Eigenbedarf: Das müssen Vermieter wissen

Eigenbedarf
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Der häufigste Kündigungsgrund für Vermieter ist der Eigenbedarf. Doch der Weg bis zum Auszug des Mieters kann mitunter sehr steinig werden. Damit die Kündigung wirksam wird, gilt es einiges zu beachten. Immonet gibt einen Überblick über die wichtigsten Voraussetzungen.

Begünstigter Personenkreis

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB geregelt. Eigenbedarf liegt danach vor, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich oder Ihre Angehörigen nutzen möchten. Zu den begünstigten Personen zählen Kinder, Eltern, Neffen und Nichten, Geschwister, der Ehepartner im Falle einer Trennung, Enkel, Großeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkinder. Bei weiter entfernten Angehörigen wie Cousine oder Cousin oder einem Schwager bzw. einer Schwägerin kommt es darauf an, ob eine besondere persönliche Verbundenheit besteht. Auch Angehörige Ihres Haushalts wie Pflege- und Hauspersonal zählen zum begünstigten Personenkreis.

Berechtigtes Interesse

Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung ist ein berechtigtes Interesse an der Wohnung. Dies liegt vor, wenn nachvollziehbare Gründe dafür bestehen, dass Sie oder eine andere begünstigte Person die Wohnung zu Wohnzwecken benötigt. Zum Beispiel im Falle einer Trennung vom Partner, gesundheitlichen Veränderungen oder einem Arbeitsortwechsel. Ein nicht nachvollziehbares Interesse wäre zum Beispiel, wenn eine Wohnung im Obergeschoss eines Hauses ohne Fahrstuhl von einer gehbehinderten Person genutzt werden soll.

Der richtige Zeitpunkt

Liegt die Anmeldung von Eigenbedarf zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits vor, ist eine Kündigung unzulässig. Wissen Sie bereits beim Überlassen der Wohnung an den Mieter, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt Eigenbedarf anmelden werden, müssen Sie dies vor der Unterzeichnung des Vertrages dem Mieter entweder ausdrücklich mitteilen oder einen Zeitmietvertrag abschließen.

Der Eigenbedarf muss zudem rechtzeitig erfolgen. Mit der Kündigung des Mietvertrages muss er bereits bestehen und darf nicht erst nach Ablauf der Kündigungsfrist eintreten. Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist wieder weg, müssen Sie Ihren Mieter auch darüber informieren.

Überhöhter Wohnbedarf

Geben Sie beispielsweise an, für Ihren Neffen, der sich noch in der Ausbildung befindet, eine mehr als 100 qm große Wohnung zu benötigen, dann stellt dies laut Rechtsprechung einen weit überhöhten Wohnbedarf dar. Eine Kündigung ist in diesem Fall nicht rechtsgültig.

Vorhandensein einer Alternativwohnung

Besitzen Sie eine weitere freie Wohnung, die in ihren Eckdaten der betreffenden Wohnung entspricht, dann dürfen Sie keine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen, wenn die Alternativwohnung Ihren Wohnbedarf befriedigt.

Befindet sich eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder Wohnkomplex, dann ist Ihre Kündigung nur wirksam, wenn Sie diese Ihrem Mieter als Alternative anbieten. Aber nur unter der Voraussetzung, dass diese Wohnung leer stand oder spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei geworden ist

Nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden

Sie haben kürzlich eine Immobilie mit bereits vermieteten Wohnungen erworben und wollen nun für eine oder mehrere Wohnungen Eigenbedarf anmelden. Dies ist nur unter Einhaltung einer bestimmten Sperrfrist möglich. Bestand das Mietverhältnis bereits mit dem Vorbesitzer des Hauses, können Sie dem Mieter erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Selbst dann, wenn Sie lediglich Mitglied einer Personengesellschaft oder einer Erwerbergemeinschaft sind. Informieren Sie sich unbedingt über etwaige Sonderregelungen des Bundeslandes, in dem sich Ihre Immobilie befindet. Diese kann die Sperrfrist lokal um bis zu zehn Jahre hochsetzen.

Das müssen Sie bei der Kündigung beachten

Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen. Sie sind dazu verpflichtet, die Gründe für Ihr berechtigtes Interesse an der Wohnung ausführlich darzulegen. Ein einfacher Hinweis „wegen Eigenbedarfs“ ist hier nicht ausreichend. Wichtig ist auch, wenn Sie die Wohnung nicht selbst nutzen, die nutzungsberechtigte Person samt Verwandtschaftsverhältnis anzugeben. Außerdem müssen Sie die Gründe nennen, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt.

Schließlich darf ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 Abs.1 BGB mit Form- und Fristerfordernis nicht fehlen. Darüber hinaus können fallabhängig noch weitere Angaben wie zum Beispiel das Vorhandensein einer Alternativwohnung erforderlich sein.

Auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Sie sich an eine gesetzlich geregelte Kündigungsfrist halten. Diese ist gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses. Besteht dies kürzer als fünf Jahre, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende. Sind es mehr als fünf aber weniger als acht Jahre, beträgt die Frist bis zum Auszug des Mieters sechs Monate. Bei einem Mietverhältnis, das länger als acht Jahre besteht, kommen drei weitere Monate hinzu.

Achten Sie darauf, dass Ihrem Mieter das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zugestellt wird, damit dieser Monat in die Frist mit hineinzählt. Das Datum der Absendung ist dabei nicht ausschlaggebend und die Kündigung wird bei Verlust auf dem Postweg nicht wirksam. Am besten stellen Sie die Zustellung mittels Einschreiben sicher.

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