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Mietrecht – wichtige Rechtsprechungen und Tipps für Mieter

Mietrecht: Ihre Rechte und Pflichten

© skynesher / iStock

Wie können Mietrechtstreitigkeiten bereits bei Vertragsabschluss vermieden werden? Wie geht man vor, wenn die Wohnung Mängel aufweist? Welche Rechte haben Sie, wenn es um Mieterhöhung oder -minderung geht? immonet erklärt Ihnen einfach und übersichtlich, was Sie in Sachen Mietrecht wissen müssen und hält Sie über aktuelle Urteile auf dem Laufenden.

Mit der Frage, was Mieter im Treppenhaus abstellen dürfen und was nicht, haben sich schon unzählige Gerichte befasst. Klar ist: Die Rechtsprechung ist nicht immer eindeutig. Eines aber ist bei allen Gerichtsurteilen gleich: Grundsätzlich muss die Sicherheit der Bewohner gewährleistet sein. Dem Vermieter kommt die Aufgabe zu, für ausreichende Fluchtwege und ein ungehindertes Durchkommen im Treppenhaus zu sorgen.

Kinderwagen und Rollatoren sind erlaubt

Beim Thema Kinderwagen und Rollatoren herrscht Einigkeit in der Rechtsprechung. Das Abstellen ist im Treppenhaus in der Regel erlaubt. Verfügt ein Mietshaus nicht über einen Aufzug, könne jungen Eltern nicht zugemutet werden, den Kinderwagen die Treppen hinaufzuschaffen, so der Tenor in der Rechtsprechung. Sie dürfen im Hausflur abgestellt werden, soweit es keine zumutbare Alternative gibt.

Gleiches gilt für Gehhilfen älterer Menschen (Rollatoren) oder Rollstühle. Ist der Mieter auf diese Dinge angewiesen, darf er sie auch im Treppenhaus abstellen. Die Sicherheit der Mitbewohner muss aber gewährleistet sein. So hat zum Beispiel das Landgericht Hannover geurteilt, dass eine Mieterin ihren Rollator im Treppenhaus zusammenklappen muss (Az:20 S 39/05).

(K)Ein Ort für Schuhschränke und Co.

In der Regel ist es nicht erlaubt, Schuhschränke, Ständer für die Garderobe oder Regale im Treppenhaus aufstellen. Das Treppenhaus ist ein Gemeinschaftsraum und muss von allen Mietern gleich genutzt werden können. Möbel im Treppenhaus stellen ein Sicherheitsrisiko dar und können im Brandfall Fluchtwege versperren.

Aber auch hier erlauben Gerichte zuweilen Ausnahmen, zum Beispiel, wenn ein Mieter im obersten Stockwerk wohnt und sein Möbelstück niemandem den Weg versperrt. Dazu hat das Amtsgericht Köln ein entsprechendes Urteil gefällt (Az: 222 C 426/00). Auch müffelnde Sportschuhe, nasse Gummi-Stiefel oder Garten-Latschen gehören nicht ins Treppenhaus.

Zwar sieht die Praxis in vielen Mietshäusern anders aus, doch juristisch betrachtet, stellen die Schuhablagen eine Beeinträchtigung des Fluchtwegs dar. Doch die Gerichte sehen Ausnahmen vor. So dürfen bei schlechtem Wetter nasse Schuhe vorübergehend auf der Fußmatte abgestellt werden, wie zum Beispiel das Oberlandesgericht Hamm befand (Az: 15 Wx 168/88).

Dekoration gehört in die Wohnung

Wenn Mieter ihre Bilder im Flur aufhängen oder die Wände im Treppenhaus mit Wandtattoos bekleben möchten, haben sie im Zweifelsfall vor Gericht schlechte Karten. Gleiches gilt für Pflanzen. Denn Deko-Artikel gehören in die Wohnung und nicht ins Treppenhaus.

Heiligen-Figuren sind nach einem Urteil des Amtsgerichtes Münster eine andere Kategorie. So hatte sich ein protestantischer Mieter vor Gericht vergeblich dagegen gewehrt, dass eine Madonnen-Figur im Treppenhaus aufgestellt worden war. Diese beeinflusse weder die Nutzbarkeit der Wohnung noch führe sie zu einer besonderen Belastung für den klagenden Mieter, so das Amtsgericht Münster (Az: 3 C 2122/03).

Fahrräder müssen in den Keller

Nicht zulässig ist das Abstellen von Fahrrädern im Treppenhaus. Viele Gerichte kommen in ihren Urteilen zum Schluss, dass es Mietern zugemutet werden kann, ihre Transportmittel im Keller oder in der eigenen Wohnung abzustellen. Das Sicherheitsrisiko durch abgestellte Fahrräder im Treppenhaus bewerten die Gerichte einhellig als groß.

Vermieter trägt Verantwortung

Der Vermieter ist letztlich für die Sicherheit seiner Mieter verantwortlich und hat dafür zu sorgen, dass das Treppenhaus für alle Parteien ordnungsgemäß nutzbar ist. Über die Hausordnung kann er regeln, was im Treppenhaus abgestellt werden darf und was nicht.

