Untermiete: Nur mit Zustimmung des Vermieters

Untermiete: Nur mit Zustimmung des Vermieters
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Die Frage, ob ein Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilen muss, wird häufig zum Streitfall. Nicht selten enden beide Parteien vor Gericht. Um sich das zu ersparen, hier ein paar Informationen zur Gesetzeslage.

Aus mietrechtlicher Sicht macht es einen großen Unterschied, ob die komplette Wohnung untervermietet werden soll oder nur ein Teil davon. In den meisten Fällen will der Mieter nur einen Bereich – etwa ein Zimmer – untervermieten.

Tipp: So sollte ein Untermietvertrag aussehen.

Untervermietung bei „berechtigtem Interesse“

Sofern die Untervermietung nicht bereits im Mietvertrag ausdrücklich gestattet wird, ist die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Allerdings ist der Mieter nicht allein auf dessen guten Willen angewiesen. Nach § 553 BGB hat der Mieter in bestimmten Fällen einen – notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Voraussetzung ist, dass nach Abschluss des Mietvertrages ein „berechtigtes Interesse“ an einer Untervermietung entsteht. Dazu muss der Mieter einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe nachweisen.

Diese Umstände sind zum Beispiel:

  • die Notwendigkeit, Nebeneinkünften zu erzielen, weil ein Familienmitglied, das bisher den Mietzins mitgetragen hatte, ausgezogen oder verstorben ist
  • Mieter sind zwingend auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen
  • die Gründung einer Lebensgemeinschaft mit einem/einer Dritten
  • die Aufnahme eines pflege- oder fürsorgebedürftigen Verwandten

Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung dann verweigern, wenn seinerseits wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Dritten unzumutbar machen, etwa bei:

  • Überbelegung der Wohnung durch die Aufnahme des Dritten
  • vorhandener Feindschaft des Vermieters und dem Dritten
  • zu erwartenden Störungen des Hausfriedens

Vermietung der gesamten Wohnung: kein Anspruch auf Erlaubnis

Um die ganze Wohnung unterzuvermieten, ist auf jeden Fall die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Hier besteht kein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, steht dem Mieter gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. Dies kann bei unbefristeten Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden und in denen für Mieter noch längere Kündigungsfristen von bis zu 12 Monaten festgelegt sind, positiv sein. Innerhalb von unbefristeten Mietverträgen, die nach diesem Datum abgeschlossen wurden, haben Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Tipp: Bei der teilweisen oder vollständigen Untervermietung gilt: Hauptmieter haften gegenüber dem Vermieter für Schäden, die der Untermieter verursacht. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt deshalb den Hauptmietern, vom Untermieter eine Mietsicherheit (Kaution) zu verlangen, die Fragen der Schönheitsreparaturen zu klären und eine Regelung für die Betriebskosten zu treffen.

Rechtsfolgen unerlaubter Untervermietung

Überlässt ein Mieter die eigene Wohnung trotz Abmahnung durch den Vermieter einem Dritten, kann das Mietverhältnis gekündigt werden – fristgemäß oder sogar fristlos. Der Vermieter muss allerdings den Tatbestand der unerlaubten Gebrauchsüberlassung im Räumungsprozess nachweisen. Kann er das, hat er auch gegenüber dem Untermieter einen gesetzlichen Rückgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB.

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