Mietrecht – wichtige Rechtsprechungen und Tipps für Mieter

Mietrecht: Ihre Rechte und Pflichten

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Wie können Mietrechtstreitigkeiten bereits bei Vertragsabschluss vermieden werden? Wie geht man vor, wenn die Wohnung Mängel aufweist? Welche Rechte haben Sie, wenn es um Mieterhöhung oder -minderung geht? immonet erklärt Ihnen einfach und übersichtlich, was Sie in Sachen Mietrecht wissen müssen und hält Sie über aktuelle Urteile auf dem Laufenden.

Was dürfen Mieter im Treppenhaus abstellen und was nicht? Mit dieser Frage haben sich bereits zahlreiche Gerichte befasst. Die Rechtsprechung ist dabei längst nicht immer eindeutig, doch ein Bewertungsmaßstab zentral: Grundsätzlich muss die Sicherheit der Bewohner gewährleistet sein. Vermietern kommt daher die Aufgabe zu, für ausreichende Fluchtwege und ein ungehindertes Durchkommen im Treppenhaus zu sorgen.

Kinderwagen und Rollatoren sind erlaubt

Beim Thema Kinderwagen und Rollatoren herrscht in der Rechtsprechung weitgehend Einigkeit: Das Abstellen dieser Gerätschaften im Treppenhaus ist in der Regel erlaubt. Verfügt ein Mietshaus jedoch über keinen Aufzug, kann Eltern nicht zugemutet werden, den Kinderwagen die Treppen hinaufzuschaffen, so der Tenor in der Rechtsprechung. In diesen Fällen dürfen Sie den Kinderwagen im Hausflur abstellen, soweit es keine zumutbare Alternative gibt.

Gleiches gilt für Gehhilfen (Rollatoren) oder Rollstühle: Sind Mieter auf Hilfsgeräte dieser Art angewiesen, dürfen sie diese auch im Treppenhaus abstellen. Die Sicherheit der Mitbewohner muss dabei jedoch gewährleistet sein. So hat beispielsweise das Landgericht Hannover geurteilt, dass eine Mieterin ihren Rollator im Treppenhaus zusammenklappen muss (Az. 20 S 39/05).

Sind Schuhschränke im Hausflur erlaubt?

In der Regel ist es nicht erlaubt, Schuhschränke, Ständer für die Garderobe oder Regale im Treppenhaus aufstellen. Das Treppenhaus ist ein Gemeinschaftsraum und muss von allen Mietern gleich genutzt werden können. Möbel im Treppenhaus stellen ein Sicherheitsrisiko dar und können bei einem Brand Fluchtwege versperren. Aber auch in diesem Fall erlauben Gerichte zuweilen Ausnahmen – beispielsweise dann, wenn Mieter im obersten Stockwerk wohnen und ihre Möbelstücke niemandem den Weg versperren (vgl. AG Köln, Az. 222 C 426/00). 

Auch müffelnde Sportschuhe und nasse Gummistiefel gehören nicht ins Treppenhaus. Zwar sieht die Praxis in vielen Mietshäusern anders aus, doch juristisch betrachtet stellen die Schuhablagen eine Beeinträchtigung des Fluchtwegs dar. Allerdings sehen die Gerichte auch an dieser Stelle Ausnahmen vor. So dürfen bei schlechtem Wetter nasse Schuhe vorübergehend auf der Fußmatte abgestellt werden, wie zum Beispiel das Oberlandesgericht Hamm befand (Az. 15 Wx 168/88).

Dekoration gehört in die Wohnung

Wenn Mieter ihre Bilder im Flur aufhängen oder die Wände im Treppenhaus mit Wandtattoos bekleben möchten, haben sie im Zweifelsfall vor Gericht schlechte Karten. Gleiches gilt für Pflanzen. Denn Dekoration gehört den meisten Richtern zufolge in die Wohnung und nicht ins Treppenhaus.

Figuren von Heiligen fallen nach einem Urteil des Amtsgerichts Münster nicht in diese Kategorie. So hatte sich ein protestantischer Mieter vor Gericht vergeblich dagegen gewehrt, dass eine Madonna-Figur im Treppenhaus aufgestellt worden war. Diese beeinflusse weder die Nutzbarkeit der Wohnung noch führe sie zu einer besonderen Belastung für den klagenden Mieter (Az. 3 C 2122/03).

Fahrräder müssen in den Keller

Prinzipiell nicht zulässig ist das Abstellen von Fahrrädern im Treppenhaus. Viele Gerichte kommen in ihren Urteilen zu dem Ergebnis, dass es Mietern zugemutet werden kann, ihre Transportmittel im Keller oder in der eigenen Wohnung abzustellen. Das Sicherheitsrisiko durch abgestellte Fahrräder im Treppenhaus bewerten die Gerichte einhellig als groß.

Sicherheit im Treppenhaus: Vermieter trägt Verantwortung

Vermieter sind für die Sicherheit ihrer Mieter verantwortlich und folglich haben sie dafür zu sorgen, dass das Treppenhaus für alle Mietparteien ordnungsgemäß nutzbar ist. Über die Hausordnung können Vermieter regeln, welche Gegenstände im Treppenhaus abgestellt werden dürfen und welche nicht.

Vermieter haben allerdings keine Aussicht auf Erfolg, wenn sie etwa Kinderwagen oder Rollatoren grundsätzlich verbieten. Diese Hilfsmittel sind immer dann zulässig, wenn keine zumutbare Alternative besteht. Duldet eine Vermieterin oder ein Vermieter beispielsweise über einen langen Zeitraum das Aufstellen eines kleinen Schuhschränkchens, darf sie oder er nicht einfach ein Verbot aussprechen. Denn in diesem Fall greift eine Art Gewohnheitsrecht ­– zumindest so lange die Sicherheit der Mitbewohner nicht gefährdet ist.