Keine Aussicht auf Erfolg hat er aber, wenn er zum Beispiel Kinderwagen und Rollatoren grundsätzlich verbietet. Sie sind immer zulässig, wenn es keine zumutbare Alternative gibt. Duldet ein Vermieter über einen langen Zeitraum zum Beispiel das Aufstellen eines kleinen Schuhschränkchens, darf er nicht einfach ein Verbot aussprechen. Denn dann greift eine Art Gewohnheitsrecht, insofern er die Sicherheit der Mitbewohner nicht gefährdet.

Im Zweifelsfall kann es hilfreich sein, den Vermieter beim Aufstellen bestimmter Dinge im Treppenhaus um Erlaubnis zu fragen. Allerdings sind Mieter dann noch nicht davor gefeit, dass zum Beispiel Nachbarn gegen abgestellte Möbelstücke im Treppenhaus klagen können.

Die ersten Schneeflocken rieseln und verwandeln die Umgebung in eine Puderzuckerlandschaft. Schluss mit der Idylle ist aber spätestens dann, wenn es um das Schneeschippen vor der eigenen Haustür geht. Schnee und Eis zu entfernen, ist zwar grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde, die gibt die Verantwortung aber in der Regel an die Grundstückseigentümer ab.

Wer muss den Schnee schippen?

Sand streuen und Schnee schippen gehören zu den Pflichten des Vermieters. Dieser kann den Winterdienst zwar auf den Mieter übertragen, muss die Regelung aber im Mietvertrag festhalten. Der Vermieter ist außerdem dazu verpflichtet, zu überprüfen, ob der Bewohner seinen Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß und rechtzeitig nachkommt.

Wird der Winterdienst im Mietvertrag nicht erwähnt, hat der Bewohner Glück gehabt, denn der Vermieter darf die lästige Pflicht nicht nachträglich vertraglich festhalten. Ist eine Klausel im Mietvertrag vorhanden, sind nicht nur Mieter, die in Erdgeschosswohnungen leben, zum Räumen und Streuen verpflichtet. In Wohnanlagen wird häufig ein professioneller Winterdienst beauftragt. Die Kosten hierfür werden dann auf alle Mieter umgelegt.

Tipp:

Wenn der Vermieter Sie verpflichtet Schnee zu schippen, klären Sie, wer die Materialkosten für Streugut und Schaufel trägt.

Welche Wege müssen frei sein?

Jeder Gehweg rund ums Haus muss von Schnee und Eis befreit werden, dazu gehören auch Zufahrtswege. Ebenso müssen Mülltonnen oder der Fahrradkeller gefahrlos erreichbar sein. Details können Sie in der Straßenreinigungssatzung Ihrer Gemeinde nachlesen. Stellt sich die Frage, wohin mit dem Schnee? Vom Grundstück darf der Schnee nicht einfach auf die Straße geschippt werden. Den Schnee auf die Seite des Gehweges zu räumen ist erlaubt, wenn der freigehaltene Streifen so groß ist, dass zwei Fußgänger ihn gleichzeitig passieren können. Dafür reichen nach einem Entscheid des Oberlandesgerichts Bamberg rund 80 bis 120 Zentimeter aus.

Wann muss gestreut und geräumt werden?

Winterdienst ist nichts für Langschläfer, bereits am frühen Morgen muss geschippt werden. Jeder Gehweg sollte von 7 Uhr bis 20 Uhr gefahrlos passierbar sein. Streuen und Räumen müssen auch Berufstätige. Wer seinen Pflichten nicht selbst nachkommen kann, muss für Ersatz sorgen. Eine Lösung kann sein, sich mit den Nachbarn im Haus abzusprechen, wer zu welcher Zeit den Schnee beseitigt. Eine andere Möglichkeit ist, einen Räumdienst zu engagieren, der die lästige Pflicht übernimmt.

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Stürzt eine Person auf dem glatten Gehweg oder dem Hauszugang, können Ansprüche auf Schmerzensgeld geltend gemacht werden. Außerdem droht ein Bußgeld wegen Vernachlässigung des Winterdienstes. Eine einheitliche Rechtsprechung zur Verhältnismäßigkeit gibt es allerdings nicht. Anspruchsgegner ist der Hauseigentümer oder bei Mehrfamilienhäusern der Vermieter, wenn er nicht prüft, ob der Mieter seinen Winterdienst erledigt hat. Ebenso können Mieter zur Verantwortung gezogen werden, wenn sie Schnee und Eis nicht beseitigt haben. Allerdings gilt auch hier der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Wenn es den ganzen Tag lang schneit, muss wiederholt, aber nicht ständig Schnee geschaufelt werden.

Was darf gestreut werden?

Wer den Gehweg frei halten muss, sollte beim Streugutkauf auch an die Umwelt denken. Gerade nach dem letzten harten Winter mussten viele Bäume gefällt werden, denen das Streusalz zu sehr zugesetzt hat. Lavagranulat, Sand oder Kies sind am besten für die Umwelt und kleine Hundepfoten geeignet. Das aggressive Streusalz wird von vielen Gemeinden nur in Ausnahmefällen geduldet.

Das müssen Sie als Hausbesitzer beachten

Auch Hauseigentümer sind gesetzlich dazu verpflichtet Gehwege vor ihrem Grundstück zu räumen. Für sie gelten die gleichen Regeln wie für Mieter. Sie können einen professionellen Winterdienst beauftragen, der sich um die Räumung kümmert. Allerdings muss der Eigentümer stichprobenartig überprüfen, ob tatsächlich geräumt wurde.

