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Mietvertrag: Rechtssichere Vorlagen zum kostenlosen Download

Mietvertrag: Arten, Vorlagen, Fallen und Fristen

© Lordn / iStock

Mietverträge regeln die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Bei uns erfahren Sie, welche Angaben im Mietvertrag enthalten sein müssen, welche Arten von Mietverträgen es gibt und worauf Mieter vor der Unterschrift achten sollten. Außerdem bieten wir Ihnen rechtssichere Mietvertrags-Vorlagen zum kostenlosen Download an.

Ein Mietvertrag kann wie jeder andere Vertrag formal frei geschlossen werden. Damit Mieter und Vermieter auf der sicheren Seite sind, sollte der Vertrag schriftlich festgehalten werden und mindestens folgende Angaben enthalten:

  • Die vollständigen Namen und Anschriften aller Mieter und Vermieter. Sämtliche Personen müssen den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben.
  • Die genaue Anschrift der Mietsache, bei Mehrfamilienhäusern auch die genaue Lage (zum Beispiel „2. OG links“ oder „Wohnung Nr. 10“).
  • Alle Räume, die der Mieter neben der eigentlichen Wohnung mitbenutzen darf, etwa Dachboden, Waschküche, Abstellkammer oder Garten.
  • Die Grundmiete („Kaltmiete“) muss genau festgelegt sein. Die Grundmiete ist der Betrag, der für die Nutzung der Mietsache zu zahlen ist.
  • Die Nebenkosten bzw. Betriebskosten müssen exakt aufgelistet werden. Diese Kosten bezeichnen die Aufwendungen, die laut Betriebskostenverordnung auf Mieter umgelegt werden dürfen und zur Kaltmiete hinzukommen, wodurch sich die sogenannte Warmmiete ergibt. Dazu zählen etwa die Kosten für (Warm-)Wasserversorgung und Heizung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, allgemeine Beleuchtung, Hausmeister-Service, Reinigung, Gartenpflege und die Abwassergebühren.
  • Beginn und – falls absehbar – Ende des Mietverhältnisses. Wird im Vertrag nichts anderes vereinbart, läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Der Mieter kann dann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, der Vermieter nur bei Vorliegen eines triftigen Grundes, beispielsweise im Falle von Eigenbedarf oder bei schwerwiegendem Fehlverhalten des Mieters.

In der Praxis sind Mietverträge wesentlich detailreicher ausgestaltet und führen weitere Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern auf. Regelungen zu beispielsweise der Kaution, Schönheitsreparaturen, Instandhaltungen oder Tierhaltung sind zwar nicht zwingend vorgeschrieben, sollten aber im Interesse beider Parteien vertraglich festgelegt werden.

Es gibt den Standard-Mietvertrag, den Staffel-Mietvertrag und den Index-Mietvertrag. Die Vertragsarten unterscheiden sich vor allem in Bezug auf das Prozedere bei Mieterhöhungen. Die häufigste Form des Mietvertrages ist der sogenannte Standard-Mietvertrag.

Beim Standard-Mietvertrag handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der vom Mieter jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Mieterhöhungen sind bei einer Standard-Vermietung nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Der Vermieter darf frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung mehr Geld Mieter fordern, das Ausmaß ist auf maximal 20 Prozent in drei Jahren begrenzt.

Variante 2: Der Staffel-Mietvertrag

Im sogenannten Staffel-Mietvertrag wird vorab festgelegt, wann und in welcher Höhe die Miete in Zukunft steigen wird. Eine solche Staffelung der Miete ist maximal vier Jahre lang zulässig, danach gelten die Bestimmungen eines Standard-Mietvertrages.

Ein Vertrag mit festgeschriebenen Mieterhöhungen gibt Planungssicherheit, denn der Vermieter weiß schon heute, mit welchen Einnahmen er über die gesamte Vertragslaufzeit rechnen kann. Und der Mieter wird nicht von einer plötzlichen Mieterhöhung überrascht.

Es gibt allerdings auch Nachteile für beide Seiten: Solange der Staffel-Mietvertrag läuft, darf der Vermieter die Miete nicht stärker erhöhen als vereinbart, selbst wenn er die Wohnung modernisiert. Und der Mieter ist bei einem Staffel-Mietvertrag nicht durch die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete geschützt. Das bedeutet, dass die Mieten nach der Erhöhung um bis zu 20 Prozent darüber liegen dürfen.