Mieter sollten die Vermieterin oder den Vermieter im Zweifel vor dem Ab- oder Aufstellen bestimmter Gegenstände im Treppenhaus grundsätzlich um Erlaubnis bitten. Allerdings sind Mieter selbst dann nicht davor gefeit, dass zum Beispiel Nachbarn gegen abgestellte Möbelstücke im Treppenhaus klagen können.

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Das Entfernen von Schnee und Eis gehört grundsätzlich zu den Aufgaben der Gemeinden. In der Regel wälzen die Gemeinden die Verantwortung allerdings auf die Grundstückseigentümer ab. Somit ist der Winterdienst in den meisten Fällen Aufgabe der Vermieter, die ihre Mieter aber entweder an den Kosten beteiligen oder ihnen die Aufgabe übertragen können. Dafür sind aber bestimmte Voraussetzungen nötig. Bei uns erfahren Sie, wann Sie als Mieter zum Schneeschippen verpflichtet werden können.

Wann müssen Mieter den Winterdienst übernehmen?

Aufgaben wie Sand zu streuen und Schnee zu schippen gehören prinzipiell zu den Pflichten der Vermieterin oder des Vermieters, können aber auf den Mieter übertragen werden. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende  Regelung im Mietvertrag. Den Vermieter obliegt in diesem Fall die Kontrollpflicht: Sie müssen regelmäßig überprüfen, ob die Mieter ihren Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß und rechtzeitig nachkommen.

Wird der Winterdienst im Mietvertrag nicht erwähnt, müssen Mieter bis zum Ende der Mietzeit weder Kies streuen noch Schnee schippen – Vermieter dürfen die lästige Pflicht nicht nachträglich abwälzen. Ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden, sind allerdings nicht nur Mieter von Erdgeschosswohnungen zum Räumen und Streuen verpflichtet, sondern alle Mietparteien. In vielen Wohnanlagen wird stattdessen ein professionelles Unternehmen für den Winterdienst beauftragt. Die Kosten für diesen Service werden mittels der Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt.

Tipp:

Falls der Vermieter Sie dazu verpflichtet, Kies zu streuen und Schnee zu schippen, sollten Sie vorab klären, wer die Materialkosten für Streugut und Schaufel trägt.

Welche Wege müssen frei sein?

Jeder Gehweg rund ums Haus muss von Schnee und Eis befreit werden, auch Zufahrtswege gehören dazu. Ebenso müssen Mülltonnen und ein eventuell vorhandener Fahrradkeller gefahrlos erreichbar sein. Details können Sie in der Straßenreinigungssatzung Ihrer Gemeinde nachlesen. Der Schnee darf laut Satzung nicht einfach vom Grundstück auf die Straße geschippt werden. Vielmehr muss er auf die Seite des Gehweges geräumt werden, wenn der freigehaltene Streifen so groß ist, dass zwei Fußgänger ihn gleichzeitig passieren können. Dafür reichen nach einem Entscheid des Oberlandesgerichts Bamberg rund 80 bis 120 Zentimeter aus.

Wann muss gestreut und geräumt werden?

Wer Winterdienst leisten muss und tendenziell gerne länger schläft, sollte sich einen Wecker stellen: Jeder Gehweg muss nach offiziellen Angaben von 7 bis 20 Uhr gefahrlos passierbar sein. Streuen und räumen müssen auch Berufstätige. Wer seinen Pflichten nicht selbst nachkommen kann, muss für Ersatz sorgen. Eine Lösung kann darin bestehen, sich mit den Nachbarn im Haus abzusprechen, wer zu welcher Zeit den Schnee zur Seite schippt. Alternativ können Bewohner auch einen Räumdienst engagieren, der die lästige Pflicht übernimmt.

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Stürzt eine Person auf dem glatten Gehweg oder dem Zugang zum Haus, können Ansprüche auf Schmerzensgeld geltend gemacht werden. Zusätzlich droht ein Bußgeld wegen Vernachlässigung des Winterdienstes. Eine einheitliche Rechtsprechung zur Verhältnismäßigkeit existiert bislang allerdings nicht. Anspruchsgegner wäre der Hauseigentümer oder bei Mehrfamilienhäusern der Vermieter – zumindest dann, wenn er seine Prüfpflicht verletzt und nicht kontrolliert hat, ob die Mieter ihren Winterdienst ordnungsgemäß ausführen. Ebenso können Mieter zur Verantwortung gezogen werden, wenn sie Schnee und Eis nicht beseitigt haben. Allerdings gilt auch hier der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit: Wenn es den ganzen Tag über schneit, muss zwar wiederholt, aber nicht ständig Schnee geschaufelt werden.

Welches Material darf gestreut werden?

Wer den Gehweg freihalten muss, sollte beim Streugutkauf auch die Umwelt im Blick haben. Gerade in den letzten Jahren mussten in Deutschland viele Bäume gefällt werden, denen das Streusalz zu sehr zugesetzt hat. Lavagranulat, Sand oder Kies sind am besten für die Umwelt und kleine Hunde- oder Katzenpfoten geeignet. Das eher aggressive Streusalz wird von vielen Gemeinden nur in Ausnahmefällen geduldet. Sie sollten sich daher vor dem Kauf über die Regelung vor Ort informieren.

Winterdienst: Was sollten Hausbesitzer beachten?

Auch Hauseigentümer sind gesetzlich dazu verpflichtet, Gehwege vor ihrem Grundstück zu räumen beziehungsweise räumen zu lassen. Für sie gelten die gleichen Regeln wie für Mieter. Auch Hauseigentümer können ein professionellen Unternehmen beauftragen, das den Winterdienst übernimmt. Allerdings müssen Eigentümer stichprobenartig überprüfen, ob tatsächlich geräumt wurde.

