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Wofür müssen Mieter zahlen – und wofür nicht?

Wofür müssen Mieter zahlen?

© g-stockstudio / iStock

Welche Kosten muss der Hausbesitzer selbst tragen und welche Kosten dürfen Vermieter den Mietern in Rechnung stellen? Darüber streiten Vermieter und Mieter häufig vor Gericht, nicht selten geht der Rechtsstreit bis zur letzten Instanz. Die gefällten Urteile geben Anhaltspunkte, wofür Sie als Mieter zahlen müssen und an welchen Kosten Sie nicht beteiligt werden dürfen. Bei uns erfahren Sie, in welchen Fällen Sie eine Nebenkostenrechnung beanstanden sollten.

Aufzug, den man nicht benutzen kann: Nein

Mieter müssen sich an den Kosten für einen Aufzug nicht beteiligen, wenn sie mit dem Aufzug ihre Wohnung nicht erreichen können. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn sie in einem Quergebäude oder im Hinterhaus wohnen. Wer den Aufzug „nur“ nicht nutzen möchte – etwa bei einer Wohnung im Erdgeschoss, aus sportlichen Gründen oder aufgrund von Platzangst –muss dennoch den entsprechenden Anteil an den Gesamtkosten tragen.

Gartengeräte: Nein

Zwar können Kosten für die Gartenpflege als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden, nicht aber die Kosten für Gartengeräte. Das liegt daran, dass Gartengeräte keine laufenden, immer wieder fällige Kosten darstellen – genauso wenig wie das, was der Vermieter für die Neuanlage des Gartens oder die erstmalige Anschaffung von Pflanzen bezahlt.

Messdifferenzen beim Wasserzähler: Nein

Wenn der Hauptwasserzähler des Hauses einen deutlich höheren Verbrauch anzeigt als die Werte der Wohnungswasserzähler ergeben, muss der Vermieter die Differenz bezahlen. Eine Differenz von bis zu 20 Prozent liegt dabei im Toleranzbereich. Ist der Unterschied größer, müssen Mieter nur die in ihrer Wohnung gemessene Wassermenge bezahlen. Hohe Differenzen weisen häufig darauf hin, dass im System Wasserverluste anfallen – das zu klären fällt in die Verantwortung des Vermieters.

Mängel, die von unbekannten Dritten verursacht werden: Nein

Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist bis auf wenige Ausnahmen (z. B. fahrlässiges oder mutwilliges Verhalten der Mieter) der Vermieter zuständig und er muss auch die entsprechenden Kosten dafür tragen. Das gilt auch, wenn ein Unbekannter den Schaden oder Mangel verursacht hat. Entsprechende Gerichtsurteile gibt es etwa zum Fall eines verklebten Türschlosses und einer Rohrverstopfung.

Miete für nicht vorhandene Quadratmeter: Nein

Mieter müssen nur für die tatsächlich vorhandene Wohnfläche zahlen, die offizielle Angabe im Mietvertrag ist nicht entscheidend. Früher galt eine Zehn-Prozent-Grenze: War die Quadratmeterzahl mehr als zehn Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, durfte der Mieter die Miete entsprechend kürzen. Eine Abweichung von bis zu zehn Prozent wurde als legitim angesehen.

Diese übliche Praxis hat der Bundesgerichtshof jedoch mit einer Entscheidung im Mai 2018 gekippt (BGH VIII ZR 266/14). Seit diesem Urteil darf nur noch die tatsächliche Wohnungsgröße berücksichtigt werden – bei jeglichen Fällen, in denen die Größe einen Maßstab zur Berechnung darstellt (z. B. Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung).

Übrigens: Balkone und Terrassen werden üblicherweise mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt, höchstens aber zur Hälfte. In Dachgeschoßwohnungen zählen Raumteile mit einer Höhe unter einem Meter gar nicht mit, beträgt die Höhe weniger als zwei Meter darf nur die Hälfte der Fläche angegeben werden. Voll angerechnet werden nur Raumteile mit einer Deckenhöhe ab zwei Metern.

