Schäden und Mängel in der Wohnung: Wer haftet?

Schäden und Mängel in der Wohnung: Wer haftet?
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Kratzer im Parkett, Flecken an der Wand, Sprung in der Badewanne – während der Wohnungsübergabe stellen Mieter häufig Schäden an der Wohnung fest. Viele Mängel muss der Vermieter richten, für manchen Schäden muss aber auch der Mieter gerade stehen.

Welche Mängel und Schäden sind Vermietersache?

Nach Gesetzeslage gilt: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu übergeben und diese während der Mietzeit zu erhalten.

Wohnungsschäden, die auf normalen Verschleiß während der Nutzung von Haus oder Wohnung zurückzuführen sind, müssen somit vom Vermieter behoben werden, wenn der Mieter seine Wohnung normal nutzt. Dazu zählen kleine Beschädigungen in der Fensterfassung, ein abgenutzter Fußboden, Schimmel, Befestigungsschäden von Nägeln oder Dübeln sowie Abnutzungen an sanitären Einrichtungen. Typische Verschleißerscheinungen sind außerdem verstopfte Rohre oder Leckagen an Leitungen. Grundsätzlich haftet der Vermieter, wenn ihn ein Verschulden an der Entstehung des Schadens trifft. Aber auch wenn der Vermieter nicht selbst verantwortlich ist, wie z.B. das Ersetzen von Fenstern, die aufgrund von Silvesterraketen zu Bruch gegangen sind, muss der Vermieter solche Mängel instand setzen.

Wann muss der Mieter für Schaden aufkommen?

Ganz anders sieht dies aber bei Mängeln aus, die der Mieter zu verantworten hat. Hat er Schäden fahrlässig oder sogar mutwillig verursacht, ist der Mieter auch für ihre Behebung verantwortlich. Dazu muss allerdings im Mietvertrag definiert sein, was zur Mietsache gehört und was nicht. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verpflichtet den Bewohner grundsätzlich dazu, mit der Mietsache sorgfältig umzugehen. Im Schadensfall darf er aber nicht verpflichtet werden, Reparaturen selbst auszuführen. Mieter dürfen zwar Glühbirnen auswechseln, aber keine Reparaturen übernehmen, die sie schadenersatzfähig machen. Daher ist die Rohrreinigung oder die Reparatur der Heizungsanlage in jedem Fall von einem Fachmann zu erledigen. Folgeschäden, die auf eine fehlerhafte Reparatur des Mieters zurückzuführen sind, können diesem in Rechnung gestellt werden.

Wichtig: Der Mieter kann nach erfolgloser Mahnung fristlos gekündigt werden, wenn er die Sache vertragswidrig gebraucht und den Schaden nicht behebt. Hierzu zählt z.B. auch die Überlassung der Wohnung an Dritte, ohne dass dies vertraglich möglich ist.

Wenn der Schaden vom Vermieter nicht behoben wird

Wird ein Schaden trotz Meldung beim Vermieter nicht behoben, gilt das sogenannte Selbstbeseitigungsrecht: Ein Mieter darf die Reparatur selbst in Auftrag geben. Die Kosten werden entweder vom Vermieter erstattet oder mit der Miete verrechnet. Man sollte sich jedoch davor hüten, ein neues Ersatzteil zu bestellen, wenn das alte hätte repariert werden können und der Vermieter lediglich mit der Reparatur in Verzug geraten ist. In solchen Fällen können Vermieter einen Teil der Kosten auf die Mieter abwälzen. Sobald ein Mangel vorliegt, darf der Mieter die Miete mindern und Schadensersatz fordern, nachdem dem Vermieter ausreichend Zeit gegeben wurde, den Mangel zu beheben.

Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Bei verdeckten Mängeln, wie beispielsweise Schimmel an den Wänden, muss dem Vermieter ausreichend Zeit gegeben werden, den Mangel zu beheben. Wer also auszieht, sollte vor der Übergabe einen genauen Blick auf die zu übergebende Wohnung werfen. Hat ein Bewohner Mängel entdeckt, muss er diese unverzüglich am besten schriftlich seinem Vermieter mitteilen, sonst läuft er Gefahr, dass seine Ansprüche auf Schadenersatz verfallen. In akuten Fällen, wenn etwa die Heizung an einem sehr kalten Wochenende ausfällt und es keinen Notdienst gibt, kann der Mieter den Monteur auch selbst beauftragen. Er sollte sich aber nachweislich bemüht haben, den Vermieter zu erreichen.

Schönheitsreparaturen bei Auszug

Bestimmte Renovierungsarbeiten darf Ihr Vermieter bei Auszug von Ihnen verlangen, z.B. das Streichen von Wänden und Rohren oder auch das Lackieren der Dielen. Dies sind sogenannte Schönheitsreparaturen. Eine generelle Renovierungspflicht – auch wenn sie im Mietvertrag festgehalten ist – ist allerdings nicht rechtens. Welche Schönheitsreparaturen der Mieter zu tätigen hat und was nicht dazu gehört, erfahren Sie hier.

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