Variante 3: Der Index-Mietvertrag

Als dritte Variante gibt es den sogenannten Index-Mietvertrag, bei dem sich die künftige Miete an den Veränderungen der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert und folglich mit der Inflation steigt. Die Grundlage für die Mieterhöhung ist der Verbraucherpreisindex (VPI), den das Statistische Bundesamt monatlich neu berechnet. Ein Index-Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit geschlossen werden.   

Mit einem Index-Mietvertrag kann der Vermieter die Miete theoretisch jedes Jahr erhöhen, als Begründung genügt der Hinweis auf den gestiegenen Verbraucherpreisindex. Doch in der Praxis ist das Prozedere etwas komplizierter: Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich aussprechen und eine exakte Berechnung beifügen. Einen Anspruch auf die höhere Miete hat der Vermieter zudem erst zu Beginn des übernächsten Monats.

Umgekehrt kann der Mieter von einem Index-Mietvertrag aber auch profitieren: Sollte der Verbraucherpreisindex fallen, also Deflation herrschen, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietsenkung.

Mieterhöhungen sind immer wieder ein Streitthema zwischen Mietern und Vermietern, doch auch andere Fragen sorgen häufig für Unmut und Diskussionen. Um späteren Ärger zu vermeiden, sollten Mieter den Vertrag vor der Unterschrift gründlich prüfen und am besten von einer dritten Stelle begutachten lassen, beispielsweise vom örtlichen Mieterschutzbund. Wir beantworten im Folgenden die Fragen, die im Zusammenhang mit einem Mietvertrag am häufigsten gestellt werden.

Die Quadratmeterzahl ist keine Muss-Angabe, dennoch sollten Mieter darauf bestehen. Denn die Wohnungsgröße wird oft als Maßstab für die Verteilung der Betriebskosten herangezogen und ist zudem ein Faktor für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer geplanten Mieterhöhung.

Beide Fälle bedürfen der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Fehlt die Erlaubnis zur Untervermietung im Vertrag und der Mieter stellt die Wohnung dennoch anderen Mietern zur Verfügung, stellt dies einen Kündigungsgrund dar.

Tierhaltung in der Mietwohnung sorgt sehr häufig für Streit und auch Prozesse zwischen Vermietern und Mietern. Kleintiere wie Hamster, Wellensittiche oder Meerschweinchen darf man ohne Erlaubnis halten, Katzen oder Hunde dagegen muss der Vermieter genehmigen. Es gibt allerdings auch Fälle, in denen bei bestimmten Hunderassen zugunsten der Mieter entschieden wurde, weil die Hundeart aufgrund ihrer Größe oder ihres Charakters eher zu den Kleintieren zu zählen war.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind der Dauerbrenner bei Rechtsstreitigkeiten. Grundsätzlich muss der Mieter eine Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in der er sie beim Einzug erhalten hat. Er kann auch zu Renovierarbeiten verpflichtet werden – starre Fristen im Mietvertrag allerdings machen die gesamte Klausel unwirksam. Weiche Fristen sind nach aktueller Rechtsprechung zulässig. Man erkennt sie an Zusätzen wie „im Allgemeinen“, „in der Regel“ oder „üblicherweise“. Kleinere Reparaturen wie wackelnde Türgriffe oder tropfende Wasserhähne kann der Vermieter dem Mieter auferlegen. Im Mietvertrag sollte aber geregelt sein, bis zu welcher Höhe der Mieter für die Kosten selbst aufkommt. Sie dürfen in der Regel 100 Euro pro Reparatur und 200 Euro pro Jahr nicht übersteigen.

Die Mietkaution zur Sicherheit des Vermieters darf höchstens das Dreifache der Kaltmiete betragen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank aufbewahren und zum üblichen Satz verzinsen.

Spätestens beim Setzen der Unterschrift unter den Vertrag muss der Vermieter eine Kopie des Energieausweises an den Mieter aushändigen.

Für viele Mieter ist es wichtig zu wissen, ob sie in der neuen Wohnung Arbeiten wie das Putzen des Treppenhauses oder das Schneeschippen im Winter selbst übernehmen müssen. Alternativ kann der Vermieter oder Hausverwalter für diese Tätigkeiten eine externe Firma beauftragen. Die Kosten für diesen Service tauchen dann üblicherweise in der Nebenkostenabrechnung auf.