Das Ordnungsamt kontrolliert im Winter, ob die Wege vorm Haus passierbar sind oder nicht. Wer als Hausbesitzer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die je nach Wohnort mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Hinzu kommt die Gefahr von privatrechtlichen Haftungsansprüchen, wenn ein Unfall passiert. Ein Warnschild "Privatweg – Betreten auf eigene Gefahr" entbindet Eigentümer nicht von der Pflicht zum Winterdienst. Es ist lediglich im Fall einer Gerichtsverhandlung von Bedeutung, wenn es um die Mitschuld eines Geschädigten geht.

Auch das Laub vor dem Grundstück ist Sache des Eigentümers. Rutscht ein Fußgänger beispielsweise auf nassem Laub auf dem Gehweg aus, kann er Schadensersatzansprüche geltend machen. Denn Hausbesitzer sind verpflichtet,  Gehwege vor dem Grundstück in einem begehbaren Zustand zu halten. Das trifft auch zu, wenn die Bäume am Straßenrand gar nicht ihm selbst, sondern der Stadt oder Gemeinde gehören. Denn die Kommunen übertragen die Kehrpflicht in der Regel den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke.

Ob wegen eines Studiums in einer anderen Stadt oder bei berufsbedingtem Pendeln – manchmal ist ein zweiter Wohnsitz erforderlich. Mit der Zweitwohnsitzsteuer kann dies allerdings mancherorts richtig teuer werden. Immonet gibt einen kurzen Überblick, wer wo wie viel zahlen muss.

Das steckt dahinter

Die Zweitwohnsitzsteuer – oder auch „Zweitwohnungssteuer“ – ist eine kommunale Aufwandsteuer und wird von der Stadt oder Gemeinde erhoben. Alle Personen, die eine Zweitwohnung besitzen oder mieten, sind von ihr betroffen. Der Begriff Aufwandsteuer wird deswegen verwendet, weil derjenige zur Kasse gebeten wird, der sich den Aufwand leisten kann, zwei Wohnungen zu unterhalten. Dies zielt in erster Linie auf Ferienwohnungen ab. Bei Studenten oder Berufspendlern stellt die Steuer dagegen eine große zusätzliche Belastung dar.

Hintergrund der Zweitwohnsitzsteuer sind fehlende Einnahmen der Kommunen. Da diese nur für Einwohner mit angemeldeten Erstwohnsitz Steuergelder erhalten, möchten sie mit der Zweitwohnsitzsteuer die entgangenen Einnahmen ausgleichen. Begründet wird dies damit, dass auch die Inhaber eines Zweitwohnsitzes öffentliche, von der Gemeinde finanzierte Einrichtungen wie Schwimmbäder, Museen oder Bibliotheken nutzen.

Wer ist von der Steuer befreit?

Die Zweitwohnungssteuer muss jeder zahlen, der einen Zweitwohnsitz angemeldet hat. Ausgenommen sind Bewohner in Alten- und Pflegeheimen, Studenten ohne Einkommen und Geringverdiener. Auch Berufspendler sind von der Steuer befreit, sofern sie verheiratet sind.

Das müssen Sie zahlen

Die Berechnungsgrundlage ist die Nettokaltmiete der Zweitwohnung, auf die jährlich ein bestimmter Prozentsatz erhoben wird. Jede Kommune kann selbst die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer festlegen. Daher gibt es zum Teil enorme Unterschiede zwischen den Steuersätzen der einzelnen Gemeinden und Städte. Während Berlin fünf Prozent der Nettokaltmiete fordert, sind es in Hamburg acht, in München neun und in Köln zehn Prozent. Am kostspieligsten ist ein Zweitwohnsitz im baden-württembergischen Überlingen – dort werden knapp 33 Prozent fällig.

Allerdings gibt es auch Städte, die bisher von einer Zweitwohnsitzsteuer Abstand nehmen. Dazu zählen unter anderem Frankfurt am Main, Düsseldorf, Mannheim und Würzburg.

Schlupflöcher und Sparmöglichkeiten

Neben der Abmeldung des Erstwohnsitzes gibt es noch eine weitere Möglichkeit, die Zweitwohnsitzsteuer zu umgehen: Wenn die Gemeinde, in der sich der Erstwohnsitz befindet, keine Zweitwohnsitzsteuer erhebt, können Erst- und Zweitwohnsitz einfach getauscht werden, so dass sich der Zweitwohnsitz in der Gemeinde befindet, die diese Steuer nicht einfordert.  

Ist dies nicht der Fall, können sich Zweitwohnsitzinhaber alternativ einen Teil der Gebühren über die Steuererklärung zurückholen. Pendler haben die Möglichkeit, die Ausgaben für die Zweitwohnung als Werbungskosten von der Einkommenssteuer abzusetzen. Auch Besitzer von Ferienwohnungen dürfen die Zweitwohnsitzsteuer als Werbungskosten geltend machen, sofern sie die Ferienwohnung zumindest zeitweise an Feriengäste vermieten. 