Das Ordnungsamt kontrolliert im Winter, ob die Wege vor den Häusern passierbar sind oder nicht. Wer als Hausbesitzer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die je nach Wohnort mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Zusätzlich droht das Entstehen von privatrechtlichen Haftungsansprüchen, falls ein Unfall geschieht. Ein Warnschild „Privatweg – Betreten auf eigene Gefahr" entbindet Eigentümer nicht von der Pflicht zum Winterdienst. Das Schild ist lediglich im Fall einer Gerichtsverhandlung von Bedeutung, wenn die Mitschuld eines Geschädigten festgestellt werden soll.

Auch das Laub vor dem Grundstück liegt in der Verantwortung der Eigentümer. Rutscht etwa ein Fußgänger auf nassem Laub auf dem Gehweg aus, kann er Schadensersatzansprüche geltend machen. Denn Hausbesitzer sind dazu verpflichtet, die Gehwege vor dem Grundstück in einem begehbaren Zustand zu halten. Das trifft auch dann zu, wenn die Bäume am Straßenrand nicht ihm selbst, sondern der Stadt oder Gemeinde gehören. Denn die Kommunen übertragen die Kehrpflicht in der Regel den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke.

Besonders für Berufspendler kann es notwendig und sinnvoll sein, einen zweiten Wohnsitz anzumelden. Aufgrund der sogenannten Zweitwohnsitzsteuer kann dieser „Luxus“ allerdings mancherorts richtig teuer werden. Bei uns erfahren Sie mehr über die Unterschiede der Steuerhöhe zwischen verschiedenen Bundesländern und Gemeinden.

Zweitwohnsitzsteuer: Was ist das?

Die Zweitwohnsitzsteuer – umgangssprachlich auch „Zweitwohnungssteuer“ genannt – ist eine kommunale Aufwandsteuer und wird von der Stadt oder Gemeinde erhoben. Alle Personen, die eine Zweitwohnung besitzen oder mieten, sind von ihr betroffen. Der Begriff Aufwandsteuer wird deswegen verwendet, weil derjenige zur Kasse gebeten wird, der sich den Aufwand leisten kann, zwei Wohnungen zu unterhalten. Die Zweitwohnsitzsteuer zielt folglich in erster Linie auf Ferienwohnungen ab. Für Studenten oder Berufspendlern stellt die Steuer dagegen meist eine enorme Belastung dar.

Hintergrund der Zweitwohnsitzsteuer sind fehlende Einnahmen der Kommunen: Da die Gemeinden nur für Einwohner mit angemeldeten Erstwohnsitz Steuergelder erhalten, möchten sie mit der Zweitwohnsitzsteuer die entgangenen Einnahmen ausgleichen. Begründet wird die Steuer damit, dass auch die Inhaber eines Zweitwohnsitzes öffentliche, von der Gemeinde finanzierte Einrichtungen wie Schwimmbäder, Museen oder Bibliotheken nutzen.

Wer ist von der Zweitwohnsitzsteuer befreit?

Die Zweitwohnungssteuer muss jede Person bezahlen, die einen Zweitwohnsitz angemeldet hat. Ausgenommen von dieser Regelung sind allerdings Bewohner in Alten- und Pflegeheimen, Studenten ohne Einkommen und Geringverdiener. Auch Berufspendler sind von der Steuer befreit, sofern sie verheiratet sind.

Zweitwohnsitzsteuer: So viel müssen Sie bezahlen

Die Berechnungsgrundlage für die Zweitwohnsitzsteuer ist die Nettokaltmiete der Zweitwohnung, auf die jährlich ein bestimmter Prozentsatz erhoben wird. Dabei kann jede Kommune selbst die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer festlegen. In der Folge gibt es zum Teil enorme Unterschiede zwischen den Steuersätzen der einzelnen Gemeinden und Städte. Während Berlin 15 Prozent der Nettokaltmiete fordert, sind es in Hamburg acht, in München neun und in Köln zehn Prozent. Allerdings gibt es auch Städte, die bisher von einer Zweitwohnsitzsteuer Abstand nehmen – am besten erkundigen Sie sich direkt vor Ort nach der geltenden Steuerhöhe. Der Tabelle unten können Sie die Zweitwohnsitz-Steuersätze der 15 größten Städte Deutschlands entnehmen.

Zweitwohnsitzsteuer: Schlupflöcher und Sparmöglichkeiten

Neben der Abmeldung des Erstwohnsitzes gibt es noch eine weitere Möglichkeit, die Zweitwohnsitzsteuer zu umgehen: Wenn die Gemeinde, in der sich der Erstwohnsitz befindet, keine Zweitwohnsitzsteuer erhebt, können Erst- und Zweitwohnsitz einfach getauscht werden, so dass sich der Zweitwohnsitz in der Gemeinde befindet, die diese Steuer nicht einfordert.  

Ist dies nicht der Fall, können sich Zweitwohnsitzinhaber alternativ einen Teil der Gebühren über die Steuererklärung zurückholen. Pendler haben die Möglichkeit, die Ausgaben für die Zweitwohnung als Werbungskosten von der Einkommenssteuer abzusetzen. Auch Besitzer von Ferienwohnungen dürfen die Zweitwohnsitzsteuer als Werbungskosten geltend machen, sofern sie die Ferienwohnung zumindest zeitweise an Feriengäste vermieten.

