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Untermiete und Zwischenmiete

Untermiete und Zwischenmiete

© Thomas EyeDesign / iStock

Die Frage, ob ein Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilen muss, wird häufig zum Streitfall. Viele Auseinandersetzungen enden vor Gericht. Damit Sie nicht in einen unnötigen Konflikt geraten, informieren wir Sie über die gesetzlichen Rahmenbedingungen für eine Untervermietung. Aus mietrechtlicher Sicht macht es einen großen Unterschied, ob die komplette Wohnung untervermietet werden soll oder nur ein Teil davon. Außerdem haben wir Tipps für die Suche nach einer Zwischenmiete.

Sofern die Untervermietung nicht bereits im Mietvertrag ausdrücklich gestattet wird, ist die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Allerdings ist der Mieter nicht allein auf dessen guten Willen angewiesen. Nach § 553 BGB hat der Mieter in bestimmten Fällen einen – notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Voraussetzung dafür ist, dass nach Abschluss des Mietvertrages ein „berechtigtes Interesse“ an einer Untervermietung entsteht. Dazu muss der Mieter einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe nachweisen.

In welchen Fällen liegt ein berechtigtes Interesse vor?

  • Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn für Mieter die Notwendigkeit besteht, durch eine Untermiete Nebeneinkünfte zu erzielen, weil ein Familienmitglied, das bisher den Mietzins mitgetragen hatte, ausgezogen oder verstorben ist.
  • Ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung besteht auch, wenn Mieter zwingend auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen sind.
  • Auch die Gründung einer Lebensgemeinschaft mit einem/einer Dritten rechtfertigt die Erteilung einer Untermieterlaubnis.
  • Außerdem stellt die Aufnahme eines pflege- oder fürsorgebedürftigen Verwandten ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung dar.

Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung in solchen Fällen nur verweigern, wenn seinerseits wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des oder der Dritten unzumutbar machen. Dazu zählen:

  • Überbelegung der Wohnung
  • Vorhandene Feindschaft des Vermieters mit dem/der Dritten
  • Erwartbare Störungen des Hausfriedens

Vermietung der ganzen Wohnung: Kein Anspruch auf Erlaubnis

Um die ganze Wohnung unterzuvermieten, ist auf jeden Fall die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Ein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis besteht nicht. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, steht dem Mieter gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB allerdings ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. Dies kann bei unbefristeten Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden und in denen für Mieter noch längere Kündigungsfristen von bis zu 12 Monaten gelten können, positiv sein. Bei unbefristeten Mietverträgen, die nach diesem Datum abgeschlossen wurden, haben Mieter generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Tipp: Sowohl bei der teilweisen als auch bei der vollständigen Untervermietung haften Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für Schäden, die Untermieter verursachen. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt den Hauptmietern deshalb, von ihren Untermietern eine Mietsicherheit (Kaution) zu verlangen, die Fragen der Schönheitsreparaturen zu klären und eine Regelung für die Betriebskosten zu treffen.

Rechtsfolgen einer unerlaubten Untervermietung

Überlässt ein Mieter die eigene Wohnung trotz Abmahnung durch den Vermieter einem oder einer Dritten, kann das Mietverhältnis gekündigt werden – fristgemäß oder sogar fristlos. Der Vermieter muss allerdings den Tatbestand der unerlaubten Gebrauchsüberlassung im Räumungsprozess nachweisen. Kann er das, hat er gemäß § 546 Abs. 2 BGB auch gegenüber dem Untermieter einen gesetzlichen Rückgabeanspruch.

Ein Vermieter kann eine unbefristete Untermieterlaubnis widerrufen, hat das Landgericht Berlin entschieden. Selbst nach 15 Jahren gängiger Praxis können Eigentümer die Erlaubnis zurückziehen, so das Urteil.

Der Sachverhalt

Die vorherige Eigentümerin einer Wohnung in Berlin hatte den Mietern eine unbefristete Untermieterlaubnis eingeräumt. Nach einem Eigentumsübergang 2006 widerrief die neue Eigentümerin nach 15 Jahren diese Erlaubnis zur Untervermietung. Die bisherigen Mieter sahen sich in ihrem Mietrecht verletzt und ignorierten den Widerruf, woraufhin die neue Eigentümerin vor Gericht zog.

Die Entscheidung

Die zuständigen Richter am Landgericht Berlin gaben der neuen Eigentümerin Recht und stellten klar, dass eine Untermieterlaubnis jederzeit begründet widerrufen werden kann. Die Erteilung einer solchen Erlaubnis erweitere lediglich den Mietvertrag hinsichtlich des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs. Ein Widerruf kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart ist oder aber ein wichtiger Grund besteht, heißt es im Urteil. Da es sich lediglich um ein Plus zum Mietvertrag handelt, muss dieser Grund nicht so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses als solches unzumutbar wäre.