Eine Trinkwasseruntersuchung in einem Mietshaus ergab eine mehr als 1400fach hohe Legionellenbelastung. Daraufhin minderten die Hausbewohner die Miete um 25 Prozent. Die Vermieterin ließ bereits drei Tage nach Bekanntgabe der Untersuchungsergebnisse einen Filter in den Duschkopf der Wohnung einbauen und zweifelte die Mietminderung sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach an, da die Gefahr aus ihrer Sicht beseitigt war und keine Beeinträchtigung der Wohnung bestanden habe. Sie verklagte die Mieter auf Zahlung der rückständigen Mietbeträge.

Entscheidung des Gerichtes

Das Amtsgericht Dresden weist die Zahlungsklage der Vermieterin weitestgehend ab. Nach Auffassung des Gerichts stellt die Legionellenbelastung einen Mangel dar. Wenn die Wohnung oder ihre Nutzung gesundheitsgefährdend sind, besteht eine Beeinträchtigung. Der Einbau eines Duschfilters habe die Gefährdung zwar erheblich reduziert, jedoch keinesfalls beseitigt. Aufgrund der Gesundheitsgefahr – die durchaus auch eine Lebensgefahr darstellen könne – sieht das Gericht eine Mietminderung von 25 Prozent ab dem Zeitpunkt des Bekanntwerdens des Mangels als angemessen an.

Was sind Legionellen?

Legionellen sind kleine Bakterien, die unter anderem in Warmwasserverteilungsanlagen zu finden sind. Das Einatmen von bakterienhaltigem Wasser als Aerosol – wie zum Beispiel beim Duschen – kann zum Eindringen von Legionellen in die tiefen Lungenabschnitte und damit zu einer gesundheitsgefährdenden Infektion führen. Aus diesem Grund sieht die deutsche Trinkwasserverordnung eine regelmäßige Untersuchung vor. Ein einfacher Trinkwassertest stellt eine etwaige Legionellenbelastung fest. Wenn die Belastung zu hoch ist, kann sie durch entsprechende technische Maßnahmen beseitigt werden.

AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013; Az. 148 C 5353/13

Lärmbelästigung in der Nachbarschaft ist ein Dauerthema vor Gericht. Deshalb haben die meisten Bundesländer das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) durch „ergänzende Landesnachbarschaftsgesetze“ erweitert. Diese Vorschriften sind deutlich konkreter. Darüber hinaus können auch die Kommunen Vorschriften und Satzungen beschließen, die im Einzelfall greifen.

Recht auf Mietminderung bei Lärmbelästigung

Wenn Nachbarn keine Rücksicht auf ihre Hausgenossen nehmen, haben Mieter durchaus das Recht, die Miete bei Lärmbelästigung zu mindern. Das hat das Amtsgericht Bergheim entschieden (AZ 23 C 147/12). Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter die Mietzahlungen reduziert, weil ein Nachbar fortwährend zu laut war.

In einem Lärmprotokoll hatte der geplagte Mieter festgehalten, zu welchen Uhrzeiten welche Art von Lärmbelästigung auftrat. So hatte der unliebsame Nachbar auch nachts laut gepoltert. Keinerlei Rücksicht nahm er etwa beim Schließen der Rollläden oder bei nächtlichen Streitgesprächen.

Weil es sich um verschiedenartigen Lärm handelte, an den sich der Nachbar nicht gewöhnen kann, gestand das Gericht dem Mieter eine mindestens zehnprozentige Mietminderung zu. Jeder Mieter habe das Recht auf eine Nachtruhe, so das Gericht. 

Handwerksarbeiten und Hundehaltung

Hausruhezeiten gelten auch für Hobby-Handwerker. Gelegentliches Hämmern und Bohren – wie sie etwa zum Aufstellen eines Regals oder beim Renovieren unvermeidlich sind – kann man nicht verbieten, eine regelmäßig benutzte Hobby-Werkstatt dagegen muss in der Regel nicht hingenommen werden.

Auch bei der Hundehaltung gilt der so genannte „Grundsatz der Verhältnismäßigkeit“: Gelegentliches Bellen liegt in der Natur der Vierbeiner. Dagegen gibt es keine rechtliche Handhabe. Ununterbrochenes Hundebellen bei Tag und Nacht dagegen wertet nicht nur das Amtsgericht Köln als „unzumutbare Belästigung“ (AZ: 130 C 275/00). Unter diesen Umständen kann die Haltung eines bestimmten Tieres auch gerichtlich untersagt werden.

Sonntags auf Rasenpflege verzichten

Eindeutig ist die Rechtslage beim häufigen Reizthema Rasenmähen. Motorbetriebene Rasenmäher dürfen nur werktags zwischen sieben und 19 Uhr benutzt werden, leise Geräte (unter 88 Dezibel) bis 22 Uhr. Sonn- und Feiertage sind nach der bundesweiten Lärmverordnung grundsätzlich rasenmäherfreie Zone.

Tipp:

Erkundigen Sie sich beim zuständigen Ordnungsamt über die Lautstärke-Regelungen in der eigenen Gemeinde, ehe Sie es auf einen Streit mit dem Nachbarn ankommen lassen.