Stadt

Berlin

Zweitwohnsitz-Steuersatz

15 Prozent

Stadt

Bremen

Zweitwohnsitz-Steuersatz

12 Prozent

Stadt

Dortmund

Zweitwohnsitz-Steuersatz

12 Prozent

Stadt

Dresden

Zweitwohnsitz-Steuersatz

10 Prozent

Stadt

Düsseldorf

Zweitwohnsitz-Steuersatz

keine Zweitwohnsitzsteuer

Stadt

Duisburg

Zweitwohnsitz-Steuersatz

12 Prozent

Stadt

Essen

Zweitwohnsitz-Steuersatz

10 Prozent

Stadt

Frankfurt am Main

Zweitwohnsitz-Steuersatz

10 Prozent

Stadt

Hamburg

Zweitwohnsitz-Steuersatz

8 Prozent

Stadt

Hannover

Zweitwohnsitz-Steuersatz

10 Prozent

Stadt

Köln

Zweitwohnsitz-Steuersatz

10 Prozent

Stadt

Leipzig

Zweitwohnsitz-Steuersatz

16 Prozent

Stadt

München

Zweitwohnsitz-Steuersatz

9 Prozent

Stadt

Nürnberg

Zweitwohnsitz-Steuersatz

10 Prozent

Stadt

Stuttgart

Zweitwohnsitz-Steuersatz

10 Prozent

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Eine Trinkwasseruntersuchung in einem Mietshaus ergab eine um mehr als 1400-fach erhöhte Legionellenbelastung des erlaubten Wertes. Daraufhin minderten die Hausbewohner die Miete um 25 Prozent. Die Vermieterin ließ bereits drei Tage nach Bekanntgabe der Untersuchungsergebnisse einen Filter in den Duschkopf der Wohnung einbauen und zweifelte die Berechtigung der Mietminderung sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach an, da die Gefahr aus ihrer Sicht beseitigt war und keine Beeinträchtigung der Wohnung bestanden habe. Sie verklagte die Mieter auf Zahlung der rückständigen Mietbeträge.

Entscheidung und Begründung

Das Amtsgericht Dresden (Urteil vom 11.11.2013, Az. 148 C 5353/13) weist die Zahlungsklage der Vermieterin weitestgehend ab. Nach Auffassung des Gerichts stellt die Legionellenbelastung einen Mangel dar. Wenn die Wohnung oder ihre Nutzung gesundheitsgefährdend sind, besteht eine Beeinträchtigung. Der Einbau eines Duschfilters habe die Gefährdung zwar erheblich reduziert, jedoch keinesfalls beseitigt. Aufgrund der Gesundheitsgefahr – die durchaus auch eine Lebensgefahr darstellen könne – sieht das Gericht eine Mietminderung von 25 Prozent ab dem Zeitpunkt des Bekanntwerdens des Mangels als angemessen an.

Hintergrund: Was sind Legionellen?

Legionellen sind kleine Bakterien, die unter anderem in Warmwasserverteilungsanlagen zu finden sind. Das Einatmen von bakterienhaltigem Wasser als Aerosol – beispielsweise beim Duschen – kann zum Eindringen von Legionellen in die tiefen Lungenabschnitte und damit zu einer gesundheitsgefährdenden Infektion führen. Aus diesem Grund sieht die deutsche Trinkwasserverordnung eine regelmäßige Untersuchung vor. Ein einfacher Trinkwassertest genügt, um eine Legionellenbelastung festzustellen. Wenn die Belastung zu hoch ist, kann sie durch entsprechende technische Maßnahmen beseitigt werden.

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Lärmbelästigung in der Nachbarschaft ist ein Dauerthema vor Gericht. Deshalb haben die meisten Bundesländer das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) durch „ergänzende Landesnachbarschaftsgesetze“ erweitert. Diese Vorschriften sind deutlich konkreter. Darüber hinaus können auch die Kommunen Vorschriften und Satzungen beschließen, die im Einzelfall greifen.

Recht auf Mietminderung bei Lärmbelästigung

Wenn einzelne Mieter keine Rücksicht auf ihre Nachbarn nehmen, haben die Geplagten durchaus das Recht, die Miete bei erheblicher Lärmbelästigung zu mindern – so hat das Amtsgericht Bergheim entschieden (Az. 23 C 147/12). Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter die Mietzahlungen reduziert, weil ein Nachbar fortwährend zu laut war.

In einem Lärmprotokoll hatte der geplagte Mieter festgehalten, zu welchen Uhrzeiten welche Art von Lärmbelästigung auftrat. So hatte der Nachbar auch die Nachtruhe gestört. Keinerlei Rücksicht nahm er etwa beim Schließen der Rollläden oder bei Streitgesprächen. Weil es sich um verschiedenartigen Lärm handelte, an den sich der Nachbar nicht gewöhnen kann, gestand das Gericht dem Mieter eine mindestens zehnprozentige Mietminderung zu. Eine Lärmprotokoll-Vorlage bekommen Sie hier.

Handwerksarbeiten und Hundehaltung

Die gesetzlichen Ruhezeiten gelten allgemein für alle Mieter – auch Hobby-Handwerker. Gelegentliches Hämmern und Bohren, wie sie etwa zum Aufstellen eines Regals oder beim Renovieren unvermeidlich sind, kann man nicht verbieten, eine regelmäßig benutzte Hobby-Werkstatt dagegen muss in der Regel nicht hingenommen werden.

Auch bei der Hundehaltung gilt der so genannte „Grundsatz der Verhältnismäßigkeit“: Sporadisches Bellen liegt in der Natur der Vierbeiner, dagegen gibt es keine rechtliche Handhabe. Ununterbrochenes Hundebellen bei Tag und Nacht dagegen wertet nicht nur das Amtsgericht Köln als „unzumutbare Belästigung“ (Az. 130 C 275/00). Unter diesen Umständen kann die Haltung eines bestimmten Tieres auch gerichtlich untersagt werden.

