen und die Steuerlast senken.

Wichtig für die Steuererklärung:

  • Sammeln Sie alle Belege, die Ihre Ausgaben für die Vermietung betreffen. Hierzu zählen zum Beispiel Kosten für Handwerker, Material, Versicherungen und Darlehenszinsen – im Zweifel bewahren Sie besser ein paar Belege zu viel als zu wenig auf.
  • Dokumentieren Sie Ihre Fahrten zum Objekt. Sie können diese als Werbungskosten geltend machen.
  • Bewahren Sie die Hausgeldabrechnungen der Hausverwaltung auf.

Lesen Sie hier, wie Sie mit Immobilien Steuer sparen. Es lohnt sich meist, ein Beratungsgespräch mit dem Steuerberater zu vereinbaren und individuelle Fragen zu klären. Oft ist es ratsam, die Steuererklärung vom Experten machen zu lassen. Die Profis kosten oft weniger, als sie Steuern und Zeit sparen.

Eine Wohnung auf Zeit zu vermieten und einen befristeten Mietvertrag zu vereinbaren, ist dann von Vorteil, wenn Sie Ihre selbstbewohnte Wohnung nicht aufgeben möchten und für eine begrenzte Zeit einen Zwischenmieter suchen. Mehr über die Untervermietung einer Mietwohnung erfahren Sie unserem Ratgeber zum Untermietvertrag.

Für Eigentümer gibt es weitere Gründe, die eine befristete Vermietung interessant machen: Wenn Sie Ihre Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen wollen, ist dies meist besser ohne laufenden Mietvertrag. Denn das Mietverhältnis bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen, was den Immobilienwert mindert.

Wichtig: Sie können nur ein Mal pro Mieter befristet vermieten. Endet das befristete Mietverhältnis nicht nach Ablauf des Zeitmietvertrages, wandelt es sich in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Voraussetzungen für eine befristete Vermietung

In der Praxis ist die befristete Vermietung nicht ganz einfach. Bereits im Mietvertrag muss stehen, warum die Vermietung nur befristet erfolgt. Die einzigen laut Gesetz (§ 575 BGB) zulässigen Gründe sind:

  • Modernisierung und Baumaßnahmen
  • Eigennutzung
  • Betriebsbedarf (bei Werkwohnungen)

Bei Angabe von „Modernisierung und Baumaßnehmen“ reicht es nicht aus, einige kleine Reparaturen an der Wohnung vorzunehmen. Voraussetzung ist, dass eine Vermietung die Maßnahmen maßgeblich erschweren würde. Letztendlich weisen die meisten Vermieter den Eigenbedarf als Grund für die Befristung aus.

Der unschönste Fall für Vermieter sind Mieter, die nicht pünktlich zahlen, mit den Nachbarn im Streit liegen oder die Wohnung verwahrlosen lassen. Zwar ist es nicht einfach, einen bestehenden Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, aber es gibt durchaus Möglichkeiten.  

Wenn ein Mieter eine Regel aus dem Mietvertrag bricht, können Sie eine Abmahnung aussprechen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter die Wohnung Dritten überlässt oder gegen die Hausordnung verstößt. Kommt es erneut zu dem beanstandeten Verhalten, können Sie kündigen.

Liegt ein Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, können Sie sogar fristlos ohne vorherige Abmahnung kündigen. Mehr lesen Sie unter Kündigung durch den Vermieter.

 

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i Kostenlos inserieren können private Anbieter, die in den letzten 24 Monaten keine Objekte auf immowelt.de inseriert haben. Dies gilt deutschlandweit für alle Immobilien, die zur Miete auf immowelt.de mit einem 14- Tage-Einsteigerpaket eingestellt werden. Die Anzeige kann jederzeit mindestens 1 Tag vor Ablauf der Laufzeit gekündigt werden. Ansonsten verlängert sie sich automatisch, bis sie vom Anbieter gekündigt wird. Bei Verlängerung gelten die aktuell gültigen allgemeinen Preise.