Mietwohnung: Kein Platz für angehende Rockstars

Ganz anders sieht es in Mietshäusern oder Eigentumswohnanlagen aus. Wer musisch begabte Nachbarn hat, beispielsweise einen Hobbypianisten, muss eine grundsätzliche Regelung akzeptieren: Ein Beschluss des Bundesgerichtshofes (BGH) sieht vor, dass das Singen und Musizieren von 8 bis 12 Uhr sowie von 14 bis 20 Uhr in den heimischen vier Wänden auch dann erlaubt ist, wenn es die Nachbarn hören können (AZ: V ZB 11/98).

Allerdings kommt es dabei auch auf die Lautstärke an. Proben einer Rockband in der Nachbarwohnung muss sich niemand gefallen lassen. Wann die Mittagsruhe exakt einzuhalten ist, regelt üblicherweise die Hausordnung (also z. B. 13 bis 15 statt 12 bis 14 Uhr).

Geräusche von Waschmaschine und Trockner sind hinzunehmen

Keine Aussicht auf Erfolg hatte das Ansinnen eines Vermieters, der seinen Mietern nachträglich das Betreiben von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung verboten hat. Im vorliegenden Fall hatten Mieter die Gerätschaften in ihrer Wohnung aufgestellt, obwohl dafür ein Platz im Wäschekeller vorgesehen war. Nachbarn beschwerten sich beim Vermieter über Geräusche der Geräte, woraufhin dieser die Hausordnung nachträglich änderte und den Einsatz von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung verbot.

Das Landgericht Freiburg kam aber zum Urteil, dass der ordnungsgemäße Betrieb von Waschmaschine und Wäschetrockner außerhalb der vorgeschriebenen Ruhezeiten zum normalen sozialen Zusammenleben gehört und hingenommen werden muss (Landgericht Freiburg, Urteil vom 10.12.2013 - 9 S 60/1323 C 147/12).

Lärmrichtlinien greifen ab 22 Uhr

Das Aufstellen einer Torwand im Garten ist grundsätzlich Privatsache der Besitzer. Ab 22 Uhr müssen allerdings – wie auch beim Public-Viewing-Event im Garten – die gängigen Lärmrichtlinien beachtet werden. Das gilt auch für Gartenpartys und längere Sommerabende auf dem Balkon.

Kinderlärm lässt sich nicht verbieten

Bei Kindern sind sich alle Richter einig: Sie dürfen laut sein und draußen ebenso spielen wie drinnen. Nach Einschätzung des Oberlandesgerichts Düsseldorf dürfen Kinder sogar während der in der Hausordnung geregelten Mittagsruhe toben und spielen (AZ: U 51/95). Das Amtsgericht Hamburg-Altona sieht klar: „Die Unterlassung von Kinderlärm kann man grundsätzlich nicht verlangen.“ (AZ.: 316 C 510/01).

Grundsätzlich unterliegen Privatpersonen keiner Aufbewahrungsfrist für Unterlagen – ausgenommen Rechnungen von Handwerksbetrieben, welche zwei Jahre lang aufgehoben werden müssen. Die Aufbewahrung weiterer Belege kann für Privathaushalte aber durchaus von Vorteil sein.

Rechnungen

Im Zusammenhang mit der Bekämpfung von Schwarzarbeit sind auch Nichtunternehmer verpflichtet, Rechnungen und Belege über steuerpflichtige Leistungen zwei Jahre lang zu archivieren (§ 14b Abs. 1 S. 5 Nr. 1 UStG). Davon sind besonders Eigenheimbesitzer betroffen, die handwerkliche Arbeiten im Haus und am Grundstück in Auftrag geben. Sämtliche Rechnungen über beispielsweise bauliche und planerische Leistungen, sowie Reinigungs-, Instandhaltungs- oder Gartenarbeiten unterliegen einer zweijährigen Aufbewahrungspflicht. Handwerkliche Leistungen, die einer Gewährleistungspflicht unterliegen, sollten bis zu fünf Jahre lang aufbewahrt werden.

Mietverträge

Mietverträge, Kautionsbelege und Übergabeprotokolle sollten auch aufbewahrt werden, wenn der Umzug in eine andere Wohnung bereits stattgefunden hat, da Mietverträge erst nach drei Jahren verjährt sind. Nebenkostenabrechnungen müssen nach deren Begleichung hingegen nicht mehr aufbewahrt werden. 

Kontoauszüge

Bankunterlagen über regelmäßig getätigte Überweisungen wie beispielsweise Miet- oder Unterhaltszahlungen sollten vier Jahre lang aufbewahrt werden, da sie in dieser Zeit auch als Beweismittel herangezogen werden können. Einmalig getätigte Zahlungen sollten zwei Jahre lang abgeheftet werden, Vertragsunterlagen über Darlehen oder Sparbücher sollten über die Länge der Vertragslaufzeit archiviert werden. Übrigens: Bei der Bank können verlorengegangene Kontoauszüge der vergangenen sechs Jahre kostenpflichtig angefordert werden.

Wohneigentum

Unterlagen und Verträge, die den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Kauf eines Hauses betreffen, sollten langfristig über mindestens fünf Jahre abgeheftet werden. Sie können beim späteren Immobilienverkauf helfen, den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.