Rasenpflege am Sonn- und Feiertag untersagt

Eindeutig ist die Rechtslage beim häufigen Reizthema Rasenmähen. Motorbetriebene Rasenmäher dürfen nur werktags zwischen 7 und 19 Uhr benutzt werden, leise Geräte (unter 88 Dezibel) bis 22 Uhr. Sonn- und Feiertage sind nach der bundesweiten Lärmverordnung grundsätzlich rasenmäherfreie Zone.

Tipp

Erkundigen Sie sich beim zuständigen Ordnungsamt über die Lautstärke-Regelungen in Ihrer Gemeinde, bevor Sie einen unnötigen Streit mit Ihren Nachbarn riskieren.

Mietwohnung: Kein Platz für angehende Rockstars

Wer musisch begabte Nachbarn hat, beispielsweise einen Hobbypianisten, muss eine grundsätzliche Regelung akzeptieren: Ein Beschluss des Bundesgerichtshofes (BGH) sieht vor, dass das Singen und Musizieren von 8 bis 12 Uhr sowie von 14 bis 20 Uhr in den heimischen vier Wänden auch dann erlaubt ist, wenn es die Nachbarn hören können (Az. V ZB 11/98).

Allerdings müssen Mieter auch dann nicht jede Lautstärke klaglos hinnehmen: Proben einer Rockband in der Nachbarwohnung muss sich niemand gefallen lassen. Wann die Mittagsruhe exakt einzuhalten ist, regelt üblicherweise die Hausordnung (also beispielsweise 13 bis 15 statt 12 bis 14 Uhr).

Geräusche von Waschmaschine und Trockner sind hinzunehmen

Keine Aussicht auf Erfolg hatte das Ansinnen eines Vermieters, seinen Mietern nachträglich das Betreiben von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung zu verbieten. In diesem Rechtsstreit hatten Mieter die Gerätschaften in ihrer Wohnung aufgestellt, obwohl dafür ein Platz im Wäschekeller vorgesehen war.

Nachbarn beschwerten sich beim Vermieter über den Lärmpegel, den die Geräte verursachen. Daraufhin änderte der Vermieter die Hausordnung nachträglich und fügte einen Absatz hinzu, der den Einsatz von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung verbot.

Die Richter am Landgericht Freiburg haben allerdings entschieden, dass der ordnungsgemäße Betrieb von Waschmaschine und Wäschetrockner außerhalb der vorgeschriebenen Ruhezeiten zum normalen sozialen Zusammenleben gehört und hingenommen werden muss (Urteil vom 10.12.2013, Az. 9 S 60/1323 C 147/12).

Lärmrichtlinien greifen ab 22 Uhr

Das Aufstellen einer Torwand im Garten ist grundsätzlich Privatsache der Besitzer. Ab 22 Uhr müssen allerdings – wie auch beim Public-Viewing-Event im Garten – die gängigen Lärmrichtlinien beachtet werden. Das gilt auch für Gartenpartys und längere Sommerabende auf dem Balkon.

Kinderlärm lässt sich nicht verbieten

Bei Kindern sind sich alle Richter einig: Sie dürfen laut sein und draußen ebenso spielen wie drinnen. Nach Einschätzung des Oberlandesgerichts Düsseldorf dürfen Kinder sogar während der in der Hausordnung geregelten Mittagsruhe toben und spielen (Az. U 51/95). Die Richter am Amtsgericht Hamburg-Altona sind sich sicher: „Die Unterlassung von Kinderlärm kann man grundsätzlich nicht verlangen.“ (Az. 316 C 510/01).

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Grundsätzlich unterliegen Privatpersonen keiner Aufbewahrungsfrist für Unterlagen. Ausgenommen von dieser Regelung sind Rechnungen von Handwerksbetrieben, welche zwei Jahre lang aufgehoben werden müssen. Die Aufbewahrung weiterer Belege kann für Privathaushalte aber durchaus von Vorteil sein.

Aufbewahrungsfrist für Rechnungen

Im Zusammenhang mit der Bekämpfung von Schwarzarbeit sind auch Nichtunternehmer dazu verpflichtet, Rechnungen und Belege über steuerpflichtige Leistungen zwei Jahre lang zu archivieren (§ 14b Abs. 1 S. 5 Nr. 1 UStG). Davon sind besonders Eigenheimbesitzer betroffen, die handwerkliche Arbeiten im Haus und am Grundstück in Auftrag geben. 

Sämtliche Rechnungen über beispielsweise bauliche und planerische Leistungen sowie Reinigungs-, Instandhaltungs- und Gartenarbeiten unterliegen einer zweijährigen Aufbewahrungspflicht. Handwerkliche Leistungen, die einer Gewährleistungspflicht unterliegen, sollten bis zu fünf Jahre lang aufbewahrt werden.

Mietverträge, Kautionsbelege und Übergabeprotokolle

Mietverträge, Kautionsbelege und Übergabeprotokolle sollten auch aufbewahrt werden, wenn der Umzug in eine andere Wohnung bereits stattgefunden hat, da Mietverträge erst nach drei Jahren verjährt sind. Nebenkostenabrechnungen müssen nach deren Begleichung hingegen nicht mehr aufbewahrt werden. 

Bankunterlagen und Kontoauszüge

Bankunterlagen über regelmäßig getätigte Überweisungen wie beispielsweise Miet- oder Unterhaltszahlungen sollten vier Jahre lang aufbewahrt werden, da sie in dieser Zeit auch als Beweismittel herangezogen werden können. Einmalig getätigte Zahlungen sollten zwei Jahre lang abgeheftet werden, Vertragsunterlagen über Darlehen oder Sparbücher sollten über die Länge der Vertragslaufzeit archiviert werden. Übrigens: Bei der Bank können verlorengegangene Kontoauszüge der vergangenen sechs Jahre kostenpflichtig angefordert werden.