Nach Ansicht des Gerichts dürfen die Mieter auch bei einer unbefristet erteilten Untermieterlaubnis nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis zeitlich gänzlich unbeschränkt gilt. Vielmehr ergebe die verständige Auslegung nach Treu und Glauben, dass die Gestattung unter dem stillschweigenden Vorbehalt der Zumutbarkeit stehe.

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter von der Untervermietungsgenehmigung in einem Umfang Gebrauch gemacht, der von der Erlaubnis nicht – mehr – gedeckt war. Nach mehr als 15 Jahren sei dem Eigentümer eine solche „Vorratshaltung“ ohne jegliche konkrete Rückkehrpläne der Beklagten in die Wohnung schlicht nicht mehr zumutbar. Demnach überwiege das Interesse des Vermieters am Erhalt der Verfügungsgewalt über sein Eigentum, weswegen der Widerruf wirksam sei.

Praxishinweis

Im vorliegenden Fall handelt es sich nach 15 Jahren Untervermietung um eine ziemlich eindeutige Überschreitung des zumutbaren Gebrauchsumfangs. Schon bei kleinen Abweichungen wie etwa Rückzugsplänen der Mieter in einigen Jahren kann sich die Bewertung der Zumutbarkeit ändern. Es empfiehlt sich daher – zumindest aus Vermietersicht –, stets einen entsprechenden Vorbehalt in die Untermieterlaubnis aufzunehmen.

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017; 65 S 285/16

Viele Menschen ziehen für ihr Studium oder ihren Beruf vorübergehend in eine andere Stadt, um beispielsweise ein Praktikum zu absolvieren. In dieser Situation eine eigene Wohnung anzumieten ist sehr zeitaufwendig, eine längere Unterkunft im Hotel dagegen zu teuer. Die Lösung könnte ein möbliertes Zimmer oder eine Wohnung zur Zwischenmiete sein.

Zwischenmiete bedeutet, eine Bleibe für einen begrenzten Zeitraum anzumieten, bis man in Ruhe eine eigene Wohnung gefunden hat oder die Stadt wieder verlässt. Im Gegensatz zu einem Hotel oder einer Pension sind Zwischenmieten günstiger und die Unterkünfte bieten zudem häufig mehr Platz. Wer schnell Anschluss am neuen Wohnort finden möchte, mietet vielleicht besser ein möbliertes Zimmer in einer WG an.

Zwischenmiete: Von der Studenten-WG bis zum Penthouse

Wer ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft mietet, findet gleich Anschluss in der neuen Umgebung. Außerdem kann man die Küche, die Waschmaschine, den Telefonanschluss oder das Internet mitbenutzen. Studentische Wohngemeinschaften oder Zimmer in Studentenwohnheimen sind oftmals weniger komfortabel, dafür aber umso günstiger. Privatwohnungen werden häufig vorübergehend vermietet, wenn die Bewohner auf Reisen oder für den Job unterwegs sind. Es gibt auch spezialisierte Vermittler, die im Auftrag der Vermieter Kurzmieten vom einfachen Appartement bis hin zum Luxus-Penthouse anbieten.

Zwischenmiete: Tipps für die Suche

Eine Unterkunft zur Zwischenmiete zu finden ist häufig nicht so einfach, denn der gesuchte Zeitraum muss zum Angebot passen – andernfalls muss die Unterkunft (vielleicht mehrmals) gewechselt werden. Auch die Lage ist wichtig: Möglichst gute Verkehrsanbindung, in der Nähe des Arbeitsplatzes oder der Universität und je nach Geschmack in einem lebendigen oder ruhigen Viertel. Oft kann der Suchende zudem nicht vor Ort sein und somit keine persönlichen Eindrücke von der Wohnung und der Umgebung sammeln.

Ein Weg zur Wohnungssuche führt über die örtlichen Mitwohnzentralen. Diese Dienstleister verlangten bis Juni 2015 eine Provision vom Mieter für die erfolgreiche Vermittlung, die in der Regel von Miethöhe und Mietdauer abhängig war. Mit dem Bestellerprinzip hat sich das geändert, seitdem muss der Vermieter für die Provision aufkommen.

Mustervorlagen & Checklisten

Unterlagen für Ihren Umzug

  • Mieterselbstauskunft
  • Wohnungsübergabeprotokoll
  • Wohnungsgeberbestätigung
  • Umzugscheckliste
  • und viele mehr …

Hier finden Sie alle Formulare für einen reibungslosen Umzug.

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