Kassenbelege

Grundsätzlich sollten Kassenbons so lange aufbewahrt werden, wie ein Garantieanspruch auf die erworbene Ware besteht, also meist zwei Jahre. Bei Gütern, bei denen möglicherweise ein Wertnachweis benötigt wird, sollten die Belege länger zur Seite gelegt werden. Diebstahlgefährdet sind beispielsweise Handys, Notebooks oder Kameras.

Steuerunterlagen

Von der gesetzlichen Pflicht, Steuerbescheide langfristig aufzuheben, sind Privatpersonen nicht betroffen. Die Aufbewahrung über vier Jahre lohnt sich jedoch etwa für behördliche Anträge auf Kindergeld oder Pflegegeldzahlungen. Vorsicht: Ist der Steuerbescheid nur vorläufig, sollte er bis zur möglichen Nachprüfung sorgsam abgeheftet werden.

Langfristige Archivierung

Unterlagen, die der Rentenberechnung dienen, wie Einkommensnachweise, Sozialversicherungsbelege, Arbeitsverträge oder Gehaltsabrechnungen sollten langfristig aufbewahrt werden. Selbiges gilt für Geburtsurkunde, Heiratsurkunde, Prozessakten, Urteile und Mahnbescheide. Versicherungsunterlagen können hingegen nach Ablauf des Versicherungszeitraums entsorgt werden.

Wer in eine neue Wohnung zieht, bekommt in der Regel zwei Schlüssel ausgehändigt. Doch wie viele Exemplare darf ich als Mieter besitzen? Was passiert beim Verlust? Und darf auch mein Vermieter Zugang zu meiner Wohnung haben? Immonet hat die wichtigsten Antworten zusammengefasst.

Vermieter muss alle Schlüssel überlassen

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung überlassen und darf ohne dessen Zustimmung kein Exemplar für Notfälle behalten. Sollte der Mieter jedoch wünschen, dass der Vermieter einen Schlüssel behält, darf er nur mit dem Einverständnis des Mieters die Wohnung betreten. Verschafft sich ein Vermieter ohne Wissen des Mieters Zutritt zu dessen Wohnung, ist das Hausfriedensbruch. In diesem Fall kann der Mieter fristlos kündigen.

Wie viele Schlüssel sind erlaubt?

Hier gibt es eine einfache Regelung: Es werden so viele Schlüssel ausgegeben, wie Personen in einem Haushalt leben. Eine dreiköpfige Familie hat also ein Anrecht auf drei Schüssel. Singles bekommen jedoch zwei Exemplare ausgehändigt, um für den Notfall einen Ersatzschlüssel bei Nachbarn oder Freunden hinterlegen zu können. Für Briefkasten-, Dachboden- Garagen- oder Kellerschlüssel gilt das nicht – von diesen muss jeweils nur ein Exemplar ausgehändigt werden.

Wichtig ist, sich den Erhalt und die Rückgabe der Schlüssel schriftlich bestätigen zu lassen. Sollten Sie für eine Pflege- oder Reinigungskraft ein weiteres Paar Schlüssel benötigen, können Sie dies vom Vermieter verlangen, müssen aber die Kosten dafür selbst tragen. In der Regel kostet die Anfertigung zehn bis 20 Euro. Aber: Beim Auszug können Sie sich die Ausgaben vom Vermieter erstatten lassen.

Was tun bei Schlüsselverlust?

Sollten Sie Ihren Schlüssel verlieren, müssen Sie den Vermieter umgehend informieren. Denn er entscheidet, ob die Schließanlage erneuert werden soll. Ob Sie dafür aufkommen müssen, hängt davon ab, ob Sie Schuld am Verlust des Schlüssels haben – etwa durch leichtsinniges Verhalten – und ob Einbruchsgefahr besteht.

Doch wann liegt leichtsinniges Verhalten vor? Bereits bei einem Einbruch ins Auto und dem Diebstahl des Hausschlüssels urteilten Gerichte zu Ungunsten des Mieters. Gleiches gilt für den Diebstahl der Handtasche samt Ausweis und Schlüsselbund. Wenn der Schlüssel hingegen beim Schwimmen im Meer verloren geht, besteht kein Einbruchsrisiko.

Absichern können Sie sich durch eine Haftpflichtversicherung, die den Schlüsselverlust abdeckt. Hier sollten Sie ins Kleingedruckte schauen. Viele Versicherungen verlangen dafür einen Zusatztarif.

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt.
BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08.

Was war geschehen?

Die Beklagten haben von der Klägerin eine 2-Zimmer-Wohnung gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung "zu Wohnzwecken". Ferner ist in § 11 des Mietvertrages zur Benutzung der Mieträume bestimmt:

"1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.…"

Der Beklagte ist als selbständiger Immobilienmakler tätig. Da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Mietwohnung aus. Die Klägerin fordert den Beklagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Nachdem der Beklagte die Wohnung weiterhin gewerblich nutzt, erklärt die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und fordert den Beklagten vergeblich zur Herausgabe der Wohnung auf. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. In der Berufungsinstanz ändert das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts ab und weist die Räumungsklage ab.