Wohneigentum: Aufbewahrungsfrist für Unterlagen und Verträge

Unterlagen und Verträge, die den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Kauf eines Hauses betreffen, sollten langfristig über mindestens fünf Jahre abgeheftet werden. Sie können beim späteren Immobilienverkauf helfen, den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.

Aufbewahrungsfrist für Kassenbelege

Grundsätzlich sollten Kassenbons so lange aufbewahrt werden, wie ein Garantieanspruch auf die erworbene Ware besteht, also meist zwei Jahre. Bei Gütern, bei denen möglicherweise ein Wertnachweis benötigt wird, sollten die Belege länger zur Seite gelegt werden. Diebstahlgefährdet sind beispielsweise Handys, Notebooks und Kameras.

Aufbewahrungsfrist für Steuerunterlagen

Von der gesetzlichen Pflicht, Steuerbescheide langfristig aufzuheben, sind Privatpersonen nicht betroffen. Die Aufbewahrung über vier Jahre kann sich jedoch beispielsweise für behördliche Anträge auf Kindergeld oder Pflegegeldzahlungen lohnen.

Vorsicht: Ist der Steuerbescheid nur vorläufig, sollte er bis zur möglichen Nachprüfung sorgsam abgeheftet werden.

Langfristige Archivierung wichtiger Dokumente

Unterlagen, die der Rentenberechnung dienen – etwa Einkommensnachweise, Sozialversicherungsbelege, Arbeitsverträge und Gehaltsabrechnungen – sollten langfristig aufbewahrt werden. Das gilt auch für wichtige Dokumente wie die Geburts- oder Heiratsurkunde, Prozessakten, Urteile und Mahnbescheide. Versicherungsunterlagen können hingegen nach Ablauf des Versicherungszeitraums entsorgt werden.

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Wer in eine neue Wohnung zieht, bekommt in der Regel einen Haus- und Wohnungsschlüssel sowie einen Schlüssel für den Briefkasten und, falls vorhanden, den Keller oder den Dachboden ausgehändigt. Doch wie viele Exemplare stehen mir als Mieter zu und was passiert bei Verlust? Darf mein Vermieter ebenfalls Zugang zu meiner Wohnung haben? Wir fassen das Wichtigste zum Thema Mietwohnung und Zweitschlüssel für Sie zusammen.

Vermieter müssen Mietern alle Schlüssel überlassen

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung überlassen und darf ohne dessen Zustimmung kein Exemplar für Notfälle behalten. Sollte der Mieter jedoch wünschen, dass der Vermieter einen Schlüssel behält, darf er nur mit dem Einverständnis des Mieters die Wohnung betreten. Verschafft sich ein Vermieter ohne Wissen des Mieters Zutritt zu dessen Wohnung, ist das Hausfriedensbruch. In diesem Fall kann der Mieter fristlos kündigen.

Wie viele Schlüssel darf ich als Mieter haben?

Bezüglich der richtigen Anzahl an Wohnungsschlüsseln gibt es eine einfache Regelung: Es werden so viele Schlüssel ausgegeben, wie Personen in einem Haushalt leben. Eine dreiköpfige Familie hat folglich einen Anspruch auf drei Schüssel. Ausnahme: Singles bekommen zwei Exemplare ausgehändigt, um für den Notfall einen Ersatzschlüssel bei Nachbarn oder Freunden hinterlegen zu können. Für Briefkasten-, Dachboden- Garagen- oder Kellerschlüssel gilt das nicht – von diesen muss jeweils nur ein Exemplar ausgehändigt werden.

Wichtig ist, sich den Erhalt und die Rückgabe der Schlüssel schriftlich bestätigen zu lassen. Sollten Sie für eine Pflege- oder Reinigungskraft ein weiteres Paar Schlüssel benötigen, können Sie das vom Vermieter verlangen, müssen aber die Kosten dafür selbst tragen. In der Regel kostet die Anfertigung zehn bis 20 Euro. Aber: Beim Auszug können Sie sich die Ausgaben vom Vermieter erstatten lassen.

Was geschieht bei Schlüsselverlust?

Sollten Sie einen oder mehrere Schlüssel verlieren, müssen Sie die Vermieterin oder den Vermieter umgehend informieren. Denn sie oder er entscheidet, ob die Schließanlage erneuert werden soll. Ob Sie dafür aufkommen müssen, hängt davon ab, ob Sie Schuld am Verlust des Schlüssels haben – etwa durch leichtsinniges Verhalten – und ob Einbruchsgefahr besteht.

Doch wann liegt leichtsinniges Verhalten vor? Bereits bei einem Einbruch ins Auto und dem Diebstahl des Hausschlüssels urteilten Gerichte zuungunsten von Mietern. Gleiches gilt für den Diebstahl der Handtasche samt Ausweis und Schlüsselbund. Wenn der Schlüssel hingegen beim Schwimmen im Meer verloren geht, besteht kein Einbruchsrisiko.

Absichern können Sie sich durch eine Haftpflichtversicherung, die den Schlüsselverlust abdeckt. Hier sollten Sie ins Kleingedruckte schauen, denn viele Versicherungen verlangen dafür einen Zusatztarif.

Geschäftliche Aktivitäten von Mietern in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, müssen Vermieter grundsätzlich nicht ohne eine entsprechende Vereinbarung dulden. Vermieter können jedoch nach Treu und Glauben dazu verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt.

BGH, Urteil vom 14.07.2009, Az. VIII ZR 165/08

Was war geschehen?

