Checkliste: Pflichten eines Vermieters

Checkliste
© istock/ Aslan Alphan

Wer Häuser oder Wohnungen vermietet, geht eine Menge Verpflichtungen ein. Größere Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen und eine Menge Papierkram wollen geregelt sein. Immonet sagt Ihnen, welche Pflichten Sie als Vermieter übernehmen und was Mieter erledigen müssen.

Instandhaltung: Reparaturen aufgrund von Verschleiß

Es gehört zu den Pflichten des Vermieters, erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen zu übernehmen. Beim Thema Kleinreparaturen scheiden sich oft die Geister. Dabei gilt eine einfache Faustregel: Sind ein tropfender Wasserhahn, Risse in den Badezimmerfliesen oder ein defekter Türgriff aufgrund von Verschleiß reparaturbedürftig, trägt der Vermieter die Kosten für die Instandsetzung.

In Ausnahmefällen kann der Vermieter seinen Mieter aber auch für Kleinreparaturen zur Kasse bitten. Diese Vereinbarung muss vertraglich formuliert und durch eine angemessene Kostengrenze beschränkt sein. Sie liegt bei etwa 75 bis 100 Euro pro Reparatur. Die Jahreshöchstgrenze beträgt acht Prozent der jährlichen Miete (ohne Nebenkosten). Außerdem darf der Vermieter nur Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen in der Wohnung weitergeben. Zum Beispiel für Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter, Wasserhähne und dergleichen. Strom-, Wasser- und Gasleitungen sind immer Sache des Vermieters. Wichtig: Der Mietvertrag muss festlegen, dass es Sache des Vermieters ist, den Handwerker zu beauftragen.

Schäden aufgrund von Baumängeln

Gehen Schäden in der Wohnung auf Baumängel zurück, ist der Vermieter gefragt. Das betrifft zum Beispiel auch Schimmel in der Wohnung: Tritt er durch einen Schaden am Haus auf, muss der Vermieter für Abhilfe sorgen. Hat ein Vermieter den Verdacht, dass der Schimmelbefall durch falsches Lüften oder mangelndes Heizen verursacht wurde, liegt die Beweislast bei ihm.

Verkehrssicherungspflicht

Der Vermieter ist per Gesetz zunächst einmal verpflichtet, für Sicherheit an und in seiner Immobilie zu sorgen. So muss er gewährleisten, dass zum Beispiel bei Glätte gestreut wird. Diese Pflicht kann er aber auf die Mieter übertragen.

Vermieter muss für Ruhe sorgen

Grundsätzlich hat der Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass das Wohnen nicht durch unzumutbaren Lärm beeinträchtigt wird. Sind andere Mieter die Quelle ständigen Lärms, ist es Vermietersache, für Abhilfe zu sorgen.

Heizung ist Vermietersache

Klingt banal, ist aber oft ein Streitpunkt: Der Vermieter ist gemäß Mietrecht verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Dabei muss die Wohnung während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April auf mindestens 20 Grad beheizt werden können. Funktioniert die Heizung nicht, ist das ausschließlich Sache des Vermieters.

Nebenkostenabrechnung

Sieht der Mietvertrag keine Regelung etwaiger Nebenkosten vor, besteht keine Pflicht zur Nebenkostenabrechnung. Ist aber im Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter die Nebenkosten offenlegen und eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Leistet der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Nebenkosten, ist der Vermieter verpflichtet, die tatsächlich entstandenen Kosten nachzuweisen und einmal im Jahr mit den geleisteten Vorauszahlungen abzugleichen. Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode erstellt werden.

Klingelschilder

Gerade in Häusern mit mehreren Parteien macht eine Klingelanlage mit einheitlichen Namensschildern einen gepflegten Eindruck. Dabei gilt: Grundsätzlich sind weder Mieter noch Vermieter verpflichtet, für Namensschilder an der Klingelanlage zu sorgen. Ein Mieter darf sogar ablehnen, namentlich an der Klingelanlage genannt zu werden. Schafft ein Vermieter Klingelschilder aber aus optischen Gründen in einheitlicher Ausführung an, muss er die Kosten dafür übernehmen. Er kann diese Kosten auch nicht als allgemeine Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das hat das Amtsgericht Augsburg entschieden (Az 21 C 4988/11).