Der Mietvertrag regelt sämtliche Rechte und Pflichten zwischen Mietern und Vermietern und gibt dadurch Rechtssicherheit. Vor dem Setzen der Unterschrift sollten Mieter den Inhalt allerdings gründlich prüfen oder prüfen lassen, denn im Mietvertrag können nachteilige Formulierungen stehen. Wir geben einen Überblick darüber, welche Fallen im Mietvertrag lauern und worauf Sie vor der Unterzeichnung achten sollten.

Vertragsparteien und Vertragsumfang klar regeln

Bei Mietverträgen gilt: Nur wer unterzeichnet, ist auch Mieter einer Wohnung. Das ist besonders wichtig für Wohngemeinschaften. Es haftet nur diejenige Person für die Miete, die auch unterschrieben hat. Gleiches gilt für die Kündigung. Alle Personen, die den Mietvertrag unterzeichnet haben, müssen auch die Kündigung unterzeichnen.

Bei Ehepaaren reicht die Unterschrift eines Partners im Mietvertrag. Allerdings sollten beide Ehepartner im Vertrag erwähnt sein. Gleiches gilt für den Vermieter. Überzeugen Sie sich davon, dass der Vermieter tatsächlich auch der Eigentümer der Immobilie ist.

Achten Sie außerdem darauf, dass im Mietvertrag eindeutig formuliert ist, auf welche Bereiche sich das Mietverhältnis bezieht. Ist zum Beispiel auch ein Kellerabteil Bestandteil des Mietvertrags? Außerdem sollten sich im Vertrag Regeln dazu finden, welche Bereiche Sie gegebenenfalls mitnutzen dürfen, etwa den Garten oder Dachboden.

Angaben zur Wohnungsgröße überprüfen

In seltenen Fällen versuchen Vermieter bei der Angabe der Wohnungsgröße zu schummeln. Manchmal geschieht dies auch unwissentlich, weil beispielsweise die Fläche unter Dachschrägen voll mitgezählt wird oder die Vermieter falsche Angaben aus einem Dokument übernommen haben. Grundsätzlich ist eine Flächenabweichung von bis zu zehn Prozent rechtens. Ist eine Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, kann der Mieter zu viel gezahlte Beiträge zurückfordern. Außerdem hat er die Möglichkeit, die Miete zu kürzen. Wer nicht sicher ist, ob die angegebene Wohnungsgröße stimmt, sollte einen Fachmann zurate ziehen.

Unzulässige Kautionshöhe

Die gesetzlich zulässige Höhe der Kaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen. Bei ihrer Berechnung wird die Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Gut zu wissen: Die Mietkaution muss nicht zwingend in einem Betrag gezahlt werden, sondern darf in drei gleich hohen Raten geleistet werden.

Nebenkosten genau prüfen

Der Vermieter darf grundsätzlich nur die Nebenkosten von seinen Mietern verlangen, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Laut Betriebskostenverordnung gibt es derzeit 17 verschiedene Nebenkostenarten.

Wichtig:

Die Abrechnung von Nebenkosten für die Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Mietausfallversicherung, Kontoführungsgebühren sowie Kreditzinsen sind immer ungültig, auch wenn sie vertraglich vereinbart wurden.

Kündigungsverzicht

Ein Kündigungsverzicht darf gemäß Bundesgerichtshof maximal für vier Jahre vereinbart werden (BGH VIII ZR 27/04). Das bedeutet, dass in einem unbefristeten Mietverhältnis im Mietvertrag geregelt wird, dass Mieter und Vermieter für bis zu vier Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichten. Damit gibt der Mieter sein Recht auf, jederzeit mit einer Drei-Monats-Frist kündigen zu können. Mietervereine wie der Deutsche Mieterbund und der Mieterschutzbund empfehlen diesbezüglich eine Rechtsberatung beim örtlichen Mieterverein.

Kleintierhaltung in der Wohnung erlaubt

Ein Mietvertrag darf die Haltung von Tieren nicht kategorisch ausschließen. Kleintiere wie Meerschweinchen, Hamster oder Fische dürfen grundsätzlich in jeder Wohnung gehalten werden.

Vermieter müssen nach der geltenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sachliche Argumente vorbringen, um Katzen- oder Hundehaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von Katzen- und Hundehaltung beziehungsweise der Tierhaltung insgesamt – also auch unter Berücksichtigung der Kleintiere – nicht zulässig ist.

Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen- oder Hundehaltung sprechen (etwa eine Tierhaarallergie), darlegen und begründen.

Tipp:

Enthält ein Mietvertrag ungültige Klauseln, müssen diese nicht ausdrücklich aus dem Schriftstück gestrichen werden. Sie sind per se unwirksam. In Zweifelsfällen sollten Sie sich an den Deutschen Mieterbund oder einen Fachmann wenden, etwa einen Anwalt für Mietrecht.