Parkettboden abschleifen bei Auszug: Nein

Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, bei seinem Auszug den Parkettboden in der Wohnung abzuschleifen. Auch entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind nicht unbedingt wirksam.

Reparaturen und Verwaltung: Nein

Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Rücklagen für Instandhaltungen sind nicht Teil der Betriebskosten. Der Vermieter muss die entsprechenden Kosten selbst tragen und darf auch keine anderslautende Vereinbarung in den Mietvertrag schreiben.

Schädlingsbekämpfung: Nein

Der Vermieter hat die Pflicht, sein Haus vor Schädlingen wie Ungeziefer oder Ratten zu schützen. Rückt ein Kammerjäger an, muss der Vermieter auch die entsprechende Rechnung übernehmen.

Schadenersatz bei falschem Alarm: Nein

Wer aus Sorge um die Nachbarn die Feuerwehr ruft, muss keinen Schadenersatz leisten, wenn die Löschkräfte bei ihrem Einsatz etwas beschädigen. Das gilt auch dann, wenn der Notruf falscher Alarm war. Gerichte urteilten, dass etwa Kosten für aufgebrochene Wohnungstüren nicht zu Lasten des Anrufers gehen dürfen, damit niemand aus Angst vor Schadenersatzforderungen auf Alarmrufe verzichtet.

Unterhalt leerstehender Wohnungen: Nein

Gibt es in einem Mietshaus leerstehende Wohnungen, muss der Vermieter sie trotzdem bei der Kostenverteilung berücksichtigen. Die anteiligen Kosten für beispielsweise den Hausmeister, die Grundsteuer, die Flurbeleuchtung oder das Abwasser müssen Vermieter in solchen Fällen selbst übernehmen.

Versicherungen für die Immobilie: Nein

Beiträge für eine Rechtsschutz-, Mietverlust- oder Hausratversicherung sind Vermietersache und gelten nicht als Betriebskosten, sie dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Wartungskosten: Nein

Die Kosten für Wartungen etwa von Klingelsprechanlagen, Rauchabzugsanlagen oder Türschließanlagen muss der Vermieter tragen und darf sie nicht auf seine Mieter umlegen. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter für einen Vollwartungsvertrag für den Fahrstuhl oder die Heizanlage bezahlen sollen, sollten Sie diesen Posten auf der Nebenkostenabrechnung immer gründlich prüfen. Häufig sind darin Reparaturkosten enthalten, die der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen darf.

Bearbeitungsgebühr für den Mietvertrag: Vielleicht

Verlangt der Vermieter oder die Hausverwaltung für den Abschluss eines Mietvertrags eine Bearbeitungsgebühr, ist das häufig nicht rechtens. Mietervereinen zufolge könnte allenfalls eine Ausfertigungsgebühr zwischen 50 und 75 Euro anfallen, wenn sie zuvor vereinbart wurde. Makler dürfen niemals eine Gebühr für die Ausfertigung eines Vertrages verlangen.

Verlorener Schlüssel: Vielleicht

Wer seinen Schlüssel verliert, muss darüber den Vermieter informieren und womöglich die Kosten für den Austausch des Schlosses bezahlen. Diese Regelung gilt allerdings nicht, wenn Mieter den Verlust des Schlüssels nicht selbst zu verantworten haben. Das kann beispielsweise bei Diebstahl oder bei einem Abbruch des Schlüssels im Schloss der Fall sein. 

Das Schloss muss zudem dann nicht ausgetauscht werden, wenn sich mit großer Sicherheit ausschließen lässt, dass der verlorene Schlüssel missbraucht werden kann. Ein Verlust des Schlüssels in einem Gewässer im Auslandsurlaub beispielsweise rechtfertigt keinen Austausch des Schlosses, da potenzielle Finder nichts mit dem Schlüssel anzufangen wüssten.