Aus rechtlicher Sicht

Mietwohnungen werden nicht selten auch teil-gewerblich genutzt. Beispielsweise kann ein angestellter Unternehmensjurist, der zugleich Rechtsanwalt ist, den offiziellen Sitz seiner Kanzlei in seiner Wohnung anmelden. Eine nennenswerte gewerbliche Tätigkeit wird dann in dieser Wohnung in der Regel aber nicht stattfinden. Ebenso ist vorstellbar, dass ein Immobilienmakler auf die Anmietung eigener Gewerberäume verzichtet und sein Gewerbe von zuhause ausübt. In diesem Fall kann es durch Kundenbesuch zu Auswirkungen auf die übrigen Mieter kommen. In den Mietverträgen ist deshalb in der Regel vorgesehen, dass eine gewerbliche Nutzung der Zustimmung des Vermieters bedarf. Hier stellt sich dann im Einzelfall die Frage, wann der Vermieter diese Zustimmung erteilen muss.

Gründe des Gerichts

Der BGH, der sich nun mit dem Fall des Immobilienmaklers beschäftigen musste, hat folgendes Kriterium aufgestellt: Es komme darauf an, ob der Mieter mit seiner geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt. Dies kann der Fall sein, wenn er die Wohnung als Geschäftsadresse angibt oder in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Die reine Ausübung beruflicher Tätigkeiten, ohne dass dies nach außen in Erscheinung tritt, ist dagegen in aller Regel zulässig. Als Beispiel wird die Telearbeit eines Angestellten oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors genann.

Im Ergebnis

müssen die Mietparteien, die mit diesem Mietproblem konfrontiert sind, zunächst erst einmal Ermittlungen darüber anstellen, ob die beabsichtigte gewerbliche Tätigkeit des Mieters auch Außenwirkung hat, also u.a. mit Kundenverkehr zu rechnen ist. Dazu sollten entsprechende Auskünfte vom Mieter eingeholt werden, der verpflichtet ist, wahrheitsgemäß zu antworten.

Was tun, wenn der Nachbar wieder mal zu laut ist oder sich der Vermieter nicht um die Mängel in der Wohnung kümmert? Die Immonet-User haben ihre wichtigsten Fragen zum Thema Mietrecht auf Facebook gestellt. Die Hamburger Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt antwortet.


1. Kann der Vermieter zu einer Komplettsanierung der vermieteten Wohnung verpflichtet werden?

Ricarda Breiholdt: Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung beziehungsweise Komplettsanierung seiner Wohnung besteht nicht. Das Mietrecht regelt nur den Fall, dass der Vermieter sich seinerseits entscheidet, Modernisierungsmaßnahmen im Mietobjekt durchzuführen. Für diesen Fall hat der Gesetzgeber eine Duldungspflicht des Mieters geregelt, beispielsweise dann, wenn der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen durchführen will. Hiervon zu unterscheiden sind erforderliche Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen, die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen. Erforderliche Reparaturen sind daher vom Vermieter durchzuführen.


2. Ist der Vermieter verpflichtet eine Wohnung mit Türen auszustatten? Im konkreten Fall, fehlt der Mieterin die Küchentür.

Breiholdt: Maßgebend ist hier stets der Zeitpunkt der Anmietung und die Frage, wie die Wohnung bei Mietvertragsbeginn vom Vermieter ausgestattet worden ist. Mietet der Mieter die Wohnung in Kenntnis einer fehlenden Küchentür an, ist der Vermieter nicht verpflichtet, diese später zu ersetzen. Anders ist dies jedoch dann, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss den Ersatz der Küchentür zugesagt hat.


3. Der Duschabfluss ist ständig verstopft. Mit normalen Mitteln wie Rohrreiniger etc. bekommt der Mieter den Abfluss in der Dusche nicht frei. Ist der Vermieter für die Beseitigung des Mangels zuständig?

Breiholdt: Zeigt sich ein Mangel der Mietsache, wie hier das ständig wiederkehrende Verstopfen des Duschabflusses, ist der Vermieter zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet. Der Mieter seinerseits muss den Mangel dem Vermieter mitteilen. Wie letztlich der Vermieter den Mangel beseitigt, ist Sache des Vermieters.


4. Die Nachbarn veranstalten nachts extremen Lärm und reagieren nicht auf Beschwerden. Die Vermieterin ist in Kenntnis gesetzt, unternimmt aber nichts. Welche Möglichkeiten hat der Mieter  dagegen etwas zu unternehmen?

Breiholdt: Auch übermäßiger Lärm aus Nachbarwohnungen kann einen Mangel der Mietsache darstellen und den betroffenen Mieter zur Mietminderung berechtigen. Der betroffene Mieter kann von seinem Vermieter verlangen, gegen die störenden Nachbarn vorzugehen, beispielsweise durch den Ausspruch qualifizierter Abmahnungen. Dabei ist der Mieter verpflichtet, seinem Vermieter die Art der Beeinträchtigung und die entsprechenden Tageszeiten, an denen der Lärm stattfindet, zu beschreiben, damit der Vermieter gegen den störenden Mieter vorgehen kann.

Dem betroffenen Mieter stehen dabei seine Gewährleistungsrechte zur Seite: Er kann die Miete kürzen, je nach der entsprechenden Gebrauchsbeeinträchtigung, die durch den Lärm verursacht wird. Denkbar ist auch der Ausspruch einer fristlosen Kündigung, wenn – trotz Abmahnung bzw. Fristsetzung – der Lärm nicht abgestellt wird. Entscheidend ist hierbei jedoch stets der Einzelfall.