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Bezüglich der Kündigungsfrist eines Mietvertrages gibt es Unterschiede zwischen der Kündigung durch den Mieter und der Kündigung durch den Vermieter. Während Mieter einen größeren Spielraum genießen, sind Vermieter an feste Fristen gebunden. Wir geben Ihnen einen Überblick der aktuell geltenden Kündigsfristen.

Kündigungsfristen von Mietern

Für Mieter gilt bei unbefristeten Verträgen eine gesetzlich geregelte Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende eines Kalendermonats – und zwar unabhängig von der Wohndauer. Einige Vermieter gewähren ihren Mietern allerdings auch eine kürzere Frist von beispielsweise einem Monat oder sogar zwei Wochen. In bestimmten Fällen besteht auch die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung. Dazu gehören beispielsweise erhebliche und eventuell sogar gesundheitsgefährdende Mängel in der Mietwohnung wie etwa eine defekte Heizung oder eine hohe Schadstoffbelastung. Auch eine Vertragsverletzung seitens des Vermieters kann eine fristlose Kündigung auf Mieterseite ermöglichen.

Bei befristeten Verträgen hingegen muss die vereinbarte Mietdauer eingehalten werden, eine vorzeitige Kündigung ist nicht möglich. Voraussetzung für solch einen Vertrag ist ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund. Wird dieser nicht genannt, gilt die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Darüber hinaus besteht – wie bei unbefristeten Verträgen – bei berechtigten Gründen ein sofortiges Sonderkündigungsrecht. Auch über einen Aufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden, sofern der Vermieter einverstanden ist.

Vermieter sind an feste Fristen gebunden

Für Vermieter gelten gesetzlich vorgeschriebene Fristen, die keine Abweichungen zulassen. Die Länge der Kündigungsfrist steht in Relation zur Vertragsdauer. Wohnt der Mieter nicht länger als fünf Jahre in der Wohnung, kann ihm der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Sind es mehr als acht Jahre, muss eine Frist von neun Monaten eingehalten werden und bei mehr als zehn Jahren sogar zwölf Monate.

Ein weiterer Unterschied: Vermieter benötigen – im Gegensatz zu den Mietern – einen triftigen, gesetzlich anerkannten Grund für die Kündigung. Dazu gehört zum Beispiel Eigenbedarf, also der Wunsch des Vermieters, die Immobilie in Zukunft selbst nutzen zu wollen.

Wie reagiere ich auf eine falsche Fristangabe?

Legt der Mietvertrag eine Kündigungsfrist für den Mieter von mehr als drei Monaten fest, gilt diese als rechtswidrig und ist somit unzulässig. Der Mieter kann sich in diesem Fall auf die gesetzlich festgelegte Frist von drei Monaten berufen. Anders verhält es sich bei kürzeren Fristen: Sieht der Vertrag für die Kündigung weniger als drei Monate vor, so hat dies Bestand und muss von Mieter und Vermieter entsprechend eingehalten werden.

Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im Überblick


Kündigungsfristen für Mieter

  • Bei unbefristetem Vertrag: 3 Monate oder kürzer (wenn vertraglich festgelegt)
  • Bei befristetem Vertrag: Ende des Vertragszeitraums


Kündigungsfristen für Vermieter

  • Bei einer Wohndauer von bis zu 5 Jahren: 3 Monate
  • Bei einer Wohndauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate
  • Bei einer Wohndauer von 8 bis 10 Jahren: 9 Monate
  • Bei einer Wohndauer von mehr als 10 Jahren: 12 Monate

Die Frage, ob ein Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilen muss, wird häufig zum Streitfall. Nicht selten enden solchen Auseinandersetzungen vor Gericht. Hier erfahren Sie, welche rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Untervermietung gelten, in welchen Fällen Mieter die Erlaubnis der Vermieter einholen müssen und was beim Aufsetzen eines Untermietvertrags zu beachten ist.

Wird ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit geschlossen, spricht man von einem Zeitmietvertrag. Vermieter können diese Form des Mietvertrags nutzen, wenn sie ab einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft eine Eigennutzung planen oder Baumaßnahmen in der Wohnung anstehen. Für Mieter kann ein befristeter Vertrag sinnvoll sein, wenn sie beruflich vorübergehend in einer anderen Stadt beschäftigt sind oder kurzfristig ausziehen müssen.

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