Die betroffenen Mieter haben von der Klägerin eine Zweizimmerwohnung gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung „zu Wohnzwecken“. Ferner ist in § 11 des Mietvertrages zur Benutzung der Mieträume bestimmt:

„1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen …"

Der beklagte Hauptmieter ist als selbständiger Immobilienmakler tätig. Da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Mietwohnung aus. Die Klägerin fordert den Beklagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen.

Nachdem der Beklagte die Wohnung weiterhin gewerblich nutzt, erklärt die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und fordert den Beklagten vergeblich zur Herausgabe der Wohnung auf. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. In der Berufungsinstanz ändert das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts ab und weist die Räumungsklage ab.

Beurteilung aus rechtlicher Sicht

Mietwohnungen werden nicht selten auch teil-gewerblich genutzt. Beispielsweise kann ein angestellter Unternehmensjurist, der zugleich Rechtsanwalt ist, den offiziellen Sitz seiner Kanzlei in seiner Wohnung anmelden. Eine nennenswerte gewerbliche Tätigkeit wird dann in dieser Wohnung in der Regel aber nicht stattfinden. 

Ebenso ist vorstellbar, dass ein Immobilienmakler auf die Anmietung eigener Gewerberäume verzichtet und sein Gewerbe von zu Hause ausübt. In diesem Fall kann es durch Kundenbesuch zu Auswirkungen auf die übrigen Mieter kommen. In den Mietverträgen ist deshalb in der Regel vorgesehen, dass eine gewerbliche Nutzung der Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters bedarf. Hier stellt sich dann im Einzelfall die Frage, wann Vermieter ihre Zustimmung erteilen müssen.

Außenwirkung als entscheidendes Kriterium

Die Richter am Bundesgerichtshof haben für ihr Urteil das folgende Kriterium zugrunde gelegt: Es komme darauf an, ob der Mieter mit seiner geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt. Dies kann der Fall sein, wenn er die Wohnung als Geschäftsadresse angibt oder in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Die reine Ausübung beruflicher Tätigkeiten, ohne dass dies nach außen in Erscheinung tritt, ist dagegen in aller Regel zulässig. Als Beispiel wird die Telearbeit eines Angestellten oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors genannt.

Bedeutung des Urteils für die gewerbliche Nutzung von Mietwohnungen

Das Urteil hat weitreichende Bedeutung für die gewerbliche Nutzung von Mietswohnungen. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob die beabsichtigte gewerbliche Tätigkeit der Mieter auch Außenwirkung hat. Sprich: Ist in der Wohnung mit Kundenverkehr zu rechnen? Dazu sollten Vermieter entsprechende Auskünfte von ihren Mietern einholen, die dazu verpflichtet sind, wahrheitsgemäß zu antworten. Umgekehrt bedeutet das aber auch: Zieht die Tätigkeit keine nennenswerte Außenwirkung nach sich, können Vermieter kein Verbot aussprechen.

Was tun, wenn der Nachbar wieder mal zu laut ist oder sich der Vermieter nicht um die Mängel in der Wohnung kümmert? Die Immonet-User haben ihre wichtigsten Fragen zum Thema Mietrecht auf Facebook gestellt, die Hamburger Rechtsanwältin und Expertin für Immobilienrecht Ricarda Breiholdt antwortet.


1. Kann der Vermieter zu einer Komplettsanierung der vermieteten Wohnung verpflichtet werden?

Ricarda Breiholdt: Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung beziehungsweise Komplettsanierung seiner Wohnung besteht nicht. Das Mietrecht regelt nur den Fall, dass der Vermieter sich seinerseits entscheidet, Modernisierungsmaßnahmen im Mietobjekt durchzuführen. Für diesen Fall hat der Gesetzgeber eine Duldungspflicht des Mieters geregelt, beispielsweise dann, wenn der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen durchführen will. Hiervon zu unterscheiden sind erforderliche Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsmaßnahmen, die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen. Erforderliche Reparaturen sind daher vom Vermieter durchzuführen.


2. Ist der Vermieter verpflichtet eine Wohnung mit Türen auszustatten? Im konkreten Fall fehlt der Mieterin die Küchentür.

Breiholdt: Maßgebend ist hier stets der Zeitpunkt der Anmietung und die Frage, wie die Wohnung bei Mietvertragsbeginn vom Vermieter ausgestattet worden ist. Mietet der Mieter die Wohnung in Kenntnis einer fehlenden Küchentür an, ist der Vermieter nicht verpflichtet, diese später zu ersetzen. Anders ist dies jedoch dann, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss den Ersatz der Küchentür zugesagt hat.


3. Der Duschabfluss ist ständig verstopft. Mit normalen Mitteln wie Rohrreiniger und Co. bekommt der Mieter den Abfluss in der Dusche nicht frei. Ist der Vermieter für die Beseitigung des Mangels zuständig?

Breiholdt: Zeigt sich ein Mangel der Mietsache, wie hier das ständig wiederkehrende Verstopfen des Duschabflusses, ist der Vermieter zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet. Der Mieter seinerseits muss den Mangel dem Vermieter mitteilen. Wie letztlich der Vermieter den Mangel beseitigt, ist Sache des Vermieters.


4. Die Nachbarn veranstalten nachts extremen Lärm und reagieren nicht auf Beschwerden. Die Vermieterin ist in Kenntnis gesetzt, unternimmt aber nichts. Welche Möglichkeiten hat der Mieter, dagegen etwas zu unternehmen?