5. Es bestehen erhebliche Mängel in der Wohnung (Heizung ausgefallen, Schimmel, Gegensprechanlage defekt etc.). Die Mieterin hat ein Einschreiben an den Vermieter geschickt und ihn aufgefordert die Mängel zu beseitigen. Dieser reagiert aber nicht. Wie soll die Mieterin weiter vorgehen?

Breiholdt: Wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Mängel in der Wohnung auftreten, greifen die Gewährleistungsregelungen der §§ 536 bis 536 b BGB. Hierzu gehört das Recht der Mietminderung, die automatisch kraft Gesetzes eintritt und deren Höhe sich nach dem Umfang der tatsächlichen Beeinträchtigung richtet. Die Mietminderung wird berechnet auf die Bruttomiete, das heißt auf die Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkosten. Wichtig ist, dass der Mieter, der einen Mangel entdeckt, diesen unverzüglich seinem Vermieter anzeigt.

Neben dem Mietminderungsrecht steht dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zur Seite. In der Regel kann der Mieter das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages einbehalten.

Neben Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht hat der Mieter selbstverständlich auch einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, den er auch gerichtlich durchsetzen kann. Auch ist der Mieter berechtigt, die Mängelbeseitigung nach einer entsprechenden Aufforderung gegenüber dem Vermieter selbst durchzuführen und Aufwendungsersatz geltend zu machen. Unter Umständen kommt sogar auch eine fristlose Kündigung in Betracht.


6. Kann ein Mietvertrag (bestehend seit 1970) von den Eltern auf das Kind unter den selben Mietbedingungen übertragen werden? (Kind ist seit 1982 dort wohnhaft und gemeldet.)

Breiholdt: Eine Übertragung des Mietvertrages auf dritte Personen, wie hier das Kind, das im gemeinsamen Haushalt mit den Eltern seit Jahrzehnten lebt, ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn auch der Vermieter zustimmt. Es empfiehlt sich für diesen Fall eine Nachtragsvereinbarung, aus der sich ergibt, dass die Eltern aus dem Mietverhältnis ausscheiden und der Sohn oder die Tochter zu einem bestimmten Zeitpunkt in das Mietverhältnis eintritt.

Stimmt der Vermieter einer solchen Übertragung des Mietverhältnisses nicht zu, hat der Mieter grundsätzlich keine Möglichkeit, eine Übertragung des Mietverhältnisses einzufordern.

Anders ist dies nach dem Gesetz dann, wenn der Mieter verstirbt. In diesem Fall tritt das Kind, das mit dem Elternteil im gemeinsamen Haushalt gelebt hat, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

Seit dem 1. Juni 2015 zahlt derjenige den Makler, der ihn auch beauftragt. Was das Gesetz für Mieter und Vermieter bedeutet, erklärt Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt in einem Interview mit Immonet.


1. Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Ricarda Breiholdt: Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz, welches zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist, ist auch das sogenannte Bestellerprinzip umgesetzt worden. Damit gilt das marktwirtschaftliche Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“. Nach der Neuregelung darf der Makler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung einer Mietwohnung kein Geld mehr fordern. Hiervon ausgenommen ist der Fall, dass der Makler ausschließlich im Auftrag des Mieters handelt. 


2. Kann der Makler das Gesetz umgehen und die Courtage dem Mieter in Rechnung stellen? Zum Beispiel durch eine Ablösesumme für Möbel oder die Küche?

Breiholdt: Das WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) ist sogenanntes zwingendes Recht. Dies hat zur Folge, dass sowohl formularvertragliche als auch individuelle Vereinbarungen zwischen dem Mietinteressenten und einem Makler dann unwirksam sind, wenn sie zu einer Umgehung des Gesetzes führen. Die Neuregelung macht dies in § 2 Abs. 5 WoVermRG besonders deutlich. Danach ist auch eine Vereinbarung unwirksam, wenn durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.


3. Ab wann gilt das Bestellerprinzip?

Breiholdt: Seit dem 1. Juni 2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz und damit das Bestellerprinzip in Kraft getreten.


4. Kann man die Maklercourtage verhandeln oder gibt es festgelegte Sätze?

Breiholdt: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ist eine Höchstgrenze ausschließlich gegenüber dem Wohnungssuchenden vorgesehen: Diese beträgt nach § 3 Abs. 2 WoVermRG zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.


5. Gilt das Bestellerprinzip auch für den Kauf von Immobilien?

Breiholdt: Nein! Sowohl für Gewerberaummietverhältnisse als auch für den Ver- und Ankauf von Immobilien bleibt es bei den gesetzlichen Regelungen der §§ 652 ff. BGB. Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Wohnungsvermittlung.* 

*Update: Ab dem 23. Dezember 2020 gibt es hierzu eine Änderung. Auch beim Verkauf und Kauf einer Immobilie gilt dann eine abgeschwächte Form des Bestellerprinzips: Wer den Makler beauftragt, muss dann mindestens 50 Prozent der Provision zahlen. Der Bundesrat hat einem entsprechenden Gesetzesvorschlag der Großen Koalition im Juni 2020 zugestimmt. 

Mietrecht: Expertenmeinung oder so

"Hier sollte eine allgemeine Aussage rein von der RA, oder? oder lassen wor den Teaser komplett" weg?

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