Wohnungsgeberbestätigung

Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter dazu verpflichtet ihren neuen Mietern eine Wohnungsgeberbestätigung auszuhändigen. Der Wohnungsbesitzer bestätigt mit dem Dokument, dass der Mieter auch tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist. Diese Bescheinigung benötigen Mieter, wenn sie ihren neuen Wohnsitz bei der Meldebehörde registrieren lassen.

In der Wohnungsgeberbestätigung müssen enthalten sein:

  • Name und Anschrift des Wohnungsgebers
  • Einzugsdatum
  • Anschrift der Wohnung
  • Namen der neuen Bewohner

Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Bescheinigung innerhalb von zwei Wochen auszustellen. Falls der Vermieter seiner Aufgabe nicht nachkommt, nicht rechtzeitig nachkommt oder fehlerhafte Angaben macht, hat der Mieter das Recht und die Pflicht, dies beim Einwohnermeldeamt zu melden. Dem Vermieter droht dann ein Bußgeld. Wesentlich schärfer – nämlich mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro – wird geahndet, wenn der Vermieter wissentlich eine falsche Vermieterbescheinigung ausstellt.

Der Vermieter kann die Wohnungsgeberbestätigung der zuständigen Behörde direkt zukommen lassen oder sie dem Mieter übergeben.

Hier Vorlage einer Wohnungsgeberbestätigung als PDF downloaden ...

Mit dem Gesetz will die Bundesregierung das Melderecht vereinheitlichen und gleichzeitig Scheinanmeldungen verhindern.

Das ist Sache des Mieters

  • Miete muss im Voraus gezahlt werden: Selbstverständlich gehört das Zahlen der Miete zu den obersten Pflichten eines Mieters. Per Gesetz hat er die Pflicht, die Miete im Voraus zu leisten. Sie muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
  • Mieter muss Schäden umgehend melden: Ganz gleich, wer für etwaige Schäden am Ende aufkommt – es ist immer Sache des Mieters, etwaige Mängel zeitnah dem Vermieter mitzuteilen. Nur so hat er eine Chance, einen Schaden zu beheben.
  • Reparaturen aufgrund selbstverursachter Schäden: Hat der Mieter einen Schaden selbst verursacht, muss er auch für die Handwerkerrechnung aufkommen. Fällt ihm zum Beispiel ein Gegenstand auf die Badezimmerfliesen, muss er den Vermieter informieren und selbst die Kosten für die Reparatur übernehmen.
  • Schönheitsreparaturen: Üblicherweise regelt der Mietvertrag, in welchen zeitlichen Abständen ein Mieter welche Schönheitsreparaturen zu leisten hat. Dazu zählen regelmäßiges Streichen und Tapezieren der Räume in der Wohnung.
  • Pflicht zum Heizen und Lüften: Weil Lüften und Heizen zum Erhalt der Bausubstanz erforderlich ist, sind Mieter verpflichtet, beides in ausreichender Weise zu erledigen. Schimmelt die Wohnung oder frieren Wasserrohre ein, ist der Mieter zu Schadensersatz verpflichtet.
  • Rücksichtnahme und Ruhe: Mieter sind grundsätzlich zur Rücksichtnahme gegenüber anderen Mietparteien verpflichtet. So besteht kein einklagbares Recht auf gelegentliche Lärmüberschreitungen, zum Beispiel, weil ein Mieter eine Party feiert. Wer sich dauerhaft rücksichtslos gegenüber der Hausgemeinschaft verhält, riskiert eine fristlose Kündigung.

Weiterlesen:

Rechtstipp: Was tun, wenn der Wohnungsbewerber abspringt?