Breiholdt: Auch übermäßiger Lärm aus Nachbarwohnungen kann einen Mangel der Mietsache darstellen und den betroffenen Mieter zur Mietminderung berechtigen. Der betroffene Mieter kann von seinem Vermieter verlangen, gegen die störenden Nachbarn vorzugehen, beispielsweise durch den Ausspruch qualifizierter Abmahnungen. Dabei ist der Mieter verpflichtet, seinem Vermieter die Art der Beeinträchtigung und die entsprechenden Tageszeiten, an denen der Lärm stattfindet, zu beschreiben, damit der Vermieter gegen den störenden Mieter vorgehen kann.

Dem betroffenen Mieter stehen dabei seine Gewährleistungsrechte zur Seite: Er kann die Miete kürzen, je nach der entsprechenden Gebrauchsbeeinträchtigung, die durch den Lärm verursacht wird. Denkbar ist auch der Ausspruch einer fristlosen Kündigung, wenn – trotz Abmahnung bzw. Fristsetzung – der Lärm nicht abgestellt wird. Entscheidend ist hierbei jedoch stets der Einzelfall.


5. Es bestehen erhebliche Mängel in der Wohnung (Heizung ausgefallen, Schimmel, Gegensprechanlage defekt etc.). Die Mieterin hat ein Einschreiben an den Vermieter geschickt und ihn aufgefordert, die Mängel zu beseitigen. Dieser reagiert aber nicht. Wie soll die Mieterin weiter vorgehen?

Breiholdt: Wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Mängel in der Wohnung auftreten, greifen die Gewährleistungsregelungen der §§ 536 bis 536 b BGB. Hierzu gehört das Recht der Mietminderung, die automatisch kraft Gesetzes eintritt und deren Höhe sich nach dem Umfang der tatsächlichen Beeinträchtigung richtet. Die Mietminderung wird berechnet auf die Bruttomiete, das heißt auf die Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten und Heizkosten. Wichtig ist, dass der Mieter, der einen Mangel entdeckt, diesen unverzüglich seinem Vermieter anzeigt.

Neben dem Mietminderungsrecht steht dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zur Seite. In der Regel kann der Mieter das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages einbehalten.

Neben Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht hat der Mieter selbstverständlich auch einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, den er auch gerichtlich durchsetzen kann. Auch ist der Mieter berechtigt, die Mängelbeseitigung nach einer entsprechenden Aufforderung gegenüber dem Vermieter selbst durchzuführen und Aufwendungsersatz geltend zu machen. Unter Umständen kommt sogar auch eine fristlose Kündigung in Betracht.


6. Kann ein Mietvertrag (bestehend seit 1970) von den Eltern auf das Kind unter denselben Mietbedingungen übertragen werden? Das Kind ist seit 1982 dort wohnhaft und gemeldet.

Breiholdt: Eine Übertragung des Mietvertrages auf dritte Personen, wie hier das Kind, das im gemeinsamen Haushalt mit den Eltern seit Jahrzehnten lebt, ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn auch der Vermieter zustimmt. Es empfiehlt sich für diesen Fall eine Nachtragsvereinbarung, aus der sich ergibt, dass die Eltern aus dem Mietverhältnis ausscheiden und der Sohn oder die Tochter zu einem bestimmten Zeitpunkt in das Mietverhältnis eintritt.

Stimmt der Vermieter einer solchen Übertragung des Mietverhältnisses nicht zu, hat der Mieter grundsätzlich keine Möglichkeit, eine Übertragung des Mietverhältnisses einzufordern.

Anders ist dies nach dem Gesetz dann, wenn der Mieter verstirbt. In diesem Fall tritt das Kind, das mit dem Elternteil im gemeinsamen Haushalt gelebt hat, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

Seit dem 1. Juni 2015 zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. Was das Gesetz für Mieter und Vermieter bedeutet, erklärt Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt in einem Interview mit immonet.


1. Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Ricarda Breiholdt: Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz, welches zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist, ist auch das sogenannte Bestellerprinzip umgesetzt worden. Damit gilt das marktwirtschaftliche Prinzip „wer bestellt, der bezahlt“. Nach der Neuregelung darf der Makler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung einer Mietwohnung kein Geld mehr fordern. Hiervon ausgenommen ist der Fall, dass der Makler ausschließlich im Auftrag des Mieters handelt. 


2. Kann der Makler das Gesetz umgehen und die Courtage dem Mieter in Rechnung stellen? Zum Beispiel durch eine Ablösesumme für Möbel oder die Einbauküche?

Breiholdt: Das WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) ist sogenanntes zwingendes Recht. Dies hat zur Folge, dass sowohl formularvertragliche als auch individuelle Vereinbarungen zwischen dem Mietinteressenten und einem Makler dann unwirksam sind, wenn sie zu einer Umgehung des Gesetzes führen. Die Neuregelung macht dies in § 2 Abs. 5 WoVermRG besonders deutlich. Danach ist auch eine Vereinbarung unwirksam, wenn durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.


3. Kann man die Maklercourtage verhandeln oder gibt es festgelegte Sätze?

Breiholdt: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ist eine Höchstgrenze ausschließlich gegenüber dem Wohnungssuchenden vorgesehen: Diese beträgt nach § 3 Abs. 2 WoVermRG zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.


4. Gilt das Bestellerprinzip auch für den Kauf von Immobilien?

Breiholdt: Nein. Sowohl für Gewerberaummietverhältnisse als auch für den Ver- und Ankauf von Immobilien bleibt es bei den gesetzlichen Regelungen der §§ 652 ff. BGB. Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Wohnungsvermittlung.* 

* Update: Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es hierzu eine Änderung. Auch beim Verkauf und Kauf einer Immobilie gilt dann eine abgeschwächte Form des Bestellerprinzips: Wer den Makler beauftragt, muss dann mindestens 50 Prozent der Provision zahlen. Der Bundesrat hat einem entsprechenden Gesetzesvorschlag der Großen Koalition im Juni 2020 zugestimmt. 

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