Aufzug, den man nicht braucht: Ja

Wer den Aufzug im Haus faktisch nicht nutzt, weil die Wohnung beispielsweise im Erdgeschoss liegt, muss sich an den Kosten trotzdem beteiligen – schließlich könnte man ihn nutzen, um etwa Nachbarn in höheren Stockwerken zu besuchen.

Dachrinnenreinigung: Ja

Kosten für die Dachrinnenreinigung können Teil der Betriebskosten sein und gehören nicht unbedingt zu den sogenannten Instandhaltungskosten, die nicht umlagefähig sind. Somit können Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als „sonstige Betriebskosten“ deklariert wurden. 

Entfernung von selbstverlegtem Teppich oder Laminat: Ja

Hat ein Mieter in der Wohnung auf eigene Kosten Bodenbeläge wie Teppich und Laminat verlegt oder eine Küche eingebaut, kann der Vermieter beim Auszug verlangen, dass dies rückgängig gemacht wird. Die Kosten dafür muss der Mieter tragen.

Grundsteuer: Ja

Die Grundsteuer, die der Vermieter bezahlen muss, gehört zu den sogenannten „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“. Diese sind umlagefähig, folglich können Mieter über die Nebenkostenabrechnung beteiligt werden.

Neues Klettergerüst: Ja

Gehört ein Spielplatz zur Wohnanlage, müssen alle Mieter für eine Modernisierung einen anteiligen Kostenbeitrag übernehmen – unabhängig davon, wer den Spielplatz tatsächlich nutzt. Wird etwa der Sand ausgetauscht oder werden neue Spielgeräte angeschafft, handelt es sich um umlagefähige Nebenkosten. Das gilt auch für einen neuen Rasen im Hinter- oder Innenhof.

Pflegekosten für nicht nutzbaren Garten: Ja

Mieter müssen mitunter schon für den Blick ins Grüne zahlen und können an den Pflegekosten für einen Garten beteiligt werden, den sie nicht nutzen dürfen. Vorraussetzung für die Kostenbeteiligung ist, dass die Gartennutzung nicht exklusiv einer Partei oder dem Vermieter selbst vorbehalten ist, sondern der Garten entweder von niemandem oder allen benutzt werden kann.

Reparaturen kleinerer Art: Ja

Wenn der Duschkopf defekt ist oder ein Lichtschalter ausgetauscht wird, muss der Mieter die Kosten in Höhe von bis zu 100 Euro selbst tragen, wenn im Mietvertrag eine „Kleinreparaturklausel“ enthalten ist. Die jährlichen Kosten für Kleinreparaturen dürfen aber nicht mehr als sechs bis zehn Prozent (unterschiedliche Rechtsprechung) der Jahreskaltmiete betragen.

Sperrmüll von anderen: Ja

Ruft der Vermieter die Sperrmüllabfuhr, weil einzelne Mieter oder unbekannte Personen Sperrmüll beispielsweise im Innenhof entsorgt haben, müssen alle Mieter für die Entsorgung bezahlen. Die Kosten können über die Betriebskostenabrechnung aufgeteilt werden.

Untätiger Hausmeister: Ja

Auch wenn der Hausmeister seine Arbeiten nicht ordnungsgemäß erledigt: Mieter dürfen die Betriebskosten nicht um sein Honorar kürzen, wenn die Kosten dem Vermieter tatsächlich entstanden sind. Wer unzufrieden mit dem Hausmeister ist, hat gegebenenfalls die Möglichkeit, die laufende Miete zu kürzen.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass die hier gemachten Angaben keine gesetzlichen Vorgaben sind, sondern aus der Rechtsprechung deutscher Gerichte unterschiedlicher Instanzen stammen. Im Zweifel oder im Streitfall wenden Sie sich am besten an den örtlichen Mieterverein.

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